Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ?

Bonjour à tous les investisseurs,
je suis confronté à un problème en ce début d’année 2020, une difficulté d’obtenir en emprunt immobilier pour une SCI.
Pourtant le dossier est solide, les deux associés sont en CDI, 5000€ net par mois de revenus, déjà propriétaire, déjà des loyers qui tombent.
L’emprunt demandé est pour le financement d’un immeuble entièrement loué à 9,4% brut de rapport.
En clair la banque dit: En nom propre c’est d’accord, en SCI non. Ils me disent que si le dossier était présenté en 2019 c’était bon pour eux…

J’ai l’impressions que les déclarations de la banque de France on contraint le secteur à ralentir la production de crédits immobiliers.

Etes vous confrontés à cette problématique?

Merci, je suis à la banque postale, le courtier est Cre10fi, ils me proposaient 30/35ans + 1 an différé total, j’aurai donc pu avoir une belle trésorerie sur la SCI en fin d’année , donc un bel apport pour enchaîner.

J’ai rdv demain matin au LCL, le crédit mutuel me suis sur 20ans max (je demande 25ans).
Je vais continuer à faire le tour merci

Bonjour,

J’ai discuté avec plusieurs agents immobiliers, il ressentent également ce resserrement des accords de crédit depuis le début 2020.

Décembre 2019, j’étais sur un immeuble de rapport avec un montant total avec travaux : 370K et ma banque m’a dit qu’ils étaient OK sur 25 ans à 110% si je faisait une hypothèque sur mon premier bien.

Depuis 2020.. plusieurs coups de téléphone, surtout ses dernières semaines, caisse d’épargne, crédit mutuel et crédit agricole, ils sont tous stricts, plus aucun ne fait 25 ans sur du locatif même avec un bon dossier.

J’espère trouver de nouveau une banque qui m’accordera sur 25 ans!

osta a écrit :

Merci, je suis à la banque postale, le courtier est Cre10fi, ils me proposaient 30/35ans + 1 an différé total, j’aurai donc pu avoir une belle trésorerie sur la SCI en fin d’année :) , donc un bel apport pour enchaîner.

J’ai rdv demain matin au LCL, le crédit mutuel me suis sur 20ans max (je demande 25ans).
Je vais continuer à faire le tour merci ;)

Bonjour , je travail également avec ce courtier , et à ce jour ils ne me suivent plus sur des financements à 35 ans … merci les nouvelles réglementations bancaires …

Exact …

Mais aussi :

" Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production."

J’ai toujours été considéré de la sorte par les banques et j’ai toujours été financé.

Je pense que si on a un bon patrimoine mobilier en face, propriétaire de sa RP et éventuellement un patrimoine immobilier locatif cela passe en dérogation suivant les profils : mais si vous avez que quelques milliers d’euros de côté cela va être compliqué c’est sur !

cricri77700 a écrit :

Je pense que si on a un bon patrimoine mobilier en face, propriétaire de sa RP et éventuellement un patrimoine immobilier locatif cela passe en dérogation

Bah non… en mai, j’ai demandé un prêt en échange d’un nantissement d’une AV du même montant, ça a été refusé catégoriquement.

Si on considère 20% de dérogation,il y a déjà 10% de primo-accédants, vous enlevez ceux qui ont leurs entrées (fils/filles à papa et autres), ça va être compliqué d’avoir un prêt.

Pour contourner ces nouvelles règles, il faudra probablement passer par des structures sci, sarl…

Toute règle est faite pour être contournée.

Je rejoins lachignolecorse, il faudra passer par des montages de structure.

Bonjour à tous je viens de sortir d’un rendez-vous bancaire pour un investissement . (BNP Paribas)

Celle si nous demande 60% d’apport pour ne pas dépasser les 35% d’endettement car elle prend en compte 80% de nos loyer (qui représente la plus grande partie de nos revenus)

Connaissez vous dés établissements qui prennent 90 voir 100% des loyers dans leurs calculs ? (J’ai vue que certaine oui mais lesquelles ?)

Si vous avez des conseils pour appuyer notre dossier sur ces 35%

Merci d’avance pour les potentiels retours

Oui j’avais aussi pour habitude 70% mais maintenant ils augmente apparemment ce % pour contourner les 35% d’endettement.

Effectivement j’ai le moyen d’effectuer cet apport ou de rembourser un prêt en cours mais je chercher d’abord un moyen d’éviter d’apporter autant de ma part . Si il s’avère que c’est la solution finale je le ferais bien évidement.

Je chercher à diminuer au maximum l’effort d’épargne que nous demande l’établissement bancaire (35% d’endettement)

@Jeejee La Banque populaire prend 90% de loyers en compte d’après un rendez-vous avec ma banquière.

Bonjour à tous,

Les conditions bancaires se durcissent pour du locatif.

Je relance ce post avec la question suivante : quelles sont les banques qui prêtent actuellement pour du locatif, et quelles sont leurs conditions ?

Citcit

Bonjour à tous,

Je suis en cours d’achat pour de l’investissement locatif et cela m’a donné l’idée d’une file de discussion qui pourrait servir à beaucoup de monde je pense.
En effet, la communauté du site et assez fournie et si nous partagions les offres que nous avons eu récemment sur le forum cela pourrait aider les autres à savoir à quel taux s’attendre et potentiellement vers quelle banque se tourner afin de gagner du temps et potentiellement de l’argent…

Les situations de chacun sont très diverses donc cela ne peut pas se résumer à poster un taux un montant et une durée, je pense qu’il faudrait créer une petite trame standard à remplir (un peu comme pour les présentations). Après chacun pourra ainsi se situer par rapport aux autres et ainsi ajuster à la louche le taux auquel il peut prétendre ou se diriger vers la bonne banque. L’idée est d’être constructif, ce n’est pas une compétition de bistouquette à savoir qui aura le taux le plus bas mais de savoir ce qui se pratique sur le moment.

Présentement je trouvais comme info des taux 15 ans à 3.70 environ (il ne faut pas oublier que chez les courtiers les taux présentés sont déjà plus avantageux que les taux moyens) donc je m’attendais à avoir une surprime (car en société à l’IS) de 0.5 mais on m’a en fait proposé 4.97 sur 15 ans et 5.00 sur 20 ans. J’étais estomaqué mais il m’a montré la grille pour les particuliers et on était à 4.45 sur 15 ans. J’arriverais peut-être à faire baisser de 0.2-0.3 mais pas plus  et il m’a bien rappelé que si la banque pouvait rémunérer ma trésorerie à 4% sur 12 mois forcément le taux était forcement plus élevé… C’est également des taux que j’ai entendu dans un potcast récent.
Donc ce que l’on trouve sur le net en ce moment est vite dépassé je pense et vu le nombre d’investisseurs sur le forum on pourrait avoir une vision en live qui pourrait être très intéressante .

AMHA il faudrait potentiellement 2 files , une pour l’achat de RP (car les taux sont souvent plus bas) et une pour l’investissement locatif ou alors le préciser dans la trame, je  vous laisse donner votre avis.

idée de trame :

-description rapide (pas trop long, ce n’est pas une étude de cas immo, il faut être synthétique pour que cela aille vite à parcourir, on peut bien sûr mettre un lien vers une file d’étude de cas si le lecteur veut creuser plus profondément
-montant du prêt
-apport
-durée
-achat en perso ou société (taux plus hauts en société)
-revenus des emprunteurs au sens fiscal car cela joue beaucoup sur le taux
- situation pro
-banque
-contreparties si demandées par la banque
-divers si on doit ajouter une autre info

a voir si vous avez d’autres points à ajouter , cela peut être évolutif au gré des besoins de toute façon.

On pourrait également y partager des infos plus générales sur les infos que l’on arrive à glaner et que l’on ne trouve pas facilement sur le net.

Il faudra peut-être remettre le file en forme si ma proposition vous intéresse mais je commence malgré tout:

Tout d’abord une info :

pour le Crédit agricole (en tout cas nord de France) ils ne veulent plus financer d’investissement immo, s’ils le font c’est seulement par dérogation pour acquérir un nouveau gros client.

Ils vont étudier mon dossier mais seulement si je ramène les comptes de mon entreprise ce qui va leur générer (leurs tarifs pro sont intéressant par contre) entre 3 et 4k€ de frais par an. Pour un client particulier lambda je pense que ce n’est même pas la peine d’y penser…
Ils ont également un critère de de pas accepter de porter votre encours à plus de 7x vos revenus annuels. Cela peut bloquer beaucoup de monde, en gros avec un gros crédit RP vous êtes vite bloqués sauf revenus +++

sinon à la SG hier :
description : achat d’une maison de 76m2 à diviser en 2 apparts avec chacun une terrasse sur un terrain de 750m2 avec le projet d’y construire dans un 2eme temps des logements étudiants car très bien placé pour cela (pas inclus dans ce projet de financement)

-montant : 99 000€

-apport : frais de notaire : 8500 et travaux pour 10000 environ soit 18500 environ

-durée : sur 15 ans 4.97% et sur 20 ans 5.00 (possibilité de négocier 0.2 ou 0.3 mais pas plus)

-achat en perso ou société : achat en SCI à l’IS

-revenus des emprunteurs au sens fiscal : 50k de revenus salariaux, 25k de dividendes, 33k de revenus fonciers (net de charges mais bruts d’impots), 90k de revenus nets d’IS sur l’entreprise mais non distribués (pas trop pris en compte par la banque mais ça doit rassurer pour la pérennité des dividendes

- situation pro :indépendants et salarié pour moi et fonctionnaire pour ma compagne

-banque : société generale , ma banque pro actuelle pour l’entreprise et la SCI qui est également ma banque perso

-contreparties si demandées par la banque : pour faire baisser de 0.2-0.3 assurance PNO chez eux mais elle n’est pas chère

-divers : juste une simulation pour l’instant, je finis de compléter le dossier et ça part en étude de faisabilité

Dernière modification par Iamfree (17/06/2023 15h15)