Berlin [57] : étude de cas immobilier (investissement locatif Thionville)

Bonjour,

Si je suis un adepte des négociations importantes, encore faut-il qu’elles soient justifiées.

Quels sont vos arguments, depuis combien de temps le bien est-il en vente ?

Pour répondre à vos questions.
Voici mes réponses :
Pourquoi une décote si importante? Tout d’abord  pour me laisser une marge de négociation et prendre la température en face.
Le bien est en vente depuis 3mois.
Deuxièmement les biens similaires dans un état semblable sont en moyenne à 70-75K.
Il’y a des biens a 90 voir 96K mais  d’après le site Castorus, ils sont en ventes depuis 6mois…

Troisièmement la rénovation est conséquente car la salle de bain est dans son jus depuis 1980 tt comme les peintures et le plafond jaunis en lambri PVC et la cuisine mal optimisé où l’on ne peut même pas y mettre un frigo. Coût estime 22K

Pour les charges de copropriété on est à 800 euros par an

Je compte 414E de mensualité avec assurance +70E de charge de copropriété+40 d’assurance propriétaire non occupant et garanti loyer impayé+56E de taxe foncière.
Ça fait une rentabilité avoisinant les 100euros. Pas d’impôts les premières années

Dernière modification par Berlin (22/08/2019 20h21)

Merci pour les conseils.
Ce que je sais ç est que le bien est en vente depuis 3 mois sans offres de faite.
Ce qui est sur c’est que ce type de T2 dans cet état actuel est habituellement proposé à 75K en moyenne.
Un artisan doit me sortir un devis suite à la seconde visite du bien. Je table sur 20K de travaux.

Connaissant la ville, je confirme la tendance.

Ci-dessous un article de juin 2019 :
https://www.logic-immo.com/actus-immobi … -58739.php

Logic Immo a écrit :

« Thionville se détache, c’est indéniable. C’est une ville où il fait bon vivre et idéalement située entre Luxembourg-Ville et Metz. Les prix y sont plus élevés, même s’il est erroné de croire que le marché s’adresse uniquement aux budgets aisés », indique Sandra Santolini. Effectivement, les prix au m2 affichent – dans le neuf comme dans l’ancien – des prix qui doivent beaucoup au niveau de vie observé dans cette sous-préfecture prospère de 40 500 habitants. 40 % de la population active de Thionville travaille au Luxembourg, où les salaires sont de 25 % à 50 % plus élevés qu’en France.
(…) Globalement, on note une hausse des prix de 5,8 % sur un an, selon le baromètre des notaires de France.

Je suis d’accord avec vos messages Berlin et Tahure.

Il faut cependant être vigilant avec Thionville.
La ville est clairement "sous perfusion" Luxembourgeoise et aussi un peu grâce à la centrale de Cattenum.

Si l’on regarde la périphérie très proche comme du côté d’Hayange, le marché est complètement différent malgré le Luxembourg.

Etant moi même frontalier et mon travail touchant beaucoup aux questions patrimoniales et fiscales, les conséquences pourraient être lourdes en cas de changement de fiscalité au Luxembourg ou de crise affectant le Luxembourg.
D’ailleurs il y a récent eu une convention signée entre la France et le Grand-Duché qui pose un certain nombre de questions.

Pour autant Thionville reste attractif selon moi du moment que le contexte reste ce qu’il ait actuellement.
Il ne faudrait simplement pas mettre tous ses œufs dans le même panier mais diversifier ses investissements locatifs dans la région et je pense en particulier à Metz (et environ) qui est beaucoup moins (voir très peu) dépendant du Luxembourg.
Il suffit de voir son attractivité touristique et le dynamisme de son centre ville par rapport à Thionville…

Etant frontalier également, je peux apporter ma pierre à l’édifice. Dans la région, à fiscalité stable, Thionville, Hettange-Grande, Soetrich, Kanfen sont des bons sports d’investissement locatif mais il ne faut pas compter necessairement sur une plus value à la revente. Beaucoup de biens ont été acheté à des prix astronomiques sur les 10 dernières années, difficiles à revendre à ces prix. Le marché a baissé régulièrement mais les prix restent élevés et la demande reste très dynamique, tant que la convention fiscale reste avantageuse. Avec cette réforme, je gagne 400 euros de moins en net tout les mois comparé à 2014 par exemple.

Un autre point qui est primordial pour moi est l’accès à la gare de Thionville. Le trafic continue, et continuera d’augmenter dans les années à venir, les infrastructures ne suivent pas. Un accès à pieds à la gare est pour moins l’un des critères importants à anticiper pour le futur ou prendre sa voiture sera compliqué. Je passe 3h mini dans ma voiture tous les jours pour le trajet maison - bureau et sans le telecommuting une fois ou deux par semaine, j’aurai déjà quitté le Luxembourg. Le temps de trajet augmente d’année en année et l’augmentation des effectifs sur Gasperich ne va faire qu’intensifier les problèmes sur le sud de Luxembourg.

Et bien dans mon entourage collègues de bureau et amis Luxembourgeois j’en ai pas mal qui ont quitté le Luxembourg pour THIONVILLE ou une autre ville frontalière. En fonction de vos horaires le trajet n´est pas si pénible. Je m’arrange pour être à 7h30 au bureau et je me tape 50min Max de traffic le matin.

On en vient à une question clé de gestion financière. Préférez-vous mettre entre 700K et 2mio dans votre RP au Lux avec un emprunt sur 30ans ou acheter 300k pour 100m2 à Thionville et se taper le traffic. Moi le choix fut vite fait.

Oui oui je parle pour les gens qui font le choix d’acheter la RP au Lux. ( c’était une parenthèse)

Bonjour,

Je vais essayer de donner mon point de vue. Je suis plutôt focalisé sur les immeubles, mais je garde un œil sur les studios et les deux pièces.
Depuis 18 mois, je constate que tout se vend au prix, il y a peu de marge de négociation. Parfois, ça met du temps à se vendre, mais au final ça se vend. Je trouve qu’il y a trop d’acheteur sur le marché (c’est surement provoqué par la facilité d’accès au crédit immobilier, les nombreux You tubeurs immobiliers, etc.).

C’est une période pour vendre, et non pour acheter. Mais il faut se lancer à un moment ou un autre. Donc je ne peux que vous encourager, mais il ne faut pas aller à l’aveuglette.
Définissez votre locataire cible. Si vous achetez au centre-ville : vous aurez essentiellement des étudiants en stage de fin d’étude, des jeunes diplômés voulant prendre le train, etc.

Pour info : beaucoup d’immeubles au centre-ville sont habités par pigeons. En 2018, 11 immeubles du centre-ville ont été vendu (beaucoup par des investisseurs non Mosellan).Et la ville veut développer l’habitation au centre-ville.

Pour info 2 : il y a des villes comme Florange, Fameck (le maire a fait un bon travail) qui restent intéressant selon moi. Des villes comme Hagondange, Amnéville méritent de jeter un œil. Je pense qu’il y a des affaires intéressantes du coin d’Hayange, Algrange, Knutange. Mais je ne me vois pas y habiter (pour plein de raison), donc je n’investis pas là-bas.

Pour info 3 : La ville a accordé beaucoup de permis de construire, et souhaite augmenter significativement le nombre d’habitant. Il y a beaucoup de construction. Par conséquent, ça fait beaucoup de bien sur le marché locatif. Et mécaniquement les prix à l’achat montent. Et certains voudront rentabiliser leurs investissements.

FatFlex a écrit :

Bonjour,

Je vais essayer de donner mon point de vue. Je suis plutôt focalisé sur les immeubles, mais je garde un œil sur les studios et les deux pièces.
Depuis 18 mois, je constate que tout se vend au prix, il y a peu de marge de négociation. Parfois, ça met du temps à se vendre, mais au final ça se vend. Je trouve qu’il y a trop d’acheteur sur le marché (c’est surement provoqué par la facilité d’accès au crédit immobilier, les nombreux You tubeurs immobiliers, etc.).

C’est une période pour vendre, et non pour acheter. Mais il faut se lancer à un moment ou un autre. Donc je ne peux que vous encourager, mais il ne faut pas aller à l’aveuglette.
Définissez votre locataire cible. Si vous achetez au centre-ville : vous aurez essentiellement des étudiants en stage de fin d’étude, des jeunes diplômés voulant prendre le train, etc.

Pour info : beaucoup d’immeubles au centre-ville sont habités par pigeons. En 2018, 11 immeubles du centre-ville ont été vendu (beaucoup par des investisseurs non Mosellan).Et la ville veut développer l’habitation au centre-ville.

Pour info 2 : il y a des villes comme Florange, Fameck (le maire a fait un bon travail) qui restent intéressant selon moi. Des villes comme Hagondange, Amnéville méritent de jeter un œil. Je pense qu’il y a des affaires intéressantes du coin d’Hayange, Algrange, Knutange. Mais je ne me vois pas y habiter (pour plein de raison), donc je n’investis pas là-bas.

Pour info 3 : La ville a accordé beaucoup de permis de construire, et souhaite augmenter significativement le nombre d’habitant. Il y a beaucoup de construction. Par conséquent, ça fait beaucoup de bien sur le marché locatif. Et mécaniquement les prix à l’achat montent. Et certains voudront rentabiliser leurs investissements.

Merci pour ces précieuses infos.
Concernant les prix, oui ils sont relativement élevés comparés à la qualité de certains bien. Mais les prix affichés ne sont pas forcément représentatifs des prix de vente finaux. Ex: notre maison sur guentrange bas nous l’avons négocié 285K au lieu de 330K..  cela a pris 6 mois mais ça ç’est fait. Je pense qu’il ne faut pas hésiter à négocier. Il y’a des 40M2 à 120,000E et même plus.. en vente depuis 1an…

En effet concernant la demande j’ai fait le test à l’adresse de mon bien convoité via 1 fausse annonce. Je confirme la demande pour du locatif en meublé.