Chauffage au fuel collectif dans immeuble locatif ?

Merci de votre réponse, j’en discutais ce soir et nous évoquions l’idée de passer au chauffage par convecteurs…. Même si je trouve que 85 euros paraît sous-évalué pour du matériel de qualité.

Pour le double vitrage, il s’agit d’une maison "bourgeoise" avec une belle hauteur sous plafond et j’ai peur que le prix soit prohibitif même si je ne sais pas trop ce que ça peut représenter (12 fenêtres à 1500 euros chaque ?)

Quant à l’isolation intérieure ou extérieure, pour une maison mitoyenne des deux cotés avec deux étages d’environ 250 m carré, on doit taper la barre des 20 ou 30k euros…

A moins que l’anah puisse subventionner les travaux (contrepartie de loyers modérés mais dans le secteur on est à moins de 10 € par m/2)…..et un mal de crâne d’avance avec le dossier à constituer !

Pour 12 fenêtres, un petit voyage en Allemagne peut s’avérer rentable. C’est 20 à 30% moins cher qu’en fRance.

Choisissez le chauffage au gaz.

Pour le futur le prix du gaz sera le plus avantageux, découplage du lien Pétrole/gaz.
Le gaz au prix actuel est un vrai scandale, les contrats devront être adapté.

Aux USA le gaz est au quart du prix Européen, le développent du gaz de schiste et son exportation exerce déjà une pression à la baisse sur le gaz chez-nous.

Alors à part l’isolation et le changement des fenêtres, je remplacerais sans hésitation la chaudière fioul par une chaudière gaz. Effectivement, le prix du gaz augmente régulièrement. Mais qui garanti que celui de l’électricité ne va pas suivre (surtout avec la tendance actuelle à la diminution du parc nucléaire et à l’augmentation de la part de l’énergie "verte" qui est très bien, mais qui coûte)

C’est vrai que les radiateurs électriques ne sont pas chers à l’achat, mais c’est bien pour du neuf ou pour de la grosse rénovation. Donc tout dépend de ce que vous entendez par "rénovation d’ensemble des logements". Car pour installer les radiateurs électriques, il faudra :

- démonter les anciens radiateurs : comme ils sont en fonte, bonjour les patates que vous allez laisser dans les murs en enlevant les support !

- démonter toute la tuyauterie apparente : reboucher tous boucher les trous (dans les murs, les planchers et ceux des pattes de fixation)

- et surtout amener l’électricité à chaque endroit. Est-ce que les tableaux électriques peuvent recevoir des nouveaux disjoncteur ? 3500W max sur un 16A en 1,5mm2 et 4500W sur un 20A en 2.5mm2, un circuit dédié pour les radiateurs placés dans les salles de bain.

Si vous prévoyez de refaire l’électricité des logements, pourquoi pas (et attention, il faudra théoriquement le faire aux normes pour de la grosse rénovation). Mais AMHA, ça ne sera pas forcément moins cher que de remplacer la chaudière vu le nombre potentiel de radiateurs… et qui sait, il y aura peut-être encore un crédit d’impôt dessus… (10% en 2012 pour une chaudière à condensation)

De plus, mettre des convecteurs alors qu’il y a une forte hauteur sous plafond, ça me paraît aberrant. La chaleur va monter immédiatement, donc les radiateurs vont devoir tourner à fond pour chauffer "correctement". Après ce n’est pas vous qui paierez l’électricité, mais si les locataires se retrouvent avec des factures exorbitantes, ils ne vont pas faire rester bien longtemps.

Pour votre question sur la consommation individuelle, il existe un système (que je n’ai toutefois jamais vu en France mais qui est d’usage au Luxembourg où j’ai habité quelques années) : il faut poser des calorimètres individuels sur chaque radiateur. Il faut faire un relevé tous les ans et changer une petite pièce de ces calorimètres, mais ça ne doit pas être très sorcier. Une petite recherche sur Google vous donnera quelques explications.

Quand je parle de rénovation, il faut : changer les meubles de cuisine et de salle de bains, refaire les sols (moquette à retirer, parquet à refaire à part dans trois ou quatre pièces, je pense que le plus économique/pratique/beau sera de mettre du stratifié), revoir l’installation électrique (en partie selon les appartements), refaire les murs (tous)…
Pour l’isolation des combles, en fait les studios au dernier étage (2ème) sont mansardés avec des fenetres en chien assis… je ne sais pas si je peux remettre de l’isolation (j’ai vu une trappe qui doit permettre d’accéder à des combles (sans doute peu d’espace)… le double vitrage me semble très important en définitive, ne serait-ce aussi que pour le côté psychologique des locataires (pas de DV, je vais payer cher donc je ne loue pas cet appartement….)

La maison doit être négociable à 120-130 (avec une grosse négo quand même) et les loyers qui rentreront seront de l’ordre de 1500-1600 euros avec une grosse TF… J’ai l’impression que ça va être difficile d’avoir une bonne rentabilité avec les travaux à faire même si je vais faire beaucoup de choses par moi même….Peut être vaut il mieux attendre que la chaudière au fioul lâche. Pour les compteurs obligatoires en 2017 il sera alors peut être temps de changer pour du gaz éventuellement.  Vous avez raison Siocnarf, la hauteur sous plafond est rédhibitoire je crois pour de l’électrique… Par contre Pvbe vous parlez de découplage gaz/pétrole, je ne savais pas que c’était dans les "tuyaux"….ca peut jouer en faveur du gaz effectivement.

Franchement, qu’est ce que des locataires ont à faire de savoir que c’est un bain d’huile ou autre.

La notion de grille pain existe, uniquement parcequ’il y a des ponts thermiques et des fuites d’étanchéité à l’air dans ces fameux biens immeubles non isolés dont on parle depuis des décennies. Un appartement isolés avec convecteurs chauffe très bien.

Après chacun voit midi à sa porte, mais personnellement je préfère mettre 800 euros pour changer une fenêtre et bien l’isoler que 500 pour un radiateur qui procure une chaleur sois disante douce, pour un locataire qui n’en a rien à foutre (en tout cas dans le sud), ne sait pas faire la différence entre un convecteur ou un radiant et peut partir du jour au lendemain . Bien entendu, si votre cible de clientèle est très aisée (je pense à la location meublée saisonnière sur paris par ex), on peut comprendre qu’une autre forme de chauffage peut être intéressante, ça parait sensé.

Concernant les tarifs du gaz, n’oubliez pas qu’une réforme des prix du gaz est en cours, et que ces dernières années les tarifs ont été "bloqués" en violation du droit, comme l’a jugé cet été le Conseil d’État. Ardoise de 280 millions à régler très prochainement par les consommateurs.

Je suis encore une fois attristé de lire certains colporter ce que certaines sociétés ou institutions essaient de nous faire croire. Non l’électricité ne coûte pas de plus en plus cher que les autres formes d’énergies, c’est même celle qui a le plus faible de taux de variabilité au marché, ce qui éminemment important pour nous autres investisseurs.

Insee - Économie - Consommation d’énergie : autant de dépenses en carburants qu’en énergie domestique
ADEME ? Direction régionale Franche-Comté
Le fioul a augmenté de 23% sur un an ! Nous avons des solutions ! REAGISSEZ !

(Bien que n’étant pas expert de l’énergie, je pense que l’on pourra remercier entre autre notre politique nucléaire)

Enfin, on rajoutera que les lois de la physique étant immuables, que vous chauffiez au gaz, à l’élec, au feu de bois ou à l’éolien, la chaleur montera quoiqu’il arrive. Nous n’avons pas encore inventé le chauffage qui garde le chaud au ras du sol et le froid au plafond…dans le cas inverse, déposez vite un brevet ! En clair, si vous voulez 21 degrés à hauteur d’homme, il faudra forcément (à la louche) 25 degrés au plafond.

Se faire traiter de radin parcequ’on recommande de refaire l’isolation et mettre des convecteurs plutôt qu’acheter 3 radiateurs infrarouges qui chauffe les meubles et les tapis j’aurais tout lu…qui plus est dans des régions où l’on chauffe allez 5 mois par an, sur des surfaces locatives hyper restreintes, en général <55m².

Je ne suis représentant d’aucune marque, donc après tout, quel chauffage je m’en moque un peu. j’invite seulement les gens à réfléchir sur l’intérêt concret de dépenser des centaines d’euros pour un confort supplémentaire, mais insignifiant lorsque les locataires regarderont les vitrages, la propreté des joints de SDB, l’isolation des murs/plafonds, etc etc.  N’y voyez rien de personnel, mais quand je parle avec mes locataires qui ont visité des dizaines d’apparts, je peux vous dire que la propreté (cuvette, silicone Sdb et cuisine …), la faculté d’intervention rapide du bailleur en cas de soucis, l’aménagement et la modernité des appartements (des meubles, des couleurs), font bien plus qu’un chauffage. La seule chose demandée est quelle est l’énergie de chauffe.

Je vais pas trop m’attarder sur le sujet énergie, car je suis sûr que sur le forum action, certains auront des arguments bétons sur ce sujet. Mais quand je vois le gaz ou le fioul qui croissent deux à trois fois plus vite que l’élec, cela me semble quand même présager un peu du futur…sans compter l’entretien annuel, régulièrement les pièces inévitables à changer (internes à la chaudière, tuyau d’acheminement à la plaque de cuisson, etc etc.). Le calcul est vite fait.

Je gère les deux types d’appartements, et je trouve que le gaz n’est plus vraiment économique en comparaison. Pour les cumulus c’est la même chose, un cumulus une fois posé, rien à faire pendant 15 ans, plus si l’on a mis un adoucisseur. La chaudière? …

@BorderLine,
Désolé de vous avoir assimilé à un radin, mais je me suis un peu enflammé et vous présente mes excuses. Mais bon se faire traiter de "colporteur" de façon injustifiée n’est pas forcément agréable non plus.

Pour info, on trouve des radiateurs rayonnant entre 100 € et 200 € selon la puissance, donc ce n’est pas la mer à boire non plus.

@Pariswil : en fait, si sur ce projet, vous ne prévoyez pas le chauffage électrique lors de la rénovation, vous aurez beaucoup de mal à le mettre en place par la suite (pour les raisons évoquées plus haut) et n’aurez guère d’autre choix que de garder les anciens radiateurs.
Pourriez-vous nous dire de combien d’appartements est composé cet immeuble et quelle est leur superficie ?

Bonjour à tous,

Je prolonge cette discussion sur une question.

J’ai visité hier une maison dans laquelle sont aménagés 2 logements.
Il n’y a qu’une seule chaudière au gaz pour ces deux logements.

J’imagine qu’il y a deux solutions :

- Soit je laisse 1 seule chaudière et fais payer aux locataires des charges mensuelles pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire avec un prorata en fonction de la surface de chaque logement.
=> inconvénient : je dois gérer l’entretien et la gestion de ces charges (rappels éventuels etc).

- Soit j’installe une seconde chaudière avec des compteurs distincts avec les coûts que cela engendre.

Un lecteur aurait-il un avis ou retour d’expérience sur ce sujet ?

Salutations