Achat de SCPI sur le marché secondaire : tout ce qu'il faut savoir !

GoodbyLenine a écrit :

La trésorerie provient de l’exploitation courante, des cessions d’immeubles (pas faciles en temps de crise…), et aussi de la collecte (abondantes ces derniers temps sur presque toutes les SCPI à capital variable, mais on ignore si elle ne va pas se tarir). Elle est diminuée lorsque les charges d’exploitation sont fortes (par ex s’il y a beaucoup de vacance locative ou de travaux, ou des VEFA), s’il y a des emprunts à rembourser, et s’il y a des impayés ou des différés de paiement.

Merci GBL pour le complément d’information sur la trésorerie dans les réserves distribuables comptables. Ce qui rejoint les propos de wulfram sur un autre post du forum.

Concernant la collecte, il sera intéressant de voir l’évolution de celle-ci dans les mois à venir. En effet, les campagnes de communication en faveur des SCPI vont bon train en ces temps de crise (nombreux article dans la presse). Les discours "rassurants" des dirigeants de société de gestion invitent les investisseurs lambdas à se tourner vers cette nouvelle forme d’investissement surtout que les fonds euros baissent encore et toujours et que la Bourse fait peur à certaines personnes (violente chute récente).

Bonjour Canyonneur75,

La baisse du prix résulte d’une anticipation de la baisse du DVM. Je pense que compte tenu de la situation, il est trés compliqué de prendre comme référence les loyers versés au titre de l’année 2019.

Il y a une erreur dans votre message, on parle de nombre de parts échangeables puis nombre de parts non-échangeables :

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

=> A noter, je ne trouve pas la référence du texte actuellement en cours, il est regrettable que les textes changent continuellement sans suivi des numéros de référence, il est difficile de s’y retrouver (c’est certainement voulu malheureusement).

Voici le tableau tel qu’il pourrait être présenté pour un meilleure compréhension (ce que certaines SG font) :



Le prix à retenir est donc bien 250€ pour 14 parts échangées et seulement 110 parts non-échangées à ce prix.

Le seul cas où l’on aurait besoin du critère du prix d’échange du mois précédent est si l’on se trouvait entre 260€ et 260,71 avec le même nombre de parts échangeables et même nombre de parts non-échangeables.

C’est difficile de s’y retrouver mais c’est ainsi, analysez bien la discussion svp.

La SCPI n’a pas vocation à s’échanger à un prix différent de tous les ordres qu’ils soient d’achat ou de vente. Il y a donc 250 et 257€, aucune raison de choisir un prix entre ces deux valeurs.
C’est s’il n’est pas possible de départager 250 et 257 que l’on regardera le prix d’échange précédent.

Dans votre dernier exemple, le second critère donnerait un prix d’échange de 260€ (avec 185 parts non échangeables, et donc les acheteur de 354 parts à 260€ ne seraient servis que pour 169 parts), et pas besoin du 3ème critère, non ?

Bonjour,

Dans le cas d’un ordre sur le marché secondaire, la société de gestion subordonne l’inscription des ordres d’achat à un versement de fonds (article 422-208 du règlement général de l’AMF).

Le règlement fait référence à une instruction que je n’ai pas pu localiser.

Je n’ai pas trouvé d’indication sur le délai maximal :
- de remboursement par la société de gestion des fonds associés à un ordre d’achat si celui-ci n’est pas servi ou partiellement servi
- de versement du produit de la vente de parts

Merci par avance de vos lumières sur le sujet !

Canyonneur

Mise à jour de mon analyse du marché secondaire des 4 SPCI à capital fixe de BNP Paribas Reim, résumée dans le tableau qui suit :



Quelques remarques :

- baisse marquée des prix d’achat depuis les sommets de Q1 2020 : de 13 à 18,3 %
- carnets d’ordres orientés à la vente : aucun ordre d’achat en carnet pour les 4 SCPI après la confrontation de fin décembre
- rendements sur la base des prix d’achat actuels s’étageant entre 3,99 et 4,40%
- les prix d’achat présentent des sur-côtes / dé-côtes par rapport à la valeur de réalisation s’étageant entre 14,1 et -12,3 % de la valeur de réalisation au 31/12/2019.

Canyonneur

Bonjour,
Excusez par avance ma question si elle est nulle,le marché secondaire est il plus transparent et réactif sur la baisse des prix de parts  que Ne pourraient  l’être les intermédiaires vendeurs de scpi?

Je vous recommande la lecture de cet article qui discute d’une étude de l’IEIF sur "comment améliorer la liquidité des SCPI".

Elle fait en particulier diverses propositions :
    1- créer une plate-forme centralisée  pour gérer la liquidité du marché secondaire (à la place des 30 sociétés de gestion qui gèrent le marché secondaire de 200 SCPI);
    2- créer des incitations à la conservation des parts (en rémunérant les réseaux de distribution en conséquence, avec une rétrocession d’une partie des commissions de gestion);
    3- redéfinir la taxinomie des SCPI (la classification entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, qui a vécu);
    4- faire sauter quelques "corsets" réglementaires (par ex en simplifiant le process d’achat-vente, en aidant à une complète décimalisation -pour acheter des fractions de parts-, ou en rendant possible la totalité du process en ligne, KYC inclus).   

Sur ces 4 points, je ferais les observations personnelles suivantes :
     1- Pourquoi pas … mais ça ne doit pas générer de coûts supplémentaires (y compris pour certaines petites SCPI à capital fixe qui pratique des commissions d’achats bien plus faibles que ce que d’autres pratiquent, par ex Capiforce où un associé ancien peut acheter des parts avec un taux de commissions réduits), ni conduire à ce que seul le marché des grosses SCPI soit réellement liquide (c’est un risque non négligeable…).
     2- Au moins une SCPI pratique déjà plus ou moins ceci, à savoir NEO, qui a éliminé la commission de souscription au profit d’une commission de gestion plus élevée, et qui rémunère les réseaux de commercialisation uniquement sur la base de la commission de gestion. Il ne faudrait pas que ceci devienne prétexte à augmenter la commission de gestion. Il faudrait même de toute façon permettre de diminuer la commission de souscription, par exemple en interdisant (et en rendant "réputée non écrite") toute clause, dans un contrat de commercialisation, qui interdirait de rétrocéder une partie de la commission de souscription à l’associé (sachant qu’actuellement ces clauses constituent une sérieuse entrave à la concurrence entre commercialisateurs, et préservent un certain monopole, voire cartel, en empêchant a baisse du prix d’une prestation qui est souvent sur-évalué par rapport à la prestation associée).
     3- Pourquoi pas, mais il faudra définir une taxinomie suffisamment claire, alors que bien des épargnants se perdent dans les diverses notions associées aux SCPI (il n’y a qu’à voir comment certains comprennent de travers l’intérêt supposé du RAN… et certaines Sociétés de Gestion semblent tout faire pour les embrouiller).
     4- J’ai un peu de mal à comprendre ce qu’il faudrait faire sauter : certaines SCPI sont parvenues à une réelle décimalisation (celles de CORUM) quand d’autres y ont renoncé (peut-être parce qu’elles n’avaient pas les outils informatiques et juridiques pour, et n’ont pas voulu faire l’effort pour l’obtenir); et j’ai récemment pu acquérir des SCPI en suivant un process 100% en ligne, KYC inclus (là aussi, est-ce un problème d’outil, ou une réelle contrainte juridique ? J’ai utilisé les outils de DocuSign…).

Quelques considérations théoriques autour du carnet d’ordre et la détermination du prix d’exécution qui m’ont aidé à mieux comprendre et pourrons peut-être en aider d’autres.
Le point de départ est le Règlement Général de l’AMF art 422-31 déjà énoncé plus haut dans ce fil et ses trois critères que j’ai numérotés

Règlement Général de l’AMF art 422-31 a écrit :

(C1) Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts.
(C2) Si plusieurs prix peuvent, au même instant, être établis sur la base de ce premier critère, le prix d’exécution est celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible.
(C3) Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche du dernier prix d’exécution établi.

Critère C1
La première étape consiste à déterminer le nombre de parts échangées. Cette étape est plutôt bien comprise en général. Pour cela, les offres d’achat sont triées par prix décroissants, et les offres de vente par prix croissants. Les offres d’achat et de vente sont alors consommés dans cet ordre et ce tant que le prix de l’offre d’achat reste supérieur ou égale à celle l’offre de vente. Cette étape ne permet pas de déterminer le prix d’exécution mais uniquement le nombre de parts échangés que nous notons Q_max. La plage de prix sur laquelle le nombre de parts échangés est Q_max s’écrit P1 = [prix_vente[I1], prix_achat[J1]]. Autrement dit, la borne inférieure de cette plage est forcément un prix de vente du carnet d’ordre (éventuellement infini si toutes les parts mises en vente ont été achetés) et la borne supérieure de cette plage est forcément un prix d’achat du carnet d’odre.

Critère C2
Le critère C2 vient réduire l’amplitude de la plage de prix P1 donnée par le critère C1. Pour comprendre C2, il faut avoir en tête que pour tout prix P sur la plage P1,
- la quantité totale des "offres d’achat à un prix >= P", est >= Q_max
- la quantité totale des "offres de vente à un prix <= P" est également >= Q_max
De plus, sur toute cette plage P1, au moins l’une de ces deux quantités totales sera égale à Q_max (sinon davantage de parts pourraient être échangés). Pour un prix P donné, le "nombre de parts non échangées" du règlement AMF (condition C2) s’entend donc comme le nombre de parts pour lequel il existe une offre de vente (resp. une offre d’achat) à ce prix et qui resterait non satisfaite par manque d’une offre en face.
Deux cas de figure :
- cas 1 : c’est l’offre d’achat qui est limitante sur la plage P1, autrement dit il ne reste aucune offre d’achat non satisfaite sur cette plage. Dans ce cas, le critère C2 pousse le prix à la baisse afin de diminuer le nombre de parts à la vente non échangées. La nouvelle plage de prix se rétrécit à P2 = [prix_vente[I1], prix_vente[I1+1][ s’il existe une offre de vente intermédiaire sur la plage P1.  prix_vente[I1-1] désigne le prix de vente immédiatement supérieur à prix_vente[I1] dans le carnet d’ordre. Tout prix de vente dans la plage de prix P1 vient donc diminuer le prix d’exécution.  A noter que dans ce cas de figure, prix_vente[I1+1] est a priori exclu de la plage de prix admissible car à ce prix, nous commençons déjà à avoir davantage d’offres de vente non satisfaites. En l’absence de prix de vente dans cette plage, la plage reste inchangée.
- cas 2: c’est l’offre de vente qui est limitante. Cette fois, c’est la partie inférieure de la plage P1 qui est rognée par le critère P2 s’il existe des offres d’achat dans la plage P1 et la nouvelle plage se trouvera encadrée par deux prix d’achat P2=]Prix_achat[J-1], Prix_achat[J]]. Cette fois c’est la borne inférieure qui est exclue de la plage de prix éligible. En ’absence d’offre d’achat dans la plage P1, celle-ci reste inchangée.

Critère C3
Sur la plage de prix P2, le prix d’exécution sera le plus proche du prix d’exécution précédent. Il semble simple mais c’est celui qui soulève une question. Dans le cas où l’ancien prix d’exécution est dans la plage P2, alors le prix d’exécution reste inchangé. Le cas ambigu se produit dans le cas où la plage de prix a été diminué par le critère C2. Supposons par exemple que C2 s’écrive P2=]Prix_achat[J-1], Prix_achat[J]] et que le prix d’exécution précédent soit inférieur à cette borne. Le prix d’exécution naturel sera Prix_achat[J-1] mais la borne étant exclue, on peut imaginer la société de gestion choisir Prix_achat[J-1] + 1€ (ou un centime d’euro)

Reprenons l’exemple du post #41 sur Cifocoma 2
C1: Nombre de parts à échanger = 32 (ce qui donne également l’information qu’aucune offre d’achat à 429€ n’existait) et que l’on a donc l’information complète avec uniquement les 5 offres les plus élevées.
P1 = [429, 430] (cf post #50)
C2: Offre d’achat limitante : P2 devient bornée par l’offre d’achat immédiatement au-dessus de 429, soit P2=[429, 430[. Notez que 430 est exclu de l’intervalle.
C3: prix de 429.99€ car ce prix réalise bien 32 parts échangées (le maximum), minimise le nombre de parts non échangées (60), et est le plus proche du précédent prix d’exécution qui était supérieur à 430€. Paref a retenu l’arrondi supérieur: 430€

Les membres de ce forum considéraient que le prix d’exécution devait être 429€. L’hypothèse sous-jacente est que le prix d’exécution devait faire partie des prix apparents sur le carnet d’ordre. Rien dans le règlement AMF ne stipule que cela doit être le cas. Si on accepte les prix à centimes, le véritable prix devrait être 429.99€ qu’il n’est pas déraisonnable d’arrondir au centime supérieur.