Supernewbiepro [03] : étude de cas immobilier (plus assez de déficit foncier)

Bonjour supernewbiepro,

Comme l’a dit Canyonneur75, l’apport d’un bien à une SCI à l’IS :
- Vous oblige à passer par un notaire pour la rédaction des statuts
- Entraine le paiement des droits d’enregistrement de 5% par bien !

Avec une SCI À l’IS, les prélèvements sociaux n’interviennent que quand vous vous versez des dividendes.
Et vous n’avez aucun intérêt à vous verser des dividendes si vous comptez continuer à investir. Donc pas de dividendes, pas de prélèvement sociaux.

Comme impôt et taxe, vous aurez à payer :
- La Taxe foncière comme tout le monde
- La contribution au revenus locatifs (CRL) : 2,5% des loyers
- L’IS: 15% - 28% en fonction du résultat net (qui intègre l’amortissement des bien)

Je vous conseille de vous former sur le fonctionnement et la fiscalité des SCI en général et de la SCI à l’IS en particulier et pour ça, voici 2 excellents livres :
Amazon.fr - SCI: Pour bien gérer son patrimoine. - Pascal Dénos - Livres
Amazon.fr - Gestion de patrimoine - 2019-2020 - Stratégies juridiques, fiscales et sociales - Arnaud Thauvron - Livres

Merci Canyonneur75 pour ces pistes de réflexion.

Voici les cas de figure auxquels j’ai pensé :

==> 8 biens en nom propre
==> Création d’une SCI à capital variable, à l’IS. Pourquoi capital variable ?

sci-societecivileimmobiliere a écrit :

Dans le schéma général, il n’y a pas de problème au rachat de biens en nom propre au nom d’une SCI qu’on aurait créé, puisqu’une SCI est une société, personne morale indépendante de vous-même (qui êtes une personne physique). Cependant, une règle importante doit être respectée, ce à quoi veille attentivement le fisc : « la société ne doit pas être créée dans le seul but de s’exonérer des impôts ou uniquement pour des préoccupations fiscales, mais doit avoir pour objectif le partage d’un bien immobilier et doit être un outil de gestion ».

Hors dans cette étude de cas, la société serait créé dans le seul but de s’exonérer des impôts. Par conséquent l’opération ne serait pas viable. Sauf que le législateur a prévu des chemins détournés légaux :

sci-societecivileimmobiliere a écrit :

La SCI à capital variable permet de modifier la répartition des parts de chaque associé sans avoir à en faire de déclaration, ni accomplir de formalités (voir infos SCI variable). En d’autres termes, on peut créer à deux personnes (ou plus !) une société civile immobilière, avec un associé qui aurait 10 parts, et l’autre 90. Un mois après (ou n’importe quelle autre période), on décide de modifier cette répartition de manière à ce que les associés aient 50 % des parts chacun (avec ou sans augmenter le capital). Il n’y a aucune formalité à accomplir.

En revanche, le gérant devra établir un procès-verbal (PV) de réunion en assemblée (vous pouvez la faire sans formalisme, sur le coin de votre table de cuisine) par lequel il et écrit que les associés ont décidé une autre répartition… Ce PV sera simplement établi et copié (ou écrit directement) sur le livre contenant les comptes rendus des assemblées. C’est tout !

S’en est suivi le questionnement suivant ; SCI à capital variable à l’IS ou bien SARL familiale ? Car cette dernière permettrait

agence-juridique a écrit :

des projets immobiliers plus ambitieux ! En effet, vous pourrez mettre en place des projets de vente et de location avec cette forme juridique car c’est une société commerciale. Donc, vous pourrez ainsi vous constituer un patrimoine immobilier plus important comme par exemple un complexe immobilier et tirer des véritables revenus de vos locations ou reventes.

sauf que l’intérêt de la SARL familiale étant outre le bénéfice des abattements en LMP (ce que je ne fais pas, je fais que de la location de maisons vides), l’imposition à l’IR, vu notre tranche d’imposition à 30%, l’intérêt reste relatif.

Pour la SCI à l’IS, afin de bénéficier du taux réduit à 15%, il faudrait donc limiter le nombre de biens pour que les revenus dégagés ne dépassent pas les 38.120€. Donc dans notre étude de cas, créer deux SCI à l’IS à capital variable.
- Dans un premier temps, prendre sa compagne et lui donner une majorité des parts.
- Dans un second temps une fois les opérations de rachat réalisées par les deux SCI, changer la répartition des parts pour redevenir majoritaire.

Quant au besoin d’usage des gains générés par les 2 SCI à l’IS, on peut pour éviter de devoir sortir les fonds qui seraient imposés au prélèvement forfaitaire unique (30%), les utiliser directement grâce à un mécanisme mère-fille ; Une société mère type SAS qui détient une part dans les société filles type SCI, et grâce à différents procédés les flux de capitaux entre eux seraient très peu imposés. L’inconvénient c’est que cela génère un cout, une holding, quel que soit le statut qu’elle adopte, doit nommer des commissaires aux comptes.

On me précise également cette astuce pour la revente ; La SCI à l’IS à la revente est très penalisante car l’impot sur la plus value prend en compte tous les amortissements fait durant la Periode IS. Ex : un immeuble acheté 300k et revendu après 25 ans de detention à L’IS, vous n’aurez que approx 150k dans votre poche car toutes les économies d’impots que vous aurez fait à l’IS sont en fait douleureuses à la revente. Vous pourrez rester à l’IR et monter une holding patrimoniale qui acheterait 99% de vos parts SCI et vous garderiez 1% en nom propre pour bénéficier de 15% de taxation de votre holding. 1 an avant la revente vous rachèteriez 99% des parts en nom propre ce qui vous permettrait de profiter de la fiscalisaté à l’IR à la revente et pas d’être impacté par la taxation de la plus value de l’IS.

Trahcoh a écrit :

Votre charge de crédit est trop importante. N’avez-vous pas choisi une durée de remboursement trop courte?

C’est possible. Tant que du déficit foncier était généré de façon conséquente ça ne posait pas de soucis, mais maintenant que je réfléchis à ralentir voir stopper les investissements, votre remarque devient pertinente. Du coup, peut-être y remédier par le biais d’un rachat au sein d’une SCI à l’IS à capital variable, cette fois sur 20ans ?

Dernière modification par supernewbiepro (22/12/2019 12h44)

Il me semble qu’il faudra aussi l’accord de la banque pour que les prêts accordés en nom propre soient transférés à la sci…

Merci pour ces éléments de réflexion et ces pistes.

Je viens de répondre à un courtier qui me propose un regroupement de crédits. La condition obligatoire pour lui ; avoir un crédit conso en cours ce qui est mon cas.

Après étude de mon dossier, il m’a fait une proposition d’un crédit unique sur 25ans, taux fixe 2,1% tout compris pour une mensualité à 992,80€ soit 1360€ de moins par mois.



Ca bouleverse de fait complètement ma situation, puisque même dans le pire des cas c’est à dire en stoppant la fuite en avant avec le déficit foncier via de nouvelles acquisitions avec travaux, même en payant plein pot l’impôt sur le revenu avec sa TMI à 30% et les cotisations sociales à 17,2% + le foncier, ça me laisse une belle capacité d’épargne ou de loisirs mensuels.

Je connaissais le regroupement de crédits, mais je pensais que c’était destiné uniquement à ceux qui étaient en surendettement, ou ayant un paquet de crédits conso, je ne savais pas que c’était valable sur les crédits immobiliers. En effet, mes banques précisant qu’ils ne peuvent, sur directive interne, racheter des crédits immobiliers au-delà de 24 mois en plus de leur durée initiale.

PS ; j’ai suivi votre conseil, pacs + testament, pour mi-Janvier, pour la future opération immo et ma première à deux, fin janvier.