Bail 3/6/9 : location en m2 ou en m3 ?

Si votre bail est bien rédigé, il ne mentionne pas des m², il mentionne un local, et il décrit ce local. La surface n’est qu’un des éléments de description.

Souvent, le bien immobilier loué est défini par des documents qui sont accessibles publiquement : notamment le cadastre (vous louez la parcelle A339), ou le règlement de copropriété (vous louez le lot n°437). C’est l’idéal car il n’y a alors aucun doute sur les limites du local loué.

Parfois le bien loué est un sous-ensemble d’un plus grand bien immobilier, qui lui est défini par le cadastre ou le règlement de copropriété. Par exemple "sur la parcelle A339, le bâtiment n°3 qui mesure 200 m²".  ca signifie qu’il y a un seul propriétaire qui est propriétaire de plusieurs bâtiments sur la même parcelle A339, et qu’il a fait une division de facto en louant chaque bâtiment à des locataires différents. Dans ce cas, il n’y a pas de document public qui définit les limites du local loué. Seul le bail (ou les baux) définissent la consistance de ce qui est loué. Dans ce cas, l’appellation "bâtiment n°3" est une appellation courante mais elle n’est pas gravée dans le marbre (il n’est d’ailleurs par rare de voir des emplacements ou des bâtiments repérés différemment dans la réalité (le numéro ou la lettre qui est vraiment marqué dessus), par rapport au papier). La description peut être encore plus "olé olé", par exemple : "dans le bâtiment 3, la partie gauche", ce qui implique bien sûr que la partie droite est louée à quelqu’un d’autre. Dans un tel cas, où le local loué est un sous-ensemble, il faut alors s’en référer au bail, éventuellement à des plans, pour voir comment ce local est défini.
On retrouve exactement la même chose pour du logement : dans une copropriété, l’appartement lot n°12, il est défini précisément par le règlement de copropriété. Par contre, la personne qui divise de facto une maison de ville en 3 logements loués, du fait qu’il n’y a pas de copropriété et que du point de vue du cadastre c’est une seule maison, il n’y a que les baux qui définissent où s’arrêtent les appartements.

C’est donc la première chose à regarder : voir comment est défini le local dans le bail, et si cette définition fait référence à des documents de référence (cadastre, règlement de copropriété), ou non.

Ensuite, il faut regarder ce qui est écrit dans le bail concernant les modifications ou améliorations. Souvent, il est écrit que c’est à la charge du preneur mais qu’il doit demander l’autorisation du bailleur.

En première approche et sous réserve que votre bail ne dise autre chose, je dirais que vous êtes probablement locataire de l’ensemble du local jusqu’au toit, donc que vous pourriez potentiellement créer un plancher (à vos frais), mais que cela reste soumis à l’autorisation préalable du bailleur. A mon sens, à partir du moment où c’est à vos frais, il n’y a pas lieu à augmentation de loyer. Le bailleur pourrait vous demander, soit de laisser le plancher à votre départ (il gagne de la surface supplémentaire à louer au prochain locataire), soit au contraire de remettre en l’état initial à votre départ (il veut retrouver le local dans l’état initial). Cette exigence pourrait bien conditionner son accord.

Dernière modification par Bernard2K (24/06/2021 13h33)

Point de vigilance : si vous procédez à ces travaux de création de surface supplémentaire, n’oubliez pas de déclarer cette modification de la surface louée à votre assureur.

En effet, celui-ci assure un local avec certaines caractéristiques, le nombre de m2 étant généralement pris en compte pour l’établissement de la prime.

Un de mes clients avait procédé à la création d’une mezzanine dans la déclarer à son assureur. Le local a été détruit par un incendie, et l’assureur lui a imposé une décote sur l’indemnisation du sinistre du fait de cette non-déclaration d’une évolution des caractéristiques du lieu (et donc, du point de vue assurantiel, des risques assurés).

Le mécanisme est tout à fait légal et difficilement contestable.