Investissement locatif dans un appartement dans une cité ?

Bonjour,
bien entendu qu’il faut se poser la question, en regardant à qui le bien peut convenir.

J’ai ce problème avec des immeubles années 1970.

A vous de voir l’état intérieur de la copropriété et le quartier.

Je vous conseille fortement de regarder les boites aux lettres à l’entrée et les communs en général, cela peut rapidement vous donner une idée de la copro.

Je pense qu’une copro un peu moyenne d’extérieur mais propre à l’intérieur ça peut passer à condition que l’intérieur soit bien entretenu et que le quartier et la population soient fréquentables.

En revanche si c’est dans une cité personnellement je passerais mon chemin.

Je pense que ce genre d’immeuble fait baisser la valeur (à l’achat et à la revente), mais que l’impact sur le loyer est beaucoup plus modéré, donc vous vous y retrouverez niveau rentabilité.

Le désintérêt pour ce genre de biens n’est pas un biais émotionnel (bien qu’’il puisse l’être également) mais très rationnel, vous y trouverez presque dans tous les cas :
- des charges de copro rédhibitoires
- une difficulté à trouver des locataires avec un bon profil (quand on à le choix on préfère des biens avec plus de charme et souvent mieux situés)
- des frais de travaux importants à prévoir, notamment pour la mise aux normes énergétiques.
- souvent des impôts foncier élevés (ces immeubles étaient la modernité absolue lors du calcul référence de la taxe foncière dans les années 70)
- très grande difficulté à le revente
- souvent des relations conflictuelles dans la copro (plus il y a de lots, plus ça arrive, plus il y a de charges, plus ç’est conflictuel…)

byebyepatron a écrit :

J’ai ce problème avec des immeubles années 1970.

A vous de voir l’état intérieur de la copropriété et le quartier.

Je vous conseille fortement de regarder les boites aux lettres à l’entrée et les communs en général, cela peut rapidement vous donner une idée de la copro.

Je pense qu’une copro un peu moyenne d’extérieur mais propre à l’intérieur ça peut passer à condition que l’intérieur soit bien entretenu et que le quartier et la population soient fréquentables.

C’est effectivement le cas de mon 1er investissement, un studio de 31m2 dans une grande copro. D’extérieur, cela ne faisait pas rêver et j’ai eu du mal à me projeter mais l’intérieur était propre et bien entretenu, les charges raisonablement élevées mais ça m’a quand même permis de faire une opération blanche et, surtout, de mettre le pied à l’étrier.

Ricou a écrit :

J’ai des biens locatifs de plusieurs types:

-Patrimoniaux ( emplacement prémiums,  bel immeuble, et jolies prestations)
-et des biens de "rendement" (emplacement en périphérie, immeuble identique à celui présenté et prestations "basiques"

l’enseignement que j’en tire:
Les 2 deux sont différents: Chacun à ses avantages (et inconvénients)
Patrimoniaux: rendement faible, faible turnover, entretien couteux, mais valeur du bien "soutenue"
Rendement: Rendement à 2 chiffres, turnover à l’année voir tous les 2 ans, entretien "moindre"

Merci pour ce retour d’expérience. Il est vrai qu’il faut les prendre pour ce qu’ils sont : des biens de moins bonne "qualité", un peu moins liquides mais si la rentabilité est vraiment intéressante, cela mérite d’être étudié malgré tout.

DDtee a écrit :

Le désintérêt pour ce genre de biens n’est pas un biais émotionnel (bien qu’’il puisse l’être également) mais très rationnel, vous y trouverez presque dans tous les cas :
- des charges de copro rédhibitoires
- une difficulté à trouver des locataires avec un bon profil (quand on à le choix on préfère des biens avec plus de charme et souvent mieux situés)
- des frais de travaux importants à prévoir, notamment pour la mise aux normes énergétiques.
- souvent des impôts foncier élevés (ces immeubles étaient la modernité absolue lors du calcul référence de la taxe foncière dans les années 70)
- très grande difficulté à le revente
- souvent des relations conflictuelles dans la copro (plus il y a de lots, plus ça arrive, plus il y a de charges, plus ç’est conflictuel…)

Tout à fait d’accord, et particulièrement sur la question de la performance énergétique ! Est-ce que j’en déduis que vous n’investissez pas dans ce genre de produits ?

A toute fin utile, je précise que ma question porte sur ce genre de copropriétés en périphérie d’une grande ville et à proximité d’écoles supérieures, facultés, etc., donc avec de la demande locative étudiante mais également beaucoup de concurrence.

sjdc a écrit :

Tout à fait d’accord, et particulièrement sur la question de la performance énergétique ! Est-ce que j’en déduis que vous n’investissez pas dans ce genre de produits ?

Vous déduisez bien. Par rationalité et pas par biais émotionnel

Je n’investis plus, mais j’étais arrivé à la conclusion (et à l’acte) de ne plus regarder les copro de plus de 10/12 lots à force de n’y jamais trouver de biens vraiment rentables (ils l’étaient parfois en brut mais jamais en net) ou de rapports bienveillants entre copropriétaires.

En sevrage ?

wolfgang a écrit :

Les charges sont à relativiser. Face à une maison ou à un bien avec peu de lots. Refaire une chaufferie pour 130 lots coûtera moins cher qu’une nouvelle chaudière semi-individuelle.

En théorie, sans aucun doute… mais dans la pratique…
J’ai le sentiment (bien amical) que vous n’avez pas lu beaucoup de compte rendu d’AG de copro et pas beaucoup fréquenté les Syndics

Quand au retour des "très en vogue" barre d’immeuble en 2026+ permettez moi les plus grands doutes… j’ai passé les premières années de mon existence dans ce genre d’ensemble et je peux vous affirmer que malgré ça, je ne vois pas mis à part la contrainte de raison d’y vivre !

On fait des généralités sur la base d’une simple photo. Ca ne vaut pas tripette !

Pourquoi faire des généralités alors qu’on peut personnaliser ?

- Vous regardez dans DVF les prix de vente. L’avantage de ce genre d’immeuble c’est qu’il y a beaucoup de ventes dans chaque copropriété, donc on peut faire des stats.
Questions à se poser :
- prix moyen à comparer au reste de la ville ?
- prix moyen à comparer aux immeubles alentours ?
Si ça vaut moins cher qu’alentours, c’est mauvais signe.

- Vous regardez sur LBC les appartements à vendre et à louer dans ces immeubles. Etat, prix, niveau de charges, DPE, etc. vous apprenez plein de trucs.

- vous envisagez d’acheter un appartement précis, DONC vous pouvez demander au vendeur les 3 derniers CR d’AG et les relevés de charge. Vous les lisez très attentivement pour voir comment les copropriétaires votent, les questions qui sont posées (notamment dans questions diverses et annonces, à la fin) et vous faites quelques ratios : charges au m², évolution du budget d’une année à l’autre…

- vous tapez le nom du quartier dans google actualités. Idem avec le nom de la résidence. Vous analysez ce que vous lisez.

- vous allez sur place, de jour, de nuit. Vous discutez avec les gens.

Cette recherche précise évitera de faire des généralisations qui me semblent glissantes.

Cette recherche est VOTRE travail. Connaître son marché, encore et toujours !

J’ai déjà vu des appartements des années 60, dans une ville de taille moyenne qui, étonnamment, avaient de la valeur. La copropriété vieillissait bien, était bien fréquentée, les charges étaient relativement maîtrisées…  Du coup, les appartements se vendaient et même se louaient à des prix corrects (pour cette ville). Quand on posait la question aux voisins et aux gens qui savent, ils disaient "oui, ici, ça reste bien, faut pas confondre avec ---- (nom de la banlieue à problème de cette ville)". Ce n’était pas la 7e merveille du monde, mais c’étaient des immeubles "corrects" alors qu’ils ressemblaient à s’y méprendre à des immeubles "moches".

Bon, de là à y investir avec perspective 15-20 ans, je ne sais pas. Mais en tout cas, je n’aime pas beaucoup les généralisations. La valeur d’un bien, ça dépend de la ville, ça dépend du quartier, ça dépend de l’immeuble lui-même…

Je ne pense pas que les immeubles corrects sont l’exception qui confirme la règle.

Si on doit faire des généralités, je serai plutôt :
- pas d’accord avec les gens qui semblent exclure tous les immeubles de toutes les banlieues.
- d’accord avec Ricou, qui dit en substance que ça peut procurer du haut rendement en contrepartie de certains inconvénients. Le tout est de bien mesurer l’ampleur des inconvénients, et de juger si le rendement est suffisamment haut pour compenser ces inconvénients… C’est sûr qu’avec l’euphorie actuelle du marché, il doit être difficile de trouver suffisamment bon marché, donc difficile de trouver un rendement suffisant. Mais c’est possible.
- d’accord avec Laucyn qui dit que ça dépend de la qualité de la ville, de si la zone est tendue et recherchée.

Si l’on est prêt à se coltiner les inconvénients, alors on peut regarder au cas par cas. Si l’on est pas prêt à cela, alors on peut exclure d’emblée toutes les banlieues… et l’on n’aura pas tort, si on veut être tranquille… Ce sont des choix à faire.

Les erreurs à ne pas commettre :
- payer trop cher.
- croire que ça sera de tout repos.
- ne pas bien mesurer le problème. Il faut préciser le degré de "pas bien". Bien/pas bien n’est pas blanc ou noir, c’est une échelle continue. Il faut mesurer l’ampleur du problème, car il est certain qu’au-delà d’un certain niveau de "pas bien", il ne faut pas y aller, même pour un rendement de 30 %. A chacun de se fixer sa limite. Cette limite peut changer au cours d’une vie. Je pense à un certain investisseur qui m’a dit "ça, je l’ai fait quand j’étais jeune, ouais, super rendement, mais bon, j’ai passé l’âge, j’ai tout revendu".

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2021 09h11)

@wolfgang : Je pense que vous faites une dichotomie simpliste entre maisons individuelles anciennes et habitats collectifs "modernes".

Un propriétaire pas trop idiot va évidemment prendre en compte le tsunami de répression verte dont on voit déjà la vague assombrir l’horizon.

Par exemple, dans notre ancienne RP à Bourges, un petit immeuble habitation + local commercial du XVème siècle, j’ai installé un poêle à bois efficace ET esthétique, et une climatisation en plus des radiateurs électriques en fonte. D’après notre consommation électrique lorsque nous y vivions encore, je pense qu’on devait être en classe B (±3200 kWh pour 70m2 - il faudrait probablement revoir l’isolation pour passer en A, je le ferais d’ici 2026 lorsqu’il sera temps de rénover la couverture). Ce n’est pas qu’une histoire d’énergie, mais surtout de confort.

Dans notre future RP bretonne, je travaille à un chauffage par aquathermie qui permettrait d’avoir un sympathique plancher chauffant tout en utilisant l’eau du puits. En auxiliaire, du chauffage à bois et je réfléchis à installer l’un de ces amusants méthaniseurs domestiques pour produire mon propre gaz de cuisine. Encore une fois, n’y voyez pas une quelconque considération pour "la planèèèète", mais une adaptation pour dépendre le moins possible d’un autrui ayant prouvé qu’il pouvait devenir déraisonnable.

L’architecture socialiste des années 60-70 est et restera un habitat qu’on ne choisit pas si l’on peut avoir mieux, c’est d’ailleurs ce que vous confirmez en creux lorsque vous parlez de coûts énergétiques : les pauvres actuels y vivent car le loyer est bas et/ou le bailleur "social", ceux du futurs parce qu’ils ne pourront pas payer leur chauffage ailleurs.

Globalement, je n’aime pas trop investir dans du pis-aller.

Dernière modification par doubletrouble (03/09/2021 09h18)

Il est évident que ce type de bien n’est qu’une question de coût/bénéfice.

En l’occurrence, dans un bon quartier , le coefficient multiplicateur c’est du 2,5x à du 3x le prix de m2 si vous passez d’une "barre" à un bien de standing. Dans un mauvais quartier comprenant 95% de ce type de "barres" qui polluent les agences immobilières et les sites d’annonce, et sur une population mal fréquentée tout ne vaut rien, il faut fuir. On est d’accord.

Pour le même prix, avec de la recherche, vous passez d"un 30m2 à 90m2… En terme de population, au lieu de cibler des étudiants, vous ciblez des jeunes actifs.

C’est du pis-aller pour cette population. Cela l’a été pour moi en tant que jeune actif, j’étais très content d’avoir mon grand appart économique en cœur de ville avec des retraités en voisinage. Cela a été un très bon investissement. 

Après, si les coûts de la vie augmentent et que l’inflation repart à la hausse. Ce type de bien a toute sa place dans la classe moyenne à long terme. Il n’y a qu’à se balader en République Tchèque ou en Hongrie pour s’en rendre compte et ou les "barres bien situées" ont pris énormément de valeur avec l’augmentation du coût de la vie dans ces pays. Cela n’est qu’une question de temps en France.