Stfly [03] : étude de cas immobilier (revendre un Robien recentré ou conserver ?)

Bonjour à tous,

Je vous soumets cette étude de cas pour avoir vos avis. Merci pour vos contributions!
Voir ma présentation pour plus de détails.

Jeunes et avant d’être sensibilisés par Internet et ce forum, nous avons acheté à 2 (avant d’être marié, nous le sommes depuis) un ROBIEN RECENTRE en 2008 à CUSSET, commune qui jouxte VICHY dans l’Allier. Je précise que nous habitons à LYON, à 2H de Cusset.

Nous nous interrogeons sur l’opportunité de le vendre à perte, la période d’engagement de location étant terminée, ou de le conserver pour encaisser les loyers n’ayant plus de crédit en cours sur ce bien.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement T3 de 58m2, balcon de 9m2, 2 chambres, séjour avec cuisine ouverte semi-équipée (placards et plaque de cuisson). 2 places de parking extérieur.
- Année de construction : 2008
- Étage 2/2, très lumineux, pas d’ascenseur.
- Logement toujours loué (6 mois de vacances en 11 ans), locataire actuel part le 30 avril 2020.
- Syndic professionnel ELYADE, pas de procédure en cours.
- Chauffage individuel électrique "grille pain".
- Volets isolants.
- Espaces vert dans la copropriété, bien entretenue.
- Pas de concierge
- Résidence bien entretenue de manière générale et au calme, barrière à l’entrée du parking.

LOCALISATION DU BIEN
- CUSSET (A côté de VICHY), 03 Allier.
- à 5 minutes du centre ville de Vichy.
- Zone pavillonaire, en face d’un lycée.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non je ne pense pas.

RENTABILITÉ DU BIEN
- Bien packagé payé 143000€ tout frais inclus en 2008.
- Valeur actuelle estimée (base meilleursagents et annonces LBC): 70000€.
- Loyer en baisse au fil des années: 480€HC en 2008, 455€HC en 2020.
- Taux de vacance envisagé:  1 mois tous les 2 ans, 4%.
- Charge de copro : 1150€/an dont 600€ déductibles.
- Travaux immédiats : Le sol a bougé, certains carreaux sont coupants, j’ai des devis pour recouvrir toutes les pièces non humides avec du PVC de type QUICKSTEP pour 3600€TTC.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Aucun (je suis dans le conseil syndical).
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Je ne pense pas

- Taxe foncière hors TEOM: 665€/an
- Assurance PNO: 100€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non
- Frais de gestion (agence locale): 8,4%TTC des loyers encaissés.

- Rentabilité brute: 7,8% sur la base d’une valorisation à 70000€.
- Rendement net 2020: 5,2%
--> Note: 2020 sera la dernière année où j’aurai du déficit à imputer, je ne paye donc pas d’impôt pour l’instant mais ensuite la rentabilité nette passera à 3,6% (TMI 30%).

FINANCEMENT DU BIEN
- Aucun crédit sur ce bien.

SCENARIOS ENVISAGES
La question de la vente se pose puisque le locataire en place part le 30 avril.
Dans les 2 cas, il faudra que je fasse les travaux de remise en état du carrelage fissuré et dangereux.
Scénario 1, VENTE:
- Je récupère en théorie 70000€.
- Je m’affranchis d’une gestion à distance d’un bien qui à mon avis ne prendra jamais de valeur.
- Perte de 3600€ des travaux, je verrai avec l’agent immobilier si je peux espérer vendre un peu plus cher avec ce sol neuf pour récupérer ma mise.
- J’avais imputé un déficit foncier sur mon revenu global de 2017 de 829€. Il faudra que je le réintègre si je vends en 2020 (perte 829*0,3=248€).
- Je n’ai pas besoin de cet argent, j’envisage de les réinvestir dans du crowdfunding immo ou des AVies de type Yomoni/WeSave avec un risque moyen pour essayer de récupérer ma mise de départ sur le long terme. Il va falloir que je batte les 3,6% net actuels.
Scénario 2, CONSERVATION:
- Je continue d’encaisser les loyers tant qu’il y a un locataire et qu’il paye avec une rentabilité de 3,6% environ.
- Je peux déduire les travaux de remise en état du carrelage: L’agence me dit que je peux augmenter le loyer de 20€/mois ce qui augmente légèrement la rentabilité pour la passer à 3,7%.
- Je continue de laisser la gestion à une agence locale étant à distance.

Au final la question est donc: Vaut-il mieux que je vende pour chercher une meilleure rentabilité de ces 70.000€ ?

Merci pour vos avis!

Stan

Mots-clés : immobilier, loi robien, vente