LMNP : passage du régime micro au réel simplifié…

Bonjour,

Je sais que la question a été posée plusieurs fois, mais j’aimerai une réponse spécifique à mon cas.

J’ai bien compris que lorsqu’on débute une activité LMNP disons à compter de janvier 2016, le passage au réel simplifié peut être choisi jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration 2031 (soit mai 2017 pour la déclaration des revenus de 2016).

Par contre, si on loue déjà en lmnp en micro bic, il faut le faire avant le 1er février (2016 dans mon exemple, pour intégrer les futurs loyers perçus durant cette même année).

J’en viens à ma question, que faire dans mon cas :

- 1 bien loué depuis plusieurs année en meublé et micro bic
- 1 futur bien que je vais acquérir fin janvier, que je compte mettre en meublé, et déclarer directement en réel simplifié.

Le fait de déclarer cette nouvelle acquisition au réel, m’oblige automatiquement à passer le 1er bien également au réel. Là pas de problème de compréhension.

Mais pour la déclaration de mes futurs revenus 2016 (des 2 biens), dois je passer au réel en tenant compte du 1er bien (et dans ce cas, il ne me reste que 3 semaines), ou je peux attendre l’achat du second pour passer le tout en réel, et ainsi me laisser plus d’un an pour le changement ?

Merci d’avance aux spécialistes.

Liab17 a écrit :

J’ai appelé un expert comptable en ligne (recommandé sur ce forum), qui m’a expliqué la situation.
…/… La personne a pris son temps, et a même pu calculer qu’il était plus intéressant pour moi de déclarer au réel mais revenus de 2015 du 1er studio (alors même qu’il n’a pas de crédit).

Demander à un expert comptable si il est plus intéressant de passer au réel c’est un peu comme demander à son garagiste si il faut mieux changer des pièces ou pas… faites le calcul vous même pour en être vraiment certain à défaut en vous aidant d’un simulateur comme ici Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier

J’imagine qu’il vous a bien indiqué que les déclarations de début d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce sont à effectuer dans les 15 jours suivant l’exploitation (arrivée du locataire ou achat si celui-ci est en place).

Bonjour,

Je me permets de vous apporter mon modeste éclairage, ayant moi-même fait un investissement LMNP sur Paris l’an passé et m’étant interrogé longuement, à cette occasion, sur l’intérêt d’opter pour un régime d’imposition au réel plutôt que pour le régime micro-BIC auquel je suis éligible de plein droit.

Les simulations que j’ai faites m’ont démontré, contre toute attente, que le régime micro-BIC m’était plus favorable (et permettait en outre de m’affranchir des contraintes administratives liées à la tenue d’une comptabilité).

Les deux principales explications à cette situation sont les suivantes :

1) Sur Paris, la quote-part représentative du terrain (non amortissable) est très importante. A force de chercher, j’ai pu finir par établir qu’elle était, dans mon cas, de 40% (pour info, mon bien est situé dans un petit immeuble haussmannien classique du 16ème arrondissement).

2) Sauf à accepter une prise de risque sur le plan fiscal, il m’a paru déraisonnable d’envisager, toujours dans mon cas, une durée d’amortissement inférieure à 50 ans (l’administration a publié au BOFiP des durées d’amortissement qu’elle trouve raisonnables : dans le cas des bâtiments à usage d’habitation, cette durée n’est clairement pas de 30 ans).

Bien entendu, les caractéristiques de mon bien et de celui de l’instigateur de ce post sont vraisemblablement très différentes (quartier, type de construction…). J’ai néanmoins l’intuition que le taux de 15% retenu pour valoriser la quote-part représentative de la valeur du terrain non amortissable est assez largement sous-évalué. J’ai également le sentiment que la durée d’amortissement de 30 ans est trop courte pour pouvoir être pratiquée sans risque de remise en cause par le fisc.

Prudence donc avant de croire au père Noël…

Liab17 a écrit :

….
Concernant les frais réels, en effet la simulation confirme que même sans aucun crédit ni frais de notaire (valeur du bien minoré pour intégrer les frais de notaire, car pas vu d’option pour neutraliser ces frais), l’amortissement seul du bien + assurance pno + taxe foncière + partie des frais de copropriété suffisent à ne pas être imposer. Du moins sur les 2 premières années (je ne peux voir la suite en mode gratuit).
….

Si vous maitrisez XL, vous pouvez essayer d’adapter mon fichier de simulation (qui n’a aucunement été vérifié par un comptable), juste pour vous donner une idée pour les impôts. Vous pouvez essayer de sentir un peu mieux les effets en jouant sur les paramètres.
Téléchargement du fichier
Pour info, je n’ai pas de LMNP encore, je suis à la recherche d’un bien .. donc ce fichier n’est que le fruit de recherche pour comprendre les mécanismes et vérifier la rentabilité des biens intéressants, et pas d’une expérience .. à prendre avec précaution.

Merci pour cette réponse, j’ avais bien lu quelque part que si l’ on optait pour le régime réel, c’ était pour 3 ans, mais je ne savais pas que le régime par défaut micro-bic avait aussi cette contrainte.

Dans ce cas je vais essayer de me mettre en régime réel des le départ, en espérant que les délais soient encore ok, sachant que c’ est ma première année d’activité.

Bravo pour votre vigilance @xa, après vérification, c’est bien 2 ans et non 3.

Bonjour !

Je ne pense pas qu’un simple changement de statut permette de rendre amortissable un bien que l’on possède déjà.

Je n’ai jamais eu ce cas pour moi-même (donc je n’ai pas particulièrement creusé), mais je dirais qu’il faut retenir la valeur de 2006 en en retirant les amortissements (supposés couvert par le "forfait" de charges du régime micro) qui auraient été fait depuis lors si la compta avait été au réel. Ce n’est sans doute pas très avantageux (ou plutôt : ce que vous avez déclaré depuis 2006 était sans doute peu optimum)…

En effet le point 230 que vous citez est pertinent.
Cependant cela reviendrait à dire que, je peux utiliser ce bien sous le régime de la location nue (fiscalité des fonciers), puis passer en meublée sous le régime micro (qui a l’époque était de 72%), puis passer aux régime réels pour amortir, puis en fin d’amortissement revenir au micro et ensuite repasser aux réels pour recommencer à amortir avec à chaque passage aux réels retenir la valeur vénale ?

Promis je ne vais pas tenter le diable ) mais il va sans dire que la législation est…curieuse !

Bonjour,

J’ai acheté un appartement en octobre 2015 dans lequel j’ai fais personnellement des travaux.

Depuis juin 2016, nous faisons de la location saisonnière.

Par méconnaissance sur le plan fiscale, je n’avais pas rempli le formulaire Poi. J’ai déclarer mes revenues foncières de l’année 2016 au micro-bic (50% abattement), et je devrais faire pareil pour l’année 2017. Je souhaiterais passer cette année au réel simplifié. Pour information mes revenus sont inférieur à 33000€, donc par défaut j’étais au micro-bic.

D’après ce que j’ai lu, il faudrait envoyé une lettre au centre des impôts pour la levée d’option au régime réel.

Ce que je ne sais pas, c’est est ce qu’il faut tout de même envoyé le formulaire Poi avec la lettre de levée ? Si oui, pourriez-vous me dire, quel serait la date d’activité (2015 ou 2018), car je voudrais déduire également mes frais de notaires?

En vous remerciant,

Eric

Bonjour à tous,

Après quelques années en LMNP Micro, j’ai opté pour le réel au 01/01/19.

L’immeuble est réputé être affecté à l’exploitation pour sa valeur réelle au 01 janvier 2019.
Il y a une instruction claire du BOFIP sur ce point.

En revanche, qu’en est-il des autres postes (Mobilier principalement) déjà "présents" sous le régime micro ?
Devons-nous passer le mobilier en immobilisation au 1er jour de l’exercice au réel ? Même ceux dont le prix est inférieur à 500€ HT ?

Je n’arrive pas à trouver une instruction claire sur ce point.

Merci d’avance en tous cas.

Pat11