Ochini : étude de cas immobilier (vice caché après vente résidence principale)

Bernard2K a écrit :

Vous vous justifiez envers 77pourcents pour dire que vous avez agi de bonne foi. Vous avez peut-être agi de bonne foi, mais vous avez été en tout cas très négligent. Je répète donc que vous avez commis de nombreuses erreurs dans cette affaire.

Bien sûr. Je n’ai jamais nié cela. J’ai été très négligent et j’ai laissé gérer le syndic sans m’occuper de ce sujet comme les autres sujets de la copro d’ailleurs.

Je suis plutôt un copropriétaire passif et je n’ai aucun mal à le reconnaître.

Ce qui m’embête plus c’est les accusations de malhonnêteté qui ne sont fondées que des sur des suppositions et des interprétations.

Bref en tout cas merci à tout ceux qui ont pu m’apporter des éléments de réponses dans cette affaire. C’est un forum d’entraide et c’est donc bien le but.

Je vous tiendrai au courant de comment se termine l’affaire.

Le notaire m’a effectivement conseillé la même chose.

Le séquestre entraîne tout un paquet de contrainte.

La baisse de prix redonne le droit à la mairie de faire préemption et donc retardé de nouveau la vente. Le seule avantage c’est que l’acheteur gagne également un peu sur les frais de notaire.

L’indemnité permet de maintenir la vente dans les même conditions et aux même dates ce qui semble être le meilleur compromis

Bernard2K a écrit :

Plutarque : sur la solidité de l’accord : "baisse de prix de tant d’euros pour cause de défaut de structure, l’acquéreur en faisant son affaire."
- si c’est dans l’acte authentique, est-ce que ça a la nature d’un accord transactionnel ? Le principe d’un tel accord, c’est qu’il faut d’abord un préjudice, et ensuite un accord qui résout ce préjudice. Dans le cas d’un salarié par exemple, il faut d’abord le licenciement, ensuite seulement le protocole d’accord transactionnel. Ici, ne faudrait-il pas d’abord signer la vente par acte authentique au prix convenu initialement, puis signer un accord transactionnel qui rend une partie du prix pour solder le conflit ? Je ne sais pas.
- l’accord peut être attaqué seulement si il est déséquilibré. Par exemple, l’accord consent une baisse de 20000 €, mais les travaux finissent par coûter 70000 €. L’indemnité étant loin de couvrir le préjudice, l’acquéreur peut donc attaquer pour accord déséquilibré (est-ce qu’il gagnera, c’est un autre sujet).

Sur le premier point, il est toujours préférable de signer un protocole d’accord transactionnel séparé, qui peut être signé concomitamment à l’acte de vente. Les raisons ne manquent pas, et certaines ont été listées par ochini dans son dernier message de 11h29.

Sur le second point, le déséquilibre est selon moi à prendre en compte au moment de la signature du protocole. On ne peut préjuger du futur. Le juge devra donc estimer si, au moment de la signature du protocole, une indemnité de 20000€ était équilibrée au regard du risque.

durand18 a écrit :

Dans l’option « garantie » des éventuels travaux liés à la fissure, il n’y a pas forcément besoin de séquestrer une partie du prix. (…) On peut très bien imaginer une sorte de clause de "garantie de passif" avec toutes les variantes possibles en termes de durée, plafond etc.

Tout à fait. La vente se fait au prix initialement convenu, mais le vendeur s’engage dans l’acte authentique à couvrir les frais résultant de la fissure et de son traitement. Il contracte ainsi une dette à géométrie variable. il n’y a pas besoin de séquestre car une dette inscrite dans un acte authentique est un engagement fort. C’est la solution que Gourby a expérimenté et recommandait au message #16. Je la trouve excellente car elle couvre exactement le défaut et ses conséquences, ni plus, ni moins ; elle ne concède pas de baisse de prix pour un défaut qui me semble largement illusoire. Mais elle ne plaît pas à ochini.

Sinon  j’ai tendance à croire  qu’une baisse de prix librement consentie avec pleine lumière sur l’aléa, lui aussi librement accepté , le tout acté dans un acte authentique, est plus solide juridiquement qu’une « indemnisation de la main à la main » aux contours mal identifiés …

Bien d’accord aussi. Mais le notaire et ochini l’écartent car "La baisse de prix redonne le droit à la mairie de faire préemption et donc retardé de nouveau la vente". L’indemnité de la main à la main, voilà encore une solution de "flemme" : c’est plus facile, c’est plus simple… mais ça protège bien moins, car où est le document par lequel l’acquéreur dit que cela solde définitivement la question de la fissure et de ses conséquences et s’engage à ne jamais attaquer le vendeur sur ce point ?

Ce sont les deux solutions qui vous semblent les mieux adaptées (et je rappelle aux distraits que vous êtes avocat). Je suis bien d’accord avec vous.

Mais, ochini a désormais les conseils d’un avocat et un d’un notaire, donc il est conseillé au mieux, n’est-ce pas… Donc il peut faire ses choix de manière éclairée. Donc, fin du sujet pour moi.

Dernière modification par Bernard2K (14/06/2023 09h13)

Sauf erreur le notaire initialement seul en charge de la vente et l’avocate consultée ont conseillé en première intention une baisse du prix. C’est seulement le "notaire d’Ochini" qui a conseillé une indemnisation en marge de la vente.

Pour ce qui est de la cuisine, je dirai seulement que l’on est beaucoup plus libre pour négocier entre avocats, sous couvert de la confidentialité …  En dehors c’est périlleux, et si on a le choix il vaut mieux laisser la responsabilité des écrits à ses conseils juridique, comme cela a déjà été suggéré.

Content de savoir que vous vous en sortez bien. Quelques remarques :
- même en payant cela, vous faites une bonne opération. Car il y a une baisse des prix en cours. Et, comme je vous l’ai déjà dit, je pense que la fissure était en partie un prétexte, une façon de dire "dites, les prix sont en train de baisser, on se rend compte qu’on a payé un prix un peu fort, faites-nous un rabais au prétexte de la fissure". On n’était pas dans le rationnel, on était dans le cas où les acquéreurs s’étaient persuadés qu’ils avaient "droit" à un rabais et n’en démordraient pas. Ne vous dites pas que c’est de l’argent perdu car si la vente avait capoté, il y aurait aussi eu de l’argent perdu, et peut-être bien plus (du fait que vous auriez dû remettre en vente moins cher, tout en continuant à payer les charges de copro, la TF etc.).
- maintenir le dialogue et prendre un avocat, c’est un peu contradictoire. A partir du moment où on prend un pro, il faut laisser faire les pros. En disant, et surtout en écrivant des choses sans qu’elles aient été préparées par l’avocat, on prend le risque de tout foirer.

Sur la question de savoir s’il faut parler ou écrire dans le cadre d’un conflit, je reprends ici ce que j’ai écrit dans la présentation d’un membre ; or, les présentations ne sont pas indexées par les moteurs de recherche ; ça pourra servir à d’autres lecteurs :

Bernard2K a écrit :

- l’oral, pour la négociation et les explications, mais sans rien lâcher, et sans rien reconnaître.
- être très économe de l’écrit. N’écrire que ce qui est justifié, sûr, et dont vous n’aurez pas à rougir si ça va devant le juge.
- Dns un conflit, l’écrit, c’est LRAR ou exploit d’huissier ou courrier d’avocat. Les autres formes d’écrit sont du temps perdu. Je suis très sérieux en écrivant cela.

Le mail et les SMS, c’est uniquement pour échanger gentiment avec les gens avec qui on est d’accord ; les gens avec qui on est en relation d’affaires courante. Donc, pas de mail ou de SMS dans le cadre d’un conflit, mais LRAR minimum. J’ai mis longtemps à le comprendre. On peut ne pas être d’accord avec moi, on peut trouver que c’est excessif… mais on peut aussi finir par reconnaître que j’avais raison et que les mails et les SMS envoyés à tort et à travers finissent par vous desservir au lieu de vous servir.

J’ai lu cet article ce jour l’agent immobilier leur avait dit que ce n’était rien de grave.
Cela m’a fait penser à votre histoire, notamment le " ce n’est pas grave, ne vous inquiétez pas des fissures". J’ai lu le dénouement de votre vente, et je suis contente pour vous mais je comprends également les inquiétudes des vendeurs. L’enjeu est gros quand finalement le " ce n’était rien de grave" est grave.

Deux mois après avoir acheté une maison dans le Nord, Benjamin et Constance l’ont vu s’effondrer. Ils racontent leurs galères.

Ils pensaient réaliser leur rêve accédant à la propriété. Mais les choses ont finalement tourné au cauchemar. En septembre dernier, Constance et Benjamin, un couple de trentenaires, achètent une maison Saint-André-lez-Lille, dans le Nord, pour 210 000 euros. 

Une acquisition conclue malgré le "bardage sur la façade" remarqué au cours de la visite. "On a demandé ce que c’était, confie Constance au Figaro. L’agent immobilier nous a répondu que c’était des infiltrations mais rien de grave alors qu’on s’est aperçu plus tard en retirant le lambris que c’était un trou dans la façade."

"Une heure avant, nous étions dedans avec notre fils"
Deux mois après leur achat, les choses prennent une tournure dramatique quand le couple se lance dans des travaux d’isolation. "Une société les débute fin novembre et là au moment où elle retire juste le placo, un pan de la façade arrière s’effondre, raconte la jeune femme. Une heure avant, nous étions à l’intérieur de la maison avec notre fils."

Résultat, comme l’explique La Voix du Nord, le couple se retrouve mis en demeure de payer la démolition de sa maison pour 45 000 euros, le logement mitoyen menaçant lui aussi de s’effondrer.

Constance et Benjamin se retrouvent donc avec un terrain nu et un important crédit à rembourser. Contrainte de retourner vivre chez les parents de Constance, la famille rêve désormais de pouvoir faire reconstruire une maison sur place.

Une cagnotte a été lancée pour les aider à trouver les 50 000 euros qu’il leur manque. "On ne s’en sortira pas seuls", regrettent-ils, alors qu’une longue procédure judiciaire a été lancée contre les anciens propriétaires et l’agent immobilier