Investissement locatif résidentiel avec les foncières cotées ?

Exactement BullAndBear, votre phrase résume la situation.

La société de gestion Chilton Capital REIT reprend les éléments de mes récents messages dans ce PDF : Residential REITs: The Property Type You Can Actually Afford

Chilton Capital REIT a écrit :

With interest rates rising at the fastest pace in years, inflation running rampant for the first time in many of our lives, and economic data suggesting that we are headed towards a recession, how could we possibly be excited about public residential REITs? In short, there is no alternative. Housing affordability is at its worst level since 1989 and individuals are essentially forced to rent for longer.

…

In conclusion, the lack of affordability, along with the flexible balance sheets, attractive valuations, and favorable supply and demand dynamics across both multifamily and SFR REITs gives us confidence that our 28.1% allocation within the residential sector of the Chilton REIT Composite (vs. the 19.9% in the MSCI U.S. REIT Index, Bloomberg RMZ) is well positioned for the uncertainty of this economic environment.

Mon call sur les foncières résidentielles US est pour le moment perdant. :’-(

Les loyers augmentent, mais monsieur le marché, à tort ou raison, privilégie la hausse des taux et finalement, même les meilleures foncières résidentielles US ont fortement corrigé depuis le début de l’année ; alors que leurs revenus dépassent largement l’inflation.

Voici où on en est dans la croissance de leur FFO :


Source : https://seekingalpha.com/article/455522 … nt-control

Essex a été particulièrement touchée en bourse, car elle a bcp d’appartements à San Francisco, une ville qui pourrait être impactée par les licenciements massifs dans la tech :



Je continue à penser que dans un contexte inflationniste, c’est difficile d’être perdant à long terme avec des foncières résidentielles faiblement endettées, mais pour l’heure, j’ai boursièrement tort.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux a écrit :

Essex a été particulièrement touchée en bourse, car elle a bcp d’appartements à San Francisco, une ville qui pourrait être impactée par les licenciements massifs dans la tech :

Loin de moi l’idée de prendre la place de doubleTrouble , mais certaines grandes villes américaines font également face à un taux de criminalité très élevé !
Pour reprendre l’exemple de San Francisco, Whole Foods a fermé un magasin ouvert dans downtown seulement 1 an après l’ouverture mettant en avant la forte insécurité.

Que dire de Portland, Dont le centre ville était encore agréable il y a seulement 4 ans (j’y ai passé quelques belles journées). Puis le mouvement BLM est passé par là, le maire a décrété Portland ville "refuge" pour tout le monde et la police a été pointée du doigt. Résultat : Baisse drastique du budget policier qui ne se déplacent plus que pour les meurtres. Le centre ville est devenu un ghetto à ciel ouvert.
C’est triste et surtout cela s’est dégradé à une vitesse incroyable. Comme souvent aux USA, la chute est fulgurante, et le relèvement l’est aussi (New York dans les années 90).
Ce ne sont peut-être que des signaux faibles (et je n’ai pas poussé le raisonnement plus loin en m’appuyant sur des statistiques, désolé), mais le relèvement des taux + les licenciements des GAFAM + pauvreté extrème + … ça peut faire beaucoup.
Je sais que je reste très "superficiellement" macro et qu’il faut analyser les emplacements foncière par foncière, mais tout de même.

Je ne fais plus de prosélytisme vu que l’affaire a mal tourné, mais pour le cas où :


Source : REIT Earnings Halftime Report | Seeking Alpha

On peut voir que les prévisions 2023 (colonne de droite) sont tout à fait correctes, et parfois meilleures qu’attendues (pourcentage en couleur verte).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux, le 25/04/2023 a écrit :

Un peu de SAV…

Ma thèse bullish sur les foncières résidentielles US s’est montrée bien malheureuse, car elles ont pris l’eau en bourse, en même temps que la hausse des taux et la normalisation des augmentations de loyers post-covid.

J’ai aussi l’impression qu’il y a aussi un arbitrage financier entre détenir des obligations US à 10 ans à 3,5-4% de rendement, plutôt que des foncières à 3,5-4% de rendement.

A cela il faut ajouter une évolution défavorable de la paire EUR/USD.

Ceci étant exposé, on a actuellement des décotes autour de 20-30% sur la NAV, sur les meilleures foncières résidentielles US, et c’est rare…

Un dernier SAV, mais après j’arrête, je ne peux pas battre la coulpe à chaque fois. ;-)

La situation a bien empiré pour le cours de bourse des foncières résidentielles américaines depuis ce message, avec un dix ans US à presque 5%.

Les résultats opérationnels trimestriels récents sont aussi très mitigés, avec un net ralentissement des hausses de loyers.

Au final, un horrible timing, alors que cela m’avait semblé fort intelligent sur le moment, dans un contexte inflationniste et de renchérissement du coût d’accès à la propriété…

Mais par conséquent, elles sont encore moins chères qu’en avril ! :-p

Camden Property Trust augmente son dividende de 3%, elle se paye 14 fois P/FFO contre 19 fois sur les 10 dernières années et 18 fois sur 20 ans.
Son rendement actuel est de 4.31%.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Blackstone a l’achat : AIR Communities jumps after agreeing to $10B sale to Blackstone (update)

Blackstone a écrit :

Blackstone (BX) agreed to acquire Apartment Income REIT, known as AIR Communities, for $39.12 a share in an all-cash deal, according to a statement on Monday. The price represents a 25% premium to AIRC’s Friday close.

Il aura fallu que l’anticipation de baisse des taux soit certaine, mais enfin, après deux années mauvaises, les cours se reprennent sur les meilleures (= avec un faible coût du capital) foncières résidentielles US.

Exemple pour AvalonBay :



Les dividendes versés (lignes avec les petits triangles sur le graphique) ont été bcp moins volatiles que le cours de bourse, soit stables, soit en hausse, donc de ce point de vue là, l’objectif est atteint :



Il en va autrement pour la consoeur européenne Vonovia, avec un dividende coupé, et un cours de bourse presque moitié moins que le + haut de 2022.

Malheureusement, comme je l’avais indiqué dans diverses files de discussion, les LTV raisonnables des foncières européennes masquaient en fait un endettement en termes de flux bcp trop élevé.

Très grosse erreur de la part de bcp de managements de foncières européennes, mais on est habitué à leur nullité, ils semblent n’avoir rien appris de la crise de 2008-2009.