Auto-financement de SCPI avec crédit sur 25 ans…

Bonjour,

non, je n’ai pour l’instant effectué aucune démarche (c’est un projet que j’envisage pour le 1er semestre 2013). Je n’ai pas lu cette information sur le forum, mais ça m’a peut être échappé. Je me rappelle avoir lu sur d’autres blogs des durées d’emprunt de 20ans.

Si c’est le cas, ça minerait la possibilité d’un projet au cashflow positif….

Bonsoir Geronimo,

J’ai rentré tous vos chiffres dans mon petit calculateur pour SCPI et je retombe sur les memes résultats que vous.
J’ai réalisé une opération en SCPI début d’année avec 15 000€ cash et 25 000€ à crédit sur 12 ans à 3.95% et 0.18% d’assurance.
Vous voulez partir sur 25 ans : d’aprés mes recherches c’est peut etre envisageable mais cela risque d’etre compliqué. Je pense que sur 20 ans vous trouverez plus facilement.
Aprés quand vous dites que cette opération dégage toujours un cashflow positif il ne faut pas oublier que vous mettez 30 000€ cash (mais là je laisse les experts du forum s’exprimer sur le sujet).

Bonne chance pour la réalisation de votre projet.

Geronimo a écrit :

Point remarquable : cashflow toujours positif donc capacité d’emprunt jamais entamée (i.e. opération renouvelable et/ou possibilité d’acheter une RP

En réalité pour votre capacité d’endettement même si votre opération est positive en terme de cash flow, on prendra la totalité de votre emprunt en passif et seulement 70% des revenus de l’opération en actif et encore celà ne concerne que les baux signé donc avec des loyers quasi assuré, ce qui n’est pas le cas des scpi !

Geronimo,
Sur le montant minimum de l’emprunt pour l’achat de SCPI il existe plusieurs version.
Certains disent qu’il n’y a pas de montant minimum. Mais dans mon cas pour mon projet il fallait 22 500€ minimum pour l’achat de SCPI à crédit. Bien évidement crédit immobilier pour déduction des intérets d’emprunt.

Champflo,
Le petit calculateur en question c’est moi qui l’est fait (rien de bien sofistiqué car je ne suis pas un as d’excel). Mais il en existe sur le NET. Voir chez PRIMALIANCE ou d’autres…. Mais attention comme avec tous simulteur il faut connaitre le fonctionnement de l’investissement en question. Le simulateur vous fait simplement gagner du temps par rapport à un calcul à la main..

Crédit 25ans : ok

Calcul du revenu foncier : faux dans l’absolu ok, mais sur 25ans en moyenne il est à priori bon puisque ce qui est mis de coté une année est en moyenne équilibré par ce qui est reversé une année suivante. Le fil que vous indiquez montre d’ailleurs bien que dès que l’écart est trop important pour une année donnée, vous êtes vous même surpris

Cashflow positif et emprunt : en effet, ça je ne savais et c’est un coup fatal à mon projet.

3,6% trop peu sur une telle période … là j’ai du mal à vous suivre : c’est la même chose quand on investit directement dans l’immobilier locatif. Pendant la durée de l’emprunt, le rendement net est moindre que lorsque l’emprunt a été payé (de préférence par les loyers).

Ok pour le 0,5% par an, ça après ce sont les convictions de chacun de miser sur tel ou tel produit avec risque de perte plus ou moins grand.

Je vais faire tourner tout ça avec des hypothèses différentes.
Mais étant sur Paris, l’immobilier locatif n’est souvent pas avantageux (sauf investisseur très impliqué), donc les SCPI sont un bon moyen de diversifier un patrimoine.

Si vous avez des suggestions, je suis preneur.

Bonjour,

pour l’instant, j’ai 0% d’immobilier . (je viens de créer ma présentation)

Merci pour les encouragements.

Ensuite je pense que l’immobilier en direct obtient un meilleur rendement que les SCPI. Mais cela demande plus d’énergie et de compétences.

Oui, et sur Paris trouver un bien qui offre un rendement brut >8% quand on n’a pas le temps de courir après les offres, c’est un coup de bol ou rien !

Les arguments sont notamment ceux que vous citez  :
   - baux renégociés à la baisse
   - travaux de mise aux normes nécessaires
   - réduction du besoin en bureaux et murs de magasins par essor du commerce à distance & télétravail

mais aussi :
   - survalorisation de pas mal de SCPI (prix des parts > valeur de remplacement);
   - baisse des loyers pour cause d’économie sans croissance, tout simplement.
   - AK trop nombreuses pour être absorbées sans pénaliser les associés anciens;
    (impliquant des retards pour investir les fonds, ou/et des choix d’investissements de qualité bradée)
   - gouvernance défaillante de certaines SCPI  (gestion pas dans l’intérêt des associés, sociétés de gestion se permettant diverses libertés avec les textes légaux, Conseil de Surveillance pantin/défaillant quand ce n’est pas sous le contrôle de la société de gestion, etc.)
   - conflit d’intérêt entre certaines Sociétés de Gestion (qui veulent surtout augmenter la collecte, et leurs commissions en conséquences, à tout prix, voire camoufler leurs erreurs passées en fusionnant les SCPI concernées pour brouiller les repères) et les associés (qui veulent juste investir à long terme et de manière passive dans de l’immobilier d’entreprise).

Pour ma part, je ne suis pas complètement convaincu par ces arguments, et je ne mets pas non plus toutes les SCPI dans le même panier.
Mais il est clair que toute personne envisageant d’investir dans les SCPI devrait les connaitre, et se faire sa propre opinion, plutôt que simplement investir dans le "produit miracle" dont tellement de monde vante les performances passée, et même présentes vers 5.2% de rendement annuel, et les revenus passifs (alors qu’il serait bien mieux que les investisseurs restent réveillés/actifs pour au moins limiter certaines dérives).

Opti55,   

Merci de vous abstenir d’envahir de pub/spam ce forum (comme pas mal d’autres)

Contrairement à ce que vous croyez, ça ne fera que DISCREDITER celui dont vous faites la pub.

@MeilleurSCPIcom : où avez-vous vu que la durée maximum d’une hypothèque est de 20 ans ?
C’est tout à fait possible ! J’ai moi-même 2 crédits immo sur 25 ans garantis par une hypothèque…