AllWillBeOne : étude de cas immobilier (SCI et EURL)

Mes remarques :
- à mon sens, une EURL n’a pas vocation à être propriétaire de murs, donc elle n’a pas non plus vocation à emprunter. Laissez-la en dehors du projet. Les entreprises, c’est fait pour entreprendre, pas pour gérer de l’immobilier à long terme.
- à mon sens, avec 50 m² de bureaux sur 150 m², l’aspect professionnel est minoritaire. Vis à vis de la banque, je serais tenté de présenter cela comme un projet RP, sans même parler des bureaux.
- si l’on parle bien, avant tout, d’un projet de construction de RP, je pense qu’il n’y a que deux solutions : vous deux en nom propre (en indivision), ou bien une SCI entre vous deux (sans l’EURL qui n’a rien à faire là).
- la holding pourrait être une bonne idée pour faire passer la tréso de votre EURL à celle de la SCI. Sauf que ça a un coût considérable, de création d’abord, mais surtout de gestion, coût annuel à multiplier par N années. Pour faire passer seulement 100 000 € de trésorerie dont vous n’avez pas besoin pour ce projet, puisque les banques prêtent à 1 % actuellement pour l’immobilier : l’argent est presque gratuit, alors à quoi bon utilisez le vôtre ? Et surtout, les banques prêtent très volontiers pour la RP, donc c’est à ce moment-là qu’il faut emprunter. Si vous voulez ensuite mettre 100 k€ d’investissements pour l’EURL, ou 100 k€ placés en bourse, ça sera difficile d’emprunter pour cela ; la banque vous regardera de travers si c’est pour l’EURL, et vous enverra carrément bouler si c’est pour la bourse. Donc gardez vos 100 k€ au chaud, ils peuvent servir pour d’autres projets sur lesquels les banques ne sont pas prêteuses.
Vous allez dire : "oui mais puisque j’ai cette somme à disposition, à quoi bon l’emprunter et payer des intérêts dessus ?" Eh bien, calculez donc ce que va coûter le montage holding + SCI, chaque année, en frais bancaires, en frais d’expert-comptable et en frais de formalités (sans rien oublier ; rien que la publication des comptes annuels, c’est 45 € au greffe, en tout cas pour la holding). Ramenez ensuite cela à 100 000 €, et calculez quel pourcentage d’"intérêts" cela fait. Vous reviendrez nous dire le résultat du calcul, hein ?
- pour ma part, compte tenu des relativement faibles montants en jeu, je serais tenté de faire un montage très simple : projet de RP tout ce qu’il y a de plus classique, en tant que simples particuliers, en indivision. Fondamentalement, vous êtes des particuliers qui construisent leur maison, ce qui est on ne peut plus standard, avec l’avantage que c’est simple à présenter, simple à faire financer et simple à gérer ; ce que vous perdez de vue avec vos projets de montage compliqués. Ensuite, vous, en tant que personnes physiques, louerez des bureaux à vos activités à l’intérieur de votre RP, et ça vous fera des revenus fonciers, imposés comme tels (ou bien même vous les mettez gratuitement à disposition ; car entre les charges déduites du résultat côté entreprises, mais les revenus fonciers imposés à l’IR + PS, pas sûr qu’il soit gagnant d’appliquer un loyer ; ça se calcule).  L’intérêt d’être propriétaire en nom propre plutôt qu’en SCI, c’est que SCI et habitation principale, c’est faisable mais il faut faire gaffe à ce qu’on fait et ça peut attirer l’attention des impôts (faites une recherche sur "SCI habitation principale" : sujet déjà très largement traité ici et sur l’internet.
- Pour l’aspect protection du patrimoine, il faut au moins PACS + testaments croisés ; ou mariage, c’est vous qui voyez. Sinon, en cas de décès, et en l’absence d’enfants, vous vous retrouvez en indivision avec les beaux-parents, ce qui n’est pas top.

Dernière modification par Bernard2K (03/07/2021 12h32)

Il n’y a rien d’interdit à ce qu’une entreprise fasse construire ses propres locaux, à ses frais. C’est un investissement dans un actif nécessaire à l’exploitation, donc c’est conforme à l’objet social.

C’est juste que c’est une meilleure pratique de séparer les deux. Une entreprise vit et meurt. J’ai vu de près une entreprise se planter, jusqu’à valoir zéro (alors qu’elle aurait valu quelques millions et qu’elle avait plus de 100 salariés, 3 ans plus tôt). Le terrain et le bâtiment, dans une SCI familiale, ont été sauvés. Ce qui présente bien des avantages :
- ne pas rajouter le traumatisme de se retrouver "SDF" avec les archives et tout le tintouin à déménager.
- grosse réserve de valeur. Si ça avait été un actif de l’entreprise, ça disparaissait pour payer les créanciers.
- facilite le rebond : le gérant a développé une autre activité sur le même site, plus tranquille et plus rentable.

Pour économiser la holding, vous pourriez mettre l’EURL en associé très minoritaire dans la SCI, et qui lui prête ensuite sa tréso en CCA. Avec une convention de CCA, une rémunération du CCA au taux légal, et compte tenu que l’EURL a un intérêt direct à ce que les locaux soient construits puisqu’il y aura son siège social, je ne pense pas que ce soit un montage risqué. Pourtant, je n’aime pas cette solution, sans pouvoir dire précisément quels seraient les inconvénients, si ce n’est, comme déjà dit, de séparer l’activité entrepreneuriale et l’activité immobilière.