Fonds Euros immobiliers : Netissima, Innovalia, Europierre, Sérénipierre…

karikal · #1

Certains contrats d’assurance vie (comme Netissima ou Euro Innovalia entre autres) proposent des fonds euros à dominantes immobilieres. Certains d’entre vous y ont-ils deja investi?

A priori, pour moi, les pour et les contres sont les suivants:

PROS:

1/ C’est une façon indirecte de diversifier son patrimoine dans l’immobilier (mais il faut aussi vouloir augmenter son exposition sur un fonds euros classique car les contrats proposés sont des mix oblig/immo).

2/ Le capital est garanti par l’assureur

3/ Si je comprends bien, l’investisseur bénéficie de l’effet cliquet du fonds euros. Du coup, ca capitalise au fil du temps tout en restant garanti par l’assureur.

4/ Compte tenu de la baisse ahurissante des taux longs (la France emprunte aujourd’hui à 10 ans à pres de 2.1%…), la performance des actifs immobiliers devrait être meilleure que celle des obligations d’Etats à l’avenir.

5/ La fiscalité de l’assurance vie est bien plus sympathique que celle des foncières cotées et de l’immobilier direct ou via des SCPI (enfin dans mon cas)

6/ Si on investit dans une SCPI, on perd 10% de son investissement le premier jour en raison des frais d’entrée élevés. Ici, à mon sens, comme l’assureur garantit le capital, il aura interet à limiter les frais payés car si un client demande un rachat de son contrat à court terme, ce sera une perte seche pour lui.

CONS:

1/ Il faut payer l’assureur des frais de gestion plus proches de ceux des UC que des fonds € ……

2/ Il faut parfois mettre un certain % de son contrat en UC

3/ Ce n’est pas un investissement 100% immobilier car une portion du contrat reste investie en fonds euro classique comme dit plus haut.

Est-ce que je rate quelque chose d’autre selon vous?

Mots-clés : euro exclusif, europierre, innovalia, netissima, sérénipierre

julien · #2

J’ai pour ma part diversifier mes derniers versements en fonds € en 50% Eurossima/50% Netissima.

Malheureusement je ne vais pas pouvoir vous éclairer beaucoup car on manque de retour d’expérience sur Netissima (Il faudra attendre au moins le 1er rendement publié…) , sauf à :

1/Préciser que la poche immobilier de Netissima représentait au lancement près de 50% et était investie en SCPI Selectinvest (qui n’est malheureusement pas la meilleure, notamment eu égard au taux d’occupation; son rendement spot étant quant à lui de 5,01%) et OPCI Parcolog Invest

2/Dire que j’étais arrivé peu ou prou aux mêmes conclusions que vous !

Dernière modification par julien (09/09/2012 12h25)

Super_Pognon · #3

Comment fait l’assureur si il doit faire face aux retraits ?

Avec un fonds classiques, majoritairement investi en obligations privés et publiques, la liquidité est assurée (en théorie !). Mais avec de immobilier, qui n’est pas liquide par nature, comment font-ils ?

JB0660 · #4

C’est clair que l’assureur aura de très gros problèmes s’il doit faire face à des rachats massifs, surtout si en parallèle la valeur de marché des SCPI/OPCI a baissé.

D’un point de vue ALM, je n’ai jamais compris comment un assureur pouvait commercialiser des fonds € (dont à capital garanti et très liquides) principalement investi en immobilier, par définition très illiquide.

InvestisseurHeureux · #5

Boursorama distribue un nouveau fonds Euro à dominante immobilier géré par e-cie vie, la filiale de Generali.

- Euro Exclusif : Le fonds en euros à dominante immobilière

Je suppose que le fonds sera géré avec la même logique que Netissima de e-cie vie : investissement dans des obligations d’Etat, des SCPI et des OPCI mais n’ai pas réussi à trouver le rapport de gestion.

Raphael · #6

Personnellement je n’ai pas souscrit à Netissima dans mon contrat Linxea…car juste remarqué qu’au lieu de 0.60% de frais de gestion, on passait à 0.75% avec ce nouveau fonds…juste histoire de dire!

JesterInvest · #7

Comme c’est des fonds en €, est-ce que les mêmes règles de participations aux bénéfices s’appliquent? i.e. l’assureur n’est obligé de donner que 85% des bénéfices financiers et il peut stocker une partie du bénéfice pour plus tard.

J’imagine qu’actuellement, ils vont tout verser pour attirer les chaland mais à terme la question se pose de savoir si c’est vraiment mieux qu’une SCPI dans une assurance vie.

stephane · #8

Il existe aussi le contrat "Sérénipierre" (Sérénipierre) de Primonial.

Le contrat Primonial Sérénipierre est un contrat d’assurance-vie multisupport de groupe, assuré par la société Suravenir (filiale du Crédit Mutuel), et mis sur le marché par le groupe Primonial.

La principale particularité de ce contrat est la suivante: il comprend un fonds en euro dénommé Sécurité Pierre Euro, qui est essentiellement investi en immobilier d’entreprise (95 %): biens direct et supports immobiliers collectifs (OPCI ou SCPI).

Le fonds Sécurité Pierre Euro présente différents avantages : c’est un fonds en euros essentiellement investi sur des actifs immobiliers qui constitue d’une part une protection contre l’inflation (par l’indexation des loyers pour répondre à la hausse des prix) et qui permet d’autre part de bénéficier des rendements de l’immobilier d’entreprise.
Ensuite il présente d’autres caractéristiques : il offre une garantie permanente à 100 % sur le capital investi, un effet cliquet et il y a un taux de rendement minimum garanti pour chaque versement (3.35 % en 2012).

Primonial Sérénipierre bénéficie également d’un support en unité de compte intitulé Primonial Capimmo, et de plus ce contrat donne la possibilité d’investir dans plus de 50 fonds du marché parmi les grands noms de la finance (Carmignac, Franklin Templeton, J.P.Morgan, etc.).

Pour ceux que cela intéresse, je peux vous le proposer avec des frais d’entrée réduits à 0,25%.

antonyme59 · #9

Pour Stéphane :
Quel est le montant minimum de souscription?
Possibilité de versements libres ultérieurs, et si oui de quel montant mini ?
Possibilité d’être à 100% sur le fonds Sécurité Pierre Euro ?
Frais d’arbitrage ?

Merci d’avance.

stephane · #10

Il est possible d’être à 100% sur le fonds euro, mais il s’agit d’un multisupport qui comprend une cinquantaine de fonds (liste ici : http://www.primonialservices.com/UserFi … e%20.pdf.)

Vous aurez un peu plus d’informations en regardant ce lien :
http://www.primonialservices.com/UserFi … Pierre.pdf

Versement Initial : 10 000€ minimum
Versements Complémentaires : 1 000€ minimum
Versements complémentaires programmés : 100€/mois minimum
Frais de gestion annuels : 0,95% sur les Unités de compte et 0,80% sur le fonds Sécurité Pierre Euro
Frais d’arbitrage : 0,80% des sommes arbitrées (minimum 15€)
Montant minimum à arbitrer : 300€

zendoi · #11

Bonsoir à tous

après avoir lu le post de IH d’hier je me suis permis d’envoyer un mail pour avoir des renseignements concernant le nouveau contrat de boursorama et je vous donne la réponse envoyée par le service client (pour ceux que cela intéresse bien entendu):

-Message d’origine-----
Bonjour je suis intéressé par votre nouvelle offre Euro Exclusif néanmoins je désirerais avoir accès au rapport de gestion de cette offre, or je ne la trouve nulle part. Pouvez vous satisfaire ma demande par l’envoi du rapport à mon adresse mail ci-joint.En vous remerciant

-Réponse---
Monsieur … bonjour,

je n’ai pas de document commercial sur ce fonds, il est à environ 2/3 en actifs immobiliers, le reste en obligations.

Afin que vous preniez connaissance des conditions générales et des conditions tarifaires de Boursorama Banque, ainsi que notre gamme complète, veuillez cliquer sur les liens suivants :…etc etc

En ce qui me concerne je vais plutôt suivre les informations données par notre hôte à travers le site pour trouver le produit qui me correspond le mieux.

Voilà je suis désolé pour la mise en page mais je me demande si mon navigateur fonctionne correctement sur ce site (je me sers d’Opéra et il m’arrive quelques fois de ne pas voir les icônes par exemple voire également des tableaux).

Bonne soirée à tous.

InvestisseurHeureux · #12

Incroyable la réponse de Boursorama mais typique de notre époque.

Des produits sont distribués mais nous n’avons pas le droit de savoir ce qu’il y a dedans ! :-)

Mais c’est de l’immobilier, ne vous inquiétez pas mon bon monsieur ! :-)

ledude · #13

sa me fait penser à une citation qui est loin du niveau habituel de ce que l’on peut lire sur se site

Jamel Debbouze : "Je s’occupe de tout, tu s’occupes de rien !"

xtro · #14

karikal a écrit :
6/ Si on investit dans une SCPI, on perd 10% de son investissement le premier jour en raison des frais d’entrée élevés.

dans l’immobilier traditionnel on vous fait cadeau des frais de notaire ?

Fructif · #15

Bonjour,

Pour diversifier, ses fonds euros il existe 2 solutions avec garantie en capital :
- Les fonds orientés immobilers discutés ci dessus
- Les fonds euros "agressifs", discuté plutôt dans cette file Fonds euros de nouvelle génération : allocation à coussin dynamique

Pour ma part :
- Une bonne opportunité de diversification
- Garantie en capital
- Performance légèrement ou bien supérieure à un fonds € classique
- Nette de frais semble compétitif par rapport à une SCPI dans cette enveloppe fiscale
- Des frais de gestion plus importants que les fons euros classiques
Mais :
- Peu de transparence sur les investissements immobiliers
- Pas de recul sur les performances car création trop récente

Prenons 2 cas :
===== Netissima de e-cie vie // Immo :
* 3,47% en 2012 contre 3,42% pour le fonds classique (en prenant en compte des frais de gestion plus élevés)
* Un encours faible de 55 millions d’euros (contre 5 Milliards pour le fonds classique)
* 54 % en immobilier dont la moitié sur la 1ere SCPI du marché (Immorente j’imagine) et le reste sur une OCPI dont ils ne donnent pas le nom
* Lors d’un versement nécessité de mettre au moins 20% d’UC

===== Suravenir rendement // Agressif :
* 4,05% contre 3,6% (mêmes frais de gestion)
* Encours de 95M€ (20 Milliards pour Suravenir rendement)
* 50% en obligations, 50% en produits de diversifications dont de l’immobilier
* La plus grosse ligne de produits structurés actions est : XS0858467953 CACIB 6,62 % 03/12/2020 => Je ne sais rien en dire personnellement, mais si quelqu’un peut me donner un avis je suis preneur
* 28% d’immobilier avec aucune information sur les investissements

Dernière modification par Fructif (08/06/2013 11h27)

Fructif · #16

Bonjour,
Le journal Investir d’aujourd’hui 8 Juin fait un focus sur l’assurance vie.
Ils ont fait un petit article sur les nouveaux fonds euros.
Ci-joint leurs fonds préférés

placementapapa31 · #17

zendoi a écrit :
avoir accès au rapport de gestion de cette offre, or je ne la trouve nulle part.

Peut-on avoir accès aux rapports de gestion des fonds en euros sur le site de l’AMF? (par exemple)

Fructif · #18

Euro Exclusif est trop récent, mais à mon avis c’est (quasiment) le même que Netissima
http://www.e-cie-vie.fr/docs/rapport_de … -12-31.pdf

Stibbons · #19

des retours sur expérience pour 2013?

rocambole · #20

Hello,

Je détiens serenipierre pour ma part RAS rendement top, mais attention je suis rentre a 0% de frais.

J’ai un peu de suravenir opportunites egalement

Ps = sur ces deux fonds il y a maintenant des conditions minimales d’investissement en unites de compte pour aller dessus

Fructif · #21

Reprenant ce sujet, j’ai demandé directement à Boursorama le rapport de gestion d’Euro exclusif. Et il existe (en version fin 2013 !). Il y a quand même des différences significatives par rapport à Netissima.
Euro exclusif a 66% d’immobilier contre 35% pour Netissima. L’encours de Euro exclusif était de 90M€ contre 150M€.
Cela étant au final la différence de performance n’est pas si nette, Euro Exclusif a fait du 3,3% contre 3,08% pour Netissima (à noter que les frais d’exlusif sont de 0,7% contre 0,75% pour Netissima). Evidemment, on ne sait pas si c’est la même politique de mise en réserve (ainsi que les plus ou moins values latentes). En comparaison, le fonds classique Eurossima a fait 2,97%.

Sinon, le fonds Suravenir opportunité a fait 3,85% (650M€ d’encours quand même). Mais encore une fois, il ne s’agit pas vraiment un fond pur immobilier. Le rapport de gestion est beaucoup plus récent et détaillé : 30% en immobilier et surtout 20% en produits structuré actions.

En général, il existe des règles pour que l’on ne puisse pas investir l’ensemble de son AV sur ces fonds. Mais avec un peu de patience, en plusieurs arbitrages en générale on peut y tendre.

D’ailleurs, pour ma part, j’essaye de mettre une part significative sur ces fonds…bien qu’on ne sache pas précisément comment ils vont se comporter à l’avenir.

Par ailleurs ce n’est pas une martingale, car si on prend une SCPI sur AV, malgré sur tous les frais on doit faire aussi bien ! En tout cas mieux que Euro Exclusif.

Dernière modification par Fructif (01/09/2015 21h42)

rocambole · #22

Le fonds Pierre Euro de primonial est à 98% en immobilier (SCPI, SCI, OPCI). Sur celui ci on peut mesurer la différence de performance avec le reste qui est notable (4,05% en 2014).

julien · #23

Pour rebondir sur la différence Netissimma et Euro Exclusif.

- Netessima communique comme un fonds étant à dominante immobilier.

- Euro Exclusif communique comme étant un fonds opportuniste, qui actuellement a choisi d’être investi en majorité en immobilier (mais qui peut, si le gérant le souhaite, changer pour une part en significative en actions par exemple dans les prochaines années).

Donc la comparaison à un instant "t" des proportions investies en immobilier ne donne pas forcément une indication pertinente sur ce qu’elle seront à l’avenir.

Fructif · #24

Merci roudoudou et Julien.

J’ai fait un tableau récapitulatif, qui bien sûr est fait à un instant "t" et ne dit pas tout.
J’ai essayé de récapituler les fonds € dynamiques à frais d’entrée nuls ou très faibles (pour faire plaisir à roudoudou ;-) )
Par ailleurs, je n’ai pas lu en détail les CGV de ces contrats et il pourrait y avoir plus de limitations que celles que j’ai reportées.

Il n’y a pas de solution parfaite, et chaque offre semble avoir ses points forts et ses points faibles.
- Netissima, Euro Exclusif sont légèrement immobilier donc restent un fonds € équilibré (avec une liquidité assurée par les obligations), même si Exclusif est à ce jour beaucoup plus immobilier
- Opportunités est plus dynamiques/risqué car avec une partie actions significative
- Long terme et Pierre Euro sont quasiment exclusivement immobiliers mais ont des contraintes importantes (durée d’investissement, risque sur la liquidité, frais d’entrée)

Moralité, je partirais plutôt sur uniquement du Netissima ou un panachage mais pas à du 100% Long terme ou Pierre Euro, voire Opportunités.

Julien où avez vous vu que Euro Exclusif était marketé comme un fond opportuniste.
Voila ce que je vois sur le site de Bourso :

Et sur le rapport de gestion (que m’a envoyé Bourso il y a marqué en titre : EURO EXCLUSIF : le fonds en euros à dominante immobilière)

En revanche, Netissima est passé de 50% à 35% d’Immo !

Roudoudou, quelles sont les limitations sur l’investissement de Pierre Euro ? (j’ai pas trouvé sur le site de Primonial)

Sinon je suis quand même étonné de la différence de gestion entre Netissima et Exclusif

Dernière modification par Fructif (01/09/2015 22h00)

rocambole · #25

Bonjour,

Je ne sais pas trop. Je l’avais regardé il y a un an 1/2 et il était à 98% en immo. D’après vos chiffres il est aujourd’hui tactiquement à 88% immo et 11% en actions !

Pour l’investissement Primonial est récemment passé à 65% max et 35% en unités de compte

En revanche les frais sont largement négociables et si on enlève les frais entrée/sortie, c’est de loin le fonds le plus résilient à mon avis.

Quant à la liquidité avec un assureur comme le crédit mutuel/suravenir derrière je ne me fais pas trop de souci…

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Fonds Euros immobiliers : Netissima, Innovalia, Europierre, Sérénipierre…

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