Investir dans le locatif avec une SASU à l'IS via une Holding et une SCI ?

Equilibre · #1

Bonjour !

Tout d’abord un grand merci pour ce forum qui regorge d’informations très intéressantes concernant l’investissement immobilier et les différentes stratégies. J’ai pu lire de nombreux de fils de discussion qui s’approchent de ma situation et qui m’ont permis d’approfondir ma stratégie. Comme il reste un certain nombre d’inconnues, j’ai décidé de poster ici afin de bénéficier de vos conseils.

Le projet

Je suis Président d’une SASU à l’IS dans le conseil depuis bientôt 7 ans qui génère des bénéfices annuels d’environ 80 000€.
Mon projet est d’investir dans l’immobilier locatif avec les objectifs suivants :
- me constituer un patrimoine immobilier me permettant de générer des rentes (et qui constitueront ma retraite lors de l’arrêt de l’activité de la SASU, d’ici 15-20 ans, le plus tôt le mieux…)
- disposer des bénéfices de la SASU pour les investir dans la SCI avec une imposition faible grâce au régime mère-fille (et en bonus, réduire l’IS de la SASU grâce à l’intégration fiscale avec le déficit foncier généré par la SCI [ceci n’étant pas l’objectif principal])
- en bonus : générer du cash-flow (malgré le déficit foncier ?) qui pourra être réutilisé pour d’autres investissements

Le but serait d’effectuer une acquisition tous les 2-3 ans (ou moins, dépendamment du prix d’acquisition), en utilisant tout ou partie des bénéfices de la SASU en tant qu’apport du prêt immobilier.
Le régime mère-fille et l’intégration fiscale permettant de maximiser l’apport en faisant remonter les bénéfices de la SASU (sous forme de dividendes ?) dans la holding avec une imposition réduite.

Je n’aborde pour le moment pas précisément le type de biens visés car je souhaite avant tout valider la cohérence du montage plutôt que la rentabilité pour un bien donné. Dans l’idée, la première acquisition sera probablement un petit appartement financé en grande majorité avec la trésorerie disponible (donc probabilité plus élevée d’avoir un cashflow positif et d’obtenir plus facilement un crédit pour le futur bien) afin de pouvoir par la suite acquérir un bien plus important, peut-être un petit immeuble de plusieurs logements. Ceci fera probablement l’objet d’un autre fil de discussion.

Le montage

Voici le montage auquel j’ai pensé :
- une holding à l’IS (à créer, en vert)
- une SCI à l’IS (à créer, en vert)
- la holding détient au moins 95% des parts de la SASU et de la SCI pour pouvoir bénéficier du régime mère-fille et de l’intégration fiscale
- la holding contracte les prêts bancaires pour la SCI qui lui remonte ses résultats

Ce montage vous paraît-il judicieux et faisable ?

J’en ai déjà parlé avec mon expert comptable pour avoir une idée des tarifs.
L’opération coûterait environ 4000€ (évaluation de la SASU, apport de titres avec commissaire aux apports, création des 2 sociétés), et 1800€ par an (+200€/an par bien supplémentaire).
Considérant le fait que ce montage permet d’utiliser les bénéfices de la SASU en évitant les 30% liés à l’imposition des dividendes, le coût de l’opération semble acceptable et profitable.

Merci par avance pour vos retours !

Dernière modification par Equilibre (06/11/2023 15h35)

Mots-clés : holding, is, sci

carignan99 · #2

Schéma classique, abordé assez souvent sur le forum. Vos objectifs sont pile poil dans l’esprit de ce type de montage (remontées de dividendes d’une société opérationnelle vers une holding qui se charge d’investir…).

Quelques points me viennent à l’esprit (plus des questions / commentaires, rien de rédhibitoire) :

- Vous n’en parlez pas dans votre post. Mais dans l’hypothèse où vous contrôlez la holding, la plus-value va d’office être mise en report d’imposition (art. 150 0 B ter du CGI). Ce n’est pas un problème en soi (au contraire…) mais il faut être bien conscient que vous allez vous trainer ce report (donc la holding) toute votre vie (sauf à payer l’impôt sur cette PV ou à donner vos parts, par ex. enfants ou autres). A garder en tête.

- Pour la SCI : pourquoi à l’IS? Elle pourrait aussi être ’transparente’ et ses bénéfices calculés et imposés selon les règles de l’IS (à hauteur de 95% = part détenue par la holding).

- Pourquoi ce serait la holding qui contracte les prêts immobiliers (et pas la SCI)? D’ailleurs je me demande dans quelle mesure une banque prêterait à la holding, pour un emprunt qui serait ensuite transféré (j’imagine) dans un compte courant d’associé (celui de la SCI)? Mais je rate peut-être un truc.

- Pour la holding, avez-vous fait un choix entre société de type SASU ou SC (à noter : pour une société civile, pas besoin de commissaire aux apports). Les deux écoles sont présentes sur le forum (perso., je suis plutôt SC

- Un point de détail : utile de prévoir aussi une convention de trésorerie (pour pouvoir bouger du cash facilement entre es entités du groupe).

Sinon :

Equilibre a écrit :
Considérant le fait que ce montage permet d’utiliser les bénéfices de la SASU en évitant les 30% liés à l’imposition des dividendes, le coût de l’opération semble acceptable et profitable.

Comme vous ne donnez aucun élément chiffré, difficile de se faire une idée. Avez-vous fait des simulations, ne serait-ce que des calculs de coin de table?

Il y a des simulations à la hache sur le forum. Avec une petite musique qui ressort souvent : en brut (i.e. pendant la durée de vie des remontées de dividendes et même après), avantage en effet à la holding vs dividendes à titre perso (sous réserve que les frais de structure ne viennent pas manger les gains). Mais en sortie (i.e. en sortant ces sous de la holding pour les transférer dans votre patrimoine personnel), ces avantages peuvent devenir très relatifs (puisqu’il faut bien passer par la case PFU + il y a les frais de structure). D’autant plus qu’il y a de l’immobilier à l’IS (en cas de vente, vous vous faites allumer par les impôts…).

Vous me direz : oui mais je vais faire du déficit sur les SCI. Je vous répondrai : oui mais vous ne ferez pas du déficit toute votre vie (à un moment vous voudrez peut être en retirer des sous) + en investissant à titre personnel, vous auriez pu remplir des PEA et PEA-PME (ce que vous ne pourrez bien entendu pas faire via la holding).

Je ne dis pas que votre projet est pourri hein (j’ai fait ce montage). Je suggère simplement qu’avant de vous lancer vous posiez quelques chiffres sur les deux scénarios (holding ou pas holding…).

Equilibre · #3

Bonjour @carignan99 et merci beaucoup pour votre réponse très détaillée.

carignan99 a écrit :
- Vous n’en parlez pas dans votre post. Mais dans l’hypothèse où vous contrôlez la holding, la plus-value va d’office être mise en report d’imposition (art. 150 0 B ter du CGI). Ce n’est pas un problème en soi (au contraire…) mais il faut être bien conscient que vous allez vous trainer ce report (donc la holding) toute votre vie (sauf à payer l’impôt sur cette PV ou à donner vos parts, par ex. enfants ou autres). A garder en tête.

C’est quelque chose que j’ai vu en parcourant les forums et les montages similaires (dont le votre) mais je n’ai pas encore mesuré l’impact (en dehors du fait de devoir "se trainer la holding toute ma vie").
Vous parlez des plus-values liées à la revente des biens dans le cadre de la SCI à l’IS, c’est cela ?
Dans l’idée, le but n’est pas spécifiquement de revendre mais plutôt de conserver les biens. J’ai vu aussi qu’il était (peut-être, à vérifier) possible de vendre et d’acheter dans la même année comptable afin de réduire la plus-value liée à la vente.
Mais effectivement, c’est un point à garder en tête.

carignan99 a écrit :
- Pour la SCI : pourquoi à l’IS? Elle pourrait aussi être ’transparente’ et ses bénéfices calculés et imposés selon les règles de l’IS (à hauteur de 95% = part détenue par la holding).

Je ne suis pas certain de bien comprendre la question, y a-t-il une faute de frappe ? Vouliez-vous dire "bénéfices calculés et imposés selon les règles de l’IR" ?
J’ai bien vu votre message concernant cette option mais je ne suis pas certain de comprendre la différence, puisque dans tous les cas le résultat de la SCI sera imposé à l’IS au niveau de la holding.
Et cela empêche la mis en place du régime mère-fille ainsi que de l’intégration fiscale, non ?
Est-ce "uniquement" intéressant lors de la revente des biens, évitant ainsi la taxation sur la PV ?

carignan99 a écrit :
- Pourquoi ce serait la holding qui contracte les prêts immobiliers (et pas la SCI)? D’ailleurs je me demande dans quelle mesure une banque prêterait à la holding, pour un emprunt qui serait ensuite transféré (j’imagine) dans un compte courant d’associé (celui de la SCI)? Mais je rate peut-être un truc.

Merci d’avoir relevé ce point, c’est justement ce que je souhaitais éclaircir.
Effectivement, ce n’est pas logique puisque les fonds sont à destination de la SCI.
Je pensais que le prêt était contracté par la holding puisque c’est la holding qui dispose des fonds.
Mais finalement, si je comprend bien (et cela me parait beaucoup plus logique) : la holding "transfère" les fonds à la SCI qui contracte ensuite le prêt et peut utiliser ces fonds en apport.
Par ailleurs, comment sont comptabilisés ces "transferts" de fonds ? J’imagine que cela dépend de la convention de trésorerie que vous évoquez plus bas.

carignan99 a écrit :
- Pour la holding, avez-vous fait un choix entre société de type SASU ou SC (à noter : pour une société civile, pas besoin de commissaire aux apports). Les deux écoles sont présentes sur le forum (perso., je suis plutôt SC

Pour le moment je suis plutôt parti sur une SASU n’ayant pas nécessairement d’associé(e) et parce que cette forme me semble plus libre (par exemple avec la possibilité d’utiliser la holding pour autre chose que la SCI). Je suis néanmoins preneur si j’omet des avantages à la SC (à part l’absence de commissaire aux apports et la simplicité de gestion, qui sont des avantages non négligeables).

carignan99 a écrit :
- Un point de détail : utile de prévoir aussi une convention de trésorerie (pour pouvoir bouger du cash facilement entre es entités du groupe).

C’est effectivement un point que je n’avais pas du tout en tête, comme je le suggère plus haut.
Je vais me renseigner sur le sujet afin de mieux comprendre comment fonctionnent les mouvements de trésorerie dans ce cadre.

carignan99 a écrit :
Avez-vous fait des simulations, ne serait-ce que des calculs de coin de table?

J’ai fais des calculs rapides avec le postulat suivant :
- 80 000€ de bénéfices annuels au niveau de la SASU pendant 10 ans (-5% lorsqu’ils arrivent dans la SCI)
- 1 bien dans la SCI générant 6 000€ de bénéfices par an (loyers)
- IS de la holding à 15%
- TMI à 14%
- Prise en compte des frais de création la première année puis frais de gestion tous les ans

Au bout de 10 ans, le montage Holding + SCI toujours intéressant (à 5% près) vs l’investissement en propre. Cela semble d’autant plus intéressant quand les bénéfices de la SCI augmentent (augmentant donc la TMI si investissement en nom propre, à moins que des montages dans ce cas de figure permettent de limiter l’augmentation de la TMI). Ce sont des calculs simplistes que je dois approfondir, je ne prend pas en compte l’amortissement ni une éventuelle revente du bien. Ce point est très important car en fonction du résultat, tout le montage est remis en cause…

Dans tous les cas, merci pour vos retours.
Puisque vous avez fait le même montage, avez-vous des retours ?
Étiez-vous gagnant vs l’investissement en nom propre ?

Merci et belle soirée !

albundy · #4

Carignan:
Pour qu’il y ai intégration fiscale il faut que la mère et la fille soient toutes deux à l’IS et aient les mêmes dates de clôtures.
Dans ce schéma, si j’ai bien lu, il n’y aurait pas de report d’imposition car je comprends que la mère achèterait les parts de la fille immédiatement ou concomitamment à l’acquisition de l’immeuble de la SCI, donc pas de PV constatée.

Il faut effectivement faire une convention de trésorerie.

Autre point à prendre en compte : vous ne bénéficiez du taux réduit d’IS à 15% qu’une seule fois au niveau du groupe (et non pas 15% au niveau de la SCI + 15% au niveau de la SASU)

Equilibre · #5

albundy, le 06/11/2023 a écrit :
Pour qu’il y ai intégration fiscale il faut que la mère et la fille soient toutes deux à l’IS et aient les mêmes dates de clôtures.
Dans ce schéma, si j’ai bien lu, il n’y aurait pas de report d’imposition car je comprends que la mère achèterait les parts de la fille immédiatement ou concomitamment à l’acquisition de l’immeuble de la SCI, donc pas de PV constatée.

Je me suis sûrement mal exprimé, car dans l’idée (qui est peut-être mauvaise) le montage (Holding + SCI) est monté avant l’acquisition du bien, donc pas de rachat de parts entre la mère et la fille. Mais plutôt un mouvement de trésorerie depuis la mère (holding) vers la fille (SCI) afin d’utiliser la trésorerie de la SASU dans la SCI pour le prêt immobilier (ou l’achat en direct).

Concernant la différence entre SCI à l’IS et à l’IR dans ce cas de figure, voici ce que je comprend :
- SCI à l’IS
- Avantage : Possibilité d’avoir le régime mère-fille et l’intégration fiscale donc intéressant pour l’imposition globale du groupe et un éventuel déficit foncier qui remonterai au niveau de la holding, faisant ainsi baisser l’IS de la SASU (qui sera devenu l’IS global du groupe)
- Inconvénient : Taxation des PV lors de la revente des biens
- SCI à l’IR : c’est l’inverse

Le choix semble donc dépendre de la stratégie d’investissement avec revente ou non à court / moyen terme ?
En cas de SCI transparente, j’ai bien compris que la holding serait imposée (à l’IS) sur les revenus générés par la SCI (à l’IR). Maintenant, que se passe-t-il (au niveau de la holding) si la SCI enregistre des pertes ?

Merci !

albundy · #6

Petite précision concernant les termes utilisés (pour que les profanes puissent bien comprendre) : on ne parle pas de déficit foncier quand une SCI a l’IS constate une perte, mais simplement de déficit. Le terme déficit foncier est utilisé quand la SCI est taxée à l’IR (suivant le régime des revenus fonciers).

Lorsqu’une SCI a l’IR (donc pas d’intégration fiscale), détenue en partie par une holding, constate un déficit/bénéfice, la quote part de déficit/bénéfice revenant à la holding (suivant son pourcentage de détention) est recalculée dans sa liasse fiscale suivant le régime BIC (avec les amortissements notamment) et est déduit/réintégrée fiscalement du résultat fiscal de la holding.

Geronimo · #7

Bonjour,

avez vous des enfants ? Etes vous marié ?

Siocnarf · #8

albundy a écrit :
Petite précision concernant les termes utilisés […]Le terme déficit foncier est utilisé quand la SCI est taxée à l’IR (suivant le régime des revenus fonciers).

Alors si on veut vraiment être précis, une SCI qui n’est pas soumise à l’IS n’est pas taxée, ce sont ses associés qui le sont…

Équilibre, vous parlez d’une TMI à 14%.
Avez-vous fait des simulations dans lesquelles vos faites tout en nom propre au lieu de ces montages coûteux ?

Dernière modification par Siocnarf (08/11/2023 05h48)

albundy · #9

Siocnarf a écrit :
albundy a écrit :
Petite précision concernant les termes utilisés […]Le terme déficit foncier est utilisé quand la SCI est taxée à l’IR (suivant le régime des revenus fonciers).
Alors si on veut vraiment être précis, une SCI qui n’est pas soumise à l’IS n’est pas taxée, ce sont ses associés qui le sont

C’est exact, précision opportune !

Equilibre · #10

albundy, le 07/11/2023 a écrit :
Petite précision concernant les termes utilisés (pour que les profanes puissent bien comprendre) : on ne parle pas de déficit foncier quand une SCI a l’IS constate une perte, mais simplement de déficit. Le terme déficit foncier est utilisé quand la SCI est taxée à l’IR (suivant le régime des revenus fonciers).

Lorsqu’une SCI a l’IR (donc pas d’intégration fiscale), détenue en partie par une holding, constate un déficit/bénéfice, la quote part de déficit/bénéfice revenant à la holding (suivant son pourcentage de détention) est recalculée dans sa liasse fiscale suivant le régime BIC (avec les amortissements notamment) et est déduit/réintégrée fiscalement du résultat fiscal de la holding.

Merci pour la précision lexicale
Y aurait-il donc une "sorte d’intégration fiscale" (on s’entend, ce n’est pas exactement ça…) dans le sens où le déficit de la SCI IR sera intégré en tant que charge à la holding, faisant de ce fait baisser l’IS de la holding ?

Geronimo a écrit :
avez vous des enfants ? Etes vous marié ?

Non et non.

Siocnarf a écrit :
Avez-vous fait des simulations dans lesquelles vos faites tout en nom propre au lieu de ces montages coûteux ?

Je dois approfondir mes calculs. Le fait est que ce montage me permet d’éviter les 30% (PFU sur les dividendes, reporté à 5% grâce au régime mère-fille) et donc de bénéficier de fonds plus importants. Cette différence (de 20 à 25 000€ par an) couvre largement les frais de structure. Par contre, lorsque la SASU ne sera plus en activité, le raisonnement sera tout autre. D’ici là, le but est d’avoir acquis des biens dont les revenus couvrent largement ces frais (entre 2 et 3 000€ par an, ce qui n’est pas évident, je vous l’accorde). Ces frais sont à mettre en regard d’une augmentation de l’IR liée à l’investissement en nom propre.
Je vais revenir avec des calculs plus précis avoir de pouvoir comparer les deux options par rapport au scénario envisagé.

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