Réseau d'eau et compteur commun entre 2 immeubles et conflit avec le 2e propriétaire !

Mon avocate est assez attentiste sur cette histoire.

Sa position est de dire que tant que la société des eaux ne nous réclame rien et qu’elle se concentre sur la SCI du vendeur, il ne vaut mieux ne rien faire et continuer notre procédure judiciaire contre cette même SCI en insistant bien sur les difficultés rencontrées par ce réseau d’eau commun.

Comme je lui ai dit, ce qui m’inquiète avec ce choix c’est que la consommation d’eau et les impayés du 85+87 continuent de s’accumuler et la facture impayée risque de devenir encore plus salée dans les prochaines années. J’ai l’impression qu’on repousse le problème.

Je me dis aussi qu’ils finiront peut être tout simplement par couper l’eau (je ne sais pas si c’est légal).

Stopper l’hémoragie signifierait mettre un nouveau réseau d’eau à notre charge et nous isoler définitivement du 85 (et donc lui couper l’eau). J’ai peur que cela se retourne contre nous également car je ne pense pas qu’il soit possible de couper l’eau sachant qu’il y a des locataires dans l’autre bâtiment (même si ce n’est pas notre propriété).

Mes remarques :
- les obligations naissent des contrats. La personne qui a un contrat avec la société des eaux est la SCI du vendeur.
- vous ne devez a priori rien à la société des eaux, mais à la SCI du vendeur, qui doit vous refacturer l’eau. Notez que vous devez payer cette eau, tôt ou tard, car la jurisprudence dit que ce qui a été consommé et ne peut être restitué doit être payé, même si le contrat est bancal. Mais c’est à la SCI du vendeur que vous la devez.
- je ne vois pas de raison de créer une copropriété, et je ne vois pas comment ça serait possible alors que vous dites avoir acheté en pleine propriété. Vous parlez de "lots" une fois en parlant des logements (20 lots de chaque côté), une fois en parlant des immeubles (le lot du 85 et le lot du 87), ce qui n’est pas normal et pas correct. Pouvez-vous préciser la situation exacte ? Chaque immeuble est-il sur une parcelle cadastrale distincte ? Si au contraire vous partagez la même parcelle cadastrale, comme la séparation a-t-elle été formalisée dans l’acte de vente ? Division en volume ? Lotissement ? Relisez votre acte de vente si nécessaire. Soyez précis et utilisez le vocabulaire adéquat SVP.
- avec le vendeur en prison, et des locataires-squatteurs de son côté, il est probable que sa SCI finisse liquidée. Pour connaître un peu le sujet, attendez-vous à une procédure très longue (5à 10 ans au total) et à un liquidateur extrêmement peu diligent. Les biens de la SCI finiront sans doute vendus aux enchères judiciaires. La société des eaux sera un créancier parmi d’autres qui essaiera de récupérer quelque chose dans la liquidation. Votre procédure judiciaire contre cette SCI (je ne sais d’ailleurs pas ce que vous lui réclamez) risque de se finir en eau de boudin puisqu’il n’y aura plus personne pour vous payer. Certes, les associés d’une SCI sont indéfiniment redevables des dettes, mais avec un associé qui est un escroc en prison, ça va être mission quasi impossible de recouvrer quoi que ce soit. Finir par avoir raison en justice contre une personne insolvable fait du bien à la tête mais du mal au portefeuille.

Sur l’eau, il y a deux pistes :
1) le passé. il s’agit de figer ce que l’on a vraiment consommé et donc ce que l’on doit à la SCI du voisin. Essayez de documenter combien votre côté d’immeuble a consommé. Avez-vous des sous-compteurs ? A votre place je demanderais à un huissier de relever le compteur général et les sous-compteurs.
2) l’avenir : avoir un compteur à votre nom et un abonnement à votre nom. Le problème c’est que le compteur est côté 87 qui est votre immeuble. Ca serait plus facile si c’était l’inverse. Pour autant, je ferais la demande suivante à la société des eaux : je veux un compteur pour mon immeuble seulement (le 87) et à mon nom. Je veux un abonnement à mon nom pour payer l’eau que je consomme. Cela implique que le compteur actuel qui appartient au 85 et dont le contrat est au nom du 85, doit être déplacé au 85 pour ne desservir que le 85, mais ça, c’est à la société des eaux d’en prendre l’initiative. Par contre, je pense qu’il faut être prêt à prendre l’intégralité des dépenses de travaux à votre charge (mais à la condition qu’elles soient bien facturées à votre SCI ; ne payez jamais une facture au nom de la SCI du voisin). Refusez de même de payer à la société des eaux l’eau du passé : la dette est celle de la SCI du voisin. Promettez-leur d’être pleinement coopératif dans leurs efforts pour recouvrer leur dette envers cette SCI, mais cette dette n’est pas la vôtre.

L’attitude générale me semble être :
- séparer les deux immeubles, à tout point de vue. Tout doit viser à ce but.
- normalisez votre immeuble, à vos frais. Faites les travaux nécessaires.
- ne pas porter grand espoir envers la SCI du vendeur : il est très probable que ça finisse en eau de boudin et que vous n’ayez qu’à y perdre.
- Reprendre le dossier dans une vue d’ensemble : qu’avons nous à gagner, qu’avons-nous à perdre ? Quelle est l’attitude la plus pragmatique ?
- si on se dit que la procédure contre la SCI du vendeur est de peu d’espoir, il faut soit l’abandonner complètement, soit la séparer du reste du problème : ok, on poursuit la SCI du vendeur en documentant bien tous les griefs et tous les dommages : ça c’est notre ticket de loto (qui ne sera gagnant que dans le cas très improbable où l’on gagne et où il y ait quelqu’un de solvable pour payer). Mais, en parallèle, on répare notre immeuble et on le sépare de l’immeuble maudit du 85, c’est à dire qu’on fait ce qui est à faire, en faisant comme si la procédure contre la SCI du vendeur était déjà perdue ou abandonnée.
- il faut sans doute rediscuter le dossier avec l’avocate, en ayant bien en tête trois choses 1) ce besoin de séparer les sujets (d’une part les griefs contre la SCI du voisin, d’autre part le besoin d’attitude pragmatique pour résoudre les problèmes de l’immeuble), 2) le peu d’espoir de vraiment gagner envers la SCI du voisin, 3) être bien attentif aux signaux faibles émis par l’avocate. Un avocat dit rarement d’emblée "c’est une cause perdue". Ses mises en garde vont être plus subtiles, et c’est pour cela qu’il faut avoir les oreilles bien ouvertes pour entendre toute mise en garde et toute réserve.
- il faut sans doute aller voir un autre avocat ou en tout cas un autre juriste, sans forcément avoir en tête de changer d’avocat, mais juste pour avoir un regard neuf sur le dossier. Une personne très expérimentée genre vieux briscard de l’immobilier pourrait aussi être de bon conseil, et coûte souvent moins cher (une bonne bouffe au resto, une bonne bouteille de vin…).

Dernière modification par Bernard2K (15/05/2024 09h56)

Ochini, en cherchant bien sur le forum, vous devriez trouver quels genres de "bonnes bouffes" et "bonnes bouteilles de vin" auraient l’heure de vous attirer plus avant les faveurs de Bernard2k, une personne très expérimentée genre vieux briscard de l’immobilier 

Sur la situation cadastrale, il y a donc bien deux immeubles, chacun sur leur parcelle. A votre place, j’éviterais de parler de "lots", ce qui évoque un lotissement ou une copropriété. Votre immeuble comporte des "appartements", pas des "lots".
Banissez aussi les termes "moitiés d’immeubles" et tout ce qui y ressemble. Vous avez un immeuble, en pleine propriété, sur sa parcelle. L’immeuble de la SCI venderesse est un immeuble "voisin", ni plus ni moins. Il a le même statut que les autres immeubles voisins. Par rapport à cet immeuble voisin, vous devez couper le cordon ombilical, au sens propre (séparer les réseaux de fluides) et au sens figuré !

Il ne faut surtout pas aller vers une copropriété. Si un immeuble a besoin, pour fonctionner, de tuyaux ou d’accès qui se trouvent sur la parcelle voisine, ça s’analyse en servitudes d’un fonds sur l’autre. Idéalement, il faudrait les définir et les faire écrire sur les actes de propriété de chaque parcelle, mais vous avez sans doute plus urgent à faire. Ca sera à reprendre quand vous aurez un voisin "normal" (c’est à dire dans 10 ans   )

L’analyse de durand18 est précieuse et compétente : on peut donc être client de la société des eaux même sans contrat, car c’est un service public. Si on a un immeuble et qu’on consomme, on est usager du service public, donc "client" de la société des eaux qui est généralement un délégataire du service public. Il n’empêche que mon analyse : "je suis un sous-consommateur de la SCI du 85, qui est la seule à avoir un abonnement, donc c’est envers eux que j’ai une dette et pas envers la société des eaux" est aussi un argument fort. Les deux peuvent s’entendre et je suppose que les deux peuvent se plaider. Dans votre intérêt, il faut plutôt retenir "je suis un sous-consommateur de la SCI du 85, qui est la seule à avoir un abonnement, donc c’est envers eux que j’ai une dette et pas envers la société des eaux". L’argumentation de durand18 est à retenir pour connaître le risque, mais il ne faut surtout pas en parler à la société des eaux ou à qui que ce soit : ce serait donner le bâton pour se faire battre.

Phaeton : je manque encore un peu d’expérience, et puis je suis loin. Je pensais plutôt qu’ochini devrait trouver quelqu’un comme ça en local. Encore récemment, j’ai fait appel à une telle personne et ça a été fort utile (et ça ne m’a même pas coûté une bouffe au resto ou une bouteille ; mais si je le sollicite à nouveau je le ferai). Comme je dis souvent sur le forum : "quand je ne sais pas, je fais appel à ceux qui savent". Il faut connaître ses limites et faire appel aux gens compétents.

Dernière modification par Bernard2K (16/05/2024 00h01)