Moon86 [14] : étude de cas immobilier (5 appartements, cumul LMNP + micro-foncier ?)

Bonjour,

Voici les détails pour l’achat d’un immeuble que je dois signer prochainement pour lequel je me pose encore quelques questions :

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble
- Date de construction < 1950
- 5 appartements : 2 T2 dont 1 avec garage et jardin, 3 T3
- Chauffage collectif gaz
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels

LOCALISATION DU BIEN

- Normandie
- Centre d’une ville d’environ 15 000 - 20 000 habitants
- L’emplacement pourrait faire prendre de la valeur au bien.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 194 000 euros
- Loyer déjà pratiqué : 1805 euros mensuel
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : environ 10 000 euros (rénovation cage escalier, rénovation sdb + cuisine), j’ai fait mettre 5 000 euros de travaux en supplément sur le prêt en cas de besoin dans les 2 ans.
- Aucune copropriété, j’achète tout l’immeuble.

- Taxe foncière : 2 911 euros
- Assurance PNO : 220 euros
- Assurance GRL/GLI non souscrites

- La rentabilité du bien est de 10.41% brute en régime réel selon rendementlocatif.com
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire => 21660 / 194000 = 11.16%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit hors assurance : 1.35%
- ADI : 100 euros par mois. C’est excessif et illégal mais bon banquier ne me fait pas ce taux si je ne prends pas l’assurance. Je résilierai au bout d’un an (j’avais fait la même pour ma RP).

- Durée du crédit : 20 ans avec un différé partiel de 2 ans (signifie que pendant 2 ans je ne paierai que les intérêts). Cette astuce me donne un cash-flow légèrement négatif mais permet de générer une épargne de précaution d’environ 25 000 euros (deux ans de loyers - intérêts - impôts - TF).

Au bout de 3 ans (donc 1 an de remboursement) j’allongerai la durée du prêt de 3 ans, ce qui fait au final un remboursement sur 21 ans. Cela générera une mensualité d’environ 950 euros hors assurance.

J’assume totalement le cash-flow à l’équilibre (voir un peu négatif) si c’est pour obtenir une épargne de sécurité et ainsi dormir tranquille. Sur 25 ans sans différé j’aurai eu un cash-flow positif mais aucune épargne en cas de problème.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue foncier réel mais réflexion sur le passage en LMNP voir LMP dans 3 ans.

QUESTIONS

Mes questions sont donc les suivantes (et je m’excuse à l’avance si le sujet à déjà été abordé, je n’ai pas réussi à trouver de cas similaire) :

1 - Est-il possible sur un seul bien de cumuler deux régimes fiscaux différents (LMNP et micro-foncier) ? Par exemple si je passe un ou deux appartements en LMNP d’ici 3-4 ans, est-ce que ça me permettrait de passer les autres en micro-foncier et ainsi réduire ma fiscalité ? Si pas possible, il me reste à faire des jumeaux :-)

2 - Je ne suis pas encore allé voir mais ils vont construire au bout de ma rue du neuf (en Pinel je suppose). C’est rarement intéressant mais dans le cas où ça le serait, il est possible de cumuler également LMNP, micro-foncier et Pinel en plus ?

3 - Je serai propriétaire avant la fin de l’année, pour effectuer du déficit foncier en 2016 est-ce que les travaux doivent avoir été réalisées ou l’achat du matériel peut suffir ? Par exemple si j’achète mes 5 cuisines d’un coup et que je les installe au départ des locataires, dois-je déclarer le déficit au moment de l’achat ou de l’installation ?

Merci à tous de m’avoir lu !

Mots-clés : immobilier, lmnp, lmp