Vers un marché bloqué pour les SCPI de bureaux ?

gigifred a écrit :

Vous avez pourtant manqué trois très bonnes années pour quasiment toutes les SCPI… et rien ne dit que ça ne va pas se poursuivre si l’on devient un petit peu plus sélectif

C’est le cas à chaque fois qu’on arbitre. Mais cela a été arbitré, en partie par des foncières qui ont fait pour l’instant largement aussi bien sur la période, en partie par de l’obligataire avec des rendements équivalent. Après oui, ça va peut-être se poursuivre, mais ce qui m’a fait arbitrer, ce n’est pas tant la baisse de rendement que la diminution de l’espérance de revalorisation (pour moi, une fin de cycle). Mais on s’éloigne du sujet ici.

Cayucyucan a écrit :

Êtes-vous sûr d’avoir réfléchi un tant soit peu avant de publier cette énormité ?

Autant pour moi, il fallait écrire "espérance de vie", pas "moyenne d’âge". Ici on compare avec une durée de détention d’un fond (durée de vie). Avec cette précision, oui je persiste avec mon raisonnement

Yvan a écrit :

Sauf à avoir une scpi très investie sur la Défense où localement cela semble en tension, il n’y a donc pas de marché bloqué en général pour répondre au titre de la discussion.

La question n’est pas de savoir si le marché du bureau est bloqué, c’est de savoir si le marché des parts de SCPI de bureau est bloqué. Ce n’est pas tout à fait la même chose. Mais merci pour tous vos chiffres, c’est intéressant.

Des données qu’il serait intéressant d’analyser, et que je n’ai toujours pas trouvé, c’est 1) la pyramide des âges des détenteurs de SCPI, 2) la proportion (et ratio) des investissements en SCPI qui sont fait via l’emprunt, 3) la durée résiduelle des ledit emprunts en cours. A mon avis difficile d’avoir ce genre de stats, surtout SCPI par SCPI.

Flouzamax a écrit :

Des données qu’il serait intéressant d’analyser, et que je n’ai toujours pas trouvé, c’est 1) la pyramide des âges des détenteurs de SCPI, 2) la proportion (et ratio) des investissements en SCPI qui sont fait via l’emprunt, 3) la durée résiduelle des ledit emprunts en cours. A mon avis difficile d’avoir ce genre de stats, surtout SCPI par SCPI.

Ce paragraphe m’étonne beaucoup, en particulier pour les points 2 et 3.

Ces données sont habituellement présentes dans les bulletin trimestriels et dans les rapports annuels de façon plus ou moins détaillée.

Par exemple, pour Immorente, on trouve dans le BT4 2022 :



Un chapitre du RA2022 est consacré aux caractéristiques de l’endettement (chapitre 1.3.2 page 22).

Par ailleurs, le tableau d’emploi des fonds et l’état du patrimoine indique le montant des dettes.

GoodbyLenine a écrit :

Factuellement, le montant des cessions de parts de SCPI est (depuis des années) d’un ordre de grandeur de 2% (source : ASPIM) du montant de l’encours des SCPI.
Donc on pourrait en conclure qu’on investi en moyenne 50 ans sur des parts de SCPI…

Deux facteurs ne me semblent pas pris en compte dans cette statistique, ce qui peut expliquer ce taux très faible :
- les successions
- les mouvements sur les UC dans le cadre de l’assurance vie, si l’assureur conserve les parts entre les cessions et les achats ultérieurs d’UC…

Canyonneur

Canyonneur75 a écrit :

Ce paragraphe m’étonne beaucoup, en particulier pour les points 2 et 3.

Ces données sont habituellement présentes dans les bulletin trimestriels et dans les rapports annuels de façon plus ou moins détaillée.

Je pense qu’il y a une incompréhension :
   - les données citées dans les BTI ou les Rapports Annuels concernent l’endettement des SCPI.
   - le point soulevé par Flouzamax concerne l’endettement des souscripteurs de parts de SCPI.

Si j’emprunte pour acheter des parts de SCPI, la SdG ne le saura même pas toujours (même si figurent souvent sur le bulletin de souscription des mentions lorsque le paiement des parts souscrites se fait par le déblocage d’un prêt, avec transfert direct de la banque prêteuse à la SCPI; mes SCI ont acquis des parts, ou leur usufruit, en utilisant des emprunts, mais l’emprunt et son déblocage n’ont jamais été connus des SdG…), et en tout cas la SdG ne connaîtra quasiment jamais  ni la durée du prêt, ni le fait que le prêt soit encore en cours (ou ait été remboursé de manière anticipée). La SdG connaitra juste le nombre de parts qui sont encore nanties (parfois bien après que l’emprunt qu’elle garantissaient ait été remboursé), et ce n’est pas toujours un nantissement associé à un emprunt.
Donc la SdG (ni personne d’autre d’ailleurs, sauf à extrapoler des données sur la base de sondages faits auprès des associés ! et je n’en connais aucun…) ne peux pas connaître précisément l’encours des prêts ayant servi à acquérir des parts.

GoodbyLenine a écrit :

Factuellement, depuis des années (source : ASPIM, ici pour des chiffres annuels depuis 2015), le montant des cessions de parts de SCPI est d’un ordre de grandeur de 2% du montant de l’encours des SCPI.
Donc on pourrait en conclure qu’on investi en moyenne 50 ans sur des parts de SCPI…

Pour illustrer concernant Epargne Foncière, le ratio nombre de retrait de parts sur une année N  / nombre total de parts au 31/12/N donne pour la période 2017-2021 : 1,62% | 1,56% | 1,40 % | 1,63% | 1,92% (sources = bilans annuels)

J’avoue ne pas comprendre la digression sur l’espérance de vie surtout quand le taux de cession des parts de SCPI est connu de façon factuelle. Le site de l’Aspim l’affiche avec un historique comme cela a été d’ailleurs mentionné plus haut.

D’ailleurs l’espérance de vie ne me semble pas une donnée pertinente, une SCPI n’étant pas nécessairement vendue au décès de son souscripteur. Je le vois dans mon métier, il n’est pas rare de voir des clients avec des vieilles SCPI dont ils ont hérité de leurs parents et qu’ils ont gardé car cela rapporte un peu sans rien faire (et dont ils n’ont d’ailleurs bien souvent aucune idée de la composition donc ils sont assez imperméables aux histoires concernant les bureaux, commerces ou autres…). Tout le monde n’a pas une vision permanente d’arbitrage patrimonial en vue d’une optimisation…

Cayucyucan, le 04/05/2023 a écrit :

Sans doute connaissez-vous cet adage latin : errare humanum est, perseverare diabolicum.

On est clairement dans ce genre de contexte ici!

Alors je vais peut-être vous paraître chiant, mais je persiste et signe

Une population ayant une espérance de vie de 80 ans verra en moyenne sur le long terme 1/80e de sa population décéder par an.



J’ai même pris du temps à faire un beau diagramme! On va prendre le problème à l’envers, c’est peut-être plus simple. Dans mon laboratoire je fait naître 10 souris par an. Chaque souris à une durée de vie: 1 souris va mourir au bout d’un an, 1 souris au bout de 2 ans … 4 souris au bout de 6 ans etc… ce sont mes "couloirs de vie" colorés, où chaque souris avance d’une case par an vers la droite, et meurt au bout du couloir (oui je sais: c’est déprimant…). L’espérance de vie est ici de 5 ans (c’est la largeur du rectangle dont la surface est identique à celle des couloirs). La population (stable) est de 50 individus, c’est pile-poil 5 × 10. Autrement dit, la quantité de décès annuel est 1/5 de la population totale.

Si je fait varier le nombre de naissance par année, en conservant le même ratio de souris par couloir, le nombre de décès va varier au fil du temps, ainsi que la population. Mais sur le long-terme, le nombre de décès moyen par an sera égal à la moyenne du ratio population par espérance de vie. Parfois ça sera plus (quand la population diminue), parfois ça sera moins (quand la population augmente), mais sur le long-terme ça s’équilibre. Et pour une population stable comme ici, l’égalité est parfaite tous les ans.

Bon je sais, je vais me faire reprendre, quel est bien le rapport entre ces satanées souris et les SCPI bon sang!

Cayucyucan, le 04/05/2023 a écrit :

Donc: tout le monde est mort à 80 ans ? C’est la conséquence logique de ce que vous écrivez.

Je ne voit vraiment pas comment vous aboutissez à cette conclusion.

Cayucyucan, le 04/05/2023 a écrit :

Ainsi, quand l’espérance de vie à la naissance est de 80 ans dans un pays, c’est que l’on prévoit que la moitié des nouveaux-nés y atteindront les 80 ans (et la moitié mourront avant cet âge).

Non. Vous confondez moyenne et médiane. Un exemple typique: une population où 40% des gens décèdent à 60 ans et 60% à 80 ans aura une espérance de vie de 72 ans. A 72 ans, il reste 60% de la population vivante.

Cayucyucan, le 04/05/2023 a écrit :

Ce que vous écrivez est donc, pardonnez-moi, une ineptie qui fera hurler d’effroi toute personne qui a un tant soit peu étudié la démographie. […] On prendra davantage au sérieux vos réflexions si vous n’accumulez pas les contresens dans un forum qui a pour ambition d’enrichir le débat par des arguments solides.

Merci des compliments

Dernière modification par Flouzamax (05/05/2023 16h53)

Puisque vous ne prenez pas la peine de commenter l’article, je vais le faire :
Je ne l’ai pas lu au bout, ils prennent quelques épiphénomènes chez un gérant américain pour en tirer des prédictions ou probabilités que cela se propage à nos marchés.
Je suis ensuite allé voir l’historique des artricles de ce site.
Déjà il y a une rubrique "krach", il faut croire que c’est ce qui génère des clics.
L’or revient de manière récurrente, pas trop tard pour y aller, on va vers les 3000 $ … etc

Personnellement j’ai compris la tendance de ces penseurs, pour ma part je m’en tiens aux faits, l’avenir étant non prévisible. Les faits sont nuancés comme à chaque fois et surtout il y a plusieurs tendances sur le marché immobilier, certains secteurs, certaines zones seront impactés, d’autres non, il s’agit de faire les bons choix.

Puisque vous l’avez vécu, comment pouvez vous comparer les deux périodes (90/2023) pour le moment ?
l’OAT 10 ans rémunérait plus qu’un immeuble de bureau en plein coeur de Paris… Est-ce le cas aujourd’hui ?
Non.
Donc rien à voir.

Surin a écrit :

Puisque vous ne prenez pas la peine de commenter l’article, je vais le faire.

Sommes nous obligés de commenter à chaque fois ou avons nous le droit de juste partager un lien pour que chacun se fasse son avis (et le partage s’il le souhaite) ?
De manière générale, je trouve que vous manquez souvent de diplomatie / tact dans vos réponses.
La courtoisie est toujours la bienvenue

Flouzamax a écrit :

Attention le site est connu pour être spécialiste des articles alarmistes. A les lire, à quoi bon investir? Car la fin du monde est proche smile
Ceci dit cet article particulièrement semble fiable et sourcé, l’analyse est cohérente. Mais quand aux conclusions… seul l’avenir nous le dira. On fera le bilan dans 3 ou 4 ans. Je ne suis pas aussi alarmiste que cet article, en Europe et particulièrement en France on est beaucoup moins réactifs que les anglo-saxons, et l’immobilier est aussi moins volatil.

Bien sûr qu’il y a des sites/articles qui annoncent la fin de du monde, tout comme il y a des articles où ils vont dire que "tout va bien" et dire que tout ce qui sort de la pensée principale sont des complotistes, des alarmistes, etc …. Au delà des extravagances de tous, l’idée est de trouver la tendance de fond et je ne trouve pas le fond cet article fondamentalement faux.

La majorité des personnes se sont jetées sur des SCI / SCPI durant ces années de taux bas. A présent, les fonds euros et monétaires remontent en flèche. Certains afficheront plus de 4% cette année.

Croyez vous sincèrement que les épargnants vont rester dans des SCI (ex: Capimmo … -1.69% depuis janvier) ou rentrer dans des SCPI affichant des rendements à 4-5% avant fiscalité et avec 10% de frais lors du retrait ?

A la vue des événements actuels, notamment les taux qui remontent à une vitesse qui ne s’est jamais vu auparavant, je pense que, même si tout n’est pas catastrophique, l’article tire plus dans le vrai que le faux et ne mérite pas d’être balayé avec fin de non recevoir.

D’ailleurs, la notion de "catastrophique" est subjective. La personne qui est en ultra plus value car sur le marché depuis 10 ans, s’il se prend un -20% (sur une période de quelques années), ce n’est pas catastrophique.
Celui qui est entré avec ses économies l’an dernier … il n’aura pas la même opinion.
Question de point vue …

Même débat sur l’or (vu que ca a été cité) et de ce type d’articles.
J’ai fortement investi en 2017 quand il était à 1200$ l’once (et l’euro/dollar à + de 1.2).
Ca pullulait d’articles sur "l’or bientôt à 1500$" et de commentaires "attention ce sont des articles alarmistes".
A la lecture, des articles, même s’ils étaient exagérés, je trouvais leur tendance de fond pertinente.
Aujourd’hui l’or est à 2000$ et je vois les mêmes critiques sur les articles avec l’or à 3000$.
Quand je vois l’état des économies et les changements géopolitiques actuels, mon opinion (qui reste mienne) est qu’on lira les mêmes articles et commentaires dans 5 ans … sauf que ce sera avec l’or à 4000 ou 5000$ l’once.

C’est pour cela que je partage cet article sur l’immobilier commercial, je ne trouve pas le fond déconnant … après chacun se fera son propre avis et l’avenir sera le juge de paix.

Chboeuf a écrit :

Sommes nous obligés de commenter à chaque fois ou avons nous le droit de juste partager un lien pour que chacun se fasse son avis (et le partage s’il le souhaite) ?

Quelques lignes expliquant le contenu de l’article partagé seraient les bienvenues.

gorn a écrit :

proposition de 3 SCPI plutot pas mal (scpi hors réseau bancaire) avec un dossier bien préparé mais au final, rentabilité pas assez intéressante avec risque que les valeurs de scpi baissent.

0 apport mais 200-300 à mettre chaque mois pour emprunter a quasiment 4% sur 25ans. Création d’une sci dédié etc…

4% sur 25ans pour de la scpi je trouve ca pas mal du tout.

C’est rare des banques qui financent les SCPIs au dela de 20ans, surtout sans apport. Et encore plus pour de la SCPi hors reseau bancaire.

Je suis preneur du contact si vous voulez bien partager en pm ;-)