Bobosh : étude de cas immobilier (rendement correct)

Bonjour

vous avez pris le modele a priori donc vous pouvez voir si il manque des infos

rapidement ( assurance  / type de gestion / mode d’exploitation / des infos sur vous , votre presentation evite les chiffres, le TMI est essentiel a mon avis, prix affiche ou negocié  )

les infos " annexes sont plus subjectives ( qualites / defaut / emplacement , prise de valeur potentielle . cela permet de relativiser ou explique une perf aussi  ou une raison de la decision d’achat )

cdt

Géré pour 3 euros  ?  vous etes sur ? et le cout du changement de locataire, les travaux  ?

le bien ne me semble pas trop adapté, au regard du loyer, vous payez un exterieur tres grand, que vous ne rentabilisez pas dans le loyer. pas facile de trouver une cible clair de locataire.

la rentabilité n’est vraiment pas terrible.
vous devriez calculer votre effort  + votre capacité d’epargne mensuelle  ( et mettre les i nfos " generiques " dans votre presentation ) 

cdt

Comme Timinel : très cher au m². Certes résidence récente, mais RDC, ce qui est une grosse moins-value (luminosité, insécurité, et souvent bruit).

Certes, terrasse (et encore, quel statut ? Partie commune à jouissance exclusive ?) ; mais le problème c’est que cette terrasse ne permet manifestement pas de louer plus cher.

Donc, rentabilité très basse. L’une des plus mauvaises qu’on ait vu depuis longtemps sur le forum. Avec de plus une TF de quasi deux mois de loyer, et des charges de copro qui ne sont appelées qu’à augmenter…

Les 3 euros par mois ne sont pas crédibles. Soit il ne s’agit pas de gestion locative, mais seulement du coût du syndic pour la gestion de la copro (mais il serait alors particulièrement trompeur de le présenter ainsi) ; soit il s’agit vraiment de gestion locative, et alors il faut s’attendre au pire service de gestion locative jamais rencontré. Comment est-ce possible de faire un boulot quelconque pour 3 €/mois ? 3 € avec les charges d’une structure, c’est 3 minutes de temps de travail. Soit la gestion est bâclée voire inexistante, soit ce gestionnaire du du quasi-bénévolat.

Loyer bas et 11 ans : à tous les coups une ancienne défisc ! Les gens vendent cher parce qu’ils ont acheté cher. Mais ce n’est pas à vous de payer leur erreur passée.

Lisez des exemples sur le forum pour apprendre à booster votre rentabilité (cricri77700, ZX-6R, philippe30, DDTee, etc.).

"passer en meublé au départ du locataire" : quand ? Ne jamais croire les déclarations de l’AI, du proprio, ni même du locataire à ce sujet. Croyez à un départ annoncé du locataire quand vous verrez le courrier de congé de vos propres yeux et pas avant.

Si le locataire ne part pas de lui-même, il faut savoir qu’en location nue, il est quasi-invirable et notamment les premières années après l’achat (voir article 15 de la loi de 1989).

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2019 13h18)

Quelle différence faites vous entre l’effort et l’épargne ? L’effort qu’on ait prêt à faire pour le bien et l’épargne qu’on ait capable de mettre à côté en plus  ?

La gestion de 3 euros sans problème je passe par une connaissance.

La cible sont les étudiants.

La stratégie est de se faire un patrimoine en étant au plus proche de 0 niveau dépense, là on est plus sur du patrimoine et encore d’après vos retours. A voir si sur Caen j’arrive à trouver de meilleurs rentabilités.

Plus j’avançais dans l’étude plus j’ai vu la rentabilité diminuer, c’est pour cela que je souhaitais vos avis (je n’ai pas encore de bien je ne voulais pas me planter).

C’était du robien (acheter environ 85k). Cependant le loyer me paraît correct pour la surface.

Tant pis en tout cas merci pour vos retours, je continue mes recherches.

Je pense la même chose, ou 3€ par jour peut-être.

Bref, un projet d’investissement sur un rez de chaussée à Caen, pour 5,44% de rentabilité brute sans espoir réel de plus-value : à la poubelle…

Rastignac

Quand je prends un loyer à 10 euros du m2 et les prix de vente pratiqués sur caen, il me parait impossible d’obtenir 8% de rentabilité brut.  Je me trompe ? le bien peut exister mais j’imagine avec un paquet de travaux

Trouvez le bon vendeur c’est à dire un vendeur qui est prêt à négocier (-20 à -30% de baisse de prix)

Calculez le prix cible qui permet de dégager un bon cash flow.

Il y a de fortes chance de proposer un prix en dessous du marché, mais qui ne tente rien n’a rien et parfois, avec la patience ça passe.

Pour ma part j’ai déjà donné la réponse : "Lisez des exemples sur le forum pour apprendre à booster votre rentabilité (cricri77700, ZX-6R, philippe30, DDTee, etc.)."

Il n’y a pas de recette miracle, il y un faisceau d’astuces, de bonnes pratiques.

Avez vous lu le fil dédié aux immeubles à Caen. L’un des investisseurs avait acheté un F2 moins cher que le bien que vous visez.
En ce qui me concerne j’ai raté un grand F1 avec parking souterrain et des charges minimes au pied du campus 1 moins cher également que ce que vous visez.
Vous visez Caen uniquement ou avez vous regardez sur herouville?

Dernière modification par Matinvest (22/06/2019 18h42)

Marie75 a écrit :

Je ne suis pas aussi calée que les autres contributeurs, juste une réaction à une chose si vous devez continuer à chercher : privilégiez les offres avec frais d’agence à charge de l’acquéreur et non du vendeur, par principe, même si ça ne change pas grand chose pour un achat d’environ 70K.

Ce n’est plus autorisé à moins d’avoir signé avec une agence un mandat de recherche.

A une époque les notaires acceptaient de le faire, maintenant ce n’est plus possible, en tous cas avec les notaires de ma région.

Je suis d’accord avec vous sur l’état de certains immeubles d’herouville. J’en ai visite beaucoup et tous ne se valent pas.
Pour la demande locative elle est présente.  J’ai fait des simulations sur le bon coin et à chaque fois le nombre de demandes étaient importantes.
Avec les travaux du tram les biens partaient moins vite il me semble et la négociation étaient plus importantes.
J’ai raté un F2 à 35ke par exemple.
Après si vous n’êtes pas pressé il faut visiter beaucoup autour de l’université et être très réactif car les biens avec une bonne rentabilité partent vite.