Laurent79 [79] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne)

Bonjour,

Dans l’ordre de vos questions :

1) Si vous décidez de vendre le terrain, vous ne serez pas taxé sur la totalité du prix de vente mais sur votre seule plus-value. Pour déterminer cette dernière, il y a deux solutions :
- soit la ventilation du prix de l’ensemble que vous achetez (maison + garage + terrain non attenant) est fournie dans l’acte notarié et la plus-value de cession du terrain sera déterminée en fonction de la valeur qui lui aura été attribuée dans cet acte (cette option me semble la plus prudente ; de surcroît, vous pourrez tirer profit de l’expertise de votre notaire pour procéder à une ventilation fiable et réaliste) ;
- soit vous déterminez vous-même la valeur du terrain à la date à laquelle vous l’avez acheté (il vous faudra alors trouver des références, voire même solliciter une expertise foncière).

2) Si votre emprunt couvre l’ensemble des bâtiments et du terrain et si vous revendez le terrain, vous devriez normalement être tenu de rembourser à votre banque une partie de l’emprunt : vérifiez auprès d’elle. Si vous souhaitez conserver cette trésorerie, l’astuce pourrait être d’affecter votre apport éventuel en priorité sur le prix du terrain (si tant est que la banque accepte de dissocier son prêt en autant d’éléments qui composent l’ensemble immobilier que vous convoitez).

2bis) Pour ce qui est de l’option la plus intéressante (rembourser par anticipation le prêt ou garder un maximum de trésorerie disponible), personne ne pourra répondre à votre place et tout dépend de vos projets (acheter une voiture de sport ?… effectuer un nouvel investissement ?…)

3) La réduction d’impôt "Denormandie" est soumise à un engagement de location d’une durée de 6 ans au minimum. Si vous avez prévu d’emblée de ne pas affecter à la location le terrain, il est bien évident que vous ne pourrez revendiquer aucun avantage fiscal à raison de son acquisition. Pour éviter tout débat avec le fisc, j’en reviens au point 1 de ma réponse et je vous suggère d’obtenir du notaire une claire dissociation entre les éléments que vous destinez à la location et ceux que vous êtes susceptible de revendre. Vous calculerez ensuite votre réduction d’impôt sur les seuls éléments affectés à la location.

4) Pour être qualifié de marchand de bien, il faut réunir de manière cumulative deux conditions :
- réaliser des opérations à titre habituel ;
- avoir une intention spéculative au moment de l’acquisition.
Si vous n’avez jamais effectué une opération d’achat/revente et que celle-ci est la toute première, j’ai tendance à penser que le risque de vous faire qualifier de marchand de bien est très faible pour ne pas dire nul (vous ne remplissez de facto pas la première condition tenant au caractère habituel des opérations). Mais attention : vous aurez grillé votre unique cartouche (si vous récidivez, même dans plusieurs années, vous pourrez être requalifié de marchand de bien).

Dernière modification par Tchouikov (18/06/2021 14h41)