Révision d'un loyer sous-évalué au terme d'un bail commercial de 9 ans ?

Laurent79 a écrit :

A-t-on le droit de proposer cette solution à notre locataire ? A-t-il le droit de refuser ? S’il refuse, a-t-on le droit d’augmenter le loyer à 6000€ et qu’il entende ainsi raison ?

Je ne suis pas juriste, mais, de ce que je comprend des baux commerciaux :

- quand le bail est arrivé à échéance, soit il se poursuit tacitement d’année en année, à conditions inchangées, soit une des parties (bailleur ou locataire) le résilie avec demande de renouvellement (à conditions identiques ou avec de nouvelles conditions), ou sans renouvellement (auquel cas, si c’est le bailleur qui résilie, il doit au locataire une indemnité d’éviction).
- dans le cas de résiliation, soit les parties s’accordent (sur les nouvelles conditions, ou/et l’indemnité d’éviction), soit elles vont devant un juge des loyers commerciaux (pour le montant du loyer) ou le tribunal judiciaire (pour l’indemnité d’éviction) qui tranchera.
- il y a un formalisme bien précis (et des dates et délais à respecter) pour une résiliation.

Il peut être approprié, en cas de résiliation, d’échanger informellement avec l’autre partie au préalable, afin de faire une proposition qui puisse rapidement être acceptée.

Parmi les "nouvelles conditions", on peut réajuster le loyer au niveau de la valeur locative, et il est probable qu’on puisse proposer de réduire la surface louée (ce qui est similaire à réajuster le loyer pour une partie du local loué, et résilier le bail pour l’autre partie), ou aussi l’augmenter.

Dans votre cas, vous devriez pouvoir résilier le bail avec demande de renouvellement, avec un nouveau loyer proposé à 6000€ en justifiant que c’est la valeur locative du bien, et en proposant comme alternative un renouvellement du bail pour une surface réduite avec un montant de loyer alors inchangé. Et en discuter informellement avec le locataire avant que l’huissier ne lui remette le courrier en main propre…

Kabal a écrit :

Vous me faites une offre comme cela, je vous demande le minimum : un prorata du loyer. Vous baissez de 40% ma surface et mon loyer. Et comme moi, je n’ai rien demandé, vous payez le déplacement du stock vers ma nouvelle surface + tous les travaux nécessaire à sécuriser mon local.

Vous avez parfaitement raison. La proposition de Laurent79 ne tient aucun compte de la façon probable de raisonner du locataire. Le locataire qui veut préserver ses droits dira comme vous dites : "réduction du loyer au prorata de la réduction de surface" ; et même, je pense qu’il ne dira pas cela mais "pas question, on maintient le bail à l’identique car j’ai besoin de toute la surface".

C’est bien pour ça qu’il faut commencer par une augmentation de loyer en bonne et due forme. La réduction de surface n’a aucune chance de passer d’emblée ; elle passera peut-être dans de nombreux mois, si elle finit par apparaître comme une solution à l’augmentation de loyer. Il serait très maladroit de la proposer d’emblée. Il faut garder cette idée secrète pour ne la ressortir que quand la situation sera bien envenimée.

C’est clair que la procédure d’augmentation de loyer, qui conduit très probablement devant le juge et assez probablement à la liquidation du locataire, a un coût qu’il ne faut pas négliger.

Bonjour à tous,
avant toute chose, j’ai voulu mettre à jour mon profil mais je n’ai pas trouvé grand chose à ajouter à part ma situation pro, ma banque et ma ville. Nous pouvions faire une présentation mais je ne sais pas par quel moyen y parvenir.
Bernard2K, vous avez raison, j’ai parfois laissé un sujet ouvert sans donner de nouvelles et je vous prie de m’en excuser. Parfois, c’est car le dossier n’a pas abouti, parfois de l’oubli au milieu des autres dossiers à faire. J’admets que ce n’est pas sérieux ni juste alors qu’en effet ce forum depuis bientôt 15 ans a été une véritable source d’informations et de conseils dans mon parcours tant immo que pro. Je vais y remédier et mettre à jour les différents sujets que j’avais abordés.

Pour revenir sur cette histoire de bail commercial, beaucoup d’infos à digérer, et des contradictions qui sèment le doute !
Si je résume :

- je ne peux pas augmenter le loyer sur un renouvellement tacite du bail à cause du plafonnement
- je ne peux pas réduire sa surface. J’entends complètement les arguments du "pourquoi accepterait-il ?"
- je peux résilier le bail avec une proposition de renouvellement et seulement là, proposer un loyer de 6000€ (cette nuance là me laisse perplexe en contradiction avec le premier point).

Je comprends bien que le locataire n’a rien à y gagner, il paie un loyer 2 fois moins élevé que le prix normal, s’autorise des retards de paiement en misant sur la sympathie et la compréhension de mon père (actuel gérant de la sci pour info et ancien pdg du commerce, donc nostalgie, corde sensible, etc…).
C’est juste que j’ai du mal à accepter de faire un cadeau de 3000€ par mois à un locataire qui parfois nous prend pour des lapins de 6 semaines ! 324 000€ de revenus non perçus sur 9 ans du prochain bail, ça pique…!

Donc la solution in fine la plus adéquate serait :
- Monsieur le locataire, sachez que nous allons résilier le bail qui arrive à échéance en mai 2025.
- Nous allons vous proposer un renouvellement mais avec un loyer de 6000€
- Si vous ne pouvez pas assumer ce renouvellement, merci d’aller sur le bon coin pour trouver mieux (bon courage)
- quand vous ne dormirez plus de la nuit, nous aurons peut-être une solution à vous proposer en vous louant une plus petite surface

Pour répondre à Sérénitis, la valeur du bâtiment serait selon Arthur Loyd de 850 000€. Mon père n’est absolument pas vendeur, j’aurais voulu pour ma part, et investir cet argent dans un autre projet immo que je gèrerais seul. Il n’est pas acheteur de mes parts non plus. Donc je suis pieds et mains liés avec notre locataire à la trésorerie fragile. Si je ne peux agir qu’une fois tous les 9 ans, je dois le faire !

Et si par un heureux hasard mon père était ok pour trouver un nouveau locataire, nous serions dans l’obligation de passer par la case frais d’éviction etc ? Je ne comprends pas ce que signifie "fin de bail" si le bailleur ne peut pas juste dire "c’est bon merci, on arrête là".

Oui, le loyer est ridiculement bas par rapport à ce qui peut se trouver sur Niort. Sachant qu’en plus, notre bâtiment est sur l’avenue la plus passagère (20000 véhicules / jour) avec un parking. C’est une vraie pépite, nous aurions l’embarras du choix si nous le mettions sur le marché.
Le marché niortais tourne autour de 90€ du m2 HT/an (marge basse). Ça nous emmène à 7500€ environ nous concernant (soit 2 fois plus que le loyer actuel). Il y a de "nombreux" exemples sur le bon coin et autres agences spécialisées.
Après, j’ai toujours pensé qu’il est préférable avoir 50% de quelque chose que 100% de rien ! Mais là, je pense qu’il est raisonnable de réfléchir aux conditions à venir.

J’ai du mal à trouver une formule "universelle", il y a à priori beaucoup de paramètres. Et connaissant mon père, il préfèrera avoir un petit loyer assuré que se lancer dans une grande aventure juridique…

ps : j’ai retrouvé ma page présentation, en effet elle méritait une mise à jour après 10 ans !

Dernière modification par Laurent79 (06/05/2024 11h53)

Laurent79 a écrit :

Donc la solution in fine la plus adéquate serait :
- Monsieur le locataire, sachez que nous allons résilier le bail qui arrive à échéance en mai 2025.
- Nous allons vous proposer un renouvellement mais avec un loyer de 6000€
- Si vous ne pouvez pas assumer ce renouvellement, merci d’aller sur le bon coin pour trouver mieux (bon courage)
- quand vous ne dormirez plus de la nuit, nous aurons peut-être une solution à vous proposer en vous louant une plus petite surface

Exact. Mais vous avez oublié les étapes :
- le locataire refuse le nouveau loyer
- on va devant la commission de conciliation
- échec de la conciliation, on va devant le juge
- le juge fixe nouveau loyer et on n’a pas d’autre choix que de l’accepter.

C’est juste que j’ai du mal à accepter de faire un cadeau de 3000€ par mois à un locataire qui parfois nous prend pour des lapins de 6 semaines ! 324 000€ de revenus non perçus sur 9 ans du prochain bail, ça pique…!

Voius ne faites pas un cadeau puisque vous êtes tenu par le contrat signé. Comme expliqué para serenitis, le choix d’un loyer bas n’était pas une bonne décision, mais maintenant vous êtes tenu par le contrat signé. A ce stade, vous n’avez aucun droit aux revenus supplémentaires de 324000 € qui n’existent que dans votre imagination.
Vous pourriez aussi vous interroger sur les augmentations de loyer en cours de bail : le bail comportait-il une clause d’échelle mobile qui permet l’augmentation annuelle ? A-t-elle été appliquée ? S’il n’y a pas cette clause, les augmentations triennale ont-elle été appliquées ?

Laurent79 a écrit :

Si je ne peux agir qu’une fois tous les 9 ans, je dois le faire !

Sauf que vous ne pouvez pas agir :

connaissant mon père, il préfèrera avoir un petit loyer assuré que se lancer dans une grande aventure juridique…

On en retombe toujours sur le même point que vos questionnements précédents : votre père est le gérant de la SCI et il fait ce qu’il veut. Une fois de plus, c’est un problème sur la gestion de la SCI et sur qui décide de cette gestion. Voyez-vous une solution à ce problème, à part attendre l’héritage ?

Je ne comprends pas ce que signifie "fin de bail" si le bailleur ne peut pas juste dire "c’est bon merci, on arrête là".

Là, c’est à vous de réviser les bases pour éviter de faire des remarques aussi naïves ! La fin du bail est une date d’échéance du contrat en cours ; ce n’est pas la fin absolue et définitive.
Dans un bail de logement loi 1989, la fin du bail est juste la date d’échéance du contrat. Le locataire a droit au renouvellement tacite. Vous voyez donc qu’une "fin" de bail n’est pas une fin mais une date d’échéance d’un renouvellement. Il n’y a que les agents immobiliers pour faire croire aux acquéreurs naïfs qu’ils pourront se débarrasser du locataire à la prétendue "fin" du bail.
Dans le cas du bail commercial, c’est un peu plus compliqué. Néanmoins, l’idée générale est que le commerçant a un fonds de commerce qui vaut de l’argent et qui lui permet d’exercer sa profession et qu’une condition essentielle de la valeur de ce fonds de commerce est de pouvoir continuer à exercer au même endroit. Le locataire a droit à la continuité d’exploitation. Donc, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail à l’échéance du bail, car ça serait condamner le commerçant à pérécliter.
Le locataire a droit à cette continuité d’exploitation, par l’une de ces 3 solutions :
-  la continuité par prolongation tacite au-delà des 9 ans, si rien n’est fait par l’une des deux parties. Ca arrive souvent. Ca peut durer 20 ans, 30 ans, 40 ans, ce qui montre bien que les 9 ans du bail commercial ne sont pas une fin.
- si le bailleur fait un congé sans offre de renouvellement, une forte indemnité d’éviction qui compense tous les inconvénients (perte de clientèle, coût du déménagement, tous les documents commerciaux à refaire, etc) de façon à pouvoir continuer à ailleurs sans faire faillite à cause des coûts induits.
- si le bailleur fait un congé avec offre de renouvellement, assortie d’une augmentation de loyer, le garde-fou du juge pour que le loyer reste acceptable.

Dernière modification par Bernard2K (06/05/2024 14h04)

Sur l’ OBO (mais serenitis complètera ou corrigera) :
en général on ne vend pas les parts de la SCI mais le bien lui-même. La SCI n°2 rachète le bien de la SCI n°1 et s’endette pour cela. Ou bien Monsieur Laurent79 rachète le bien s’il s’agissait de prendre le bien à votre nom.
Avantages :
- la SCI n°1 se retrouve avec le montant de la vente en cash.
- on peut en profiter pour régler un certain nombre de problèmes de la SCI n°1, en faisant une SCI n°2 qui corrige les défauts de la première (répartition différente des parts, statuts mieux adaptés, etc.)

Personnellement, ça ne me paraît pas une bonne idée par les temps qui courent :
- déjà, il faut que le loyer paie l’emprunt. Or, avec des taux d’emprunt à 4 %, et une rentabilité à 4,5 %, le loyer paie tout juste les intérêts ; il est loin de payer le remboursement du capital ! Sci n°2 va donc a voir une comptabilité structurellement déficitaire. S’il faut siphonner progressivement le cash issu de la vente pour repayer l’emprunt, il y a une seule personne qui  s’enrichit, c’est la banque, avec les intérêts.
- Pour que SCI n°1 et/ou ses associés sachent quoi faire avec le cash, encore faut-il avoir une solution pour le placer à rentabilité élevée. Si on n’arrive pas à faire travailler ce cash à plus de 4 % (coût de l’emprunt), l’opération est globalement déficitaire.
- Si vous voulez obtenir une augmentation de loyer, il faut être capable de supporter quelques mois (voire un ou deux ans) d’impayés de loyer, plus le coût de la procédure (avocat, huissier, expert…), dans le cas où les choses tournent mal (locataire qui refuse, cesse de payer, procédure longue, qui finit par une liquidation du locataire). Il vaut mieux donc que la SCI et ses associés n’aient pas un gros emprunt sur le dos et aient de la tréso d’avance.
- je ne sais pas trop comment raisonnent les banques dans un tel cas, mais un bail en fin des 9 ans ou en tacite reconduction est moins rassurant qu’un bail en début de période. Qui dit moins rassurant peut dire refus de prêt ou taux plus élevé.

Pour toutes ces raisons, l’OBO serait plutôt à faire après l’augmentation de loyer et avec un bail de 9 ans qui vient d’être renouvelé, quand la situation sera bien stabilisée.

Par ailleurs, le montant élevé de l’emprunt de la SCI pourrait vous bloquer si vous devez emprunter à titre perso ou bien pour votre société. Ca c’est valable qu’on soit avant ou après le renouvellement du bail.

Dernière remarque : une augmentation de loyer de 3800 à 6500-7000 € comme vous disiez au début, ça ne paraîtr pas très réaliste. Pour réussir une négo, il faut des concessions réciproques. La commission de conciliation, ça sert à concilier. Ca peut être une façon de convaincre votre père : lui expliquer qu’il faut demander plus pour pouvoir céder un peu de terrain ensuite, que ça fait partie de la négo. Vous pourriez par exemple demander 6000 € dans la proposition de renouvellement et, devant la commission de conciliation, finir par accepter 4500 € ; ça serait toujours ça de pris et ça éviterait d’aller devant le juge. Par contre je rejoins Aspis sur le fait que c’est compliqué d’argumenter une telle augmentation.

Première des choses à faire : état des lieux du contrat et du passé :
- Bien lire le bail et voir quelles sont les clauses d’augmentation du bail : échelle mobile (annuelle) ? Triennale ? Un indice est-il listé nommément pour cette indexation ? Cet indice est-il légalement applicable ?
- Ces augmentations ont-elles été appliquées ?
- Les éléments périphériques : que prévoit le bail concernant les charges, la taxe foncière, les travaux ? Est-ce que ça été appliqué ?

Ensuite, préparer la suite :
- Si continuation tacite du bail (si on ne fait rien), quelle augmentation produirait l’application de la clause d’augmentation prévue dans le bail ? Est-ce que c’est suffisant ou est-ce qu’on veut plus ?
- Si le bailleur fait une proposition de renouvellement du bail avec augmentation du loyer : comment tourner ce courrier ? Faut-il dès ce courrier argumenter les motifs de cette augmentation selon les condition de l’article L145-33 et suivants du code de commerce ? Quels arguments, quelles pièces justificatives à l’appui ?
Tout ceci se prépare soigneusement et attentivement, de préférence avec l’appui d’un expert.

Dernière modification par Bernard2K (07/05/2024 10h28)

Laurent79 a écrit :

Il pourrait être séduit par la proposition de baisser la surface louée et de baisser le loyer.

Je répète une dernière fois : si vous diminuez la surface louée, vous ne louez plus le même bien. Donc, c’est une rupture du bail commercial. Ce n’est pas une modification dans la continuité, comme vous pensez le croire, c’est une rupture. Or, le bail commercial est un élément essentiel du fonctionnement d’un commerce.

Quand un alpiniste est suspendu dans le vide à une corde de 11 mm, si vous lui dites : "voilà, je vous envoie une corde de 8 mm, c’est largement suffisant pour vous soutenir, donc attachez-vous à la corde de 8 et renvoyez-moi celle de 11 ; ça vous coûtera un peu moins cher", il y a assez peu de chances qu’il accepte. En tout cas, votre proposition va à l’encontre d’un élément essentiel à sa sécurité donc sa première réaction va être un rejet franc et massif de votre idée.

Quand vous pensez toujours que le locataire peut être "plus enclin" à cette idée, et que cette proposition permettrait d’"ouvrir un nouveau chapitre sans passer par la case juridique", c’est que vous n’avez pas retenu grand chose de notre discussion. En fait, vous êtes resté exactement sur votre idée première. Pour autant, il me semble que les différents intervenants ont été clairs et pédagogues, donc à partir de là, si vous ne retenez pas ce qui vous est expliqué, ce n’est pas par manque d’explications.

Je répète aussi ce que j’ai écrit sur les étapes nécessaires :

Première des choses à faire : état des lieux du contrat et du passé :
- Bien lire le bail et voir quelles sont les clauses d’augmentation du bail : échelle mobile (annuelle) ? Triennale ? Un indice est-il listé nommément pour cette indexation ? Cet indice est-il légalement applicable ?
- Ces augmentations ont-elles été appliquées ?
- Les éléments périphériques : que prévoit le bail concernant les charges, la taxe foncière, les travaux ? Est-ce que ça été appliqué ?

Ensuite, préparer la suite :
- Si continuation tacite du bail (si on ne fait rien), quelle augmentation produirait l’application de la clause d’augmentation prévue dans le bail ? Est-ce que c’est suffisant ou est-ce qu’on veut plus ?
- Si le bailleur fait une proposition de renouvellement du bail avec augmentation du loyer : comment tourner ce courrier ? Faut-il dès ce courrier argumenter les motifs de cette augmentation selon les condition de l’article L145-33 et suivants du code de commerce ? Quels arguments, quelles pièces justificatives à l’appui ?
Tout ceci se prépare soigneusement et attentivement, de préférence avec l’appui d’un expert.

Avez-vous fait ne serait-ce que la première partie : lire le bail et voir ce qui est convenu en termes de loyer, d’éléments annexes (charges, taxes, travaux), d’augmentation du loyer, et est-ce que c’est appliqué ?
Je ne serais qu’à moitié étonné que votre père n’ait jamais appliqué les augmentations prévues au contrat.
Or, c’est bien beau de rêver à une augmentation quasiment au double, il faudrait commencer par regarder le terre à terre : est-ce que le contrat est appliqué, et notamment les augmentations contractuelles. Je n’ai pas l’impression que ce travail vous intéresse ; soit qu’il vous rebute ; soit que vous ne vouliez pas toucher à la chasse gardée de la gestion de la SCI par votre père.

Une chose de sûre : ce travail, personne ne peut le faire à votre place… 

Dernière modification par Bernard2K (07/05/2024 19h02)