Dicci [51] : étude de cas immobilier (LMNP en couple et louer à sa belle-mère)

Bonjour à tous,

J’ai une "opportunité" qui s’offre à moi mais elle soulève quelques questions éthiques et techniques.

Contexte : ma femme et moi vivons expatriés dans une région où aucune de nos familles ne vit pour le moment.

Ma belle-mère, isolée dans une autre région et en fin de carrière (59 ans), a l’opportunité de nous rejoindre pour retrouver une vie de famille et voir son petit-fils grandir. Ayant un emploi peu rémunérateur (SMIC) et pas un rond de côté (vraiment rien), elle chercherait à se loger en location.

C’est là que je me suis dis, BINGO : j’achète un petit appartement et je lui loue quasiment à vie en LMNP, de l’immobilier à risque très réduit.

C’est du gagnant-gagnant : j’ai un locataire sûr et a priori pour une très longue durée, pas de turn-over et pas peur d’avoir des impayés ou des dégradations. En contrepartie, elle aurait un logement fraichement rénové et meublé, pas de dépôt de garantie et éventuellement un loyer un peu inférieur au marché (ce qui peut se justifier par les points énoncés plus haut).

L’objectif de l’investissement est simple : au pire un cashflow nul, au mieux un cashflow légèrement positif à réinvestir dans l’amélioration du bien et/ou le renouvellement du matériel.

Problématique 1 : THE belle-mère

Vous aurez donc compris la première problématique : louer à sa belle-mère. Je sais qu’il est généralement déconseillé de faire du "business" avec sa famille ou ses amis, mais je pense que le jeu peut en valoir la chandelle. Il n’est pas toujours aisé de trouver un locataire fiable sur le long-terme - et moins j’ai de boulot et de tracas (recherche de locataires, visites etc.), mieux je me porte !

Avez-vous des retours d’expérience en la matière ? De mon côté, j’ai déjà loué deux studios à mon frère et ma sœur pendant plusieurs années sans souci.

Problématique 2 : LMNP et achat en indivision

Côté plus technique, étant déjà trop endetté (depuis les dernières recommandations du HCSF), je serai contraint d’acheter avec ma femme (qui est OK, inutile de le préciser :-) ). J’ai déjà une activité LMNP, seul, et utilise le logiciel jedeclaremonmeuble pour réaliser ma comptabilité, avec la formule essentielle (qui exclut les activités de LMNP gérées en indivision).

Est-il possible de continuer à déclarer l’activité seul tout en possédant le bien à deux ? sur JD2M ? Sachant que nous sommes mariés et faisons donc une déclaration d’impôts commune. Des avantages ? inconvénients ?

Côté chiffres

Enfin, côté investissement immobilier en lui-même, il s’agirait d’un T2 de l’ordre de 60-65 k€ avec peu de travaux, pour un loyer de l’ordre de 400/450 €. Mais je reviendrai détailler tout ça plus tard lorsque nous aurons plus d’informations sur le bien que nous avons en tête (première visite prévue en fin de semaine).

Bonne journée.

Mots-clés : couple, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)