Transformer un local commercial en habitation ?

Le message cité est assez ancien, la loi a évolué et depuis le début d’année la dérogation "taxe parking" n’existe plus.
En conséquence, soit :
1/ la ville accorde un changement de destination et aucun souci
2/ elle ne l’accorde pas et à défaut de faire l’acquisition d’un parking dans un rayon de 300m autour du logement, le changement de destination n’est pas accordé.
Comme mentionné par @Iqce le service urbanisme vous donnera facilement la réponse, un coup de fil suffit souvent.

Si des travaux sont occasionnés par ce changement de destination, il me semble qu’en LMNP (BIC) leur comptabilisation/amortissement ne pose pas de souci. Si ma mémoire est bonne en nu (foncier) pour donner lieu a charge comptabilisable, il faut que les travaux ne soient pas considérés comme un agrandissement. Si un connaisseur peut confirmer…

Bonjour,
Je me pose la même question en ce moment. Je vise un bien ou il y a un changement de destination local pro en habitation ou un permis de construire sera nécessaire pour une partie du bien.
Du coup, je me demandais s’il serait pas judicieux de passer cette partie du bien plutôt en meublée pour avoir les déductions ?

Bonjour à tous,

Mon compagnon et moi venons de faire une offre d’achat (en attente de la réponse du vendeur…) pour un petit immeuble de rapport à Lille composé de 4 lots :
- 3 lots d’habitation loués meublés (doute sur l’un d’eux)
- 1 local commercial non loué.

Questions liées au local commercial :

Il y a au rez-de-chaussée un local commercial nu composé d’un WC et qui a son propre compteur électrique. Nous aimerions le transformer en habitation ce qui implique un changement de destination à demander à la mairie.

Le vendeur et l’agence immobilière nous ont dit de retirer la clause suspensive comme quoi notre offre d’achat ne tiendrait plus si le local commercial ne pouvait être transformé en habitation (car ceci dépend de la réponse de la mairie et que l’IDR indique être composé de ce bien en tant que local commercial).

1- Devons-nous retirer la clause suspensive ou pas (sachant que le vendeur a d’autres offres et que malgré notre offre au prix, nous ne sommes pas en position de force) ?

2- Si nous enlevons cette clause de notre offre d’achat, pouvons-nous l’inclure à nouveau lors du compromis ?

3- Comment faire pour avoir une réponse de la mairie rapidement (avant de signer le compromis) quant à leur accord sur le changement de destination de ce local en habitation) ?


De plus, nous aimerions faire du Airbnb dans un de ces 4 lots (sous réserve que la mairie nous accorde un changement d’usage). A Lille, en gros, on a le droit de louer un logement en airbnb (si < 60m2) sans avoir besoin d’acheter une surface de compensation si c’est le 1er bien qu’on loue en airbnb. Au bout du 2nd bien à louer en airbnb à lille, il faut forcément acheter une surface de compensation.

4- Vu que de toute façon, nous souhaitons transformer le local commercial en habitation, à votre avis, quelle est la meilleure des stratégies suivantes (a ou b) ?
a)      Louer en Airbnb l’un des 3 lots d’habitation existants (suite au départ du locataire actuel) et dire à la mairie qu’on a transformé x temps auparavant une surface de compensation (= le local commercial du même IDR en habitation). Cela nous permettrait potentiellement de louer un 2nd bien en airbnb (dans cet IDR ou lors d’un futur achat) sans acheter de surface de compensation.
4a- La mairie ne pourrait pas nous rétorquer que cela ne compte pas car le local commercial est dans le même IDR ?

4b) Directement transformer le local commercial en habitation et le louer en airbnb. Pourrait-on faire valoir auprès de la mairie que c’est une « opération blanche » ? J’entends que le local commercial initial n’était pas un lot d’habitation donc le fait de le transformer en lot d’habitation pour le louer en airbnb n’enlève au final pas un logement d’habitation pour une personne cherchant à se loger dans un marché de LLD tendu.
L’inconvénient de la stratégie b est qu’on ne pourrait pas faire d’une pierre deux coups en transformant le local commercial en habitation (notre choix quoi qu’il arrive) et en prétendant que nous l’achetons comme surface de compensation.

5- Avez-vous une idée du coût des travaux pour transformer ce local commercial de 40m2 environ en appartement ? Il faudrait créer une cuisine, une salle de bain, une chambre donc créer les murs intérieurs et refaire la façade de la vitrine en un mur bien isolé avec une fenêtre avec double vitrage et des volets. Le local commercial a déjà son propre compteur électrique et un wc.

Questions liées au statut fiscal :

Nous aimerions créer une SCI à l’IS pour les 3 lots d’habitation déjà loués.
6- Par contre, pouvez-vous nous dire comment être en SCI à l’IS pour le 4ème lot où nous souhaitons faire du Airbnb ? Il semble possible de concilier les deux (malgré le fait que faire du Airbnb est une activité commerciale et non civile), d’autres le font donc nous aimerions le faire tout en respectant la loi. J’imagine que l’astuce doit être dans la rédaction des statuts…

7- En SCI à l’IS, nous aimerions être à 50%-50% associés avec mon compagnon. Si nous empruntons 400 000€ par exemple, sommes-nous chacun « endetté » à hauteur de 200 000€ ou sommes-nous solidaires donc considérés comme chacun endettés à 400 000€ ? Au cas où l’un des deux souhaiterait investir de son côté par la suite, la réponse est importante…

En SCI à l’IS, il faut un gérant (qui peut être l’un des associés ou un salarié mais cette option est exclue car cela reviendrait trop cher). Le nom du gérant est donc relié à la SCI à l’IS (donc finalement, si le gérant est un des associés de la SCI, pour les banques c’est un peu comme si le gérant avait déjà emprunté en nom propre vu que la banque est au courant « qu’il a la dette de la SCI »).
8- Comment procéder pour la gérance dans notre cas ?
9- Devons-nous être gérant à 50-50 ?
10- Si tel est le cas, en cas de futur emprunt en nom propre de l’un d’entre nous, la banque considéra t’elle que chacun a déjà un crédit de 200 000€ ou de 400 000€ (cas ou l’emprunt total pour la SCI serait de 400 000€ donc 200 000€ à rembourser par chacun) ?

11- Combien coutent la rédaction des statuts d’une SCI à l’IS et les frais de fonctionnement par an (environ) ?

12- Au cas où il ne serait vraiment pas possible d’exploiter le 4ème lot en airbnb en SCI à l’IS, quelle autre option fiscale s’offre à nous ? Nous pensions au LMNP ou LMP (selon le chiffre d’affaires) en indivision (mais l’indivision ne nous tente pas vraiment) …

13- Si nous achetons l’IDR en SCI à l’IS pour 3 lots et en LM(N)P en indivision pour le 4ème lot, est-ce cela nous obligerait à créer une copropriété dans l’IDR ou cela n’a rien à voir ?

14- Dans le futur, nous créerons peut-être une autre SCI à l’IS pour en avoir 2 et créer une holding (pratique pour limiter la taxe sur les dividendes). Est-ce que cela implique des choses à bien écrire dans les statuts de la SCI à l’IS ou pas encore ?

Questions liées à la résiliation d’un bail :

L’un des lots est loué par un couple possédant 6 petits chiens dans un 35m2. Ils ne sont pas très sociables, boivent, fument beaucoup. Ce ne sont donc pas des locataires rassurants pour nous. De plus, le bien est loué à un loyer en-deçà du marché. Nous aimerions donc résilier leur bail pour faire des travaux dans le logement et le louer avec un loyer au prix du marché. Le vendeur et l’agence immobilière nous ont dit qu’il n’y aurait aucun problème pour résilier le bail si nous faisions des travaux pour un montant supérieur à un an de loyer.
15- Savez-vous si cela est vrai et pouvez-vous nous donner le texte de loi le prouvant ? En effet, nous n’avons rien trouvé sur le net à ce sujet.
16- Sinon, quels sont les autres moyens légaux de faire partir ces locataires ?
17- Comment rédiger cette clause dans le compromis ?

Autres questions :

18- Pour investir à Lille (ou dans une ville de Province), est-il préférable de choisir un notaire dans notre région d’habitation ou sur place ? Un notaire sur place a du réseau sur place, connait mieux l’urbanisme de la ville normalement. D’un autre côté, si on investit dans d’autres villes après, on ne va pas prendre un notaire par ville.

Nous cherchons des contacts professionnels sérieux à Lille pour les professions suivantes :
- notaire (sur Lille ou Paris)
- entreprise tout corps d’état (sur Lille)
- expert fiscaliste (sur Lille ou Paris)
- comptable (sur Lille ou Paris)
19- Si vous pouvez nous conseiller des professionnels sérieux, nous vous en remercions.

Je vous remercie pour la lecture de toutes ces questions. N’hésitez pas à répondre en couleur directement sur mon message à la suite des questions en gras dont vous êtes surs de la réponse.

Cordialement

Vanessa

Panda vous dites : "A Lille, en gros, on a le droit de louer un logement en airbnb (si < 60m2) sans avoir besoin d’acheter une surface de compensation si c’est le 1er bien qu’on loue en airbnb"
Vous oubliez que vous serez limité en nombre de jours par an puisque ce n’est pas votre résidence principale. La ville de Lille est de plus en plus sévère et fait la chasse aux Airbnb donc votre projet me semble hasardeux… Il comporte plusieurs points dont vous ne maîtrisez pas les tenants et aboutissants. Et ce n’est pas une question de prix.
Est ce que votre affaire est rentable si vous restez en local commercial et 3 appartements. Comme c’est le cas aujourd’hui ?
Si oui alors pas de problème
Si non j’imposerai une clause suspensive au vendeur quitte à passer à côté.
Une bonne affaire est parfois celle qu’on a pas acheté !

Questions liées à la résiliation d’un bail :

C’est absolument faux. Vous avez l’obligation de reloger vos locataires si vous souhaitez effectuer des travaux donc non seulement vous allez devoir leur payer un autre logement temporairement mais ensuite les réintégrer. Votre agent immobilier cherche à vendre et toucher sa commission il ne connait absolument pas les lois liées à l’habitat…
Vous pouvez mettre fin au bail pour défaut d’assurance ou impayé ou pour reprise des lieux pour vous même ou ascendant descendant.
La meilleure solution c’est de proposer à ces locataires une indemnité de départ en echange de leur lettre de préavis.

Je suis en cours d’achat pour un local professionnel (j’ai toujours un peu de mal avec quelle est la différence entre un local commercial hormis le fait d’y vendre ou non des produits). Je souhaite l’exploiter en location saisonnière et je vais de ce fait demander un changement d’usage (et non de destination) pour l’exploiter en para-hotellerie (il faut pouvoir proposer 3 services sur les 4 demandés, de mémoire : accueil physique, petit déjeuner, fourniture des draps et possibilité de changer les draps en cours de séjour).

Le PLU de ma ville l’autorise et je me protège en + contre un éventuel changement de législation concernant la location saisonnière dans des locaux d’habitation.

Bonjour,

Mais avez vous vérifié que le document d’urbanisme autorisait le changement de destination ? Pas de copropriété et de règlement à respecter ?

Vérifiez également que le dit PLU n’est pas en phase de révision, si c’est le cas demander à quel stade il en est et on en reparle.