Titoux [71] : étude de cas immobilier (logement DPE : G)

Selon ce que vous dites, je referai faire un DPE à votre place. Certains diagnostiqueurs ne veulent prendre aucun risque, et refuse de noter des isolations qu’ils n’ont pas pu vérifier eux mêmes.

Selon vous, y’a t’il une isolation intérieure ou extérieure, type laine de verre / roche ?

Avez-vous regarder le DPE G pour voir ce qui clochait ? Le vendeur et l’agence immobilière ont eux aussi bien intérêt à obtenir un meilleur DPE, il devrait donc être facile à les pousser à refaire un DPE, quitte à ce qu’ils fassent petit trou ou deux pour montrer l’isolation.

Un DPE coûte 150 euros, ça vaut le coup avant de s’engager financièrement.

Si il n’y a effectivement pas d’isolation des murs, c’est quelque chose qu’il faudra prévoir pour revenir en D et mieux. Donc à prévoir dans tous les cas, que le DPE actuel soit G ou F (ou même E). A mon sens, impossible que vous soyez D (ou même E ?) sans isolation des murs.

Je ne suis pas diagnostiqueur, mais mes appartements refaits à neuf, murs réisolés, et mitoyens en haut en bas et sur les côtés, avec petits ballons électriques et chauffage neuf électrique moyenne gamme sont généralement en D. Donc je pense que le D va être dur sans réisoler les murs.

Hors combles, j’ai mis 10cm de laine de roche/verre sur les murs non mitoyens donnant sur l’extérieur (je vais mettre 14cm dans mon nouvel immeuble que je compte garder longtemps). Selon la taille des logements et leur agencement, chauffe-eaux plats de 80L ou petit ballon de 50L. Radiateur électrique Atlantic. VMC (de préférence hygro B, mais je ne l’ai pas fait dans tous les logements).

Les DPE sont D, proches du C. Difficile de faire mieux sans passer par VMC double flux ou PAC (ce qui est difficile et peu rentable dans mon secteur, plutôt froid, et en zone ABF).

Pour le suivi, une offre au prix de 85 000€ a été faite ce jour.
J’attends le retour.

Cette démarche a mis en avant le fait que je devais voir l’isolation de mes 2 autres logements.
Je pense en effet qu’un logement non isolé sera invendable (ou vendu à un prix très décoté) dans le futur.

Je vais donc creuser le sujet pour étudier les aides possibles pour les bailleurs pour la rénovation énergétique.

L’offre sur le bien a été acceptée à 85000€
Le DPE a pu être revu et passe en catégorie F.

Prochaines étapes.

- Obtention du prêt à 110%
- Comparatif pour les assurances de prêt.
- Montage d’un dossier pour l’isolation par l’extérieur. Je vais attendre la prochaine déclaration de revenues. L’an dernier, des clôtures d’AV ont fait monter le revenu fiscal de référence et les aides sont moins intéressantes.

J’avais évalué à fin 2028 dans le cadre de ce logement avec le nouveau DPE passé en "F"…

Je pense que ce passage pourra intéresser bon nombre de bailleurs…Il est plus subtil qu’il n’en n’a l’air.

Mais je pense que d’ici là, les textes auront évolué. Il me semble très compliqué à mettre en oeuvre dans les faits….même s’il part d’une intention louable (lutter contre les vraies passoires thermiques).

J’ai mis une annonce fictive sur LBC (simple description, loyer de 650€ sans photos).

Une vingtaine de retours et demandes d’informations…et plutôt bon signe, des appels téléphoniques (les profils "compliqués" ne traitent souvent que par SMS/mail…).

Aucun souci côté location future avec des profils plutôt bon.

Rencontre mercredi de ma banque pour étude du prêt.

Autre information information donnée par un courtier. Il m’a conseillé de prendre sans discuter l’assurance maison….et de la résilier 1 mois après pour une délégation.

Texte :

service-public.fr a écrit :

La loi du 28 février 2022 dite Loi Lemoine ouvre la possibilité de résilier et de changer à tout moment d’assurance emprunteur, sans frais. En vigueur depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts, cette mesure s’applique à partir du 1er septembre 2022 pour tous les contrats en cours à cette date.

Dans le cadre de l’étude…On part quand même sur 87€ d’assurance pour le prêt.

458€ de mensualité + 87€ d’assurance.

87€ par mois d’assurance emprunteur sur un crédit d’environ 100000€ ?

Vu votre âge, et dans l’hypothèse où il n’y a pas de problème de santé particulier, ce tarif est complètement hors marché.

Ma banque, CA IDF, déjà réputée chère pour ses contrats d’assurances emprunteur, m’a assuré pour 17€ par mois sur un crédit de plus de 200000€ (quotité 100%). J’étais certes plus jeune que vous (30 ans au moment du crédit), mais si vous comparez :
- 18€ pour plus de 200000€ empruntés
- 87€ pour 100000€ empruntés
il y a de quoi se poser des questions.

Donc oui, dans ce cas, aucune hésitation, il faut renégocier. Vous pourriez passer de 87€ par mois à moins de 20€ par mois.

Tchouikov a écrit :

Le critère pour évaluer si un logement reste louable ou non est la consommation d’énergie finale exprimée en kWh/m2/an.

Selon le décret relatif aux caractéristiques du logement décent, ce seuil de consommation d’énergie se situe, depuis le 1er janvier dernier, à 450 kWh/m2/an (cf. art. 3 bis du décret n°2002-120 dans sa version actuellement en vigueur)

Oui effectivement, à noter que pour passer d’énergie finale à énergie primaire on multiplie par 2.3 pour l’électricité et 1.0 pour les autres sources d’énergie ( gaz, bois)

Et la valeur utilisée dans le DPE pour donner la note est l’Energie primaire ( avec la note de GES)

Tchouikov a écrit :

Compte tenu des annonces faites par les pouvoirs publics, ce seuil devrait être abaissé comme suit :
- 420 au 1er janvier 2025 (logements visés = ceux dont la performance énergétique est G)
- 330 au 1er janvier 2028 (performance énergétique = F)
- 250 au 1er janvier 2034 (performance énergétique = E)

Pour moi non, la loi climat dit :



Donc c’est bien le classement du DPE qui prime dans la loi Climat et non pas la consommation d’Energie Finale.

La source du texte de loi est ici :
LOI n°2021-1104

article 160 a écrit :

« Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :
« 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
« 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
« 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

Rencontre avec la banque hier.

Pour donner la tendance actuelle, la BP finance très peu les dossiers à 110%
Les conditions ont été durcies depuis mi 2022 .

Il semblerait que beaucoup trop de dossiers fragiles aient été financés à 110 voire 120 % (achat + frais notaire + autres travaux).

Dans le cadre de ce dossier, la personne qui gère la demande auprès de la centrale va essayer de faire intégrer les frais de notaire dans le prêt…mais il n’est pas impossible que cela soit rejeté malgré la qualité du dossier.

L’offre de prêt de la banque a été reçu.

Offre sur 100% du projet pour 110% espéré.
Taux de 2.8% sur 20 ans.
Offre assurance à un prix exorbitant. On est à 80€ mensuel en début de prêt !
Celle-ci a été souscrite et sera résiliée après le délai légal.