Appartement avec un bail nu mais loué meublé ?

Question très fréquente sur le forum.

Paul duvaux, avocat spécialisé sur le sujet, vient de publier un article à ce sujet : Comment transformer une location nue d’un logement à usage de résidence principale en location meublée ?

Muschmann, en relisant mieux votre demande, voici ce que je peux vous dire :

La principale définition d’une location meublée, c’est qu’elle est meublée. Or, l’état des lieux fait apparaître la présence de quasiment tous les meubles obligatoires. A votre place, je fournirais aussi les meubles manquants par rapport à la liste (le linge et la vaisselle, dites-vous), et ferais un avenant à l’état des lieux pour le constater.
A partir de là, vous pouvez le déclarer fiscalement en location meublée (BIC et non plus revenus fonciers).
Si vous aviez un contrôle, insistez sur l’état des lieux et la présence de l’ensemble des meubles obligatoires.

Je pense qu’il faut laisser courir le bail de 2004. Les obligations apparues ensuite (loi ALUR, bail type etc.) s’appliquent aux nouveaux baux. Or, la réalité c’est que votre locataire est là depuis 2004 et que le bail se continue sans changement ; il n’y a donc pas de raison de résilier ce bail.

xazh :
Je suis assez d’accord avec vous. Extrait du bofip :

L’article L. 64 du livre des procédures fiscales(LPF) définit l’abus de droit comme suit :

« Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ».

Cette définition fait apparaître deux cas possibles :
- l’acte fictif
- l’acte dont le seul motif est celui d’éluder l’impôt.

Si le bailleur est bien propriétaire des meubles, à mon humble avis, ce n’est pas fictif. Je rejoins Paul Duvaux quand il écrit : "Ce n’est pas artificiel si c’est réel".

Par contre, quelle motivation à la manœuvre, à part diminuer l’impôt ? On pourra difficilement argumenter qu’on est tellement altruiste qu’on a voulu fournir de beaux meubles au locataire, alors qu’on a racheté des meubles qu’il avait déjà ! Donc le possible abus de droit dans cette manoeuvre relève du second cas : un acte dont le seul motif est d’éluder l’impôt.

Sur le fait de racheter les meubles au départ du locataire : c’est vrai que ça fait tache. Il faudrait sans doute mieux s’en tenir à une promesse orale, plutôt que de l’écrire dans le bail.

Au total, votre réaction, et le fait d’y réfléchir un peu mieux, font que je reste sur la même analyse que je donnais sur le forum avant l’article de Me Duvaux : il y a un risque que les Impôts attaquent la manoeuvre. Risque statistiquement faible, sans doute, mais risque quand même.

Concernant les petites cuillères : bien d’accord avec vous. La manœuvre est déjà suffisamment scabreuse, il serait stupide d’y rajouter un non respect de la liste des meubles obligatoires. Ca ne coûte pas bien cher de fournir ces éléments, en bas de gamme si on veut faire des économies, de façon à respecter scrupuleusement la liste des meubles obligatoires.

Dernière modification par Bernard2K (13/10/2017 10h37)

DDtee a écrit :

Sans savoir si cela sera utile plus tard j’aurais le reflexe de demander un courrier au locataire formulant la demande de remplacement du four comme convenu avec son précédent bailleur, courrier qui préciserait que le four fait parti de l’ensemble des meubles fournit avec le logement meublé.

Très bonne idée.

Ca peut être l’occasion de lister sur l’avenant à l’état des lieux :
- un four neuf
- linge de maison neuf : (liste)
- vaisselle neuve : (liste).

Merci à tous pour vos réponses.
Très bonne idée que celle de la lettre de demande de remplacement.
Question naive , quelle forme doit prendre l’avenant ?
J’ai trouvé ceci :

http://www.expertsnicolai.be/wp-content … ocatif.pdf

J’ai trouvé sur le net un cas assez proche ou les baux avaient suite à un contrôle fiscale été requalifiés jusqu’a ce que le redressement soit finalement abandonné suite à la production notament de l’état des lieux avec liste des meubles .
Je n’en suis pas là mais cela pourra être utile à un autre membre.

Je ne sais pas si je peux poster ici un lien vers le fil et le forum en question, si non merci de le supprimer.

Redressement fiscal loueur en meublé! [Résolu]

Je copie ci-dessous le post qui a solutionné le problème du propriétaire :

Toto ( droit-finances.commentcamarche.net) a écrit :

Vous avez reçu une proposition de rectification: à défaut de réponse dans le délai qu’elle fixe, vous serez réputée accepter les redressements en intégralité.

Il est donc impératif de lui répondre (et uniquement en RAR) en lui fournissant copie de TOUS les justificatifs que vous détenez (copie des baux, état des lieux, liste de meuble, annonces, etc.).

La lettre RAR devra indiquer, point par point, vos désaccords. Si l’unique désaccord porte sur la qualification des baux en question, cela peut constituer une lettre très courte (mais avec beaucoup d’annexes !).

Rien ne vous interdit d’ailleurs de vous appuyer sur le droit civil qui a été développé ci avant.

Par contre il faut être méthodique.

Suivez donc le schéma suivant:

Monsieur,

J’ai le regret de porter à votre connaissance mon refus de l’intégralité des redressements dont vous avez proposé la mise en recouvrement par votre courrier en date du xx/xx/2010.

En effet l’unique motif de requalification des revenus initialement déclarés comme "BIC" (locations de meublés) en revenus fonciers (location d’immeubles nues) porte sur une appréciation sommaire des documents qui vous ont été présentés. Vous trouverez ci-joint copie de l’intégralité des baux en question et de leurs annexes.

Sur l’immeuble 1 (1 rue du Trésor public, 99900 Deficit-en-France):

Le bail, conclu le xx/xx/xxxx, ne mentionne effectivement pas s’il s’agit d’une location vide ou meublée. Cependant la liste des meubles est mentionnée lors de l’état des lieux contradictoire établi le xx/xx/2010 dont vous trouverez également copie. L’annonce publiée dans "Meublé magazine" (édition du 1er avril 2010) comportait d’ailleurs expressément la mention du caractère meublé de la location (copie jointe).

[a compléter et à adapter en fonction des justificatifs disponibles: quittances de loyer, attestation CAF, etc.]

[reprendre ensuite le § pour chaque bail/immeuble]

Par voie de conséquence je vous prierais de bien vouloir procéder à l’abandon de l’intégralité des redressement envisagés.

Je vous prie etc…

Bonjour et merci à tous pour vous réponses .
J’ai bien compris la spécificité du cas que je citais à titre d’exemple et les points particuliers à prendre en compte . Vous avez raison d’attirer l’attentention sur le fait qu’ils sont ici réunis simultanement  . J’ai pensé que toutefois son étude pourrait peut être être utile à l’un d’entre nous.
En ce qui me concerne il y a une différence notable : je n’ai pas de problème avec le fisc
Enfin , prudence étant mère de sureté ….

Au risque de m’éloigner du cas particulier que je pose ici je m’interrogeais sur un autre point.
J’ai déjà étudier les différents post traitant du passage d’un bail nu à meublé. Je pense avoir saisi les possibilités et modalités à respecter , les choses à ne pas faire aussi.
L’idée du rachat des meubles du locataire est souvent évoquée.
A partir du moment ou les deux parties sont d’accord et en confiance , que chacun y trouve sont compte  etc ne serait il pas plus simple de porter à l’état des lieux la liste minimum fixée par décret des objets et meubles à fournir dans le cadre de la location meublé. De la compléter au besoin si le locataire n’avais pas déjà tout.
De finalement lui signer par anticipation un papier (forme à définir ) lui accordant le droit de garder les meubles (lister à l’état des lieux d’entrée) à sont départ suite par exemple aux petits travaux d’entretien ou d’amélioration qu’il aurait effectué.

Dans mon cas pour être précis il s’agit d’une locataire dont le bail nu se termine dans quelques mois. Elle est parfaite et je suis très content de la garder.
A l’occasion du renouvellement de bail elle me donnerai son préavis et on repartirai sur un nouveau bail meublé cette fois . Elle à déjà tout et en très bon état par contre le précédent propriétaire avais équipé l’appartement avec des grilles pain plutôt que des radiateurs et elle à exprimer le souhait de les changer. Je lui changerai donc l’intégralité des radiateurs pour des dernier cri , plus rénovation des peintures et probablemet pose d’une verrière d’atelier entre deux pièces .
Bref tout le monde y trouve son compte.
Que pensez vous de l’idée de la "lettre de cession" (ou autre forme )des meubles en fin de bail plutôt que le rachat ?

Désolé Bernard2k ma dernière reponse vous à induit en erreur et vous avez confondu deux questions distinctes.
J’aurai du poser ma seconde question dans une autre file.

1er cas : Appartement avec un bail nu mais loué meublé

On reste sur l’ancien bail .
(Il date de 2004 mais n’ai je pas plutôt intérêt a repartir au final sur un nouveau bail pour que tout soit clair?)
On complète l’inventaire des meubles et accessoire manquant pour être en accord avec la législation régissant le meublé .
Le locataire affirmant qu’il a signé à l’origine un bail meublé même si cela n’est pas précisé explicitement dessus on lui demande une lettre pour clarifier la situation. Dans mon cas cela sera acté à l’occasion du remplacement d’un four dont il à fait expressément la demande en argumentant qu’il est en meublé.

2eme cas : Appartement avec un bail nu , meublé par le locataire / passage en meublé

C’est l’éternelle question que tout le monde se pose
S’il y a  entre le locataire et le bailleur accord et intérêt commun (amélioration , travaux , ajout etc) moralement je trouve acceptable …fiscalement peut être moins pour un contrôleur des impôts…

Pour faire simple et passer tous les autres détails on évoque souvent le rachat des meubles même pour un euro symbolique .

Je proposais de faire une lettre au locataire lui accordant de garder les meubles listés sur l’état des lieux (liste minimum établit par le décret + ceux ajoutés aux siens au besoin) plutôt que de lui racheter.

Les meubles listés deviennent "virtuellement" ceux du bailleur mais surtout le locataire qui aurait accepter de migrer vers un bail meublé , par exemple à l’occasion d’un renouvellement de bail , à la garantie de récupérer ses meubles à la sortie.
Celui qui signe un papier ou il "cèdent" des meubles auxquels il tient peut être, n’aurai ainsi pas à s’inquiéter de savoir s’il les récupérera à son départ ou en cas de changement de propriétaire.
Je trouvais cela plus protecteur pour le locataire.

J’ai toutefois bien conscience de ce qui à été déjà dit :

Benrad2K a écrit :

Toute manoeuvre visant à faire passer pour ceux du bailleur des meubles appartenant au locataire est casse-gueule. Comme l’écrivait xazh, "La jurisprudence a déjà statué qu’un tel aller / retour sur la vente d’un bien constituait un moyen fictif pour s’attribuer temporairement la possession nécessaire à la validation des conditions d’une mesure légale ou fiscale. "

Bonjour à tous,

je suis actuellement en train d’étudier l’achat d’un immeuble. L’offre d’achat est faite et acceptée.

Trois baux (sur les 4 transmis par le vendeur) sont (très) mal rédigés :
-les biens sont loués en meublé, mais les baux sont sur le format d’un bail nu
-la durée est indiquée "un an", mais sans justification (en nu, c’est 3 ans par défaut)
-le loyer est indiqué sans charges

Je joins un des baux pour que vous puissiez voir ce que je décris.

exemple_forum_ih.pdf

Que faire de ce type de bail ?
Mettre une clause suspensive sur la ré-écriture des baux par le vendeur avant signature ?
Proposer aux locataire de le ré-écrire ?
Le propriétaire est-il fragilisé avec des baux rédigés ainsi ?

Merci de votre avis sur cette situation :)

PS: j’ai modifié le lien car le raturage semblait ne pas toujours fonctionner.

Dernière modification par Yoga (21/06/2021 22h06)

Je vais demander les états des lieux à l’agence.

Mais vu les erreurs déjà présentes dans les baux, j’anticipe que ces états ne respecteront pas la liste minimale…

A la lecture de la file, je m’attends donc :
-à conserver les baux actuels
-à compléter le mobilier si nécessaire, conformément à la liste
-à mettre à jour les états des lieux et les faire signer par les locataires
-à déclarer les revenus en BIC, c’est à dire passer en LMNP

Je ne pense pas qu’il y ait un état des lieux. S’il y en avait un, la case sur sa présence en annexe au bail aurait dû être cochée.

Ma petite analyse est la suivante :
un bail est un contrat. Les deux parties sont d’accord et signent en bas. A partir de là, il n’est plus question de le "réecrire" : le contrat est ce qu’il est.

Ensuite, vous achetez. La loi dit que le bail se transfère automatiquement à l’acquéreur. Vous voilà donc l’une des parties de ce contrat. En fait, le bail est l’une des caractéristiques essentielles du bien. Si les baux vous déplaisent à ce point, il ne faut pas acheter.

Seconde partie de la réflexion : qu’est-ce qu’un bail meublé ? C’est un bail par lequel on donne en location un logement + les meubles de la liste obligatoire au minimum.
Ce qui fait que le bail actuel n’est pas meublé, ce n’est pas le fait qu’il soit établi sur un modèle de location  nue, c’est le fait qu’il manque (très probablement) des meubles de la liste.

A partir de là, que peut-on faire ? Si on veut modifier un contrat, c’est par un avenant. Mais il y a un modèle de bail obligatoire pour les locations meublées, depuis 2015. Il n’est donc pas question de mettre ce que l’on veut dans un avenant. On ne peut mettre dans cet avenant, que des articles qui font évoluer le bail vers le modèle de 2015 et vers une protection du locataire au moins égale au bail précédent.
A la rigueur, on peut faire :
- prendre le bail actuel
- le comparer point par point avec le modèle de bail (notez qu’il manque des choses dans le bail, mais aussi "autour" : l’état des lieux, la notice d’information…)
- établir un avenant pour ramener le bail sur le modèle (c’est là qu’il ne faut pas se planter ! On ne peut pas écrire ce qu’on veut. Pas la peine d’écrire non plus des évidences. On peut seulement écrire ce qui complète le bail pour le ramener sur le modèle).

Notez que vous ne pourrez pas revenir sur l’absence d’indexation (le bail est à 300 € jusqu’à la fin des temps) ni sur des charges si jamais vous vouliez les augmenter et/ou passer au réel (le bail est donc à 300 € CC jusqu’à la fin des temps), car ce seraient des évolutions défavorables au locataire.

Moi ce que je ferais à votre place, c’est de proposer au locataire un avenant. Du genre :

Entre
(le locataire)

et
(vous),

Il est rappelé que :
par un bail en date du NNN, les parties XXX et YYY on mis en place un contrat de location portant sur…. Ensuite, M. KKK ayant acquis le bien loué auprès de M. XXX par un acte authentique en date du bla bla, le bail a été transféré conformément à l’article A de la loi L, et ce bail est donc désormais un contrat de location entre M. KKK et M. YYY.

Il est convenu que :
Article 1 : l’intention des parties était de contracter sur la location d’un logement meublé, tel qu’il ressort de la description de la consistance de la chose louée comportant notamment plusieurs meubles, et que c’est à tort que le bail a été rédigé sur un modèle de location de local nu. Aussi, les parties réaffirment ce jour leur volonté de faire porter le bail sur un logement meublé. Des meubles supplémentaires sont fournis ce jour par le bailleur au locataire, ainsi qu’en atteste le nouvel état des lieux annexé au présent avenant.

Article 2 : Par comparaison avec le modèle de bail obligatoire établir par décret AAA, il apparaît que le bail en date du NNNN présente certains manquements. Aussi, les parties conviennent de compléter le bail par les articles suivants :

Article 3
etc.

A mon sens, c’est l’article 1 et le nouvel état des lieux qui sont les plus importants. Bien sûr, si le bailleur fournit des meubles supplémentaires, c’est pour s’aligner sur la liste obligatoire ; mais ce n’est pas la peine de l’écrire dans l’avenant ; pas la peine de reconnaître par écrit qu’il manquait des meubles auparavant, ce qui compte c’est que de nouveaux meubles sont fournis.

Les articles 2 et suivants sont moins importants à mon humble avis, et c’est aussi la partie qui va être la plus difficile à écrire, donc si on peut l’économiser…

Ce ne sont que des propositions très maladroites, je ne suis pas juriste. A vous de faire mieux.

Dernière modification par Bernard2K (21/06/2021 23h11)

Yoga a écrit :

PS: un bail peut-il vraiment courir jusqu’à la fin des temps, comme le dit Bernard ? Cette question mériterait l’ouverture d’une nouvelle file.

Facile, et déjà traitée sur le forum.

tout d’abord, le renouvellement est tacite, en meublé comme en nu, ce qui tend à courir jusqu’à la fin des temps.

Ensuite, le bailleur ne peut donner congé à l’échéance que pour 3 raisons, en meublé comme en nu : pour habiter, pour vendre, ou pour motif légitime et sérieux.
- pour habiter, il faut vraiment y habiter. Encore faut-il être prêt à déménager rien que pour cela.
- pour vendre, il faut vraiment vendre. Différence nu/meublé : en nu, le congé vaut offre de vente avec indication du prix, ce n’est pas le cas en meublé. Donc, un peu plus facile en meublé. Mais on ne récupère pas le bien pour en faire ce qu’on veut, on le récupère seulement pour le vendre vide.
- motif légitime et sérieux, à part les troubles graves et répétés à l’ordre public (genre tapage toutes les nuits), il est très difficile d’avoir raison sur ce point devant le juge. Au besoin, on trouve facilement la jurisprudence à ce sujet.

Au final, ces congés donnés par le bailleur sont difficiles à appliquer : seulement à l’échéance du bail, délai de prévenance important (6 mois en nu, 3 mois en meublé), conditions et formalisme à respecter… C’est faisable bien sûr, mais il ne faut pas se rater.

Ensuite, le locataire vieillit. Il dépasse 65 ans, et il a des ressources limitées, il est désormais "protégé", vous pouvez encore moins le virer.

Vous me direz : mais sinon, le locataire finira bien par mourir. Mais, s’il a la fantaisie de se marier avec une jeune, qui fait valoir son droit à rester dans le logement, puis, une fois vieille, a la fantaisie de se marier avec un jeune qui… Ca peut durer plusieurs siècles !

Et c’est là que, quand on regarde l’historique de l’inflation, on se dit qu’il faut être totalement fou pour prévoir un loyer sans clause de révision, comme c’est le cas dans les baux dont vous "héritez". Vous imaginez un loyer qui serait resté à 100 francs charges comprises, de 1962 (année prise au hasard ; c’était alors un loyer qui correspondait à un tiers du SMIC, ce qui ferait 400 € environ d’aujourd’hui ; sachant qu’on pouvait avoir un T3 dans l’ancien à ce loyer-là). Sans révision, le locataire, ou sa veuve survivante, paierait aujourd’hui toujours 100 francs…  soit 15 € par mois.

Heureusement, les locataires s’en vont spontanément, parfois.

Dernière modification par Bernard2K (22/06/2021 21h47)

Concernant la clause résolutoire, il faut déjà un locataire qui ne paie plus ; or si le locataire est content de son logement à 300 €, il va éviter de se mettre en impayés. Il faut ensuite une procédure avec un commandement de payer délivré par huissier et visant la clause résolutoire ; puis seulement alors aller devant le juge et obtenir la résolution du bail. Si le locataire ne s’en va toujours pas, on va pouvoir passer à l’expulsion… En gros, deux ans et quelques milliers d’euros de frais.

Avec les EDL incomplets, vous n’aurez pas le choix, il faudra refaire le point avec les locataires pour savoir quels meubles sont à eux et lesquels à vous ; puis leur fournir de force les meubles de la liste obligatoire, ou bien racheter les leurs, puis constater par l’avenant + un nouvel EDL et/ou une nouvelle liste de mobilier que vous avez bien fourni tous les meubles de la liste. Sinon, vous serez en danger fiscalement, du fait d’être imposé LMNP mais avec un bail meublé incomplet.