Max51 : étude de cas immobilier (très faible rentabilité location ancienne RP)

Max51 · #1

Bonjour, j’ai acheté en vefa un t3 62m2 + terrasse couverte 10m2 + cave + place de parking sous-terrain.

Ce n’était pas un investissement locatif et l’orientation plein sud en 4eme et dernier étage m’ont donné le coup de cœur à 221k€ à quelques centaines de mètres d’une rivière et avec des commerces de proximité tout récemment installé

Je l’ai habité de 2012 à 2018 où je l’ai mis en vente sans succès malgré une baisse de 22k€

Il a donc été mis en location pour

720€ de loyer
+ 85€ de charges locatives

Mon premier locataire a été très stable mais il part début décembre et quand je fais le bilan purement numéraire des charges diverses

-85 Taxe foncière
-28.75 assurance bailleur
-150.28 IR ( 70% * 30% taux marginal IR )
-123 (contrib sociale 17.2%)
-56 charges proprio
- pas d’assurance loyer impayé

=>720-442 = 278 € / mois de dégagé enfin presque puisque qu’il reste 25k d’emprunt à 450 euros par mois

L’effort est donc de 172€ / mois

Vu autrement la rentabilité brute est de

720*12/221000 = 3.9%

Et la nette nette est de

278*12/221000 = 1.51%

Mes calculs vont semblent ils bon ?

Même en augmentant le loyer dans cette zone où la location est facile, le rendement ne décollera pas et ça ne m’étonnerait pas qu’on ait un ravalement d’ici 5 ans…

Pour couronner le tout, le syndic en gestion depuis la livraison à été remplacé car en tant que président du CS de cette copro de 100 lot, je me suis rendu compte cet été que les 50 panneaux solaires du label BBC n’avait produit que 6 mois sur les 10 ans donc assignation en référé de tous professionnels ayant été payés pour cette masquarade….

Et il est prévu qu’une nouveau couloir aérien passe à la verticale de l’appart à 1km d’altitude mi 2023…

On est d’accord que ça sera impossible d’en faire un investissement avec un rendement moyen ?
Il faudrait gagner 2% de rentabilité au minimum et ça me paraît inatteignable même en augmentant le loyer et en travaillant sur les charges..

Merci pour vos lectures et avis

Mots-clés : rentabilité, revente, vefa

lachignolecorse · #2

Pour pinailler un peu vos calculs, je corrigerai ceci :
- sur la taxe foncière, avez-vous déduit la taxe d’ordure ménagère qui est à la charge du locataire ?
- je trouve que l’assurance PNO est très chère vu la surface du bien
- les intérêts d’emprunt sont à passer en charge. Est-ce fait?
- le loyer est-il au niveau du marché?

Même s’il y a quelques montants à discuter, cela ne changera pas fondamentalement le résultat que vous avez calculé.

Le bien peut-il être loué en meublé ? (Cela permettrait de réduire la base taxable grâce aux amortissements).

En général, il est préférable de louer séparément le garage de l’appartement pour améliorer la rentabilité.

Il ne faut pas être étonné de trouver une rentabilité faible pour ce genre de bien. Vous avez (sur)payé un bien neuf pour vous et vous cherchez à le louer. Votre bien vieillissant entre progressivement dans le marché de l’ancien. Quel sont les prix au m2 sur le secteur?

Double6 · #3

Il vaudrait mieux calculer la rentabilité sur le prix réel de vente à l’instant T que sur le prix d’achat puisque ce que vous cherchez c’est le delta entre rentabilité de cet investissement et rentabilité d’un autre après vente et ré investissement.
La rentabilité sera mauvaise de toute façon les questions sont donc :
- ai je un intérêt autre que financier à garder l’appartement ?
- si non : à combien suis je sûr de la vendre : recalcul de la rentabilité en fonction du prix réel.
- si mauvaise : dans quoi vais je re investir le produit de la vente et qui aura une meilleure rentabilité ou un rapport risque rentabilité plus élevé.
Je verrais ça comme ça.

GoodbyLenine · #4

De toute évidence, vu ce que vous indiquez, ce bien ne vaut pas 221k€.

Votre calcul de rendement doit avoir au dénominateur la vrai valeur de ce bien, pas celle dont vous rêvez, ou le prix que vous avez payé il y a N années.

Avec votre fiscalité (TMI 30%), même en ne faisant pas votre erreur de calcul (on ne paie IR et prélèvements sociaux que sur le revenu foncier, soit le loyer moins les charges non récupérables sur le locataire : Taxe Foncière, intérêts d’emprunt et assurance associée, etc.), ce bien n’est pas adapté pour qui recherche un rendement locatif décent.

Votre histoire est un exemple de plus dans la longue liste des achats de RP, convertis ensuite en investissement locatif, pour constater que l’opération n’est pas financièrement terrible (et c’est normal : on n’utilise pas du tout les mêmes critères pour choisir une RP et pour choisir un investissement locatif).
A ceci s’ajoute le fait que vous avez peut-être sur-payé le bien à l’origine, et que le futur passage d’un couloir aérien lui fait perdre encore plus de valeur.

Vous feriez sans doute mieux de le vendre, à son vrai prix de marché (c’es à dire en acceptant de prendre votre perte).

pierrejacques11 · #5

@Max51 : pourquoi ne remettez-vous pas ce bien en vente, à un prix relativement élevé, si vous n’avez pas d’attachement particulier avec ce bien ? Vous avez profité d’un appartement neuf, il est tout à fait courant qu’il y ait une décote sur la seconde main. J’imagine que vous solderez largement le crédit avec le produit de la vente.

Bernard2K · #6

Faites quelques ratios au m² pour objectiver.

Vous l’avez payé 3560 €/m². Question :
- Combien vaut en moyenne le m² dans cette ville ? (cf meilleurs agents).

Vous louez 11,6 €/m², soit 139 €/an. 139/3560 = 3,9 %. On retrouve la renta brute. L’intérêt de pratiquer en ratio, c’est d’amener à poser quelques questions :
- est-ce la renta moyenne dans la ville (faites le loyer moyen x 12 / m² moyen, tous ces chiffres étant trouvés par meilleurs agents) ?
- Si vous êtes plus bas : pourquoi ? Appart surpayé ? Loyer sous-évalué ?

De toute façon, comme dit par les collègues, il n’y a pas de miracle. Même si la location meublée pourrait permettre d’augmenter un peu le loyer et d’avoir un cadre fiscal plus favorable (en payant un expert-comptable pour être au réel), la solution est très certainement de vendre. Et vous auriez mieux fait de vendre à la fin de votre période d’occupation en RP, c’était cela la solution, mais vous vous êtes attaché à un prix trop haut et il n’est pas parti. Ne refaites pas la même erreur.

Comment vendre au mieux ? Regardez "maison à vendre". Ce que montre Mister Plaza quand il ne fait pas le clown est très juste et pertinent. En particulier, quel est le gros avantage de cet appartement ? La terrasse. Mettez-là en valeur. Vous devez montrer au visiteur tout ce qu’on peut en faire. Vous devez donc y installer : un salon de jardin, un transat, un parasol, un barbecue… Pourquoi pas deux grosses plantes en pot ou une jardinière avec des fleurs ou des herbes aromatiques. Si vous ne faites pas du home staging sur tout l’appartement (ça coûte !), faites-le au moins pour la terrasse. C’est comme ça que vous en tirerez le meilleur prix.

Ragnarr · #7

Avez-vous pensé à le passer en location meublé ? En choisissant le régime LMNP, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux sur votre loyer pendant de nombreuses années.. Cela pourrait avoir une incidence significative sur votre cashflow.
Si je comprends bien votre raisonnement vous avez choisi un régime micro-foncier (donc vous bénéficiez de la décote de 30% pour votre base imposable) - c’est surement plus simple comme régime (pas besoin d’un expert comptable) mais la perte d’opportunité par rapport à du LMNP est énorme.

Max51 · #8

Merci à tous pour ces remarques

Dans l’ordre,

lachignolecorse a écrit :
sur la taxe foncière, avez-vous déduit la taxe d’ordure ménagère qui est à la charge du locataire ?

je ne pense pas, je vais vérifier

lachignolecorse a écrit :
- les intérêts d’emprunt sont à passer en charge. Est-ce fait?

oui

lachignolecorse a écrit :
- le loyer est-il au niveau du marché?

Meilleurs agents indique une fourchette de 648 à 731€ avec une fiabilité de 5/5 donc oui

lachignolecorse a écrit :
Le bien peut-il être loué en meublé ?

Il possède déjà une cuisine avec four et plaque de cuisson, il faudrait que je complète l’équipement mais je suis pas sur qu’il y ait un public pour un T3 meublé, c’est plutôt pour les studios d’habitude non?

lachignolecorse a écrit :
En général, il est préférable de louer séparément le garage de l’appartement pour améliorer la rentabilité.

Il est vrai que les places de stationnement extérieures sont rares mais tous les candidats que j’avais reçu lors de la première location avaient 1 ou 2 voitures, impossible de louer sans place de parking

lachignolecorse a écrit :
Votre bien vieillissant entre progressivement dans le marché de l’ancien. Quel sont les prix au m2 sur le secteur?

MeilleursAgents n’a aucune certiture là-dessus (1/5) avec pour moyenne 4400€ du m2 alors qu’en regardant les annonces actuellement disponible j’aurais tablé sur 3400€ / m2

Une agence présente sur le quartier va venir actualiser son estimation de 2018

Double6 a écrit :
- ai je un intérêt autre que financier à garder l’appartement ?

Le logement est à 5 minutes de voiture d’un campus vétérinaire
Retourner y vivre à long terme dans 35 ans car le quartier permet de se passer complètement de la voiture mais c’est tellement lointain… trop hypothétique

GoodbyLenine a écrit :
même en ne faisant pas votre erreur de calcul (on ne paie IR et prélèvements sociaux que sur le revenu foncier, soit le loyer moins les charges non récupérables sur le locataire : Taxe Foncière, intérêts d’emprunt et assurance associée, etc.),

merci pour ce point
par simplicité, j’ai opté pour la décote de 30% mais effectivement le calcul est faux car je l’ai oublié
720*0.70 décote *0.3 tmargin = 86.7 euros de contrib sociale

GoodbyLenine a écrit :
que le futur passage d’un couloir aérien lui fait perdre encore plus de valeur.

c’est censé être un couloir secondaire mais le projet et le trafic estimé est (volontairement?) assez flou pour le moment, mais ce n’est pas un point positif c’est sur

pierrejacques11 a écrit :
il est tout à fait courant qu’il y ait une décote sur la seconde main.

les estimations vont être réactualisées mais le quartier a été réaménagé après mon départ, restos + pizzeria à 200 mètre, biocoop, boulangerie, intermarché tout neuf
je n’ai définitivement pas la connaissance suffisante des prix pour connaitre le bon

la zone est quand même assez/trop dense en hauts immeubles de 4 étage voire 5

L’appartement en lui-même n’a pas besoin de home staging cache-misère seulement un bout de placo a repeindre car jaunit mais l’idée

Bernard2K a écrit :
Pourquoi pas deux grosses plantes en pot ou une jardinière avec des fleurs ou des herbes aromatiques.

peut ajouter à l’ambiance acceuillante

Ragnarr a écrit :
En choisissant le régime LMNP, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux sur votre loyer pendant de nombreuses années..

Je n’étais pas au courant de cette particularité du LMNP, je vais me renseigner mais je n’ai aucun déficit foncier/travaux, à quoi pensez-vous?

j’ai également un fcpi qui m’a envoyé un annonce "un bien similaire a été vendu en seulementb 24 jours dans votre résidence"

Bernard2K · #9

Quelques remarques :
Sur la fiscalité, vous semblez faire beaucoup de confusion.
A) il y a le régime des revenus fonciers, c’est pour la location nue. Micro ou réel. Vous appliquez 30 % de décote, donc vous êtes au micro. Alors que lachignolecorse, en disant "est-ce que vous déduisez vos charges d’emprunt", évoquait le réel. Si vos charges non récupérables sur le locataire sont > 30 % du loyer HC, vous auriez intérêt à être au réel (si vous continuez à louer en nu). Le fameux "déficit foncier", c’est quand on est en foncier au réel et que, une année, les charges sont supérieures aux revenus fonciers.
B) il y a le régime du LMNP, qui relève du BIC, c’est pour la location meublée. Au micro, ou au réel. Au micro, 50 % de décote. Au réel, il faut tenir une vrai compta d’entreprise. Rien à voir avec le déficit foncier qui relève du A) revenus fonciers. Faites des recherches sur les mots-clés adéquats jusqu’à ce que vous ayez compris ces deux régimes (foncier/ LMNP) et leurs sous-options (micro/réel).
Attention, le "micro" et le "réel" sont bien différents en revenus fonciers et en BIC, donc ne confondez pas. Il y a en fait 4 régimes à comprendre : foncier micro, foncier réel, LMNP micro, LMNP réel.
Vous n’avez besoin d’approfondir cela que si vous voulez louer. Si vous êtes décidé à vendre, ça ne sert à rien, sauf pour votre culture personnelle ou pour un futur projet.

Si vous voulez vendre :
1) le home staging n’est pas du cache-misère. Il s’agit de faire prendre conscience aux visiteurs du potentiel de l’appartement. De la terrasse en particulier. Pensez aussi à la propreté : les terrasses ramassent de la poussière et des feuilles. Il faudrait faire le ménage quasiment une fois par semaine pour que la terrasse (et le reste de l’appartement) soit impeccables lors des visites. Les gens font l’équivalence inconsciente "propre = qualité". Après, si vous ne voulez pas tenir compte de ces conseils et préférez les balayer avec un méprisant "cache-misère", c’est votre choix. Mais je pense que c’est plutôt la terrasse qu’il faut balayer.
2) au-delà des ratios de meilleurs agents, pour connaître la valeur des biens dans le quartier et même dans cette résidence, utilisez DVF. Quelques personnes ont détaillé l’utilisation de DVF, vous retrouverez aisément les fils via le champ recherche.
3) Les ratios et références de prix sont à adapter aux particularités de votre appartement (notamment terrasse + cave + parking).
4) vous parlez de faire faire une évaluation par UNE agence. Qui plus est, celle qui, en 2018, avait apparemment évalué trop haut et n’avait donc pas réussi à vendre. Ce n’est pas la bonne méthode. Je préconise : a) choisir les agences valables, par le bouche à oreille, et sinon par la quantité et la qualité de leurs annonces et leur réputation internet. b) parmi ces agences valables, en appeler 6, pour être certain d’avoir au final 3 évaluations qui tiennent la route. En effet, je constate ces 2 dernières années qu’il y a beaucoup de perte en ligne, entre ceux dont on se demande s’il font ce boulot depuis plus de 2 semaines, ceux qui oublient le rendez-vous, ceux qui n’envoient jamais l’évaluation, etc. Donc appeler 6 agences pour avoir 3 évaluations fiables n’est pas déconnant.
5) Dépêchez-vous. Remontée des taux, durcissement de l’accès au crédit, frilosité générale dans le contexte de la guerre en Ukraine. Moi perso, je préfère vendre aujourd’hui avant que le contexte ne se dégrade encore.

Dernière modification par Bernard2K (22/11/2022 00h04)

Max51 · #10

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :
Quelques remarques :
Sur la fiscalité, vous semblez faire beaucoup de confusion.

je suis effectivement au micro foncier et je pense que c’est le choix adapté en non meublé

720 loyer

et

85 Taxe foncière
+28.75 assurance bailleur
+56 charges proprio
= 169.75

soit 23.57% de charges, il n’y a donc aucune raison de passer au réel tant que le bien ne nécessite pas de travaux

vu autrement 720 - 169.75 = 550.25 net avant fiscalité et rbt de prêt

soit 550.25 * 12 / 221000 * 100 = 2.98%

pour atteindre une rentabilité de seulement 4%, il faudrait un loyer de 910 euros ce qui semble inatteignable dans ce secteur mais comme vous l’avez dit le dénominateur (prix de vente) est à réactualiser

je trouve quand même cette réactualisation questionnable car çà revient à calculer la rentabilité obtenu par le prochain propriétaire si je concède à vendre à perte, cela monte mécaniquement le rendement

de plus pour effectuer une comparaison honnête du rendement avec un possible futur propriétaire bailleur, pourquoi n’applique-t-on pas l’inflation au prix d’achat de 2012 soit 13.8% cumulé avant de procéder au calcul du rendement versus le même calcul de rendement avec des euros de 2023.

en omettant d’incorporer l’inflation tout en révisant le loyer de l’IRL chaque année, j’aurai surement un rendement de 6% en 2040 or c’est une déformation de la réalité à mon sens

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :
un méprisant "cache-misère", c’est votre choix. Mais je pense que c’est plutôt la terrasse qu’il faut balayer.

cela n’avait rien de méprisant, j’ai effecuté la pose des parquets + dressings des 2 chambres + cuisine équipée moi-même + aménagement de différents rangements quand j’étais habitant et il n’y a pas besoin de home-staging

les émissions que vous citez, j’en ai vu des caisses et je les ai apprécié mais la qualité des travaux est sujet polémique si vous faites des recherches, on y trouve malgré tout des bonnes idées pour des biens qui sont restés 30 - 40 ans en arrière

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :
utilisez DVF

effectivement c’est très facile à utiliser

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :
Les ratios et références de prix sont à adapter aux particularités de votre appartement (notamment terrasse + cave + parking).

que conseillez-vous pour normaliser le bien et le rendre comparable à d’autres locations? retrancher 4-5 k€ pour qualifier l’avantage de la cave?

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :
Dépêchez-vous.

cela va surtout dépendre des estimations des agences, un logement dans la même résidence, mais pas plein sud, est actuellement en vente à 4400 euros / m2 un délire à mon sens mais la situation a énormément changé le quartier est enfin fini et devient agréable même sans voiture contrairement à 2018 où il y avait 0 commerce de bouche ni restos hormis boulangerie

En choisissant le régime LMNP, vous ne payerez ni impôts ni prélèvement sociaux sur votre loyer pendant de nombreuses années..

parlez vous de l’amortissement à 2% / an soit 4420 euros / an soit 368 euros / mois

720 / 2 - 169.75 charges - 368 d’amortissement = -177.75 - x de comptable

merci pour cette piste, c’est sans appel

j’avais écarté cette solution car T3 et meublé me semblait antinomiques, après vérification des T3 meublés sont bien proposé en location

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :
- est-ce la renta moyenne dans la ville (faites le loyer moyen x 12 / m² moyen, tous ces chiffres étant trouvés par meilleurs agents) ?

MeilleurAgents donne 11€/mois ce qui est surement une moyenne assez localisée
vs
11.07 pour mon cas
=> je devrai réévaluer cette valeur si je continue à louer en gardant en tête les qualités spécifiques: dernier étage, plein sud, cave qui font qu’il ne devrait pas être au prix moyen…

Dernière modification par Max51 (23/11/2022 01h42)

Bernard2K · #11

Dans le foncier au réel, vous oubliez au moins :
- les intérêts et assurance de l’emprunt
- Si vous relouez, vous aurez quelques travaux à faire avant de relouer, qui constituent autant de charges.

Relisez la liste des charges déductibles en foncier au réel pour voir si vous n’oubliez pas autre chose.

Dans le LMNP au réel :

parlez vous de l’amortissement à 2% / an soit 4420 euros / an soit 368 euros / mois

L’amortissement ne se calcule pas ainsi :
1) il faut d’abord enlever la valeur du terrain, qui n’est pas amortissable car il ne s’use pas.
2) il faut amortir par composants. Cherchez sur l’internet.

En première approche, on peut prendre 30 ans comme durée moyenne soit 3,33 %. Ainsi, un bien de valeur 200 k€ s’amortit à peu près :
200 -20 % de terrain = 160 k€ à amortir.
160 000/30 = 5333 € d’amortissement par an.

Pour être encore plus précis il faut amortir par composants ; mais 30 ans c’est suffisant en première approche. D’autres préfèrent 20 ou 25 ans : ça se discute. L’amortissement est un choix du contribuable et de l’expert-comptable. Il n’y a pas de règle unique gravée dans le marbre.

720 / 2 - 169.75 charges - 368 d’amortissement = -177.75 - x de comptable

Non, pas divisé par 2. Les 50% d’abattement s’appliquent au micro et sont censés être représentatifs des charges et des amortissements. Alors qu’au réel, par définition, les charges et amortissements sont établis réellement, donc il n’y a pas lieu d’appliquer les 50 % d’abattement.

Il vous reste du boulot pour bien comprendre l’effet des différents modes d’imposition. Mais est-ce bien nécessaire car vous semblez décidé à le vendre ?

Pour l’évaluation de sa valeur, demandez des estimations à plusieurs agences selon la méthode que je vous ai indiquée. Abstenez-vous d’influencer les agents immobiliers donc n’indiquez pas votre objectif de prix de vente ; si l’agent vous demande votre objectif de prix de vente ou votre avis sur la valeur du bien, répondez-lui "c’est à vous de me dire le prix du marché, c’est pour ça que je vous ai fait venir".

Enfin, vous raisonnez encore sur "vente à perte". Je vous mets en garde sur le fait que cette façon de raisonner vous a déjà dans le passé empêché de raisonner clairement sur sa valeur actuelle. Sa valeur actuelle, c’est son prix de marché, c’est à dire le prix auquel l’offre rencontre la demande. Point final. Peu importe que vous l’ayez payé 100 k€ ou 1000 k€, ce qui compte c’est combien il peut se vendre aujourd’hui.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2022 10h26)

Plutarque · #12

Bernard2K a écrit :
Pour l’évaluation de sa valeur, demandez des estimations à plusieurs agences selon la méthode que je vous ai indiquée. Abstenez-vous d’influencer les agents immobiliers donc n’indiquez pas votre objectif de prix de vente ; si l’agent vous demande votre objectif de prix de vente ou votre avis sur la valeur du bien, répondez-lui "c’est à vous de me dire le prix du marché, c’est pour ça que je vous ai fait venir".

En faisant ça, 99% des agents immobiliers sous-evalueront le bien pour sécuriser leur commission.

Il faut aussi bien leur faire comprendre que vous avez démarché plusieurs agences, car l’agent immobilier va aussi vouloir sécuriser le mandat.

L’un dans l’autre, ça peut donner un bon compromis pour un prix fiable.

Bernard2K · #13

Oui, bien sûr. Si l’agent demande "combien voulez-vous en tirer ?" il ne faut pas répondre "je n’en ai aucune idée", ce qui donne l’impression d’un vendeur naïf, et qui pourrait effectivement conduire à une sous-estimation pour vendre vite. Il faut répondre en substance "j’ai une certaine idée de la valeur de ce bien, mais je ne vous le dis pas pour ne pas vous influencer. Je veux juste que vous me donniez votre estimation la plus précise possible de la valeur de ce bien, ni plus ni moins".

Dire qu’il y a d’autres agents sur le coup, c’est à double tranchant. L’agent pourrait, dans un tel cas, vouloir booster l’estimation, car les vendeurs (par appât du gain) attribuent très souvent le mandat à l’agent le mieux-disant. L’agent se fait ensuite fort de faire baisser le prix, pour redescendre au prix de marché, une fois qu’il a le mandat exclusif. C’est donc une information à manier avec précaution.

Iomipom · #14

Une solution contre ça consiste à appliquer une règle relativement connue des appels d’offre : vous vous faites savoir aux agent que vous écarterez la plus petite et la plus grosse évaluation.

Ainsi, vous devriez avoir des prix assez fiables tout en évitant le double tranchant mentionné par Bernard2K.

Flower · #15

Je reviens là-dessus :

Max51, le 21/11/2022 a écrit :
lachignolecorse a écrit :
En général, il est préférable de louer séparément le garage de l’appartement pour améliorer la rentabilité.
Il est vrai que les places de stationnement extérieures sont rares mais tous les candidats que j’avais reçu lors de la première location avaient 1 ou 2 voitures, impossible de louer sans place de parking

Pour notre part, nous louons le parking et l’appartement à la même personne, mais en 2 lignes comptables différentes. Ceci permet (entre autres, il y a peut être d’autres avantages,) de louer le logement au prix se pratiquant sur le secteur, le prix du parking vient en plus.
🍂🍁🍂🍁

Bernard2K · #16

Iomipom a écrit :
Une solution contre ça consiste à appliquer une règle relativement connue des appels d’offre : vous vous faites savoir aux agent que vous écarterez la plus petite et la plus grosse évaluation.

Je trouve que c’est une drôle d’idée. Si l’objectif, comme je le proposais, est d’avoir 3 évaluations, ça veut dire qu’on en élimine mécaniquement deux pour ne retenir que celle qui est intermédiaire. Or :
- ce n’est pas forcément l’évaluation intermédiaire qui a raison.
- le montant de l’évaluation n’est pas le seul critère de choix.

Affirmer cela à l’agent immobilier ne me semble pas susceptible d’instaurer la confiance nécessaire pour bien travailler ensemble. Il me semblerait plus adéquat de dire quelque chose du type "notez bien que je ne tiens pas à avoir une évaluation élevée et flatteuse. Je ne retiendrai pas forcément l’évaluation la plus haute. Je choisirai surtout l’agent qui m’a fait une évaluation réaliste et qui me semble le plus à même de vendre le bien dans de bonnes conditions".

Cela dit, chacun parle bien comme il veut aux agents immobiliers qui sont les candidats à un mandat de vente, et chacun les sélectionne bien selon les critères qu’il veut.

Dernière modification par Bernard2K (23/11/2022 18h45)

Monceau · #17

cela n’avait rien de méprisant, j’ai effecuté la pose des parquets + dressings des 2 chambres + cuisine équipée moi-même + aménagement de différents rangements quand j’étais habitant et il n’y a pas besoin de home-staging

En fait ce que vous avez fait n’a rien à voir avec le home staging. Vous n’êtes pas la première personne à qui je parle qui associe le home staging avec les travaux "cache misère" comme vous dites. Les travaux n’est pas l’objectif premier de home staging, loin de la. L’objectif est de rendre votre bien attractif, qui sort du lot, qui provoque le coup de coeur et qui ne ressemble pas à des dizaines d’autres appartements. C’est très vicieux mais pour un achat aussi important les gens se fient à leur ressenti, leur émotion et cherchent le coup de coeur. Donc le home staging c’est d’abord la décoration, la mise en scène, l’aménagement. Les petits travaux c’est un pendant nécessaire (car ça sert à rien de décorer avec les murs pas finis ou la porte défoncée). Et en effet, la règle de HS c’est de faire que des petits travaux astucieux sinon c’est plus le HS mais la rénovation en bonne et due forme.
Donc pour conclure, même si votre appart est impeccable, le HS pourrait quand même être fait et augmenter vos chances de vendre. Il s’agirait en gros que de décorer et aménager sans les réparations.

Pour votre autre remarque concernant le fait de baser vos calculs de rentabilité sur la valeur actuelle du bien - Non vous ne calculez pas la rentabilité du futur proprio. C’est bien la votre car vous regardez combien vous possédez réellement aujourd’hui (en vendant l’appartement) et combien ce montant vous rapporte. Supposons que votre appart vaut 190k eur. C’est ce que vous possédez donc, pas plus malgré ce que vous avez payé auparavant. Donc ce sont ces 190k eur qui vous rapportent aujourd’hui votre loyer, pas le montant que vous avez investi à l’achat. Votre objectif, en calculant la rentabilité, c’est de savoir si vous êtes plus intéressée de récupérer ces 190k en cash et les mettre ailleurs ou bien garder l’appart parce que la rentabilité pour ces 190k vous convient.

Max51 · #18

Effectivement nos échanges m’ont permis de progresser rapidement sur le coté comptabilité et le passage au lmnp réel avec amortissement permettrait de doubler rentabilité en atteignant les 3% ce qui reste très inférieur aux scpi

Pour ce qui est des agents immobiliers, il m’ont demandé le prix d’achat et je n’ai pas fait de mystère.

Max51 · #19

Je reviens vous annoncer la signature d’une promesse de vente au prix d’achat, la suite se passera donc sur un topic portefeuille 🤔

Plutarque · #20

Bonjour. 221k€ ?

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Sandrine [62] : étude de cas immobilier (rentabilité trop faible ?) [ 1 2 ]	32	6 734	04/03/2020 11h49 par Range19
Sebing [33] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne pour location ?)	11	1 810	06/11/2016 11h23 par Bernard2K
Ojal [42] : étude de cas immobilier (garder ou vendre malgré une très bonne rentabilité ?)	2	986	13/06/2017 21h18 par ojal
Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne) [ 1 2 ]	40	8 775	20/03/2021 18h55 par Bernard2K
Dfranck [59] : étude de cas immobilier (achat d'une nouvelle RP : que faire de l'ancienne ?)	14	2 100	19/07/2018 17h49 par dfranck
Laurent79 [79] : étude de cas immobilier (achat d'une maison ancienne)	3	1 091	16/06/2021 09h08 par Laurent79
Enagem : étude de cas immobilier (louer ou vendre une maison ancienne ?)	19	2 724	13/07/2016 15h39 par Enagem

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Double6 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

Bernard2K a écrit :

Ragnarr a écrit :

1 #9 21/11/2022 18h13

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :

Bernard2K, le 21/11/2022 a écrit :

1 #11 23/11/2022 08h48

Bernard2K a écrit :

Max51, le 21/11/2022 a écrit :

lachignolecorse a écrit :

Iomipom a écrit :

1 #17 24/11/2022 10h00

Discussions peut-être similaires à “max51 : étude de cas immobilier (très faible rentabilité location ancienne rp)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)