Berjer [06] : étude de cas immobilier (retour achat studio meublé)

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus
Marié sous contrat séparation de biens, 38 ans, 2 enfants, revenus 35000 euros à deux, TMI 0%, l’an prochain 11%.
Achat en nom propre, revenu 25000 euros. Pas d’emprunt, RP payée comptant en nom propre.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales : montage cuisine, pose vasque, pose parquet (entourage proche, électricien et maçon).
- Sociales : correctes
- Temps disponible : week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio vide de 33 M2 en résidence avec garage.
- Année de construction : 1986
- Étage : rdc avec terrasse (10m2) et jardin (20m2) SUD, pas d’ascenseur .
- Syndic professionnel
- Chauffage : climatisation réversible, eau chaude cumulus. Tout électrique.
- Volets isolants et fenêtres double vitrage.
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui, pas de piscine.
- Tous en individuel, eau froide dans les charges.
- Dans les 5 dernières années, les façades, parties communes, portes d’immeubles, et l’étanchéité des parkings ont été refaites. Aucun travaux à venir, ni votés.
- Décoration : A refaire

LOCALISATION DU BIEN

- 06, Grasse.
- périphérie, quartier plan de grasse.
- Dynamique
- Bien situé

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : appartement 70000 E + FN 6700 E + travaux 12000 E+ Frais de garantie et dossier 1700 E. Total 90400 E. ( En attente de l’offre de prêt)
- Loyer envisagé : 650 E chargé, dixit l’agence une fois refait.
- Taux de vacance envisagé (j’envisage pas). Bien refait à neuf avec déco moderne et actuel, normalement pas de vacances.
- Gestion en direct.
- Travaux immédiats : électricité, faux plafond avec spot, lissage mur, peinture, pose de parquet, carrelage de la sdb sol et mur, vasque et bac à douche, création coin nuit, pose cuisine.
- Taxe foncière 630 dont 224 TOEM.
- Charges de copropriété : 820 euros par an, dont eau froide.
- PNO : 110 euros par an.
- Pas de GRL, ni de Comptable / CFE 500 euros (estimation)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : frais de garantie et dossier 1700E
- Type de crédit : amortissable / Emprunt à 120%
- Taux du crédit : 1.33% sur 20 ans
- Taux assurance : 0.13%
- 436 euros de remboursement par mois avec différé de trois mois.
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : à ce moment, Rien de rien…
Si coup dure, j’ai ma capacité d’épargne perso (environ 10 ke par an) qui pourra prendre le relai.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublé : plutôt au réel, il me reste environ 2000 euros de déficit d’un appartement revendu il y 3 ans.

Le cash-flow est positif d’environ 500 euro par an. Si vacance, ou loyer revu à la baisse, on tombera plutôt sur du neutre. Pour un bien correct, dans le 06, c’est assez compliqué de dégager du cash flow, hormis se positionner sur des biens en zone compliquée. 
D’autre part, le but était de garder en tête l’éventualité d’une revente, car ne sait jamais ce qui peut arriver. Dans ce cas de figure, l’objectif était à minima de récupérer l’ensemble de l’enveloppe mise à dispo pour l’achat et la réfection de l’appartement.

Appartement qui m’a été vendu par un agent immobilier avec une très grosse remise.
Pour cela, plusieurs concours de circonstances. Je vais peut-être répéter ce qui a été dit plusieurs fois par ailleurs, mais cela reste intéressant.

Récit de mon achat :

Le bien à vendre, par une agence immo, sort sur thegoodcorner, le matin. J’appelle dans l’après-midi, le bien était vendu.
Je précise à l’agent immo que je restais intéressé et qu’il me contacte s’il revenait sur le marché. Quelques jours après je reçois un courriel, indiquant le retour du bien à la vente. (Entre temps, les diags avaient été faits, et la superficie était moindre, du coup, l’acheteur s’était désisté car le prix était le même). Le prix restait encore attractif pour la superficie.

J’appelle dans la foulée l’agent et lui demande de visiter. Deux heures après je me rends sur place, et nous visitons.. On se jauge, moi pour voir le potentiel de négo, et lui pour savoir si j’étais crédible et actif dans mes recherches. Le feeling passe bien, on échange correctement. Au cours de la visite, il me dit qu’il avait programmé deux autres visite en fin de semaine. Par chance, l’annonce n’avait pas encore été remise sur thegoodcorner, donc moins de visibilité. Il avait juste recontacté les gens qui étaient intéressés comme moi à la première parution du bien.

La négociation commence et il faut dire également que j’étais conditionné par la lecture et le visionnage d’écrits et de vidéos, insistant sur le fait de faire des propositions basses. Je me dis mon offre va être refusée, mais je tente quand même. Sachant que le bien, était déjà vendu moins cher que le prix du marché. Je me lance et propose 70 KE, à la place de 85 KE. Nous signons l’offre d’achat, et le lendemain l’offre est validée, trop content.

Pourquoi un concours de circonstances. Avoir laissé mes coordonnées à l’agence et lui avoir précisé de me rappeler, si le bien revenait à la vente. Etre vif et disponible, pour visiter le plus rapidement possible, j’ai visité deux heures après. Essayer d’avoir un bon rapport à le vendeur, particulier ou agent immobilier. Dire les points négatifs, et les points positifs, très importants. Argumenter surtout pour les point faibles, travaux, etc…

L’agent immobilier, lors de la présentation de l’offre au vendeur, a vraiment joué le jeu. Donc forcément cela allait dans mon sens. Il a insisté sur le montant des travaux, voir en les gonflant, et n’a surtout pas dit qu’il y avait d’autres visites programmées.

L’agent immo veut vendre et toucher sa com. Peut-être il aurait eu d’autres visites, avec des offres plus élevées, mais avec moi il était sûr que ça allait se vendre. Car il était en confiance, j’avais bien vendu mon projet, j’étais solide financièrement et « on parlait pareil ».
Et dernière chose, ils étaient aussi échaudés d’avoir vendu, et que l’acheteur se retracte.

Après tout cela, j’ai quand même obtenu 21% de remise sur ce bien.

Je suis plutôt satisfait, puisque pour comparaison, dans la même résidence se vend également un studio de 31 m2, avec une petite rénovation pour louer facilement et correctement, et sans extérieur, au prix de 102 ke.

Voila un petit retour de mon aventure, si cela peut aider, tant mieux.

Merci.

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)