Ochini : étude de cas immobilier (vice caché après vente résidence principale)

On écrit "vice caché".

Notez que, pour qu’un particulier vendeur soit en faute avec un vice caché, il faut que l’acquéreur prouve qu’il y a un défaut, que le vendeur était au courant, et que le vendeur ne l’a pas informé.

Vous avez fait toutes les erreurs possibles. Je les signale pour que les gens qui se retrouveraient dans la même situation évitent de faire les mêmes :
1) on se tient au courant de ce qui se passe dans la copro. C’est votre immeuble, tout ce qui s’y passe peut avoir des conséquences sur vous (comme vous vous en êtes rendu compte). Si vous aviez tanné le syndic avec des appels et des mails réguliers pour savoir où en était le diagnostic structure et pour demander à en lire le rapport, le syndic se serait davantage inquiété de ce rapport et l’aurait obtenu plus tôt. Il y aurait donc eu préconisation de pose de sonde en janvier 2023, donc pose de sonde en février 2023, donc en juin 2023 on saurait déjà si la fissure est stable ou pas !
2) On informe l’acquéreur potentiel, dès que possible, de tout défaut, risque, etc. Par écrit, pour en avoir la trace. Si vous aviez écrit à l’agence "il y a un diagnostic structure en cours à la suite d’une fissure repérée dans une cave, merci d’en informer les acquéreurs potentiels. Je n’ai pas le rapport de diagnostic mais je vous le communiquerai dès que possible", vous marquiez des points dans le fait de montrer que vous avez informé sur le défaut. Ensuite, le faire marquer dans le compromis, de la même façon. A partir du moment où vous écrivez les informations sur les défauts, dès que vous les avez, il ne peut pas y avoir de vice caché.
3) Avoir son notaire, comme répété à longueur de forum.
4) Signature de l’avant-contrat chez le notaire, pas en agence, comme répété à longueur de forum.

Sur la demande de baisse de prix : d’une manière générale, les acquéreurs sont en train de se rendre compte que le bien qu’ils convoitent va leur coûter nettement plus cher que prévu : hausse des taux d’intérêts, hausse du coût des travaux. En conséquence, dans le but d’avoir le même prix de revient total, ils cherchent à faire baisser le prix d’achat. Le prix d’achat est la variable d’ajustement. Donc, les prix de l’immobilier sont appelés à baisser. Donc, la valeur de votre appartement a probablement déjà baissé.

Donc, le prétendu vice caché est un moyen comme un autre d’obtenir une baisse de prix. Pour comprendre la psychologie de l’acquéreur, il suffit de comprendre qu’il est content parce qu’il a trouvé un moyen de faire baisser le prix et qu’il lui faut faire baisser le prix dans le contexte actuel, alors il appuie dessus.

Face à un tel défaut, d’une manière générale, l’incidence sur le prix de vente, c’est de chiffrer les travaux à venir, les répartir aux tantièmes et voir comment ça impacte votre lot. Sauf qu’il est impossible de déterminer le coût des travaux, car il est impossible de savoir à ce stade si des travaux doivent être nécessaires ni à quel prix.

Sur la gravité effective : le BET préconise pose de sonde et BET géotechnique. La seconde préconisation me semble excessive : si la sonde montre que la fissure est stable, il ne semble pas y avoir de raison de commander le BET géotechnique. Il faudra commander le BET géotechnique si et seulement si la fissure est évolutive.

Donc, le rapport, si on le lit bien, dit avant tout "vérifions si cette fissure est stable". C’est effectivement par là qu’il faut commencer. comme indiqué plus haut, vous aurez une première réponse quelques mois après la pose de la sonde, et la réponse définitive un an après.

Notons au passage que toute le monde peut faire une sonde : on fait un raccord entre les deux parties de la fissure avec du plâtre ou de l’enduit. Si ça casse et que ça s’élargit, ça veut dire que la fissure s’élargit.  On note la largeur de la fissure apparue dans la sonde, par exemple une fois par mois. Idéalement il faut un an d’observation pour différencier entre un vrai élargissement et de possibles mouvements de dilatation été-hiver (une fissure de dilatation s’ouvre en hiver et se referme en été).

Un angle de réponse à l’acquéreur via l’agence pourrait donc être "le rapport a trouvé une fissure d’allure ancienne. On trouve cela dans quasiment tous les immeubles. La question est désormais : est-elle stable ou évolutive ? Si elle est stable, il n’y a pas de défaut particulier puisque c’est quelque chose de très commun. Je vous propose donc d’attendre le résultat de la sonde qui va être posée. Si la sonde prouve que la fissure est stable, alors vous aurez fait du foin pour rien et je refuserai bien sûr toute baisse de prix. Si la sonde prouve que la fissure est évolutive, alors on rediscutera du prix". Je vous dis cela comme ça vient. Surtout n’écrivez rien de tel avant d’avoir eu le conseil de votre avocat.

Sur la responsabilité du syndic : à mon avis il avait le droit et même le devoir de commander l’expert sans attendre un vote de l’AG. Il n’y a rien à lui reprocher là-dessus. Ne pas mentionner qu’il y a une expertise en cours, sur le pré-état daté, c’est sans doute plus grave et cela pourrait peut-être constituer une faute. Enfin, attendre des mois pour enfin recevoir le rapport envoyé dès janvier par le BET, c’est gênant. Si chacun est sincère, il est probable que le BET l’ait effectivement envoyé en janvier, que le syndic ait zappé le mail et n’ait pas téléchargé le rapport, au bout de 7 jours le document avait disparu et c’est ainsi que c’est passé à la trappe. Au sujet de la réception et de la lecture du rapport, leur inaction vous a causé un tort et pouvait potentiellement mettre l’immeuble en danger. Est-ce suffisamment grave pour être indemnisable, aucune idée.

Sur toutes vos questions : elles sont parfaites à poser à votre avocat. Je ne voudrais surtout pas faire son travail, gratuitement et en moins bien, donc je vais m’abstenir d’y répondre précisément. Je vous ai donné ce que je pouvais dans le cadre d’un forum de discussion.

PS : il faudra quand même que vous décidiez ce que vous recherchez, quel est votre but. Vendre quitte à consentir une baisse de prix, ou bien maintenir le prix quitte à perdre la vente ? Personnellement, je préfèrerai maintenir le prix quitte à perdre la vente. Un acquéreur qui demande 10 % de baisse pour une fissure d’allure ancienne et probablement stabilisée dans une cave, c’est quelqu’un qui peut ne pas s’arrêter en si bon chemin. Personnellement, je préfère ne pas faire d’affaire avec de telles personnes.

Dernière modification par Bernard2K (11/06/2023 09h30)

Il y a quelques années des vendeurs ont "oublié"de signaler une info importante à l’agence et à l’acheteur (moi).
Leur locataire, qui devait rester dans l’appartement suite à mon acquisition, ne payait plus son loyer depuis 6 mois. Certes, ils ont argué penser qu’elle allait régulariser, que quelqu’un gérait et que, surtout et bizarrement, hein,  ça ne valait pas le coup de le dire. Bref, des considérations qui n’avaient d’intérêt que pour eux.
Ce type de silence toujours opportun a fatalement des répercussions lorsque c’est découvert.

Les vendeurs ont certes été en transe lorsque je l’ai su, ils avaient déjà pris un autre engagement avec les fonds, mais s’ils n’avaient pas joué à essayer de me refiler le bébé ils n’auraient pas perdu. ça leur a coûté quelques milliers d’Euros et moi ça m’a fait perdre du temps notamment pour convaincre la locataire de s’en aller avant la signature de l’acte notarié, reporté jusqu’à son départ. Bien sûr elle a cassé deux ou trois choses avant de partir, qu’ils ont du payer.

Pourquoi taire un truc qui nous tracasse, en cours de prise en charge, sans se tenir rigoureusement informé ni même orienter agent et acheteur vers cette information ? Quel autre motivation à cet agissement que la peur de louper la vente ?
Voyez vos intérêts : vous avez tenté un coup, vous avez loupé. Une approche normale aurait été d’attendre de connaître l’étendue du dommage avant de chercher à vendre en l’occultant.

Moi, je tenterai une transaction, vos considérations sur "quelqu’un d’autre aurait du le dire" sont gentillettes mais… vous saviez et n’avez rien dit, n’avez rien fait mentionner dans le compromis à ce sujet.

Bien résumé par Oblibe. Notez que pour qu’il y ait vice caché, il faut qu’il y ait achat, or il n’a pas acheté. Si cet immeuble est sur le point de s’écrouler, il devrait se dédire et pas seulement demander 10 % de baisse.

Certains pourraient argumenter qu’il y a déjà eu vente, le compromis contenant l’ensemble des éléments essentiels de l’accord, l’acte authentique n’étant qu’une réitération. Il n’empêche que s’il voulait se dédire, il pourrait. Il veut donc une ristourne.

Si on essaie de tourner les choses au maximum de votre avantage, il me semble possible de tenir le discours suivant :

" 1) Concernant la transmission ou non transmission d’informations : il est faux de dire que vous découvrez un élément nouveau : j’avais averti oralement l’agent immobilier qu’un diagnostic structure était en cours ; s’il a oublié cette information ou omis de vous en informer, ce n’est pas de ma faute. Le syndic vous a envoyé le rapport 2 jours seulement après qu’il l’ait reçu, et avant même que je l’ai reçu à mon tour : vous voyez que je ne suis la cause d’aucun retard dans la transmission des informations.
2) Concernant la nature du "défaut" : le rapport d’expertise indique essentiellement, dans une cave, la présence d’une fissure d’allure ancienne, très probablement stabilisée, ce qui est très fréquent dans de nombreux immeubles. Je n’y vois rien susceptible de remettre en cause notre accord. A mon sens, il n’y aucune raison de renoncer à la vente ni de de baisser le prix".

Notez que ce n’est à tenir qu’à l’oral. Et encore, quand je dis cela, c’est surtout pour peaufiner un argumentaire ; mais je ne suis pas sûr qu’il y ait quoi que ce soit à gagner à le communiquer oralement à l’autre partie. Donner sa ligne de défense, c’est déjà donner un avantage à l’autre partie. En tout cas, n’émettez aucun écrit. L’écrit entre vous, c’est le compromis, et il est déjà signé, alors on n’écrit plus rien. S’il y a un écrit à faire, c’est votre avocat qui le fera.

Vous perdez votre temps ( et votre argent ) à vouloir chercher la responsabilité du syndic.

Soit vous voulez vendre avec 10% de ristourne donc vous continuez la vente, soit vous ne le souhaitez pas donc vous laissez l’acheteur se rétracter et l’agence perdre son temps/argent à vouloir vous attaquer.

Comme indiqué par Bernard2K, soyez factuel et ne laissez aucune trace écrite compromettante, dites simplement à l’agence que vous ne souhaitez pas baisser le prix de 10% et laissez-les continuer à faire leur bluff.

Siocnarf a écrit :

C’est quand même un peu malhonnête de vouloir faire porter la faute sur l’agent immobilier avec cet argument, alors qu’ochini indique justement ici qu’il n’a pas pensé à en parler.

Est-ce que c’est honnête de demander 10 % de rabais pour une fissure ancienne, probablement stabilisée, dans une cave ? Est-ce que c’est honnête de menacer d’attaquer le vendeur au tribunal s’il n’accepte pas ce rabais ? A partir de là, tous les moyens sont bons me semble-t-il. Les agents visitent des dizaines de biens, reçoivent des milliers d’informations à l’oral, ils en oublient, forcément. Dire qu’on lui a dit, pour instiller un peu de doute chez cette personne qui ne semble pas douter beaucoup, c’est de bonne guerre.

Je reviens sur ce que j’ai dit plus haut : s’il y a faute du côté de l’agent immobilier, c’est parceque l’info était présente par écrit dans le pré-état daté qu’il a reçu (mais probablement pas lu, ou alors très vite)

Vous avez parfaitement raison. Pour utlisier cette ligne de défense, on a intérêt à épouser la version officielle du syndic. On dit ou on écrit "d’après le syndic, en mars, l’audit était non commencé, et le syndic ne l’a reçu qu’en juin, 2 jours avant la transmission au notaire. N’étant pas dans les petits papiers du syndic, je m’en remets à ce qu’il me dit". Or, on sait que la visite date de décembre et que le rapport a été envoyé en janvier (mais peut-être pas reçu). Ochini a sans doute intérêt à oublier ce qu’il sait des cafouillages du syndic pour pouvoir tenir le discours "vous avez toujours été informé au plus tôt, parfois même avant moi".

Mais c’est "quand même un peu malhonnête" d’occulter ainsi des informations pour ne retenir que la version qui nous arrange ! Vous voyez que dans tous les cas, on est obligé de s’arranger un peu avec la réalité.

Dans un conflit qui risque d’aller devant le juge, il faut raisonner de façon très basique : qu’est-ce qui peut être prouvé, de préférence par des écrits ? Tout le reste n’existe pas, puisque ça n’existe pas aux yeux du juge non plus. C’est pour cela qu’Oblibe avait raison de mettre en gras tous les "j’ai cru", "je pensais", "je supposais". Tout cela n’a aucun intérêt. On ne gagne pas un procès avec de telles approximations et impressions. Le syndic écrit qu’il a reçu le rapport 2 jours plus tôt, ça nous arrange puisque ça prouve qu’on ne pouvait pas transmettre une information qu’on n’avait pas, donc le syndic a bien reçu le rapport 2 jours plus tôt.

Je m’arrête là, et j’attends impatiemment de savoir ce que va dire l’avocat.

Range19, le 11/06/2023 a écrit :

Pourquoi taire un truc qui nous tracasse, en cours de prise en charge, sans se tenir rigoureusement informé ni même orienter agent et acheteur vers cette information ? Quel autre motivation à cet agissement que la peur de louper la vente ?
Voyez vos intérêts : vous avez tenté un coup, vous avez loupé. Une approche normale aurait été d’attendre de connaître l’étendue du dommage avant de chercher à vendre en l’occultant.

Pour rebondir sur vos propos et ceux de Siocnarf, en me mettant à la place de l’acheteur, ma pensée serait " Qu’est ce qu’ils me cachent d’autre ? Y a-t-il d’autres choses planquées sous le tapis, et dont je ne vais m’apercevoir que dans plusieurs mois/années ", comme la mésaventure des acheteurs dont parle Siocnarf.
Aussi, le lien de confiance serait brisé.

Je vois les 10% comme une avance de trésorerie pour "les possibles travaux à venir", notamment en fonction des travaux mentionnés par l’audit.

Dans mon cas, effectivement, ce serait un motif d’annulation de la vente, car j’aurais peur d’autres "choses cachées". Je comprends que les acheteurs aient l’impression d’avoir perdu leurs temps. D’autant plus que le compromis étant signé, la date de vente étant validée, ils ont du poser leurs préavis de leur logement actuel et sont en plein préparatif du déménagement. Même si cela n’est pas votre problème, où vont-ils loger maintenant ?

Le défaut structurel, comme la présence de mérule, est pour moi un critère rédhibitoire. Je ne formule pas d’offre pour un bien dans ce cas de figure. Vos acheteurs auraient pu ne pas déposer une offre en sachant cela préalablement à la première visite.

Cela ne change pas votre problème, vous allez pouvoir arguer que vous n’étiez pas au courant en toute bonne foi, mais cela permet d’avoir un autre regard, de l’autre côté des protagonistes.

EDIT : Voici la mésaventure du "oups, on découvre un problème 2 jours avant la vente" du côté de l’acheteur, à lire sur cette présentation.

Problème rencontré n°2 (le VRAI) :
La vendeuse nous annonce qu’une des cave est inondée 2 jours avant la signature de l’acte authentique.
Or, lors de la 1ère visite en février dernier, celle-ci nous avait déjà signalée que la cave avait été récemment inondée, mais que c’était la 1ère fois que cela lui arrivait en 8 ans.
Nous décidons de faire passer un expert la veille de la signature afin d’en savoir plus sur l’état des choses. Verdict : TOUS les murs de la maison sont archi-humides, TOUS les sols le sont aussi. Enorme problème d’infiltration d’eau sur toute la surface. Bref, il s’agit d’un problème chronique dont la vendeuse ne nous avait pas parlé (attention, je ne dis pas qu’elle a dissimulé - elle n’était peut être pas au courant). Coût des travaux afin de résoudre tous les problèmes : 100k minimum.
Devant ce cas, nous décidons d’annuler la vente le matin de la signature. La confrontation avec la vendeuse, son notaire, ainsi que l’agent immobilier ne s’est pas très bien passé. Nous allons rédiger un acte de renonciation avec notre avocat.

Trois possibilités s’annoncent :

1) La vendeuse accepte de renoncer à la vente et nous passons à autre chose --> scénario idéal
2) La vendeuse nous poursuit afin d’avoir les 10% soit 80k --> scénario du pire : mais très peu probable qu’elle gagne, d’autant plus que la procédure va prendre des années, empêchant la vendeuse de vendre son bien. Si elle choisit cette voie, nous la poursuivrons aussi afin de demander des dommages, car il ne faut pas oublier que nous avons vendu notre RP, engagé des frais chez les artisans et l’achat de matériaux, sans parler du préjudice moral…. j’espère que nous n’irons pas jusqu’à là.
3) On poursuit la vendeuse d’emblée --> je ne suis pas très intéressé de faire des années de procédures pour récupérer quelques milliers d’euros.

Je vous raconterai la suite dans les prochaines semaines…

En attendant, on se retrouve "à la rue" avec une plus-value de 150k. Je vais aller faire les soldats sur le stock market moi…

Dernière modification par amoilyon (12/06/2023 13h55)

Pour ma part je serais plutôt en phase avec le message d’Oblible.

Tout le monde est + ou - responsable dans cette histoire, sauf le notaire qui ouvre  grand le parapluie …

Côté acquéreur, il découvre entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique le rapport de l’expert. Idéalement il (ou son agent immobilier, professionnel de l’immobilier) aurait du remarquer la mention sur le pré-état daté et mettre une condition suspensive ou résolutoire.

Sauf que la mention  sur le pré état daté était erronée, en ce qu’elle indiquait un audit structurel "non commencé" alors qu’à la date du compromis l’audit était réalisé. Peu importe (à ce stade) que l’erreur ait été commise de bonne ou de mauvaise foi, ou en raison de la négligence du syndic et/ou du vendeur.

Et il se pourrait que cette erreur suffise à vicier le consentement de l’acquéreur à la signature du compromis.

En plus, il pourrait y avoir manoeuvre dolosive de la part du vendeur, qui savait  que l’audit était
à tout le moins "en cours" (pour avoir reçu la visite de l’expert), s’il ne savait pas que celui-ci était achevé.

A partir de là, il y a probablement 1 voire 2 vices du consentement donc l’acquéreur serait en droit de de se retirer, et le notaire a raison de chercher à "purger" le vice avant la réitération par acte authentique. Autrement dit le notaire refuse d’instrumenter la vente en l’état …

Le reste c’est une histoire sans fin pour des queues de cerise à mon humble avis.

Le syndic n’est pas responsable de l’existence de la fissure, mais seulement de ne pas avoir permis la signature du compromis  à un instant T en parfaite connaissance de cause par les parties. Si l’on tient  aujoud’hui pour  nul et non avenu le compromis, les parties sont remises dans l’état où elles étaient avant la signature du compromis. il suffit de signer (ou pas) l’acte authentique, le cas échéant à un prix différent. Le compromis n’est nullement obligatoire, les parties peuvent signer directement l’acte authentique, l’acquéreur a déjà le financement …

De même le vendeur est au pire responsable d’avoir fait perdre son temps, et peut être des frais, à l’acquéreur.

ochini a écrit :

Voilà cela ne change pas notre plan d’action qui est toujours de négocier une solution à l’amiable avec l’acheteur pour que la vente se fasse.

C’est là que j’ai un gros doute. Pour plusieurs raisons :
1) Avec quelqu’un qui demande 10 % de baisse pour une fissure dans une cave, et dont l’agent immobilier vous menace de vous attaquer en justice, la négociation est mal partie. D’après mon expérience, il est difficile de trouver un compromis raisonnable avec les gens déraisonnables ; et quand on croit qu’un accord est trouvé, ils le remettent encore en cause.
2) Accepter de négocier, c’est reconnaître que le bien a un défaut. Or, le rapport dit "oui il y a une fissure, et on préconise de poser une sonde pour vérifier si c’est stabilisé". Si c’est stabilisé, à mon sens, il n’y a pas de défaut, puisque presque tous les immeubles présentent des fissures stabilisées. Vous acceptez donc un rabais pour un défaut qui n’existe peut-être pas.
3) les professionnels consultés proposent d’écrire que le prix est abaissé d’une somme forfaitaire pour tenir compte du défaut possible sur la structure, défaut dont l’acquéreur fait son affaire. Ca fait plaisir de l’écrire, mais est-ce blindé à 100 % ? Le problème, c’est qu’on a aucune idée à ce stade de l’ampleur des travaux à venir : probablement 0 €, mais peut-être des très gros montants. Si demain les travaux se chiffraient à 70000 € pour le lot, ne croyez-vous pas que l’acquéreur viendrait rechercher votre responsabilité quand même ? N’aura-t-il pas beau jeu de dire que le défaut est encore bien plus grave que prévu, donc que la somme forfaitaire ne suffit pas à couvrir le préjudice, qu’il y a eu dol, vice caché, etc ? Encore une fois, avec des gens qui demandent 10 % de rabais sous menace de procès, je pense qu’il est impossible d’être certain qu’ils ne tenteront pas de vous attaquer si le défaut s’avérait très grave.

Du fait que le bien a peut-être un défaut, et peut-être pas, et qu’il est donc impossible de chiffrer les travaux à ce stade, la solution proposée par Gourby a le mérite d’être parfaitement équitable et logique. Vous vous étiez entendu sur la valeur du prix du bien sans défaut. Ce prix peut être maintenu puisque, par une clause dans l’acte authentique, vous vous engagez à assumer l’entièreté des conséquences pécunières du défaut. Ce n’est pas une solution très confortable : en signant un acte de vente avec une telle clause, le vendeur contracte une dette de montant et d’échéance inconnus. Il ne peut pas complètement tourner la page de cet immeuble, qui risque de lui coûter à l’avenir (ou pas). Côté acquéreur, recouvrer cette dette, si les travaux de correction du défaut s’avèrent coûteux, cela peut être difficile car on peut s’attendre à ce que le vendeur se fasse tirer l’oreille pour payer. Alors oui, il y a quelques difficultés à la mise en pratique. Pourtant, c’est la solution qui me semble logique et équitable.

Dernière modification par Bernard2K (12/06/2023 22h00)

Bernard2K a écrit :

3) les professionnels consultés proposent d’écrire que le prix est abaissé d’une somme forfaitaire pour tenir compte du défaut possible sur la structure, défaut dont l’acquéreur fait son affaire. Ca fait plaisir de l’écrire, mais est-ce blindé à 100 % ? Le problème, c’est qu’on a aucune idée à ce stade de l’ampleur des travaux à venir : probablement 0 €, mais peut-être des très gros montants. Si demain les travaux se chiffraient à 70000 € pour le lot, ne croyez-vous pas que l’acquéreur viendrait rechercher votre responsabilité quand même ? N’aura-t-il pas beau jeu de dire que le défaut est encore bien plus grave que prévu, donc que la somme forfaitaire ne suffit pas à couvrir le préjudice, qu’il y a eu dol, vice caché, etc ? Encore une fois, avec des gens qui demandent 10 % de rabais sous menace de procès, je pense qu’il est impossible d’être certain qu’ils ne tenteront pas de vous attaquer si le défaut s’avérait très grave.

Du fait que le bien a peut-être un défaut, et peut-être pas, et qu’il est donc impossible de chiffrer les travaux à ce stade, la solution proposée par Gourby a le mérite d’être parfaitement équitable et logique. Vous vous étiez entendu sur la valeur du prix du bien sans défaut. Ce prix peut être maintenu puisque, par une clause dans l’acte authentique, vous vous engagez à assumer l’entièreté des conséquences pécunières du défaut. Ce n’est pas une solution très confortable : en signant un acte de vente avec une telle clause, le vendeur contracte une dette de montant et d’échéance inconnus. Il ne peut pas complètement tourner la page de cet immeuble, qui risque de lui coûter à l’avenir (ou pas). Côté acquéreur, recouvrer cette dette, si les travaux de correction du défaut s’avèrent coûteux, cela peut être difficile car on peut s’attendre à ce que le vendeur se fasse tirer l’oreille pour payer. Alors oui, il y a quelques difficultés à la mise en pratique. Pourtant, c’est la solution qui me semble logique et équitable.

Si l’accord qui est conclu est signé sous la forme d’un protocole d’accord transactionnel, alors il a autorité de la chose jugée, autrement dit cela vaut décision de cour d’appel.

Seule peut alors être intenté en justice une demande d’annulation du protocole d’accord en cas de déséquilibre, mais il faut démontrer que l’un des cocontractants a tiré profit de l’accord de manière disproportionnée ou a profité d’une situation de faiblesse.

Dans le cas d’une telle demande, le juge est amené à examiner la réalité des concessions réciproques des cocontractants et à prononcer la nullité du protocole d’accord si ce dernier révèle un déséquilibre conséquent. Mais il ne pourra pas procéder à la modification des termes de l’accord, laissant aux parties le soin de conclure une nouvelle transaction ou de porter l’affaire en justice.

Tout ça pour dire que la valeur juridique d’un protocole d’accord transactionnel est extrêmement forte, et qu’il est très difficile de revenir dessus.

Donc votre seul objectif est de vous débarrasser de ce bien qui présente un potentiel défaut de structure (ou pas, mais personne ne le sait a ce jour… ) ?

Vous n’avez pas répondu a ma question sur la date de mise en vente ?

Je me doutais bien que vous aviez vendu via agence, c’est plus facile après coup de cacher sa malhonnêteté derrière la responsabilité de celle ci…

"Ils auraient du voir c’était écris sur les documents.."

"tout est de leur faute, moi je suis blanc comme neige" parce que mon avocat et mon notaire (rémunérés par vous) me le dise…

Je pense que vous allez devoir lâcher bien plus que 10% car votre immeuble présente un potentiel défaut de structure a ce jour (ou pas).

Le plus ridicule est la manière dont vous souhaitez absolument conclure avec ce vendeur, qui démontre que vous avez vraiment la quasi certitude que le défaut de structure va rogner la valeur de votre bien en rapport aux frais que cela va engendrer.

Surpris que des forumeurs confirmés vous répondent sincèrement au vu de votre malhonnêteté manifeste…

Plutarque : sur la solidité de l’accord : "baisse de prix de tant d’euros pour cause de défaut de structure, l’acquéreur en faisant son affaire."
- si c’est dans l’acte authentique, est-ce que ça a la nature d’un accord transactionnel ? Le principe d’un tel accord, c’est qu’il faut d’abord un préjudice, et ensuite un accord qui résout ce préjudice. Dans le cas d’un salarié par exemple, il faut d’abord le licenciement, ensuite seulement le protocole d’accord transactionnel. Ici, ne faudrait-il pas d’abord signer la vente par acte authentique au prix convenu initialement, puis signer un accord transactionnel qui rend une partie du prix pour solder le conflit ? Je ne sais pas.
- l’accord peut être attaqué seulement si il est déséquilibré. Par exemple, l’accord consent une baisse de 20000 €, mais les travaux finissent par coûter 70000 €. L’indemnité étant loin de couvrir le préjudice, l’acquéreur peut donc attaquer pour accord déséquilibré (est-ce qu’il gagnera, c’est un autre sujet).
- un accord transactionnel vaut autorité de la chose jugée pour la réparation du préjudice civil. En revanche il ne peut pas valoir renonciation à porter plainte pour des infractions relevant du pénal. Par exemple, un salarié lié par un protocole d’accord transactionnel peut quand même porter plainte pour harcèlement. Si le montant des travaux s’avérait très élevé, ne croyez-vous pas que ces gens sont capables de rechercher une infraction relevant du pénal, comme "escroquerie" ? (est-ce qu’il gagnera, c’est un autre sujet) En tout cas, je ne mettrais pas ma main au feu que l’acquéreur renonce à une action au pénal.

77PourCent : je suis là pour aider les autres forumeurs, pas pour les juger ou les enfoncer. J’ai écrit au début qu’ochini a fait toutes les erreurs possibles. Mais quand je lis les mêmes justifications qu’au début, j’ai l’impression que cette partie de mon premier message est déjà oubliée, alors j’enfonce le clou :

ochini a écrit :

Vous noterez que l’expert est passé chez tous les copropriétaires et que aucun des copropriétaires n’a demandé à avoir le rapport car aucun d’eux n’était inquiet !

1) peut-être que les autres copropriétaires n’avaient pas une vente en cours ?
2) de toute façon, peu importe ce que font les autres. On doit suivre ce qui se passe dans sa copro. Diag structure en cours, donc on tanne le syndic jusqu’à ce qu’on reçoive le rapport, on le lit avec ses yeux et son cerveau, et on se fait sa propre idée. Votre négligence à ce sujet est la cause de tous vos problèmes.

D’autre part c’est le syndic qui a missionné cet audit, c’est lui qui devait recevoir le rapport et le transmettre lors du compromis. Je ne voyais aucune raison de douter de cela. C’est son métier.

3) depuis quand présuppose-t-on qu’un syndic professionnel est compétent et surtout réactif ? Il faut avoir un sacré dose d’aveuglement (et de flemme) pour croire une chose pareille. Ils ne sont compétents et réactifs que lorsqu’ils sont cravachés. Dire "c’est au syndic de s’en occuper", c’est une réaction de copropriétaire négligent. Les copropriétaires attentifs et actifs savent que le syndic ne s’occupe des choses que lorsqu’ils sont sur son dos.

D’une façon générale, il faut vérifier le travail d’autrui. Les notaires font des erreurs, les avocats font des erreurs, les experts-comptables font des erreurs, les bureaux d’études font des erreurs. Les syndics, encore plus. Toujours relire, toujours contrôler. Qui doit s’occuper de vos affaires ? Vous. Parce que c’est vous qui supporterez les pertes financières et les ennuis judiciaires s’il y a eu une erreur. Donc, de façon pragmatique, vous devez relire et vérifier le travail d’autrui, et houspiller pour le recevoir dans les temps, parce que vous n’avez pas envie de subir les conséquences des erreurs et des retards d’autrui. Oubliez la fable des professionnels qui font forcément bien leur boulot. Oubliez "Ah, mais dans un monde idéal, tout le monde ferait son travail sans erreur et sans retard !". Vous n’êtes pas dans un monde idéal. Bienvenue dans le monde réel.
Vous vous justifiez envers 77pourcents pour dire que vous avez agi de bonne foi. Vous avez peut-être agi de bonne foi, mais vous avez été en tout cas très négligent. Je répète donc que vous avez commis de nombreuses erreurs dans cette affaire.

Ces erreurs étant bien identifiées, il s’agissait ensuite d’aider à trouver une solution.

Je constate aussi que chacun réagit en fonction de ses expériences passées. Certains ont eu un vendeur qui a oublié de signaler un défaut. D’autres ont eu un acquéreur, dûment informé d’un défaut, qui a pourtant fait tout un foin, après avoir signé son accord sur le prix, pour obtenir une baisse de prix au motif du défaut dont il avait pourtant été informé… Certains ont connu les deux situations…

Pour ma part, je pense qu’il est peu probable qu’il y ait un défaut sur l’immeuble. Tous les immeubles ont des fissures. Bien peu ont des fissures évolutives. L’expert a fait un rapport qui met ceinture et bretelles, c’est normal, c’est dans la nature d’un expert de prendre toutes les précautions possibles.

Cela étant dit, ochini étant désormais conseillé par un notaire et un avocat, il est désormais bien conseillé. Laissons faire les pros.

Dernière modification par Bernard2K (13/06/2023 10h58)