Titoux [71] : étude de cas immobilier (logement DPE : G)

L’audit énergétique sera obligatoire pour les maisons et immeubles en mono-propriete ( classés F ou G). Est ce votre cas pour la mono-propriete? Je n’ai pas trouvé l’information dans les messages précédents. Si tel est le cas vous aurez les mains libres pour effectuer l’isolation requise pour améliorer votre DPE G. Avez vous prévu de refaire le DPE comme mentionné initialement? Cela me semblait effectivement une bonne idée afin de permettre une prise de decision sur des travaux de rénovation énergétique.

Dernière modification par JeanB (28/02/2023 22h52)

Le 1er janvier 2028, pour un bailleur c’est presque demain, cela va arriver très vite.

Le bien est une maison.

Je ne pense pas qu’il y ait urgence à faire de travaux.

Je pense, enfin, je verrai avec le ressenti des futures locataires, que la maison n’est pas une passoire.

L’interdiction de louer concernera les agences qui ne pourront mettre d’annonce pour de tels biens.

Pour les particuliers qui loueront en direct, le risque sera de se faire attaquer par des locataires.

Si le bien n’est pas énergivore,  je ne vois pas pourquoi ceux-ci attaqueraient leur propriétaire. Le risque existe mais je l’évalue à quelque chose de marginal.

Dans ma ville, il y a en ce moment 0 maison à louer.
Quand il y en a à louer, celles-ci sont vraiment vieillottes.
Ce bien se louera sans souci en l’état avec des locataires qui seront bien installés, j’en suis convaincu.

Les travaux d’isolation se feront dans un futur proche plus dans un souci de création de déficit foncier et de valorisation du bien. Je ne pourrai pas louer mieux et plus cher avec les travaux.

Pour un suivi, je suis entrain de changer d’assurance emprunteur.
L’offre de la maison mère (Banque Populaire) ressort à 80€/mois et est exorbitante.

Une autre offre a été faite via le site Meilleurs Taux (qui intervient en tant que courtier) avec une mensualité à 20€/mois en début de prêt.

L’économie sur l’ensemble de prêt devrait-être de 5000€ (5000€ versus 10000€).

Dernière modification par titoux (16/05/2023 09h44)

Il est très fréquent que le bois soit abîmé en rive. Tant que c’est en rive, cela fait partie de l’usure normale d’une maison. Désormais, la question est : abîmé comment (quel type de dégradation ?), quelles pièces de bois sont touchées, et jusqu’où ?

A ce stade, et avant de parler de possible vice caché, vous devriez faire inspecter votre charpente par un professionnel. Quelques photos reçues par SMS ne suffisent pas à établir un diagnostic.

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2023 08h36)

Oui, c’est bien pourri. On peut espérer que ce n’est pas comme ça tout du long, car la raison d’être de ces tuiles de rive, c’est de protéger le bois ; donc pour qu’il y ait une telle dégradation avec la chute des tuiles de rive, cela fait penser qu’il y a eu une infiltration spécifiquement ici.

Cela dit, l’aspect général de la toiture montre qu’elle date beaucoup. Connaissez vous l’année de construction de la maison ? Est-ce que la toiture est d’origine ?

Est-ce que la charpente est accessible par l’intérieur ? Y a-t-il des combles visitables ou bien est-ce inaccessible car mansardé ? (c’est probable : grande fenêtre juste sous les toits = pièce de vie mensardée) ?

Je reviens sur cette histoire de DPE : avez-vous pu établir la composition des murs ? Idéalement, il faut connaître la composition complète des murs, avec la nature de chaque couche et son épaisseur, comme par exemple : bloc béton 20 cm + lame d’air 5 cm + brique 5 cm + plâtre traditionnel 1 à 2 cm. On l’établit en regardant et en mesurant, par tout endroit qui permet l’accès, comme : prise électrique, passage de gaine, passage de tuyauteries, menuiserie mal posée ou démontée, etc.

Ma remarque en passant : vous avez acheté un bien en "parfait état", disiez vous.

Or, il s’agit manifestement d’une maison joliment rénovée à l’intérieur… Mais il semble que le propriétaire a évité de toucher à ce qui coûte et qui n’est pas impliqué dans la décision d’achat de 99,9% des acheteurs, tel que l’isolation, la toiture… Combien d’autres choses ont été faites à l’économie ?

Or, dans une maison, on achète le gros-oeuvre aussi, qui ne sera pas géré par la copropriété !

De plus, dans une maison aussi ancienne, il peut y avoir de nombreux problèmes, telles que des canalisations cassées ou envahies de racines, des planchers bois qui ont flué avec le temps, etc.

Et encore, quand je dis "ancienne", il faut distinguer les époques constructives. 1900, et qui plus est de l’habitat ouvrier (construit vite et pas cher), c’est particulièrement problématique car le bâtiment est ancien, ses éléments sont très fatigués et ne correspondent plus aux normes modernes, etc.

A mon avis, c’est vraiment problématique d’acheter une maison ancienne "parfaitement rénovée" si l’on ne connaît pas le détail de tout ce qui a été fait. Il faudrait avoir l’historique des travaux, avec les factures par exemple.

Typiquement, sur un bâtiment de cette époque, il faut faire une enquête approfondie avant d’acheter. Par exemple, la composition des murs, vous auriez dû le savoir avant d’acheter. Vous avez décidé d’acheter une pochette surprise, appâté par le prix bas. Vous aurez donc les surprises contenues dans la pochette. Ca a son charme, ça évite de s’ennuyer.

La photo montre que le bois des avant toits n’est pas/plus traité/protégé depuis belle lurette.
C’était visible et c’est un indicateur qu’il fallait regarder ça de plus près. Pas si caché que ça…

Une inspection par un professionnel qualifié vous éclairera, avec un peu de chance c’est circonscrit à cette zone.

Dernière modification par Range19 (26/06/2023 20h11)

Je me prépare en effet à devoir gérer le budget toiture.

La question que je me pose à ce jour est où s’arrête la responsabilité de chacun…et force est de constater que les textes peuvent être interprétés.

Quelle est la définition de vice-caché

Immobilier : un acheteur est-il tenu de vérifier l’état du toit ? - Capital.fr

Dans mon cas, je ne sais pas encore où s’arrête la responsabilité de chacun.

Je vais me renseigner.

Edit : j’ai pu contacter le notaire qui m’a indiqué sur ce type de sujet…est qu’il faut apporter la preuve que le vendeur avait connaissance ou pas du problème.

Dans mon cas, il sera difficile de prouver quoique ce soit.

Dernière modification par titoux (27/06/2023 11h53)

Dans une promesse puis un acte de vente, le vendeur est tenu de déclarer tous travaux réalisés dans les 10 dernières années et pouvant "affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination" (garantie décennale). Il doit donc annexer les factures et l’attestation d’assurance des entreprises ayant réalisé ces travaux. D’où découlent deux questions :
- avez-vous, annexé à l’acte de vente, l’ensemble des factures de ces travaux ?
- parmi ces factures, y en a-t-il qui concernent la toiture (au sens large, y compris cheneaux, cheminées) ?

Dernière modification par Bernard2K (27/06/2023 14h14)

Un message qui ne va sans doute pas vous aider a prouver la responsabilité d’autruit, mais qui pourrait aider à avancer.

Je ne comprend pas bien votre envie de mettre le defaut sur le dos du vendeur, enfin si je comprend - economiquement parlant: vous ne voullez pas payer, et preferiez que ce soit quelqu’un d’autre que vous qui le fasse - c’est humain après tout.

Mais au fond de vous ne pouvez vous pas admettre que le vendeur n’avait aucune idée des problèmes de toiture et vous n’avez tout simplement pas eu de bol sur ce coup / avez manquez de diligence en n’inspectant pas la toiture dont l’état aurait eventuellement pu aider à negocier un prix à la baisse?

Ce qu’on voit sur les photos - c’est une toiture certes ancienne, mais contrairement à d’autres je n’ai pas l’impression qu’elle soit à jetter de suite (les tuiles ne sont pas toute fendues (quelques unes ont commencé à se dégrader) , pas de vagues apparentes qui aurait pu pointer vers un problème de panne faitiere, j’imagine que les goutierres ne sont pas trouées - ca se voit facilement généralement), oui quelques points singuliers necessitent un entretien/reparation, peut etre quelques tuilles à changer, les plancher des rives manifestement aussi. Rien de surprenant pour une maison ancienne en fait - un "non évenement" pour moi.

Vous traitez les points singuliers, de manière preventive pour certains, le couvreur étant sur place - autant en profiter, faites remplacer les tuiles les plus abimées, traitez le bois apparent, puis un traiement antimousse et hydrofuge - et vous avez une toiture qui durera encore de nombreuses années. Après ce n’est que mon avis - et les conseilleurs n’étant pas les payeurs - soyez attentif, mais également critiques et challangez les conseils des professionels qui se déplaceront pour devis.

C’est desagréable, surtout peu de tempas après l’achat d’une maison qui vous paraissait en execellent état - mais ca fait partie des depenses d’entretien régulières.

Sur le point de l’entretien preparez vous à des fuites eventuelles sur les reseaux d’eau (chauffage / alimentation), si ils commencent à dater.

titoux, le 27/06/2023 a écrit :

Dans cette affaire, la seule issue qui pourrait-être favorable serait de prouver que des devis ont été réalisés (qui prouveraient que les vendeurs connaissaient un éventuel problème de toiture).

Effectivement, quand le vendeur est un particulier, il faut prouver que les vendeurs étaient au courant du vice, et donc qu’ils l’ont caché sciemment. Mais ça, c’est la seconde partie de la démonstration nécessaire.

N’oubliez pas la première partie de la démonstration : il faut, avant tout, que le vice ait été caché, c’està dire non apparent. Or, les photos montrent une toiture très vétuste. Vous ne pouvez pas dire "j’ignorais que la toiture était vétuste" : ça se voit comme le nez au milieu de la figure.

Concernant le bois de charpente. Certes, par définition, vous ne pouviez pas voir le bois de rive dans sa partie qui a été découverte par la chute des tuiles de rive ; c’est seulement depuis cette chute qu’on le voit. Mais, comme l’ont fait remarquer d’autres forumeurs avant moi, tout le bois de rive, qui était visible avant cette chute, montrait clairement qu’il était ancien, non entretenu, et dégradé. Vous ne pourrez pas dire  "j’ignorais que le bois de rive était vétuste et dégradé" : ça se voyait comme le nez au milieu de la figure. Certes, maintenant que les tuiles de rive sont tombées, ça se voit encore mieux. Mais est-ce que ce qui se voit après démontage est vraiment pire que ce qu’on pouvait voir durant la visite, c’est cela qu’il faudrait établir pour prouver que le vice ait été "caché".

Dernière modification par Bernard2K (28/06/2023 09h59)

Petit retour après la visite d’un couvreur.

La toiture est dans un état correct.

Le chevron et les tuiles tombées seront remplacés.

Les tuiles de rive existantes pourront-être conservées.

Le projet de réfection de la toiture se fera plus tard.

Mer..ci à tous pour vos retours et vos conseils.