Déficit foncier des travaux dans un immeuble en partie commercial ?

Bonjour,

1) L’article 14 du CGI définit les revenus fonciers :

"

article 14 du CGI a écrit :

Sous réserve des dispositions de l’article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :
1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus :
a De l’outillage des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure, dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble ;
b De toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions ;
c Des bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres.
2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants.

Ainsi, que les locaux (non meublés j’entends) soient des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux, les revenus correspondant sont des revenus fonciers. Les déficits également. Donc si vous faites des travaux qui génèrent du déficit foncier, que ces travaux concernent l’habitation, le commercial ou les parties communes ne change rien, le traitement est le même.

Le Memento fiscal 2020 cite d’ailleurs les revenus des "propriétés bâties, telles que maisons, appartements, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux, etc".

Il faut noter toutefois que seuls les travaux d’amélioration, les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles, dès lors que cela constitue de la construction ou de l’agrandissement, ce n’est pas déductible et ne peut constituer du déficit foncier. La limite entre les deux est parfois peu claire, notamment lorsque les travaux touchent au gros oeuvre. A priori ce n’est pas votre cas mais à vérifier.

Formellement cela se passe effectivement sur le formulaire 2044. Il faut être capable de justifier de l’effectivité des travaux et de leur montant (factures). Lorsque vous remplissez votre déclaration sur impôt.gouv il vous est demandé de préciser ces éléments normalement dans un tableau spécifique.

2) Il me semble que les services de l’urbanisme de la commune doivent avoir également ces informations. Mais s’il s’agit d’un héritage, il y a eu un inventaire descriptif normalement non ?

ImmoImpot a écrit :

Bonjour,

1) L’article 14 du CGI définit les revenus fonciers :

"

article 14 du CGI a écrit :

Sous réserve des dispositions de l’article 15, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale :
1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines, ainsi que les revenus :
a De l’outillage des établissements industriels attaché au fonds à perpétuelle demeure, dans les conditions indiquées au premier paragraphe de l’article 525 du code civil ou reposant sur des fondations spéciales faisant corps avec l’immeuble ;
b De toutes installations commerciales ou industrielles assimilables à des constructions ;
c Des bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres.
2° Les revenus des propriétés non bâties de toute nature, y compris ceux des terrains occupés par les carrières, mines et tourbières, les étangs, les salines et marais salants.

Ainsi, que les locaux (non meublés j’entends) soient des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux, les revenus correspondant sont des revenus fonciers. Les déficits également. Donc si vous faites des travaux qui génèrent du déficit foncier, que ces travaux concernent l’habitation, le commercial ou les parties communes ne change rien, le traitement est le même.

Le Memento fiscal 2020 cite d’ailleurs les revenus des "propriétés bâties, telles que maisons, appartements, usines, magasins, bureaux, bâtiments ruraux, etc".

Il faut noter toutefois que seuls les travaux d’amélioration, les travaux de réparation et d’entretien sont déductibles, dès lors que cela constitue de la construction ou de l’agrandissement, ce n’est pas déductible et ne peut constituer du déficit foncier. La limite entre les deux est parfois peu claire, notamment lorsque les travaux touchent au gros oeuvre. A priori ce n’est pas votre cas mais à vérifier.

Formellement cela se passe effectivement sur le formulaire 2044. Il faut être capable de justifier de l’effectivité des travaux et de leur montant (factures). Lorsque vous remplissez votre déclaration sur impôt.gouv il vous est demandé de préciser ces éléments normalement dans un tableau spécifique.

2) Il me semble que les services de l’urbanisme de la commune doivent avoir également ces informations. Mais s’il s’agit d’un héritage, il y a eu un inventaire descriptif normalement non ?

A la lecture de votre message, je comprend que les travaux sont déductibles.
Or, comme je l’ai precisé , il y aura u changement de destination, (combles transformées en appartement et anciens commerces transformées en appartements). Dans ce genre de cas, les travaux ne sont pas déductibles selon moi. Vouliez vous dire le contraire.

Pour le service urbanisme, c’est une bonne idée. Je vais me renseigner

Bernard2K a écrit :

Fiscalement, vous avez deux gros problèmes :
1) la création de logement dans des espaces qui n’en étaient pas (locaux commerciaux et combles) est assimilée à des travaux de construction, non éligibles à la déduction en charges des revenus fonciers.
2) Cela peut "contaminer" les autres travaux en les rendant non déductibles, de par la notion de travaux "indissociables".

Voir ici :
RFPI - Revenus fonciers ? Charges déductibles ? Dépenses de travaux - Caractère déductible de la dépense | bofip.impots.gouv.fr
Point 180 la non déductibilité, et à partir du point 230 la notion de travaux indissociables.

Concernant le point "2", c’est toute mon interrogation.
Comment ne pas "contaminer" les travaux des appartements existant et de rénovation de toiture et façades par les travaux  d’agrandissement (comble et anciens commerces) ?

Dans le sens du risque de "contamination" évoqué par Bernard2K, j’attire votre attention sur une jurisprudence du Conseil d’État qui pourrait vous intéresser :

Décision du Conseil d’Etat, 19 novembre 1984, n°49140 : a écrit :

(…)
Considérant qu’aux termes de l’article 31 du CGI : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : a) Les dépenses de réparation et d’entretien… ; b) les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
Considérant qu’il résulte de l’instruction, notamment des plans produits par M. X, que les travaux que le requérant a effectués, en 1977 et 1978, dans l’immeuble ancien dont il est propriétaire à C, ont, outre la réfection des installations électriques, sanitaires et de chauffage, comporté la réfection de la toiture et de la couverture, un remplacement partiel de la charpente, la recoupe des pierres de murs salpêtrés, l’aménagement, au rez-de-chaussée, d’un local commercial de 33 m2, avec création d’une réserve de 48 m2, l’agrandissement, au troisième étage, d’un appartement dont la surface habitable est passée de 33 m2 à 50 m2, grâce au remplacement complet d’un escalier devenu dangereux et à la transformation des combles en locaux d’habitation, ainsi que la démolition des cloisons intérieures pour permettre de restructurer l’ensemble des appartements ; que ces travaux ne correspondent pas à des dépenses d’entretien et de réparation et, alors même qu’ils constituent des travaux d’amélioration portant sur des locaux d’habitation, équivalent, par leur nature et leur importance, à des travaux de reconstruction et d’agrandissement ; qu’ils ne pouvaient, dès lors, et même s’ils ont bénéficié d’une subvention de l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, être compris dans les charges déductibles pour le calcul du revenu net foncier du contribuable, au sens des dispositions précitées de l’article 31 du CGI ;
(…)

La description des faits de l’espèce est plutôt succincte mais on comprend que, dans cette affaire, le contribuable avait procédé aux travaux suivants :
1/ Aménagement d’un local commercial avec création d’une surface additionnelle de 48 m2 => travaux de construction/reconstruction non déductibles, ce qui est incontestable.
2/ Agrandissement d’un appartement situé au 3ème étage par l’aménagement de combles ayant permis un passage de sa surface habitable de 33 m2 à 50 m2 => idem.
3/ Travaux de réagencement intérieur réalisés dans les appartements situés aux 1er et 2ème étages => travaux de construction/reconstruction non déductibles compte tenu de leur nature et de leur importance.
4/ Travaux de réfection des installations de plomberie, des installations électriques, du système de chauffage et de la toiture (pourtant commune au local commercial et à l’appartement du 3ème étage, mais aussi à ceux situés aux 1er et 2ème étages) => idem.

Dans votre situation, il est acquis que les travaux que vous engagerez dans le local commercial et dans les combles pour les transformer en logement ne seront pas déductibles. Les questions qui se posent sont maintenant les suivantes :
- Pourrez-vous déduire les dépenses que vous engagerez dans les appartements déjà affectés à l’usage d’habitation ?
- Quel est le sort des dépenses afférentes aux équipements communs ?

Concernant les dépenses engagées spécifiquement dans les appartements, vous devriez pouvoir les déduire à condition de démontrer qu’elles sont dissociables de celles liées à l’aménagement du local commercial et des combles et que les travaux ne sont pas d’une importance telle qu’ils consistent en une restructuration complète des appartements :
=> C’est à mon avis faisable à condition de de solliciter des devis distincts pour chacune des parties de votre immeuble (local commercial et combles d’une part et logements d’autre part) et de ne pas transformer radicalement les appartements existants en créant de la surface habitable supplémentaire (même si cela ne vous interdit pas de les rénover en profondeur).

Concernant les dépenses relatives aux équipements communs (toiture, cage d’escalier, électricité des parties communes, réseaux de plomberie…), je n’ai pas trouvé de littérature sur le cas d’opérations "mixtes" telle que la vôtre mais la décision du Conseil d’État citées plus haut ne va pas réellement dans un sens qui vous est favorable :
=> Vous auriez tout à gagner tenter de faire admettre la déductibilité immédiate d’une partie de ces dépenses (par exemple au prorata de la surface habitable des appartements déjà affectés à l’usage d’habitation) en sollicitant un rescrit auprès de l’administration.