Seb64 : étude de cas immobilier (LMP ou LMNP)

seb64 · #1

Bonjour à tous

Je suis propriétaire d’une maison qui a été ma résidence principale de Décembre 2014 au 1er juillet 2020.
Cette maison a été loué à la semaine juillet/aout 2020 sur booking…(en résidence principale), puis de septembre 2020 au 30Juin 2021.
Loyers encaissés:
été 2020:11817E
Septembre 2020 à Juillet 2021: 16000E (1600E/mois)

A noter que les 16000 ont été versés en une seule fois le 1er Septembre.
La maison a été déclaré habitation secondaire à compter du 1er Septembre.
J’ai débuté mon activité de location meublé pour la première fois le 1er juillet 2020.

Je retourne dans ma maison en résidence principale le 1er juillet 2021 et envisage une vente au printemps 2022.
La somme encaissé sur 2020 est bien de 27817E, soit supérieur à 23000E et à mes revenus d’activités.

J’ai 2avis différents: un avocat fiscaliste qui me dit que bien sur il est possible de comptabiliser les 16000 sur 10mois et donc comptabiliser que 1600*4mois pour septembre à décembre 2020 et le reste en 2021.

Une autre personne qui me dit que ce qui est encaissé en 2020 doit être déclaré en 2020

Quel est votre avis? Je souhaite éviter de faire une erreur sachant que ma plue value sur cette maison serait d’environ 500 000E ce qui me serait fatal avec un statut de LMP

Un grand merci pour vos avis éclairés

Sébastien

Mots-clés : lmnp, lump, plue value

GoodbyLenine · #2

A mon avis :

En 2022, vous ne serez ni LMP ni LMNP, et vous vendrez votre résidence principale. Donc je ne vois vraiment pas ce qui vous turlupine, et encore moins qui pourrait être "fatal" (Même en LMP, au pire, ce sont les montants amortis qui constitueraient la plus-value court terme ajoutée au BIC, et, vue la durée de location, ce serait fort peu !)

Pour vos revenus 2020 et 2021, je pense que vous devez vous considérer comme LMNP.
En effet, comme en cas de location meublée commencée en cours d’année, on fait un pro-rata pour évaluer la situation LMNP /LMP, il n’y a pas de raison de ne pas aussi faire un prorata pour ce que vous avez perçu en 2020 et qui concerne des mois de 2021. A fin 2020 (dans le bilan 2020 de l’activité de location meublée), vous aurez juste un paiement d’avance à constater pour les loyers 2021 qui ont été payés en 2020.

Pour votre comptabilité, au réel, et en particulier pour évaluer quoi amortir, faites vous assister par un comptable compétent en location meublée. Évitez de "bricoler" votre comptabilité tout seul….

Vous vous reveillez fort tard pour déclarer votre BIC 2020 (mais avez un peu de chance, car avec le Covid-19, il me semble que le fisc laisse une tolérance, et au lieu d’avoir une date limite en mai, cette année il devrait tolérer jusqu’à vers fin juin), sans compter sur la déclaration de POi 0 de début d’activité de location meublée (qui aurait du être faite en juillet 2020, et que vous devriez régulariser au plus vite). Agissez vite !

seb64 · #3

Merci Goodbylenine pour votre avis, suis plutôt rassuré

Je suis bien conscient de m’y être pris tard

Mon rendez-vous expert comptable (amarris immo) est fixé au 21/05, je croise les doigts pour une tolérance au niveau de la liasse fiscale et POi.

Bernard2K · #4

Pour compléter très légèrement l’excellente réponse de GBL, tapez dans un moteur de recherche : principe de rattachement à l’exercice.

Bien sûr, vous devrez payer à votre expert-comptable deux exercices : 2020 et 2021.

Pour le fait que vous revendrez votre résidence principale donc exonération d’impôt sur la PV : c’est certain mais, l’occupation prévue étant courte, multipliez les preuves :
- changement d’adresse auprès de tous les organismes
- gardez tout le courrier reçu à cette adresse
- consommez à cette adresse de l’eau, de l’électricité, et aussi téléphone fixe et box internet si possible.

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