Samzu91 [91] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS : se payer plus en payant moins d'impôts)

LeComptable a écrit :

Les déficits importants sont donc rares à l’IS, sauf l’année de l’achat (passage en charge de frais de notaire et d’agence) , d’autant plus si la rentabilité du bien est bonne (l’ammortissement ne vient pas compenser totalement les revenus).

Effectivement, c’est pourquoi j’évoque dans le problématique que la stratégie de holding actuelle n’est intéressante que durant les 5 premières années. Au delà, j’ai besoin de créer plus de charges pour rester déficitaire.

LeComptable a écrit :

Deuxième point : La revente d’un bien personnel fiscalisé en LMNP à une SCI à l’IS est rarement avantageux.
Des frais de notaire habituels sont a prévoir et la réalisation d’un nouvel emprunt (augmentation du taux).
Il peut être envisagé un apport du bien et de l’emprunt. Les banques peuvent être compliquées à convaincre, et l’apport d’un bien à une société à l’IS est également taxé (5%).

Si j’avais pu éviter le passage de la LMNP à la SCI ça aurait été parfait. Mais le bien immobilier dépasse le revenu limite permettant de rester en LMNP. Je passe automatiquement en LMP. Et entre le LMP et le montage en SCI, je suis gagnant sur le montage SCI + holding.

Si l’objectif est d’imputer les déficits engendrés par les frais de notaire sur les bénéfices des autres SCI, je trouve l’intérêt minime.

Si l’on prend l’exemple de votre dernier achat :
170 000 € : 13 500 € de frais de notaire à passer en charge + 4000 de frais divers (garantie / frais de pret / création de société / … ) : 17 500 € de charges exceptionnelles.

Vous évoquez un cash flow de 1 120 € mensuel.
Si l’on retient un résultat comptable de 1 120 € mensuel (Sachant qu’il sera plus élevé dans la réalité, les amortissements comptables seront plus faible que l’annuité).
Création en octobre 2023, premiere cloture en décembre 2024 : 14 mois
14 * 1120 = 15 680 € de bénéfice courant
Ainsi les revenus courants de votre premier exercice compensent presque en totalité les frais d’achats.
Le déficit qui remonte dans la holding par l’intégration fiscale est presque nul.
Dans le cas où il y a quand même des déficits à remonter, l’intérêt est de courte durée. Vous arrivez à décaler le paiement d’un IS à 15% sur un ou deux ans.
Sauf à doubler votre nombre de biens chaque année.

Concernant la facturation entre plusieurs sociétés vous appartenant (de façon directe ou indirecte), attention à ne pas risquer l’abus de droit à but principalement fiscal.

Si vous aimez  l’optimisation, je vous invite également à vous renseigner sur le démembrement des parts de la SCI qui réalise l’achat du bien. Votre holding détient l’usufruit sur une longue durée. Et la nue propriété est détenue à titre personnel.
Pendant la durée de démembrement, les résultats sont imposables avec les règles de l’IS. A la fin du démembrement, les règles des particuliers s’appliquent pour la plus-value.
C’est limite, parfois trop limite. Mais certains arrivent à justifier un intérêt principal autre que fiscal.
Je ne le conseillerai pas à un client, mais à titre personnel je pourrais me laisser tenter.
Si l’objectif est d’imputer les déficits engendrés par les frais de notaire sur les bénéfices des autres SCI, je trouve l’interet minime.

Si l’on prend l’exemple de votre dernier achat :
170 000 € : 13 500 € de frais de notaire à passer en charge + 4000 de frais divers (garantie / frais de pret / création de société / … ) : 17 500 € de charges exceptionnelles.

Vous évoquez un cash flow de 1 120 € mensuel.
Si l’on retient un résultat comptable de 1 120 € mensuel (Sachant qu’il sera plus élévé dans la réalité, les ammortissements comptables seront plus faible que l’annuité).
Création en octobre 2023, premiere cloture en décembre 2024 : 14 mois
14 * 1120 = 15 680 € de bénéfice courant
Ainsi les revenus courants de votre premier exercice compensent presque en totalité les frais d’achats.
Le déficit qui remonte dans la holding par l’intégration fiscal est presque nul.
Dans le cas où il y a quand même des déficits à remonter, l’interet est de courte durée. Vous arrivez à décaler le paiement d’un IS à 15% sur un ou deux ans.
Sauf à doubler votre nombre de biens chaque année.

Concernant la facturation entre plusieurs sociétés vous appartenant (de façon directe ou indirecte), attention à ne pas risquer l’abus de droit à but principalement fiscal.

Si vous aimez  l’optimisation, je vous invite également à vous renseigner sur le démembrement des parts de la SCI qui réalise l’achat du bien. Votre holding détient l’usufruit sur une durée longue. Et la nue propriété est détenue à titre personnelle.
Pendant la durée de démembrement, les résultat sont imposable avec les regles de l’IS. A la fin du démembrement, les régles des particuliers s’applique pour la plus-value.
C’est limite, parfois trop limite. Mais certains arrivent à justifier un interet principal autre que fiscal.
Je ne le conseillerai pas à un client, mais à titre personnel je pourrais me laisser tenter.

Pour le passage LMNP => SCI. Je n’avais pas remarqué que vous étiez au dessus des 23 K € avec le bien en LMNP.

Quelques remarques en passant :
- pourquoi une SCI par bien ? Il est nécessaire d’avoir plusieurs SCI quand le montage est différent pour chaque bien (par exemple, je suis associé avec mon frère pour le bien A et avec ma femme pour le bien B). Si l’actionnariat est le même, une seule SCI suffit.
- s’il y a une seule SCI, il n’y a pas besoin de holding. L’intégration fiscale sert, en résumé, à ce que les déficits d’une SCI compensent les bénéfices d’une autre SCI. Si tous les biens sont dans une même SCI, l’intégration fiscale n’est pas une option : c’est forcément intégré fiscalement parce que tout arrive au même endroit.
- l’avantage d’une seule SCI, c’est notamment l’économie des frais comptables. Avez-vous chiffré le coût d’un expert-comptable pour de nombreuses SCI + une holding + une SASU ? Lorsqu’il y a des sociétés commerciales et de l’intégration, ce n’est plus le même tarif. Les tarifs bancaires pour un usage professionnel sont aussi assez conséquents, avec des frais qui s’empilent, sauf à partir sur des néo-banques type Qonto qui ne sont pas gratuites pour autant.
- Je n’ai pas l’impression que vous ayez compris le fonctionnement de l’amortissement. Vous devriez bien regarder ce fonctionnement et vous demander : que ferais-je quand les amortissements commenceront à baisser ?
- l’amortissement dans une SCI IS fait que l’on paiera, un jour, à la revente de l’immeuble, une forte imposition sur la plus-value. Car la plus-value est prix vente moins prix d’achat plus amortissements déjà comptabilisés. D’année en année, ce dernier terme devient énorme. Or, vous voyez-vous gérer de la coloc d’étudiants et de jeunes actifs jusqu’à vos 80 ans ? La logique serait de vendre un jour ces immeubles chronophages pour arbitrer vers des sources de revenus moins chronophages (locaux commerciaux, bureaux ou carrément SCPI ou actions). Au long terme, l’imposition sur la plus-value à la revente compense à peu près tout l’avantage apporté par les amortissements.
- au total, pour vous décider, il faut établir les coûts à long terme des différentes solutions, y compris la revente des immeubles. Par exemple dans un tableur excel avec année 1 à année 20, hypothèse de revente à 20 ans, et bilan global sur la durée de détention. Vous vous rendrez compte que la solution SCI IS s’appelle "retarder l’imposition". Mais l’imposition arrivera tôt ou tard, et si vous avez consommé tous les gains au fur et à mesure, l’impôt sur la PV sera tel qu’il ne vous restera qu’une partie du prix de vente de l’immeuble ; ce qui sera un peu juste pour réinvestir.
- bref, ça manque de vision long terme. Vous pensez avoir trouvé la martingale pour payer moins d’impôt maintenant, sans vous rendre compte qu’une dette fiscale s’accumule, et que ça sera un boulet quand il faudra arbitrer le type de biens détenus, en vue d’une gestion moins chronophage.

Au total, je dirais que :
- votre montage est envisageable, mais que j’ai pas l’impression que l’intérêt de la solution holding + nombreuses SCI soit avéré, par rapport à une seule SCI.
- vous devez être conscient de l’effet des amortissements : déjà, ils vont baisser (au fur et à mesure que les composants à durée d’amortissement courte arrivent à leur terme), faisant remonter le bénéfice imposable ; ensuite, ils vont être la cause d’une imposition sur une forte plus-value à la revente des immeubles détenus, ce qui amputera le capital disponible pour réinvestir.

PS : pour la suite de votre plan, il y a un problème : la remontée des taux, et la très grande frilosité des banques à prêter. Vu votre endettement et le fait que vous n’avez pas de travail salarié, vous devez être à peu près au moment où les banques vont refuser de vous prêter.

PPS: votre question me semble un peu trop vaste et complexe pour être traitée sur un forum. Avez-vous consulté un professionnel compétent (et payé pour) ? Pour la structuration de ce qui devrait constituer le revenu de l’un puis l’autre membre du couple, avoir un avis professionnel (et même deux ou trois), c’est un minimum.

Dernière modification par Bernard2K (21/09/2023 07h56)

serenitis a écrit :

la SCI IS n’est pas non plus adéquate pour faire du meublé (tolérance de 10%) mais je suppose que vous le savez ?

Non, c’est à l’IR qu’il y a tolérance sur du meublé à hauteur de 10 % des produits. A l’IS, on peut être 100 % meublé. Sachant que IS et BIC au réel sont très proches, être IS ou LMNP en BIC au réel revient presque au même… sauf en ce qui concerne la fiscalité sur la PV : celle du particulier pour le LMNP, celle des pros pour l’IS.

Bien vu en revanche pour le risque d’encadrement des loyers. Et bien vu aussi pour l’IFI : a priori, de ce que j’en ai lu rapidement, que ce soit avec une SCI unique, ou une holding + SCIs, ça n’échappe pas à l’IFI.

J’ai à peu près les mêmes remarques que serenitis concernant la cession de parts de la SCI, avec quelques ajouts :
- préalable : la gestion doit être impeccable. Aucune erreur dans les comptes, aucune faute de gestion, aucun risque de procès, ne doit pendre au nez de la SCI, sinon on transmet ce risque.
- Tout le monde parlera au cessionnaire (celui qui reçoit les parts de la SCI) du risque qu’il y a reprendre une société ; même si la gestion a été impeccable ; les gens qui répètent ce conseil ne savent pas si la gestion a été impeccable. Ces conseils risquent de le faire fuir (il est déjà arrivé sur ce forum par exemple que l’on fasse renoncer à l’achat de parts de SCI, alors qu’on ne savait pas si la gestion avait été bonne ou non).
- dans tous les cas, le cessionnaire récupère une SCI dont les amortissements sont rincés donc l’IS élevé, et l’imposition latente sur la PV en cas de revente de l’immeuble, élevée. La cession de parts, par rapport à la cession de l’immeuble, a un gros avantage pour le cédant (éviter l’impôt sur la PV) et un gros inconvénient pour le cessionnaire (IS élevé et l’imposition latente sur la PV, élevée). Cela devrait s’analyser en une valeur nettement moindre pour les parts de la SCI, par rapport à l’immeuble seul.

Tout ce qui précède est valable que la cession soit à titre gratuit ou onéreux. De plus, spécifiquement pour cession à titre onéreux, l’acquéreur a le très gros problème de l’incapacité à emprunter pour financer l’achat.

Pour résumer mon opinion sur ce point, par rapport au mot d’ordre "un bien par SCI" : si la valeur des biens est très élevée (>1M€), certainement oui. Si la valeur des biens est très faible (<100 k€), certainement non. Entre les deux : ça se regarde. En tout cas, l’argument de pouvoir céder spécifiquement les parts plutôt que l’immeuble est rarement valable, en pratique, comme on l’a vu. Cela dit, la plupart des arguments anti-cession de parts sont spécifiques à l’IS. Celui qui acquiert 3 biens immobiliers loués nus et imposés à l’IR, dans l’objectif de les transmettre à ses 3 enfants, peut avoir un vrai intérêt à le faire dans 3 SCI (mais vérifier quand même que cet intérêt existe, et attention quand même au surcroît de coût et de temps de gestion, par rapport à la détention en nom propre).

Ensuite, pour répondre aux nouvelles remarques de samzu91 : vous dites que nous faisons mieux que des professionnels compétents et payés pour. C’est très flatteur mais un peu effrayant.

Vous avez déjà plusieurs SCI, donc cette discussion d’une seule SIC vs plusieurs SCI n’est plus d’actualité.

J’aurais tendance à dire : vous n’avez pas besoin de la holding. Comme relevé par albundy, l’intégration fiscale vous fait perdre le bénéfice des 15% d’IS par SCI. De plus, il y a certains avantages qui sont réservés aux SCI familiales et d’autres aux sociétés détenues majoritairement par des personnes physiques. Attention donc : en voulant jouer dans la cour des grands avec une holding qui fait bien sur le papier, vous perdriez aussi un certain nombre d’avantages.

Pour vous rémunérer, il faut effectivement facturer votre travail à vos SCI. Je vous conseille de commencer par bien définir le type de travail réalisé, sa qualification (sa valeur de marché), le volume horaire. Parce que vous faites en fait 36 métiers différents : directeur, comptable, secrétaire, gestionnaire locatif, homme de ménage, éboueur, artisan du bâtiment… Sans rentrer dans des comptes d’apothicaire, savoir à peu près combien de temps vous y passez et quelle est la qualification du travail effectué n’est pas inutile.

Sur la structuration de cette activité de gestionnaire, vous avez deux options :
1) être à titre individuel, en BNC.
2) être en société : SARL ou SAS.

Entre ces deux solutions, bien explorer toutes les conséquences : TVA, charges sociales, etc.
Attention aussi à la qualification de l’activité, et à ses multiples conséquences (convention collective, coût des assurances, risque d’empiéter sur une activité réglementée, etc). Par exemple, si vous facturez de la gestion locative, y compris entrée et sortie de locataire, on pourrait vous reprocher d’exercer le métier d’agent immobilier sans avoir la carte G.

Concernant les notes de frais, albundy a bien raison de les citer ; c’est très important. Ca permet de sortir de l’argent "gratuitement", puisque c’est de l’argent que la société vous doit en remboursement de vos frais, donc il n’est soumis à aucune charge sociale ni imposition quelconque. Ca évite aussi de subventionner la ou les sociétés avec l’argent du ménage, ce qui aurait de bonnes raisons de faire râler votre compagne. Dès que vous faites 1 km en voiture dans l’intérêt d’une SCI, dès que vous achetez une broutille dans l’intérêt d’une SCI -> note de frais.
Autre option : acheter un utilitaire au titre de votre société. L’avantage est de ne pas avoir à compter ces IK dans le détail puis d’établir ces notes de frais, ce qui est très fastidieux. Vous pourrez même l’utiliser pour vos déplacements perso (serenitis nous a confirmé qu’il n’y a jamais de remise en cause de cela, à condition que ce soit bien un utilitaire). Recherchez des fils de discussion sur les IK et les véhicules, cela a déjà été discuté sur le forum.
Notez aussi que vous avez sans doute l’occasion de faire des dépenses et/ou des déplacements qui bénéficient à plusieurs SCI d’un coup. S’il faut scinder cela en une note de frais par SCI, ça va faire des calculs d’apothicaire. C’est là qu’il serait utile d’avoir une société qui facture aux SCI. Vous faites alors votre note de frais ou votre dépense au nom de votre société de gestion et non plus de chaque SCI.

Notez que la convention que vous passerez entre vous gestionnaire et vos SCI est une convention réglementée. Même remarque si c’est entre une société gestionnaire et vos SCI. Faites une recherche sur l’internet sur cette expression "convention réglementée" pour savoir tout ce qu’il y a à savoir. En gros : il faut 1) qu’elle soit passée au prix du marché 2) que chaque organe décisionnaire (des deux côtés) ait été avisé du projet de cette convention et l’ait approuvée. Bien évidemment, il faut formaliser cette convention. Par exemple, la société gestionnaire établit tout d’abord un devis. Les différentes parties concernées approuvent ce devis dans leurs organes délibérants et en établissent le PV. Chaque SCI signe alors ce devis "bon pour accord".

Notez enfin que vous auriez intérêt à ce que ce gestionnaire (vous en nom propre ou votre société) facture aussi à des personnes autres que vos SCI. Ca permet de montrer que c’est un vrai prestataire, qui travaille au prix du marché, et non pas un montage fictif.

Dernière modification par Bernard2K (22/09/2023 12h11)

Pour rebondir sur la remarque de Carignan :
Déjà, il faut prendre en compte que, parmi les diverses professions que vous avez cité, les gens approfondissent plus quand le conseil est payant et quand ils s’engagent sur des conseils qu’ils écrivent. Or, dans les professions que vous citez, il y a une partie de ces professions, voire toutes, qui ont agi dans le cadre de conseils oraux dispensés gratuitement. Ca fait une certaine différence.

Passons donc en revue ces professions :
- banquier : un banquier, souvent de formation commerciale, n’est pas censé avoir des compétences sur les questions que vous posez (il peut les avoir, de par ses études ou de par ses marottes personnelles, ou bien à force de travailler spécifiquement avec des entreprises, mais ça restera une exception). Et il ne s’engagera évidemment jamais par écrit sur un montage juridique. Avec un banquier, on en reste forcément aux conseils oraux, qui peuvent être bons ou mauvais en fonction de sa compétence. Il me semble qu’il ne faut pas lui demander de réfléchir aux solutions. Il faut le consulter uniquement sur les conséquences bancaires de ces solutions (et donc avoir déjà fait ce boulot précédemment), pour lui demander : "si je mets en oeuvre telle solution, quelle est la conséquence bancaire, en termes de frais bancaires, en termes d’accès au crédit ?".
- CGP : le CGP ayant surtout pour compétence les placements du particulier, vous l’interrogez à la limite de ses compétences. Un très bon CGPI, ou bien une personne qui a acquis des compétences spécifiques sur le monde des affaires, pourra être compétent, mais ça ne sera pas le cas de tous les CGP.
- comptable, vous vouliez sans doute dire expert-comptable : en principe, un expert-comptable bon et expérimenté devrait être capable de répondre à toutes les questions que vous avez posées. Ce sont des sujets qu’ils mettent en pratique tous les jours. Mais : avez-vous consulté un expert-comptable bon et expérimenté ? Et a-tt-il mis suffisamment de temps et d’effort dans votre étude de cas ? Souvent l’expert-comptable répond à l’oral, dans le cadre des conseils gratuits qu’il dispense lorsqu’il fait le premier entretien avec un futur client. Avec un client actuel qui l’interroge sur une extension d’activité ou de restructuration, il va de même souvent s’en tenir à quelques conseils oraux. Si la réponse de votre expert-comptable n’était pas satisfaisante, ça peut être dû à l’une ou l’autre de ces raisons : soit il n’était pas assez compétent, soit il n’avait pas l’envie ou le temps d’approfondir suffisamment, dans le cadre de conseils gratuits. Si compétent, il aurait pu approfondir davantage à condition d’être certain que vous étiez sérieux et que vous lui confieriez les formalités de création des sociétés puis la compta en suivant.
- avocat : il me semble que c’est la seule profession citée où, si vous lui demandez un travail sérieux sur le sujet (où il vous remet des préconisations écrites sur lesquelles il s’engage), vous devriez avoir un travail sérieux… mais coûteux. Il faut néanmoins s’assurer là aussi de sa compétence professionnelle sur le sujet du droit des affaires et de la fiscalité.
- notaire : vous n’aviez pas cité mais je le cite pour mémoire.

Au total, on voit qu’au-delà de la question de la compétence, il y a aussi la question de : combien cette personne passe-t-elle de temps sur votre sujet, et combien la rémunérez vous pour cela ?

Cela dit, aussi compétents soient-ils, un problème fréquent avec ces professions est une fâcheuse tendance à sous-évaluer les frais et complexités engendrés par les montages qu’ils proposent. Ils ont rarement la logique "small is beautiful".

Dernière modification par Bernard2K (22/09/2023 14h34)

Après tous vos retour très constructif, voici les décisions qui ont été prise :


- Réunir tous biens immobilier dans une seul SCI : Après avoir bien étudié cette solution, on s’est rendu compte qu’on obtenait tous les avantages du montage en holding, sans les inconvénients. En mettant tous nos biens dans une SCI on se retrouve à ne plus avoir besoin de régime de l’intégration fiscale, car le bénéfice et déficit est automatique lissé dans une SCI. De plus, on économise 5000 € par an en comptabilité par rapport au montage en holding tout en se simplifiant le travail de gestion.

- Vendre le bien n°1 dont nous somme propriétaire en nom propre à notre propre SCI : Dans l’objectif de réunir nos biens dans une seule SCI, le bien dont nous sommes propriétaires en nom propre doit être vendu à une SCI. De toute façon, on ne peut pas le garder en nom propre en LMNP. Les revenus du bien dépassent le seuil du LMNP donc on passe automatiquement en LMP, et après calcul entre LMP et SCI, c’est plus intéressant en SCI.

- Transfert le crédit immo du bien n°1 plutôt que de faire une vente : Initialement, on avait prévu de clôturer le crédit en nom propre lors de la vente et de refaire un crédit plus élevé avec la SCI acheteuse. Sachant que le taux du crédit immo du bien n° 1 est de 1,95 % et qu’actuellement la moyenne est de 4 % ça ne semble pas si intéressant. On pourrait dégager 15 000-20 000 € de cash lors de transaction, mais en doublant nos intérêts bancaires et donc réduire notre cashflow mensuel de 200 € par mois sur 20 ans. Le transfert de crédit nous permettrait de maintenir le taux de 1,95 %.


Que pensez-vous de ces changements ?

On peut parier que la banque ne sera pas d’accord pour transférer le crédit vu le taux.

Dans le cadre d’un transfert c’est la banque qui décide et pas dit que ce soit même possible entre une personne physique et une personne morale. Et vu les évolutions, elle va refuser. Car elle aura l’espoir de se débarrasser de son crédit à taux bas vs un a taux plus élevé.

Kabal, le 27/09/2023 a écrit :

Dans le cadre d’un transfert c’est la banque qui décide et pas dit que ce soit même possible entre une personne physique et une personne morale. Et vu les évolutions, elle va refuser. Car elle aura l’espoir de se débarrasser de son crédit à taux bas vs un a taux plus élevé.

Merci du conseil, mais je vais quand même essayer, si la banque n’accepte pas le transfert rien ne m’empêche de faire une vente entre mon bien en nom propre et me SCI puis de faire un crédit auprès d’une autre banque. Ca me coûte cher avec les nouveaux taux d’intérêt, mais sur le long terme, je m’y retrouve avec les frais de gestion et ce que j’économise à gérer une SCI plutôt qu’une holding.

Nakor26 a écrit :

Pas sur que regrouper tous les biens dans une seul sci soit pertinent, il ne faut pas oublier le taux réduit à 15% ne marche que jusqu’à 42500€.
Si vous faites plus que ce bénéfice je ne pense pas que ce soit pertinent. Personnellement j’ai deux sci, et si je refais une opération ça sera soit en nom propre soit dans une sci indépendante.

C’était notre plan initial, mais quand on commence à accumuler les SCI, les frais de gestion et de comptabilité commençaient à coûter cher. La solution est de créer un holding, mais là encore, c’est les frais de comptabilité de 5000-6000 € par an qui nous ont refroidis. Du coup, on va regrouper tous nos biens dans une seule SCI pour réduire nos frais comptables à 800-900 € par an et simplifier la gestion. Pour ce qui est des 15 % d’IS qui nous passent sous le nez, on va réduire notre bénéfice imposable en facturant le temps personnel qu’on passe à s’occuper de la SCI en tant que microentreprise (frais de mise en location, gestion des travaux, prospection de nouveaux biens etc…).