Verrou [38] : étude de cas immobilier (vendre ou louer + isoler par l'extérieur mon bien)

Bonjour,

je ne suis pas expert mais :
- pourquoi est-ce que ce bien "ne vous convient plus" comme RP ? Est-ce que la cause des difficultés à vendre votre bien n’est pas liée aux raisons qui vous poussent à ne plus vouloir y habiter ? (par exemple, quartier mal famé)
- si vous n’avez pas d’offres, c’est probablement que vous êtes trop cher et non que "le marché" est totalement bloqué. Si vous avez acheté à l’été 2022, selon votre zone, il est probable que la valeur à ce jour soit inférieure à ce que vous avez payé.

Vous l’aviez acheté comme RP, n’est-ce pas ? La décision pour la location doit se prendre sur la base de la question suivante : "ce bien est-il un bon investissement locatif ?". Faites comme si vous ne le possédiez pas, et posez vous cette question. Si c’est le cas alors il faut le louer, sinon il est préférable de le liquider (même si vous y perdez de l’argent). Si vous le mettez en location alors que c’est un mauvais investissement alors vous allez continuer à porter l’erreur (l’erreur d’avoir fait un mauvais investissement) pendant des années, et vous ne ferez qu’amplifier les pertes.

Non, le marché n’est pas plus bloqué qu’on ne le dit, il y a juste un manque de lucidité des vendeurs. Les transactions on baissé de 20%, pas davantage (voir notaires)

Qu’en est-il de la dynamique sous jacente, -20% sur un an peut vouloir dire -5% en début de période et -30% en fin de période…

J’ai discuté hier avec un agent Plaza, il m’a dit que, sur novembre/décembre, c’était catastrophique au niveau du réseau. Certaines agences (celles loin des métropoles) faisaient très souvent des journées entières sans un seul coup de fil : ni pour mettre en vente, ni pour acheter… Sur Toulouse, il m’a dit que ça se vend encore mais moins et avec des acheteurs qui discutent beaucoup plus… Il situe "le point de bascule" à juin 2023.

Pour répondre à Verrou, difficile de prévoir le marché (surtout qu’il y a des marchés immobiliers et que je ne connais pas le votre). Mais, personnellement, dans la grande majorité des cas, je pense qu’attendre sera contre productif…

Dernière modification par Pierrot31 (06/01/2024 15h53)

Je ne crois pas à l’amélioration du marché à court terme. Mais, c’est un avis personnel.

Mais là, le combo général "augmentation des taux depuis 2 ans, critère d’endettement à 35%, augmentation du foncier, inflation etc…" est pas bon et comme en plus, vous êtes en DPE F et que c’est devenu un critère important côté acheteur (et à juste titre). Ça fait un paquet de red flag…

Seul signe positif : il y a un léger frémissement à la baisse sur les taux… Et un bon profil peut limiter son apport aux frais de notaire (contre 20%, il y a peu).

Bref, je pense qu’il faut mieux vendre maintenant que plus tard avec un hypothétique DPE meilleur…

J’aurais plusieurs questions pour vous :

- Est ce que parmi les messages ou les visites le DPE a été évoqué par des prospects ? Si non ce n’est peut être pas la source du problème.
- Avez vous considéré de rester dans ce logement en réalisant une isolation acoustique avec l’appartement du dessus ? (Au passage cela améliorerait l’isolation thermique en fonction de la mise en oeuvre)
- Avez vous considéré d’autres pistes pour améliorer le DPE ? (Réduction du volume, etc.) Êtes vous en début ou en fin de tranche de DPE ?

Pierrot31 :
Entièrement d’accord avec vos propos et tout ces signes noirs qui se multiplient. La question que je me pose justement : n’étant pas pressé pour vendre, ne vaudrait il pas mieux justement attendre. Mettre l’appartement en location LMNP. Demander de mettre à l’ordre du jour l’isolation par l’extérieur du bâtiment si ce n’est pas déjà le cas pour mon assemblée générale qui a lieu dans tout juste 1 mois. Optimiser ainsi mon DPE à faible coût (foyer à très faibles ressources) et tenter de sortir de cette période compliqué pour l’immobilier en décalant ainsi la vente de 1 an à 1 an et demi.

Plutarque :
Je suis prêt à baisser un peu mon prix. Mais compte tenu que je ne suis pas pressé de vendre, est-ce réellement la meilleur décision patrimoniale. Sachant qu’un appartement totalement similaire au mien s’est vendu pour un prix qui me conviendrait largement il y a 3 mois (avec seulement l’isolation extérieur faite donc DPE D). Pousser pour réaliser cette isolation ne devrait pas être ma priorité?

Varanasi :
- Au cours des 2 visites que j’ai eu il a été question du DPE et des frais que pouvait engendrer le chauffage dans mon appartement mal isolé.
Mais à contrario dans les annonces que je suis, plusieurs des appartements sont dans mes prix et ont un DPE E voir D pour certains et ne sont pas vendus pour autant depuis plusieurs mois.

- J’ai considéré cette isolation acoustique mais cela semble très compliqué à réaliser, tout l’appart y est sujet. C’est un budget conséquent pour des résultats non garantis. C’est vraiment un point récurrent qui vient à la bouche de l’ensemble de mes voisins cette isolation entre les appartements. En résumé je ne me vois pas me lancer dans cette isolation acoustique incertaine.

- J’ai envisagé d’autres pistes d’amélioration comme le remplacement de la dernière fenêtre en simple vitrage, l’amélioration de l’isolation de la porte d’entrée mais je ne suis pas certain que cela soit suffisant pour passer en DPE E. Je ne trouve pas de logiciel satisfaisant de simulation de DPE malgré mes recherches dans la file dédié du forum. Mais cela pourrait être un sujet à creuser pour passer en DPE E. D’autant plus que je suis à 1 Kwh de la Classe E pour le DPE mais à 17 Kg de Co2/m2.an pour les émissions de gaz à effet de serre…

Pour résumer, dois-je proposer de mettre à l’ordre du jour la semaine prochaine pour l’AG de février l’étude d’une isolation par l’extérieur du bâtiment pour la copropriété?

Vous êtes le seul à pouvoir répondre à cette question mais je vais tout de même donner mon avis :

Pour moi chauffage au fioul + DPE F + copropriété + rendement estimé à 5% brut = appartement totalement invendable.

Mais je souffre peut être de mon référentiel provincial et c’est peut être jouable à Paris ou à Lyon, je ne connais pas votre ville.

Donc mon premier conseil serait d’y retourner pour y vivre après travaux accoustiques bien faits.

Sinon, il faudra baisser significativement le prix, au moins jusqu’au stade ou vous perdiez de l’argent en visant d’avoir au moins une offre, cela vous donnera une idée de prix que vaut votre bien. Il sera toujours temps de la refuser. Vous pouvez aussi demander les estimations des agences, je pense qu’elles vous feront déchanter.

En parallèle, faites effectivement tout pour faire passer les travaux d’ITE qui pourront fortement être subventionnés vu vos faibles revenus, et  tenter de louer sans attendre en airbnb puisque l’appartement est meublé et prêt à louer.

Le problème est que vous n’être maitre ni des travaux, ni de la vente, donc j’ai peur qu’il faille vous préparer à rester baggé un moment…

Bonne chance

Bonjour, choix effectivement cornélien dans votre situation (qualité de vie vs finance).
Vu la qualité des différences réponses précédentes je n’apporterais pas de contribution de ce point de vu là.

Ce m’échappe dans le côté financier de votre affaire c’est comment en étant non imposable une banque vous a accordé un crédit et comment vous avez payé la rénovation du logement?

Verrou, le 06/01/2024 a écrit :

J’ai encore une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent.

Enfin, comment pouvez vous (en 1,5 ans) avoir une marge à la baisse sur le prix avant de perdre de l’argent….cela voudrait dire que pour ne pas avoir de perte vous devriez vendre à un prix > Prix d’achat + FN (7/8% de frais) + Coût rénovation + 1 an de taxe de foncière.
--> J’avoue ne pas comprendre comment cela est possible même dans un autre contexte que l’actuel il est rare qu’un logement (en plus F) prenne 10% de valeur en si peu de temps….
Ce qui me fait dire qu’il y a surement un problème de prix (surestimation) dans votre annonce.

Bon courage à vous dans votre choix.

Pierrot31 :
Il est vrai qu’un cycle immobilier dure un certain temps….même si je crois à une baisse des taux immobiliers progressive au moins dans le second semestre 2024. Mais pas sûr que cela soit totalement suffisant pour relancer rapidement le marché de l’immobilier.

Les 2 seuls préconisations vraiment évoquées dans le DPE sont l’isolation par l’extérieur du bâtiment et le changement de mode de chauffage.
Mais oui je vais me rapprocher d’un diagnostiqueur pour trouver des améliorations réalisables rapidement et à faible coût pour au moins passer en E sur le DPE.
A voir si le changement de VMC est jouable dans une copropriété. Le ballon d’eau chaude, je l’ai déjà changé dans ma rénovation du logement ( à voir si il permet d’améliorer la note mais je ne suis pas sûr d’avoir fait le meilleur choix sur celui-ci pour optimiser mon DPE après analyse post travaux…)

Oui je suis dépendant des autres sur ce chauffage collectif au fioul. Et dépendant des autres si je souhaite qu’une isolation par l’extérieur soit réalisé, de plus il s’agit d’une grosse et longue procédure.

Priority :
Je n’avais pas vu mon logement comme ceci mais cette somme est frappante, marquante et édifiante sur ce que pourrait représenter ce logement. Si on occulte tout de même l’emplacement du logement qui est son gros point fort, et le fait que l’intérieur du logement soit bien rénové.
J’ai conscience que les potentiels acheteurs sont limités. La cible se limite  presque que à des primo accédants qui pourrait être intéressé.

Je suis en province, en Isère, proche d’une grande agglomération.

Comme déjà évoqué je ne partirais pas sur ces travaux acoustiques, trop incertains. Le logement reste de toute manière mal isolé thermiquement. Je ne retournerais pas habiter dans ce logement.

Cela m’engage sur une certaine durée si je pars sur cette isolation extérieur et sur l’incertitude qu’elle soit effectivement bien votée après étude. L’isolation extérieur serait subventionnée mais pas non plus au niveau que j’espérais selon les dires du message suivant le vôtre de Plutarque.

Plutarque :
Ce rappel des dates précises et des pratiques des syndics nationaux est le bienvenue.
Je serais très vite fixé si cela à déjà été mis à l’ordre du jour.
Je ne souhaitais pas non plus lancer cette isolation par l’extérieur à l’aveugle.
Je souhaitais lancer un vote pour une étude du projet de cette isolation extérieur( diagnostic, audit selon les termes qui la définisse) qui devrait nous donner des idées sur le prix, moyen et conditions de réalisations d’une éventuelle isolation extérieure.

Vous m’apportez beaucoup avec ces précisions sur les aides, je n’avais pas bien compris.
Si je résume je devrais pouvoir bénéficier de : 3750 euros de MaPrimRénov’ Copropriété + 500 euros de bonus sortie de passoire (F à D) + 1500 euros d’aide individuelle pour ménage aux revenus très modeste + Aides complémentaires CEE d’environ 3000 à 3500 euros = 8750 à 9250 euros d’aide totale.
Avez-vous une idée du cout total moyen par appartement en moyenne pour une isolation par l’extérieur? 12 000 euros fourchette basse à 25 000 euros fourchette haute? Ou suis-je loin de la vérité?

Sisco2117 :
Cornélien est le mot exact… Ce que je sais c’est que je ne rognerais aucunement sur ma qualité de vie donc je ne retournerais pas y vivre. La dessus je suis totalement clair avec moi.
Il faut juste que je tranche définitivement si je vends (donc baisse progressive du prix jusqu’à vendre) ou si j’attends que le marché s’améliore, je mets un locataire en LMNP en place et je tente de faire rénover par l’extérieur ce bâtiment.

Je touchais 1900 brut environ en 2022 quand j’ai fait mon crédit, prêt sur 25 ans avec apport de 37% du montant total. Taux d’endettement après opération 34%. Puis j’ai quitté l’entreprise par la suite donc revenu encore plus faible à présent.

Je ne pense pas avoir surpayé mon bien. Acheté à un prix un poil inférieur au prix du marché selon moi. Réalisation des travaux pour un cout limité, j’ai fait beaucoup de choses moi-même. Un plombier et un électricien m’ont donné un petit coup de main c’est tout.
Tous ces éléments sont pris en compte.

Je vais devoir baisser un peu mon prix.

Verrou a écrit :

Vous m’apportez beaucoup avec ces précisions sur les aides, je n’avais pas bien compris.
Si je résume je devrais pouvoir bénéficier de : 3750 euros de MaPrimRénov’ Copropriété + 500 euros de bonus sortie de passoire (F à D) + 1500 euros d’aide individuelle pour ménage aux revenus très modeste + Aides complémentaires CEE d’environ 3000 à 3500 euros = 8750 à 9250 euros d’aide totale.
Avez-vous une idée du cout total moyen par appartement en moyenne pour une isolation par l’extérieur? 12 000 euros fourchette basse à 25 000 euros fourchette haute? Ou suis-je loin de la vérité?

Sur une résidence de 60 lots principaux gérée par un syndic national, j’ai vu récemment passer un devis de 600k pour ITE+ravalement. Cela donne donc 10k par lot en moyenne.

Attention, vous avez lu trop vite : l’aide MaPrimeRenov’ n’est pas de 3750€ mais de 25% dans la limite de 3750€, ce n’est pas du tout la même chose. Dans le cas de devis ci-dessus, on serait à 2500€ d’aide MaPrimeRenov’.

Pour les CEE, on peut arriver aux montants que vous indiquez, mais vous avez intérêt à avoir un gestionnaire compétent et efficace. La plupart des gestionnaires des syndics nationaux sont incapables de mener une demande de CEE, et quand ils le sont ils ne souhaitent pas le faire (cela prend du temps, et le syndic n’y gagne rien). Une solution est d’avoir un conseil syndical actif et volontaire, qui peut s’en charger. Ou alors, en profiter pour remercier le syndic national, et nommer un syndic de proximité.

En fait, bien gérée, une ITE en copropriété qui fait passer un immeuble du F au D peut ne pas coûter grand chose. Et, vous récupérez une façade toute neuve. Mais il faut beaucoup de travail, et ça prend du temps et de l’énergie : rien n’est plus difficile que de convaincre des gens de payer en assemblée générale.

Verrou a écrit :

Je ne pense pas avoir surpayé mon bien. Acheté à un prix un poil inférieur au prix du marché selon moi. Réalisation des travaux pour un cout limité, j’ai fait beaucoup de choses moi-même. Un plombier et un électricien m’ont donné un petit coup de main c’est tout.
Tous ces éléments sont pris en compte.

Je vais devoir baisser un peu mon prix.

Vous n’avez rien à perdre à jouer cartes sur table avec nous, en nous indiquant la ville et/ou l’agglomération, et tous les éléments chiffrés. Certains pourront vous donner un avis plus affiné que "vous devez baisser votre prix". En tout état de cause, il faut a minima mettre en vente à votre prix d’achat d’il y a 1,5 ans, et accepter la perte des frais de notaire et des travaux (qui ne vous ont pas coûté grand chose).

Etes-vous déjà prêt à cela ?

Verrou a écrit :

Pierrot31 :
Il est vrai qu’un cycle immobilier dure un certain temps….même si je crois à une baisse des taux immobiliers progressive au moins dans le second semestre 2024.

Faux et faux. Comment pouvez-vous faire une estimation/prévision et en tirer des enseignements sur votre action à accomplir maintenant ?!
L’histoire du cycle immobilier qui dure tant d’années, c’est du pipeau, on l’a vu en 2008 où la crise n’a duré que quelques mois dans les grandes villes et 10 ans à d’autres endroits.
Pour les taux personne n’en sait rien. Des taux à 4 %, c’est historiquement normal. Ce qui ne l’était pas était quand on avait des taux autour de 1 %.
Ca peut durer 2, 5 10 ans avant de baisser notoirement, nul ne le sait, tout comme le scénario de retour "à la normale" avec des taux ne serait-ce que dans les 2 % n’est pas impossible, bien qu’il s’éloigne à chaque mois qui passe
Déjà, s’ils ne montent plus, c’et un premier acquis.

Verrou a écrit :

Je ne pense pas avoir surpayé mon bien. Acheté à un prix un poil inférieur au prix du marché selon moi. Réalisation des travaux pour un cout limité, j’ai fait beaucoup de choses moi-même. Un plombier et un électricien m’ont donné un petit coup de main c’est tout.
Tous ces éléments sont pris en compte.

J’ai peur que l’on soit dans le subjectif. Vous avez acheté votre bien au moment où c’était le plus cher, c’est factuel.
Pour les travaux idem, est-ce bien réalisé selon des standards qu’exigeront certains acquéreurs ? Quand je lis que votre choix de chauffe-eau n’était pas forcément le plus adéquat, vous y êtes allé à l’écolomie mais à long terme, ce calcul n’est pas toujours gagnant. J’espère que vous n’aurez pas de défauts sur un diagnostic électricité.

Verrou a écrit :

Je vais devoir baisser un peu mon prix.

Sisco2117 a écrit :

Essayer de vendre (quitte à baisser un peu le prix tous les x mois)

LA stratégie perdante. Vous avez déjà grillé votre bien.
Vous avez eu des touches mais qui n’ont pas mordu. Vous êtes donc hors marché, trop cher.
Si vous aviez eu des visites, au bout de 10, s’il n’y a pas 2 offres valables, c’est que vous être trop cher.
Là les gens ne se sont même pas donné la peine de venir donc vous êtes encore plus cher.
Actez votre échec de mise en vente et retirez l’annonce.

Prenez ensuite le temps de la réflexion, souhaitez-vous vraiment vendre et faites faire des estimations indépendantes, regardez ce qui se vend aujourd’hui, vous avez un exemple mais avec un bien en D, j’en conclus donc que la copro n’a rien à voir avec la votre. Bien en D qui n’a peut-être ou même surement pas de problème d’isolation phonique.
C’est un problème monumental dont vous ne semblez pas mesurer la gravité dans le prix que vous avez payé, ni dans le prix auquel vous mettez en vente.
C’est très grave, quand je vous lis ça me fait penser à une histoire que je devrais ressortir un de ces jours mais je ne veux pas être désagréable avec vous ni condescendant.
Il n’empêche que si vous en êtes à avoir chamboulé votre vie au point de quitter cet achat d’une vie qu’est votre RP, c’est que vous avez fait une grossière erreur, j’en suis désolé pour vous.
Vous êtes peut-être plus sensible que la moyenne en terme de tolérence au bruit mais les gens quand ils visitent regardent l’année de construction, si ce sont des planchers béton ou bois, ça compte dans leur décision. Si c’est du bois, ils savent que ça va être invivable, le prix doit alors être attrayant, par exemple au point de vous avoir fait acheter tout en pensant avoir payé moins cher que ce que ça valait.

Voilà quelques éléments de réflexion, il vous faut mettre tout cela dans l’ordre en espérant à la fois que le marché se stabilise car si ça continue de baisser régulièrement, l’attentisme sera de mise et baisser par paliers en partant trop haut ne vous fera que rester trop haut et trop tard à chaque baisse qui interviendra.

Mieux vaut retirer l’annonce et revenir au bon prix auquel vous serez sûr de vendre et vouloir vendre. Si ça part dans la semaine ou à peine plus, ne regrettez pas en disant que vous auriez pu vendre mieux, une mise en vente au prix est la clé de la réussite pour vendre un bien.
En baissant par paliers, vous vendrez moins cher que ce que vous auriez normalement dû vendre, c’est une certitude.

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- Concernant la copropriété : Quel est votre sentiment par rapport à la copropriété et l’intérêt des copropriétaires à améliorer la note globale ? Majorité de propriétaires occupants ou de bailleurs ? Réticence à engager des travaux ? Syndic pro ou syndic bénévole ? Avez vous assisté à l’AG 2023? Présence de retards de paiement des charges ? Avez vous contacté le président du conseil syndical pour avoir son sentiment ?

- Concernant le mode de chauffage actuel : quel est l’age de la chaudière ? Un changement d’énergie sera obligatoire en cas de changement du chaudière… Pour moi, c’est l’axe prioritaire pour obtenir une baisse des 2 notes et réaliser des économies notables… possibilité de se raccorder à un réseau de chauffage urbain ? L’immeuble est il raccordé au réseau gaz ?

- Concernant l’isolation extérieure : Quand a été réalisé le dernier ravalement? Si injonction de ravalement, obligation d’isoler… L’immeuble est il dans le périmètre de protection d’un monument historique ? La façade a t’elle un cachet particulier (pierre de taille, brique) ? Problème d’empiètement sur les voisins ou le domaine public en cas de pose d’un isolant extérieur ?

- Concernant la performance énergétique : Un bilan énergétique a t’il été réalisé ? C’etait obligatoire avant 2017 pour les immeubles avec un chauffage collectif. A t’il été réalisé dans votre immeuble. Depuis la législation a changé et un DPE collectif (à l’échelle de l’immeuble) doit être réalisé - voir fiche sur le site du ministère de la transition énergétique.
Par ailleurs, avez vous consulté les DPE individuels réalisés dans votre immeuble? Ils sont disponibles sur le site de l’ADEME.. Le détail de chaque DPE sous format Excel peut être obtenu sur une autre page du site à partir du numéro du DPE. Cela permet de vérifier si les DPE sont cohérents et si chaque diagnostiqueur a bien utilisé les mêmes données de base, par exemple sur les caractéristiques de la chaudière…D’autre part, plus les diagnostics sont globalement défavorables, plus de copropriétaires seront enclins à agir….

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/01/2024 20h44)

Bonjour Verrou,

Sans être un expert en immobilier, je me permets d’intervenir d’un point de vue plus psychologique car j’ai été confronté à la même situation que vous voilà quelques années: appartement dans mon quartier de prédilection, mais alors même que j’ai veillé à choisir un dernier étage j’ai été très gêné par les bruits des voisins (appartement mitoyen, dont j’ignorais l’existence car on y accédait par un escalier différent); j’ai fait doubler une cloison, mais sans résultat, donc comme vous je pense qu’il est hasardeux de se lancer dans des travaux d’isolation phonique.

J’ai décidé de vendre au bout d’un an environ; contrairement à vous, mon idée était de m’en débarrasser le plus vite possible pour passer à autre chose et je l’ai donc vendu à un prix peu optimal (à la première visite, au prix, achat par un notaire): de votre côté vous pouvez vous dire qu’au moins vous n’aurez pas ce regret et je pense donc, au rebours des autres intervenants, que vous n’avez pas mal fait en visant haut au départ; par ailleurs vous remboursez un peu chaque mois en étant chez vos parents, cela peut amortir le poids de la MV.

En ce qui me concerne j’ai perdu de l’argent dans l’opération, mais sincèrement j’ai eu l’impression de revivre quand je me suis installé dans l’appartement en location qui a suivi: une résidence récente, en dernier étage bien sûr. J’ai mis un peu de temps à digérer cette mésaventure, et j’ai eu de l’appréhension au moment d’acheter une nouvelle RP, mais c’était finalement peu de chose en comparaison des mois passés dans ce logement.

Pour en revenir à votre cas, il me semble que cet appartement est un poids et que le mieux serait que vous n’entendiez plus parler, en privilégiant la vente à la location et en laissant tomber les opérations en AG:
a) rencontrez des agents immobiliers, vous serez plus au clair sur ce que vous pouvez espérer;
b) confiez la vente à l’un d’entre eux, pour ma part j’étais mal à l’aise à l’idée de "refiler" cet appartement à d’autres et à rencontrer les acquéreurs (même si en fait ils n’en ont pas bougé, tout le monde n’est pas aussi sensible aux bruits).

Bon courage, je sais que c’est une période difficile et que l’entourage ne comprend pas toujours ce type de réaction propre aux gens sensibles aux bruits.

Edit: en lisant votre présentation, je lis que vous n’avez pas d’activité salariée; cela remet un peu en cause ce que je viens d’écrire car sans revenu, comment louer autre chose? À moins que vos parents et vous trouviez tous les trois votre compte dans votre cohabitation bien sûr.

Dernière modification par Cornelius (08/01/2024 09h13)