Investissement locatif résidentiel avec les foncières cotées ?

zParisien a écrit :

- GAGFAH: foncière allemande avec presque 100% de logements, répartis sur toute l’Allemagne

Pour Gagfah, nous l’avions évoqué dans cet file :
Gagfah : foncière résidentielle allemande

zParisien a écrit :

Connaissez-vous d’autres foncières de logements aux Etats-Unis, en Europe, en Australie, à Hong Kong ou ailleurs en Asie?

Pour les Etats-Unis, j’ai répondu dans le post précédent.

Pour les autres pays, si on regarde le screener Asie/Pacifique :
https://www.investisseurs-heureux.fr/bo … cotees.htm

On ne trouve rien, mais par contre il y a énormément de foncières + ou - intégrées (Real Estate Mgmnt/Servic) et foncières avec une dominante de promoteurs immobiliers (Real Estate Oper/Develop). Dans ces derniers il y a souvent des actifs résidentiels. D’ailleurs, Gagfah a cette classification.

En France, il y avait Icade qui pouvait aussi être classés dans ce style avant qu’elle n’élague ses actifs résidentiels pour des bureaux.

InvestisseurHeureux a écrit :

Après pour élargir la liste, il faut aller voir du coté des foncières diversifiés avec une partie de résidentielle.

Je peux faire la recherche si ça vous intéresse zParisien.

Oui cela m’intéresse et intéressera d’autres sans doute.
Car ces foncières cotées sont quasiment le seul moyen (à part acheter en direct un appartement à Berlin en apparence pour un prix très faible…, comme certaines personnes le font) d’investir dans l’immobilier résidentiel hors de France. A condition que ce soit dans des villes à rendement locatif élevé (plus de 5%), vacance locative faible et population en croissance.

Ok.

Sociétés immobilières diversifiées avec une part d’investissement en résidentiel :

Australie
Australand Property Group    ALZ:AU
FKP Property Group    FKP:AU
Charter Hall Group    CHC:AU
Peet Ltd    PPC:AU

Canada
Killam Properties Inc    KMP:CN

Suisse
Swiss Prime Site AG    SPSN:SW
Mobimo Holding AG    MOBN:SW

Danemark
Jeudan A/S    JDAN:DC

Autriche
Conwert Immobilien Invest SE    CWI:AV

Belgique
Wereldhave Belgium NV WEHB:BB

Allemagne
TAG Immobilien AG    TEG:GR
Colonia Real Estate AG    KBU:GR

Espagne
Inmobiliaria Colonial SA    COL:SM
Realia Business SA    RLIA:SM

France
Gecina SA    GFC:FP
Fonciere Des Regions    FDR:FP
ANF Immobilier    ANF:FP
Fonciere Massena    SOCM:FP
Docks Lyonnais    DOLY:FP
Immobiliere Dassault SA    IMDA:FP
PAREF    PAR:FP
Societe Centrale des Bois et Scieries de la Manche    CBSM:FP
AD Capital SIIC    ALDV:FP
Companie Immobiliere Betelgeuse CIB    CIMB:FP
Courtois SA    COUR:FP

UK
Land Securities Group PLC    LAND:LN
Derwent London PLC    DLN:LN
Daejan Holdings PLC    DJAN:LN
Grainger PLC    GRI:LN
Unite Group PLC    UTG:LN

Hong Kong
Evergrande Real Estate Group Ltd    3333:HK
Hysan Development Co Ltd    14:HK
Sino-Ocean Land Holdings Ltd    3377:HK
Poly Hong Kong Investments Ltd    119:HK
Shui On Land Ltd    272:HK
New World China Land Ltd    917:HK
KWG Property Holding Ltd    1813:HK
Greentown China Holdings Ltd    3900:HK
Midland Holdings Ltd    1200:HK
Sinolink Worldwide Holdings Ltd    1168:HK
Lai Fung Holdings Ltd    1125:HK
SRE Group Ltd    1207:HK
   
Japon
Mitsubishi Estate Co Ltd    8802:JP
Mitsui Fudosan Co Ltd    8801:JP
Nomura Real Estate Holdings Inc    3231:JP
NTT Urban Development Corp    8933:JP
United Urban Investment Corp    8960:JP
Kenedix Realty Investment Corp    8972:JP
Top REIT Inc    8982:JP
Sekisui House SI Investment Co    8973:JP
Heiwa Real Estate Co Ltd    8803:JP

Pologne   
Globe Trade Centre SA    GTC:PW

Suède   
Hufvudstaden AB    HUFVA:SS
Wallenstam AB    WALLB:SS
Fastighets AB Balder    BALDB:SS
Heba Fastighets AB    HEBAB:SS

Singapour
Hongkong Land Holdings Ltd    HKL:SP
CapitaLand Ltd    CAPL:SP
Keppel Land Ltd    KPLD:SP
Yanlord Land Group Ltd    YLLG:SP
   
USA
Investors Real Estate Trust    IRET:US
Forestar Group Inc    FOR:US

Avertissements :
- toutes les sociétés n’ont pas forcément le statut de REIT.
- il peut y avoir des promoteurs immobiliers dans le résidentiel dans la liste
- la part de loyer résidentiel peut être faible en proportion du reste
- pour l’international, seules les + liquides sont prises en compte. Pour la France, le panel est plus large, donc il y a des "nanards" dans la liste.

Je n’ai pas trouvé de file dédiée à cette valeur, alors je me permets de mettre issu quelques éléments sur la foncière canadienne résidentielle Boardwalk Reit (BEI.TO), citée par notre hôte.

La société vient de se prendre un gros gadin (presque -7% le 17/02) après l’annonce de ses résultats :
BEI results

Juste avant ça la société se traitait à 20 fois son AFFO avec un dividende à 4,6% et presque à sa NAV.
BrookfieldFinancial

Le communiqué de presse commence avec tout un parpaing de highlights :

Boardwalk communiqué a écrit :

Positioning for market recovery
Suite renovation and upgrade packages remain key to Resident value and reduction of incentives and vacancy
Short-term capital availability increases to $482 million
Countercyclical Acquisitions and Solid Development Pipeline
    747 newly constructed apartment units acquired in 2016 in Calgary and Edmonton
    Partnership with Riocan REIT to co-develop a 12-storey mixed-use tower in Calgary
    Lease Up of newly developed Pines Edge ahead of schedule with over 97% occupancy
    Internal development opportunity of over 4,600 apartment units totaling 4.7 million buildable square feet on existing lands
Purchased 666,000 Trust Units for cancellation during the twelve months of 2016
Net Asset Value, including cash of $62.89 per Trust Unit

Et puis, ça termine par un timide :

Boardwalk communiqué a écrit :

Revises its 2017 financial guidance

En lisant, on voit que les résultats 2016 sont vraiment pas bons :
Baisse de 22% de l’AFFO qui passe de 3,23 CAD en 2015 à 2,5 CAD en 2016.
NOI qui se fait squeezé de 12,5% entre la baisse des revenus (-6,3%) et la hausse des coûts opérationnels (+4,5%)

Et pour 2017, ils voient un NOI entre -9% et -15% et un AFFO entre 1,96 et et 2,31 CAD soit un P/AFFO entre 19,8 et 23,2 et qui ne couvre pas le dividende de 2,25 CAD.
Tout ça me laisse penser que l’immobilier résidentiel canadien est dans une bulle : valeurs très élevé, bien que rendement faible et perspectives à 1 an vraiment pas terribles. Je ne vois pas comment la société pourrait se rapprocher de sa NAV : On est face à une Value trap ?

Conclusion : Je suis bien avec mes Northview Appartment Reit pour l’instant, je m’en vais chercher autre chose que Boardwalk pour mon portefeuille de Reit CAN.

Dernière modification par PatN (19/02/2017 18h36)

Les foncières d’appartements US font un carton et ce n’est probablement pas fini !

Regardez ce tableau de synthèse, extrait d’un énième excellent article d’Hoyal Capital Real Estate :



Les nouveaux baux sont signés avec des hausses astronomiques par rapport aux loyers passés : pour Essex, 18,2% de hausse en octobre 2021 !

Cependant, toujours en prenant l’exemple de cette foncière, pour les baux renouvelés, la hausse est "seulement" de 9,7%.

Ce qui fait qu’au final, la hausse moyenne au prorata est "seulement" de 13,5%.

Sauf que, au fil de la rotation des locataires, ce 13,5% devrait converger vers 18,2% ; et même plus, si l’augmentation des loyers se poursuit dans les prochains mois.

Dit autrement, on peut anticiper que les foncières résidentielles dont la croissance moyenne des loyers est éloignée de la croissance des loyers sur les nouveaux baux signés, devraient bénéficier d’un effet rattrapage dans les trimestres/années à venir.

Bien sûr, ce type de convergence n’a rien de nouveau et s’applique à toutes les foncières cotées, mais dans le cas des foncières résidentielles US, les baux sont plus courts et il y a plus de mobilité des locataires, donc la convergence est plus rapide.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Toujours dans la lignée de mes précédents messages, les loyers remontent fortement à Manhattan :
Manhattan Rents Have Record Jump as Tenants Seek Upgrades

The median rent rose 18% in October from a year earlier to $3,382, appraiser Miller Samuel Inc. and brokerage Douglas Elliman Real Estate said in a report Thursday. It was the biggest annual increase in data going back a decade, though rents are still below the October 2019 median of $3,409.

Les gens reviennent à Manhattan en anticipation du retour au travail, et aussi parce qu’acheter une maison en banlieue est devenue hors-de-prix !

Apartment hunters who were shut of the suburban homebuying market are discovering they can upgrade to a better city rental instead, said Jonathan Miller, president of Miller Samuel. Others are securing units close to the office, anticipating they’ll eventually have to go back.

Donc la hausse des loyers aux USA ne se limitent pas à la "ceinture du soleil" ou aux belles banlieues, mais touche aussi les métropoles qui avaient été délaissées pendant le COVID, ici New York.

Stouf a écrit :

Cependant le marché semble intégrer ces bonnes nouvelles avec des cours et des ratios de valorisation plus élevée qu’historiquement. Exemple pour Camden Property Trust

Tout à fait.

Les valorisations sur les foncières de la "ceinture du soleil" sont maintenant très élevées, encore que comme elles peuvent lever des capitaux sur le marché, ça peut être auto-réalisateur.

Mais je pense que pour les foncières côtières, les valorisations sont encore raisonnables.

Vous avez la liste des foncières des deux types dans le tableau quelques messages plus haut.

InvestisseurHeureux, le 16/11/2021 a écrit :

Les foncières d’appartements US font un carton et ce n’est probablement pas fini !

Regardez ce tableau de synthèse, extrait d’un énième excellent article d’Hoyal Capital Real Estate :

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 211116.gif

Les nouveaux baux sont signés avec des hausses astronomiques par rapport aux loyers passés : pour Essex, 18,2% de hausse en octobre 2021 !

Cependant, toujours en prenant l’exemple de cette foncière, pour les baux renouvelés, la hausse est "seulement" de 9,7%.

Ce qui fait qu’au final, la hausse moyenne au prorata est "seulement" de 13,5%.

Sauf que, au fil de la rotation des locataires, ce 13,5% devrait converger vers 18,2% ; et même plus, si l’augmentation des loyers se poursuit dans les prochains mois.

Dit autrement, on peut anticiper que les foncières résidentielles dont la croissance moyenne des loyers est éloignée de la croissance des loyers sur les nouveaux baux signés, devraient bénéficier d’un effet rattrapage dans les trimestres/années à venir.

Bien sûr, ce type de convergence n’a rien de nouveau et s’applique à toutes les foncières cotées, mais dans le cas des foncières résidentielles US, les baux sont plus courts et il y a plus de mobilité des locataires, donc la convergence est plus rapide.

Comme prévu :

UDR a écrit :

The Company’s effective blended lease rate growth for the second quarter 2022 was 17.4 percent, an acceleration of 330 basis points compared to the first quarter 2022.

Essex a écrit :

Same-property revenues and net operating income increased by 12.7% and 16.7% Y/Y.

Sun Communities a écrit :

Core Funds from Operations ("Core FFO")(1) for the quarter ended June 30, 2022, was $2.02 per diluted share and OP unit ("Share") as compared to $1.80 in the corresponding period in 2021, a 12.2 percent increase.

En bourse, les foncières résidentielles US n’ont pas profité de ces bons résultats, car le "marché" s’est plutôt focalisé sur la hausse des taux long depuis plusieurs mois. A tort ou raison.

De mon point de vue, à tort, car les coûts de financement restent très faibles pour les meilleures foncières résidentielles US (voir rapport foncières), et que par ailleurs, s’il est plus difficile de faire construire une nouvelle maison, cela favorise le marché locatif des appartements de qualité.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Il y a une anomalie sur les foncières d’appartement US.

Ici l’exemple de Camden :



Source : Rents Up, REITs Down | Seeking Alpha

On cote sous la NAV, ce qui est rare.

Soit la NAV rejoindra le cours, soit l’inverse…

En fait, il y a un phénomène contre-intuitif.

Les hausses de taux d’emprunt immobilier augmentent le prix des nouvelles maisons, ce qui rend plus intéressant la location d’appartements, malgré les hausses de loyers des derniers trimestres.

Du coup, les foncières d’appartements continuent à profiter de l’environnement actuel, mais "monsieur le marché" jette le bébé avec l’eau du bain, et considère que "hausse des taux = vendre toutes les foncières résidentielles".

Quand les taux augmentent, les loyers augmentent aussi (très fortement aux USA).
Du coup, les locataires peuvent avoir du mal à payer, ou ils choisissent des appartements plus petits. Et du coup, chez les foncières résidentielles, le taux de vacance des biens premium peut augmenter.

Enfin, les foncières US sont chères et surtout les résidentielles (puisque les investisseurs sont réticents pour les commerciales et les REIT de bureau). Il me paraît normal que les REIT résidentielles baissent avec l’ensemble du marché des foncières.

InvestisseurHeureux, le 08/09/2022 a écrit :

Du coup, les foncières d’appartements continuent à profiter de l’environnement actuel, mais "monsieur le marché" jette le bébé avec l’eau du bain, et considère que "hausse des taux = vendre toutes les foncières résidentielles".

Il y a aussi le fait que les hausses des taux augmente le coût de la dette, et les foncières ont une bonne part de dette à refinancer régulièrement, d’où l’impact.

Donc bien choisir les financières avec une proportion d’emprunt raisonnable.

Personnellement, je mets une limite de Loan To Value (LTV) de 40% max, qui est la moyenne.

Ankh, le 08/09/2022 a écrit :

Quand les taux augmentent, les loyers augmentent aussi (très fortement aux USA).
Du coup, les locataires peuvent avoir du mal à payer, ou ils choisissent des appartements plus petits. Et du coup, chez les foncières résidentielles, le taux de vacance des biens premium peut augmenter.

Enfin, les foncières US sont chères et surtout les résidentielles (puisque les investisseurs sont réticents pour les commerciales et les REIT de bureau). Il me paraît normal que les REIT résidentielles baissent avec l’ensemble du marché des foncières.

difficile quand il y a une pénurie de logements et que la hausse des taux et l’Inflation limitent la construction de nouveaux logements.