Investissement Pinel et réduction d'impôt : attention aux arguments commerciaux !

Etant CGP moi-même, les simulations faites sont généralement trompeuses sur :

- le niveau réel d’imposition, les brochures mettant l’accent sur la baisse sur l’impôt sur le revenu mais presque jamais sur l’impôt sur le revenu supplémentaire et les prélèvements sociaux associés aux loyers du bien PINEL (en cas de bénéfice foncier);

- les loyers prévisionnels sont systématiquement calés sur les loyers PLAFONDS de la zone du bien et non pas sur le niveau des loyers réels. Dans certains cas, Marseille où je réside, les écarts peuvent être significatifs ! et donc induire en erreur l’investisseur sur la rentabilité attendue du bien…

Enfin, ce qui me gène le plus au niveau patrimonial, c’est le surcoût à l’achat en neuf.

Je ne suis pas PRO-Pinel (malgré ma profession), mais il peut être intéressant "patrimonialement" parlant dans certains cas : Pinel ancien, PINEL associé au déficit foncier.

Ca serait à fusionner avec ce fil :
Investir dans un appartement via la loi Pinel ?

Effectivement, si le commercial retient comme "loyer" contribuant à payer le bien l’intégralité du loyer brut, l’"omission" est énorme.

Dans le fil cité en lien, en haut de troisième page, je fais un calcul de rentabilité sur le projet de GeorgeWeah. Vous y verrez que, dans son cas, le loyer net de charges et d’impôts n’est que 27 % du loyer brut (en annuel : 2201/8160). Et je précise : non, le remboursement du capital n’est pas déduit. On pourrait le croire vu la décote énorme entre brut et "net net", mais non. J’ai calculé conformément à la définition des charges du régime des revenus fonciers au réel, donc je prends les intérêts et l’assurance, mais pas le principal.

Après, ça varie au cas par cas, en fonction du niveau réel des charges, du TMI… Néanmoins, on peut dire sans trop se tromper que le loyer net de charges et d’impôts d’un tel bien n’est que 25 à 50 % du loyer brut.

Lorsque le commercial affiche que l’intégralité du loyer contribue à payer le bien, alors que le loyer net de charges et d’impôts n’est qu’entre un quart et la moitié de cette somme, c’est au-delà de l’omission : c’est de l’enfumage intégral, c’est une arnaque grossière. A mon avis, c’est potentiellement condamnable au titre de la "pratique commerciale trompeuse". (cf. article L121-1 et suivants du code de la consommation).

lorsque l’on compte les 390 euros d’économie d’impot dans le financement des mensualités de son crédit je trouve que cela est une erreure car l’économie d’impôt va être en réalité diminuée par la taxe foncière et l’augmentation de l’impot sur le revenu via les loyers ?

On pourrait certes faire une ligne "fiscalité", où l’on aurait en + la réduction d’impôts, et en - les autres impots (TF, IR, PS). Sauf que pour calculer IR et PS, on a de toute façon besoin de calculer le loyer net de charges. C’est pour ça qu’il me paraît bien plus logique de calculer :
LOYER :
loyer brut
moins charges déductibles
= loyer net imposable
loyer net imposable x (IR +PS) = impôt
loyer net - impôt = loyer net de charges et d’impôts.

REDUCTION D’IMPOT : on compte sur cette ligne, en positif, l’intégralité de la réduction d’impôt. Elle n’a pas à être diminuée d’impôts et charges puisque cela a été fait sur le loyer, conformément aux régles des revenus fonciers imposés au réel.

Dernière modification par Bernard2K (26/10/2016 12h59)

Merci Bernard pour votre apport, je suis entièrement d’accord avec votre processus afin de mesurer les différents niveaux de rentabilité (brut, net avant impot, net après impot…) d’un quelconque investissement.

Bonjour

les interets d’emprunts sont une regle generale sur l’investissement  je vous conseille de vous documenter avant de vous lancer sur un projet de cette taille.

Pour le Pinel , le peu d’interet de l’investissement a ete largement débattu. Si en plus vous etes ecretés sur 50 k€  cela commence a couter cher.

avec des chiffres cela sera plus facilement discutables.

Cdt

Je poste ici un cas que je viens d’avoir.

J’ai été contacté sur recommandation d’un membre du forum par une personne ne maîtrisant pas du tout les questions financières avec la question: " Que pensez-vous du montage Pinel que je viens de signer?"

La simulation présentée est sur 11 ans (2 ans de VEFA et 9 ans de réduction d’impôts) pour un crédit à 25 ans. Le besoin d’épargne calculé sur 11 ans est de 189 € par mois. Cette personne dispose d’une capacité d’épargne de 300 € par mois. Super! (c’est de l’humour)

Question de ma part "Mais la simulation sur les 14 ans qui suivent vous l’avez?" Parce les 4 000 € d’impôts que vous n’économiserez plus après, il faudra les prendre sur votre capacité d’épargne soit 4000/12 = 333 + 189 = 522 par mois au total. Oups, (pas en mode humour) la date de rétractation est dépassée.

Donc moralité une simulation de projet se fait sur la durée du crédit à minima, si cela peut servir à certains d’éviter le piège.

Carpediem

Faites surtout bien attention au potentiel locatif du secteur.

Parfois une magnifique résidence, dans un cadre idéal, avec une belle plaquette commerciale cache un point primordial…

L’absence de demande locative !

Beaucoup de communes subissent encore les travers des lois de Robien et de nombreux logements restent vides.

Nous connaissons beaucoup de personnes qui ont réalisé des acquisitions très chers alors que le revenu locatif ne sera jamais celui annoncé.

Et pour éviter les surprise, mettez une revalorisation du prix du bien à 0 et non les fameux 1% souvent utilisé.

En effet, sur 15 ans le bien prend 15% de valeur dans la simulation mais c’est rarement le cas car le bien est acheté au dessus du prix marché actuel.

Au bout de 15 ans on a juste rattrapé le marché ancien à de nombreuses reprises

Du coup question : à quoi est dû ce 30% plus cher ? On lit beaucoup ici et là, par les détracteurs du Pinel, que c’est les promoteurs qui s’en mettent plein les poches et qui se sucrent sur notre réduction d’impôts. Mais ce propos n’est jamais étayé par des sources. Donc est-ce vraiment vrai ?
Je verrai aussi d’autres raisons à ce surcoût comme :
- les nouvelles normes thermiques et phoniques
- la nécessité de logements sociaux : je ne me souviens plus des chiffres mais j’avais vu sur le même programme la différence de prix entre un logement normal et un social. Vu le prix bas du social, le promoteur se rattrape sur le prix du normal.
- les impôts : les promoteurs se disent très taxés (taxe d’aménagement…) et que finalement la réduction d’impôts Pinel ne fait qu’essayer de corriger cette surtaxation
- l’inflation sur le foncier
…

D’ailleurs ici même j’ai lu certains se questionner sur l’éventualité de se construire eux-mêmes leur Pinel, et reculer face aux contraintes (normes…). Si certains l’ont fait et pouvaient témoigner sur leurs chiffres (ou m’orienter sur une telle étude de cas sur ce forum).
Ou si quelqu’un avait des chiffres des promoteurs (ou des constructeurs pour voir l’impact des normes sur le surcoût…)

Attention, je n’ai pas dit que le surcoût était une légende, j’ai dit

Moi a écrit :

On lit beaucoup ici et là, par les détracteurs du Pinel, que c’est les promoteurs qui s’en mettent plein les poches et qui se sucrent sur notre réduction d’impôts. Mais ce propos n’est jamais étayé par des sources. Donc est-ce vraiment vrai ?

Ma question portait donc sur les raisons de ces surcoûts.
Je ne sais pas ce qu’il en était des Duflot, mais il y a eu effectivement au moment des Robien des grilles de prix plus élevées si vous étiez investisseur que si vous achetiez du neuf pour votre résidence principale. Là effectivement le promoteur profitait de la réduction d’impôt.

Dans votre cas :
A combien étaient les studios anciens il y a 6 ans ? S’ils étaient à 70000, c’est que l’immobilier ne s’est pas revalorisé dans cet emplacement, donc l’emplacement était mal choisi (y a-t-il une demande pour les studios à cet endroit). S’ils étaient à moins que 70000, c’est que le surcoût était supérieur à 30% et là c’est pas normal.

Car le neuf, dès le lendemain de la signature, devient de l’ancien. Il va donc suivre ensuite l’évolution des prix de l’ancien

Hazdrubal a écrit :

Donc est-ce vraiment vrai ?

Vous avez demandé si c’était vrai, vous avez donc mis en doute cette supposée "légende", terme que vous utilisez à tort (quel culot !) alors que Flower ne le sous-entend pas et vous donne son exemple concret d’échec de ce genre d’achat.
Vous voulez des sources lisez les nombreux messages et expériences malheureuses sur les discussions qui traitent du Pinel, sans parler des études de cas systématiquement biaisées par des chiffres enjolivés, quand ils ne sont pas tout simplement faux.

Le neuf ne suivra pas l’évolution de l’ancien s’il se trouve trop de résidences dans une même zone qui ne connait pas le succès escompté. Vos projections simplistes font abstraction de la réalité.
Le neuf pourra baisser davantage que l’ancien, tout en partant de plus haut.

Alors avant cela donnez la source svp de ce que vous avez écrit ici. Ca nous permettra d’y répondre dans un cas précis.

Hazdrubal a écrit :

On lit beaucoup ici et là, par les détracteurs du Pinel, que c’est les promoteurs qui s’en mettent plein les poches et qui se sucrent sur notre réduction d’impôts.

Où avez-vous lu cela ?

Pour menager la chevre et le chou ( et reprendre mon message precedent )

on ne dit pas generalement que ce sont les promoteurs … mais toute la chaine avec les intermediaires qui se servent sur le dos d’un investisseur sensible aux impots.

maintenant  1) si vous achetez directement aupres du promoteur , le prix est generalement le meme
                   2) si vous faites construire seul vous vous en sortez ….

CQFD ( le postulat de depart etant admis de tous les participants sur les intermediaires

À mon avis, le promoteur qui commercialise un programme neuf, éligible au Pinel (ou à un autre régime fiscal particulier) ou pas, va tout simplement vendre … au prix (maximum) auquel il pourra trouver des acheteurs.

Il va donc, avant de lancer son programme, estimer le "prix de vente" que le marché devrait accepter, et, en prenant en compte son prévisionnel de coûts (les coûts de la construction (avec respect des normes actuelles), les frais financiers, les coûts de commercialisation, les aléas potentiels dans un scénario raisonnable (dont les éventuels délais dus à des contestations de son permis de construire), etc.) et la marge qu’il vise, déterminer combien il peut mettre pour acquérir le foncier (sachant qu’ à ce niveau, il sera souvent en concurrence avec d’autres promoteurs, et que seul celui proposant le meilleur prix réalisera le programme). Les prix peuvent aussi varier (à la baisse comme à la hausse) en cours de commercialisation. 
Le raisonnement sera identique, que le programme soit éligible ou non au Pinel. L’éligibilité au Pinel peut juste être assimilée à une "prestation", qui n’aura de valeur que pour les investisseurs concernés (et aucune pour ceux achetant leur RP), comme d’autres prestations n’ont de valeur que pour une partie des acheteurs potentiels.

Le prix de vente du neuf dépend en partie du prix de vente de l’ancien dans le même secteur, mais est à corriger en tenant compte de la différence de prestations (les normes actuelles sont plus sévères que les anciennes, mais prestations incluses dans les immeubles neufs ne sont pas les mêmes qu’on trouve dans l’ancien, et la distribution intérieur des appartement neufs n’est pas la même que celle de la plupart des appartements anciens) sachant que tous les biens neufs (et tous les biens anciens) n’ont pas le même niveau de prestation (pour le neuf, entre le constructeur spécialisé dans le social qui propose des prestations assez minimalistes, et par exemple Franco Suisse sur certains programmes, il y a de grandes différences !), et tout simplement du niveau de l’offre et de la demande en biens neufs sur le secteur (Ce sont les acheteurs qui arbitrent en préférant acheter tel bien ancien ou tel bien neuf, en fonction des prix demandés et des prestations offertes !).

Dans un secteur que je connais bien (en 1ère couronne parisienne, où les biens "au prix" se vendent très vite), j’observe un prix du neuf significativement supérieur à celui de l’ancien, mais les prestations qu’on trouve dans le neuf sont très souvent aussi supérieures (même s’il existe des immeubles neufs/récents pas terribles ou vieillissant mal). J’observe aussi que l’ancien de 2010 n’est pas du tout au même prix que celui de 1990, de 1980, de 1970, etc. ou même de 1930 (j’ai visité un bien datant de 1930: le prix au m² semblait attractif, mais ça ne valait pas plus), que le prix de l’ancien est influencé par l’état d’entretien de l’immeuble (et on trouve de tout !). J’ai des exemples de biens datant 2010 ou 2000 qui se sont vendus (au m²) plus cher que certains biens neufs actuels (sachant aussi que dans le neuf en VEFA, on paie pendant 2 années avant d’être livré, alors que dans l’ancien on dispose du bien rapidement).