Cayman : étude de cas immobilier (SCI à l'IS/holding ?)

Bonjour,

Les SCI IS existantes détiennent-elles des biens type maison de famille ou des biens locatifs ? dans le second cas, je me demande quel était votre intérêt à vous associer à ces projets ? Pour vous ces biens sont négligeables en valeur patrimoniale et locative, donc ils risquent de vous n’apporter que des soucis familiaux. Mieux vaut un petit chez soi qu’un grand chez les autres…

Concernant votre montage, cela me semble une vraie usine à gaz si les SCI IS existantes étaient significatives en valeur. Dans votre cas, le montage n’a simplement aucun sens. Vous allez cumuler les frais de création, de gestion, devoir faire des arbitrages et des flux de trésorerie complexes le tout pour une espérance de gain fiscal bien faible. Pourquoi ne pas simplement monter une nouvelle SCI (puisque vous souhaitez optimiser le CF en phase de détention) dans laquelle vous détiendrez tous vos futurs biens locatifs ?

De plus j’ai du mal à saisir l’intérêt du projet 1, à la rentabilité locative médiocre (équivalente à celle d’un bien "premium", alors que ce n’en est pas un compte tenu de la localisation). Si ce niveau de rentabilité vous suffit pour atteindre vos objectifs, autant partir sur une bonne sélection de SCPI, qui vous donnera une rentabilité sans effort de gestion et en étant diversifié. A l’inverse votre objectif étant une augmentation la plus rapide du patrimoine, il faudrait viser des rentabilités bien plus hautes… ce qui semble compliqué en n’étant pas sur place pour trouver la bonne affaire et gérer le bien.

Le projet 2 me semble bien plus sympa, permettant de joindre l’utile (percevoir des loyers) à l’agréable (une belle résidence secondaire, qui sera votre "maison de famille" quand vous rentrez en France). Mais comme pour les SCI 1 et 2, pourquoi donc y associer votre frère ? Ne serait-il pas plus simple d’en être pleinement propriétaire, et de lui offrir chaque année un certain nombre de semaines de jouissance ?

perecastor a écrit :

Bonjour,

Les SCI IS existantes détiennent-elles des biens type maison de famille ou des biens locatifs ? dans le second cas, je me demande quel était votre intérêt à vous associer à ces projets ? Pour vous ces biens sont négligeables en valeur patrimoniale et locative, donc ils risquent de vous n’apporter que des soucis familiaux. Mieux vaut un petit chez soi qu’un grand chez les autres…

Concernant votre montage, cela me semble une vraie usine à gaz si les SCI IS existantes étaient significatives en valeur. Dans votre cas, le montage n’a simplement aucun sens. Vous allez cumuler les frais de création, de gestion, devoir faire des arbitrages et des flux de trésorerie complexes le tout pour une espérance de gain fiscal bien faible. Pourquoi ne pas simplement monter une nouvelle SCI (puisque vous souhaitez optimiser le CF en phase de détention) dans laquelle vous détiendrez tous vos futurs biens locatifs ?

De plus j’ai du mal à saisir l’intérêt du projet 1, à la rentabilité locative médiocre (équivalente à celle d’un bien "premium", alors que ce n’en est pas un compte tenu de la localisation). Si ce niveau de rentabilité vous suffit pour atteindre vos objectifs, autant partir sur une bonne sélection de SCPI, qui vous donnera une rentabilité sans effort de gestion et en étant diversifié. A l’inverse votre objectif étant une augmentation la plus rapide du patrimoine, il faudrait viser des rentabilités bien plus hautes… ce qui semble compliqué en n’étant pas sur place pour trouver la bonne affaire et gérer le bien.

Le projet 2 me semble bien plus sympa, permettant de joindre l’utile (percevoir des loyers) à l’agréable (une belle résidence secondaire, qui sera votre "maison de famille" quand vous rentrez en France). Mais comme pour les SCI 1 et 2, pourquoi donc y associer votre frère ? Ne serait-il pas plus simple d’en être pleinement propriétaire, et de lui offrir chaque année un certain nombre de semaines de jouissance ?

Dans la première partie de votre message, vous parlez des SCI existantes 1 et 2 à l’IR j’imagine ?
Les SCI IS n’existent pas encore (elles ont pour objet l’acquisition des projets 1 et 2).

Concernant les SCI IR, elles ont été créés il y a longtemps et ne représentent effectivement que peu d’intérêt pour nous actuellement vu les montants engagés. A l’époque l’idée était de lancer (et financer) nos premiers investissements immobiliers en famille.

Je pourrais voir pour racheter les parts de toute la famille effectivement (voir déclencher une donation pour les parts de mes parents).

Pour le projet 1, il y a actuellement 150m2 qui ne sont pas encore utilisés.
Cela peut générer, après quelques investissements, plus de loyers et une revalorisation du bien.
L’avantage d’avoir un immeuble entier, 7 appartements et des possibilités d’évolution.
Le tout à proximité du lieu de résidence des mes parents.

Pour le projet 2, inclure mon frère permet de diversifier le risque et de "s’assurer" que nous aurons toujours une raison de passer au moins quelques semaines (idéalement ensemble) dans la future maison de famille.

Si je l’achète seul, il est probable qu’il veuille acheter un bien de son côté par la suite et "délaisse" un peu cette résidence.

Kabal a écrit :

En dehors du fait que la sci 1 et 2 ne servent à rien, la sci 3 pourrait être votre holding. Et la sci 4 une fille de la 3.

PS : vous ne pouvez pas racheter les parts des autres sur la sci 1 et/ou 2 ou vendre les deux ?

Je vais creuser ça plus en détail concernant la simplification des SCI 1 et 2.

Pour la SCI 3, mélanger l’activité de holding avec la détention d’un bien ne pose pas de problème ?

Kabal a écrit :

Qu’est-ce que pour vous une activité de holding ? Détention de quel type d’actif ?

Pour moi la holding avait pour vocation de détenir des participations d’autres sociétés et de gérer la trésorerie entre les entités (voir de la faire fructifier) mais pas de détenir et gérer des biens physique.

De toutes évidence je fais fausse route !

Bonne nouvelle !

Le projet évolue, il n’est plus question d’achat de la résidence secondaire avec mon frère.
Trop compliqué à gérer, trop de risques.

Donc plus de holding non plus. Une simple SCI à l’IS.
On verra pour la holding si jamais il y a un besoin plus tard en fonction de l’évolution du portefeuille immobilier.

On se concentre sur l’immeuble de rapport.
Après une première analyse, l’atelier de 150m2 à rénover pourrait être sans souci loué comme local commercial et rapport 1,000 euros supplémentaires chaque mois.

On passe donc à un total de 58,000 euros de revenus locatifs annuel.

Par contre notre offre à 800,000 euros a été refusée (prix affiché 915,000 euros).
Nous pensons faire une offre à 860,000 euros.

Soit une rentabilité brute à 6.2%
Et un taux de rendement brut sur 30 ans à 10.8% (en incluant la revente donc).
Presque 8% après impôts au niveau de la SCI.

Pour rappel, on parle ici de 7 appartements avec parkings et un local commercial.

Par contre j’ai une question :

Aucun appartement n’est actuellement couvert par une garantie loyers impayés.
Je vais donc attendre le renouvellement des locataires pour y souscrire je crois.
Est-ce un problème selon vous ?

Cayman, le 30/08/2021 a écrit :

Projet 1 : Immeuble de rapport en province
- Immeuble résidentiel rénové complètement en 1995

Il y a 26 ans. Donc, dans cet immeuble, tout est probablement usé, terni, pas aux normes… Vous pouvez recommencer. Où est votre budget travaux ?
L’immeuble a bien fait la vache à lait pendant 26 ans, et maintenant qu’il est usé et qu’il faudrait réinvestir, le propriétaire préfère vendre, pour repasser la patate chaude à l’acheteur. Mais vendre bien cher, de préférence : le vendeur veut le beurre et l’argent du beurre.

- Localisation à proximité d’un accès d’autoroute, entre deux villes dynamiques (35 min)

Etre situé à 35 minutes de villes dynamiques, c’est la définition d’un trou paumé, non ?

l’atelier de 150m2 à rénover pourrait être sans souci loué comme local commercial et rapport 1,000 euros supplémentaires chaque mois.

Si vous le rénovez (où est votre budget travaux ?), vous trouverez peut-être un locataire. Peut-être pas. Peut-être qu’après un ou deux ans de vacance locative, vous abaisserez le loyer demandé à 800 €, puis 700 €, avant de trouver enfin un locataire à 600 €. Pour évaluer cela, il faut connaître l’état de l’offre et de la demande.
Déjà, quelle est la demande : combien de nouveaux commerces ouvrent chaque année dans cette commune et ont donc besoin de locaux ? Ce sont des chiffres qu’on doit pouvoir obtenir auprès de la commune ou de la CCI. Alors, combien ?
Ensuite, l’offre : quand on parcourt cette commune, combien voit-on de locaux commerciaux vides ? A combien se montent les loyers demandés sur les annonces de location de locaux commerciaux dans cette commune ? Combien de propriétaires ne publient même plus d’annonce, lassés de ne pas louer ?

Bien franchement, cet immeuble me semble tout avoir de l’attrape-pigeon. Vous avez de gros revenus, vous êtes expat… vous êtes le pigeon idéal. De toute façon, si ce n’était pas un attrape-pigeon, il serait vendu depuis longtemps. En ce moment, tout se vend en quelques jours. S’il ne s’est pas vendu, c’est qu’il est beaucoup trop cher.

Je pense bien franchement que plutôt que d’étudier des montages compliqués, vous devriez étudier comment trouver de l’immobilier rentable.

Dernière modification par Bernard2K (12/09/2021 12h30)

Effectivement, il ne faut pas négliger le montage. Ce que je dis, c’est que, trop souvent, le montage sert à s’auto-persuader qu’on fait un bon projet : "c’est bon, j’ai mon super montage en SCI IS qui m’occupe l’esprit et me donne l’impression de faire des super économies fiscales, et j’en oublie l’exigence de rendement". On l’a vu ici même, de nombreuses fois !