Gismo [75] : étude de cas immobilier (locataire âgé/protégé et charges élevées)

Pour votre doublon gardien et frais de ménage, il faudrait savoir si votre gardien ne serait pas en arrêt maladie longue durée par exemple, ce qui pourrait expliquer la situation.

Au passage, si le poste gardien est voué à s’arrêter, il est fort probable que la copro ait budgété sa prime de départ (licenciement ou retraite) dans vos charges : faites attention que le vendeur ne récupère pas sa quote part à votre détriment…

Pour avoir eu le cas avec un gardien en maladie avec un logement de fonction, on a ensuite vendu la loge au bénéfice du syndicat, ce qui avait pas mal changé la physionomie des comptes de copro 😁.

Une fois le contenu réel de vos charges tiré au clair, et les calculs refaits,  à votre place, je réajusterais la provision complètement à sa réalité, vous n’avez aucun intérêt à faire autrement.

@JemappelleArnaud Effectivement j’anticipe ;-)
J’avais tendance à préférer les immeubles sans gardien(ne) pour des raisons de charges mais au final je préfère désormais en avoir un(e) pour le confort que cela procure.
Et dans les faits, pour cet immeuble, selon mes calculs, sur 200 € de charges la répartition est la suivante (dans l’ordre décroissant):
43 € Ménage
42 € Chauffage
40 € Autres charges courantes
33 € Gardienne
18 € honoraires syndic
17 € Eau chaude
7 € Eau froide

au final la gardienne ne revient pas si cher que ça, mais le combo gardienne + ménage revient à 76 € ce qui paraît élevé.
Pour le reste, pour comparer les charges à un immeuble sans chauffage central, il faudrait soustraire le chauffage et l’eau chaude

Pour ce qui est du taux d’emprunt, c’est avec le LCL qui avait une offre spéciale cet été (lien)

J’ai un CTO assez fourni chez eux et c’est effectivement pour cela qu’ils me financent (mais ça n’a jamais été explicite comme étant une condition: j’ai d’abord ouvert mon CTO chez eux, que j’ai abondé régulièrement, et j’ai ensuite discuté financement au bout de quelques années)

@serenitis: les comptes au moment du départ à la retraite de la gardienne précédente l’année dernière incluent la prime de départ, qui était effectivement élevée, donc à priori pas de surprise à avoir de ce côté-là. Je pense qu’il est possible qu’à ce moment-là il y ait peut-être eu un sujet d’arrêt maladie ou autre qui ait nécessité un doublon gardien / frais de ménage. Il semblerait que le syndic par simplicité ait gardé le même budget pour 2024 alors que normalement maintenant qu’il y a un nouveau gardien le contrat de nettoyage n’aurait plus lieu d’être.

Vous avez probablement raison sur l’ajustement des provisions à la réalité. De manière un peu cynique, je me dis qu’il est également possible que l’augmentation soudaine (mais justifiée) du loyer charges comprises peut également faire réfléchir au locataire actuel à la pertinence de rester encore longtemps dans ce logement (en plus du problème de monter plusieurs étages sans ascenseur, en prenant de l’âge).

@Plutarque: en théorie je suis d’accord avec vous, en pratique étant donné que je vis à l’étranger je suis pragmatique et je me dis que les informations capitales au moment de l’achat pour prendre une décision sont: (1) le montant du loyer, (2) la régularité du paiement. Pour ce qui est de l’avenir, mon base case est de me dire que le locataire restera longtemps (et que je dois donc me satisfaire du loyer actuel, modulu l’ajustement du montant des charges) et mon upside case est un départ des lieux dans 1-2 ans.
Cela dit je peux peut-être passer un coup de fil au locataire mais je pense qu’avec une personne âgée il vaut mieux discuter de tout cela en personne

Je trouve votre stratégie amiable pertinente et je suis d’accord que tenter d’ajuster les charges sans au préalable comprendre la situation du locataire et notamment s’il a les moyens de payer plus que son loyer actuel sera critique pour éviter des problèmes.

Pour ce qui est du bail; j’ai déjà une copie du bail et j’ai dans le compromis une condition suspensive qui stipule "qu’il n’existe au jour de la réalisation de la vente aucun impayé ni retard de paiement de la part du locataire. Le vendeur s’oblige à produire préalablement à la réalisation de la vente un courrier du gérant confirmant l’absence d’impayé et/ou retard de paiement du locataire ainsi que toutes les quittances de loyers de l’année 2024 jusqu’au jour de la réalisation de la vente"
Cela n’empêcherait évidemment pas des impayés à l’avenir mais au moins cela confirmerait que la situation actuelle est "normale".

Pas trop le choix car la gestion d’un contentieux n’aide ni rentabilité ni la charge mentale…
Ce type d’immobilier locatif, c’est du long terme, même si la renta n’est pas extraordinaire dans le court terme.

Il faut essayer d’y associer un crédit (même si vous n’en n’avez pas besoin) pour déduire les intérêts des revenus fonciers, rénover le bien une fois libéré, pour augmenter sa valeur à terme. Un bon studio bien placé ne sera jamais perdu, et vous pouvez en faire profiter des proches. Vous pouvez prendre un crédit conso de 75 KE (moins de frais) et pas forcement un crédit immo.

Comme tout investissement, il faudra surveiller les performances/risques et anticiper à un moment la sortie (revente, transmission, etc) avec les impôts de PV et IFI, et ajuster votre allocation de patrimoine…

Bonjour,

il est clair qu’il pend au nez du locataire une révision des charges de +150 € sur les mois écoulés depuis votre achat et pour l’avenir un ajustement de la provision à 200 €/mois. Faut-il être gentil et vérifier d’abord s’il peut supporter cette augmentation, ou bien faut-il appliquer le bail ? A vous de voir. J’ai tendance à penser que les contrats signés doivent être appliqués.

La rencontre du locataire est effectivement primordiale. Mais attention, ce que vous voyez à l’instant T ne  vous renseigne pas beaucoup sur l’avenir :
En supposant un locataire de bonne foi :
- déjà, même le meilleur locataire du monde, s’il vieillit dans le logement, peut avoir ultérieurement des problèmes liés à la démence sénile (pas d’hygiène, incendie par négligence, etc). Ce n’est pas de sa faute, le cerveau fonctionne de moins en moins bien en vieillissant et nous y passerons tous si nous devenons assez vieux. Les services d’aide à domicile peuvent limiter un peu le problème mais pas l’empêcher. Vous pourriez récupérer un logement extrêmement sale et à moitié brûlé par un incendie.
- un locataire qui décède pendant qu’il est votre locataire, c’est la plaie : obligation de stocker les meubles dans un garde-meuble en attendant que les héritiers veuillent bien se manifester, etc. Sans compter les problèmes évidents s’il décède dans le logement et que ce n’est pas repéré tout de suite..

En supposant un locataire de mauvaise foi :
- le locataire peut mentir sur toute la ligne, en vous racontant ce qui vous rassure ("je pars bientôt rejoindre mes enfants dans le sud" alors qu’il n’a aucune intention de partir).
- le locataire peut vous sortir ultérieurement un concubin voire un époux, plus jeune, avec droit au maintien dans le logement.

A mon avis, vous avez donc 90 % de chances que ça se passe mal. En gestion à distance ça va être coton. J’espère que vous avez une très bonne agence immobilière pour la gestion locative.

Au total, si vous rajoutez le manque à gagner sur les loyers et charges, les futurs impayés, et tous les frais de nettoyage voire décontamination puis travaux… on se rapproche du prix du marché, non ?

A propos de prix du marché : le prix des petites surfaces n’est pas le prix moyen du quartier multiplié par la surface. Il est plus élevé. Pour savoir quel est le prix de marché d’un tel studio en bon état, regardez le prix de biens similaires.

PS : vous n’avez pas rencontré le locataire… donc vous n’avez pas visité le logement ? Vous avez signé un compromis sans visiter le logement ?

Il y a effectivement matière à réfléchir dans cette acquisition mais je suis à l’aise avec les risques décrits.

@Range19 je comprends votre raisonnement mais je ne suis pas fan du concept d’acheter quelque chose d’autre pour payer le loyer de mes neveux/nièces - la manière dont je vois les choses, c’est soit j’ai quelque chose que je peux leur mettre à disposition, soit c’est à leurs parents de payer un loyer dans le cas contraire, mais ce n’est pas de ma responsabilité de le faire

@lio198 pour ce qui est de l’allocation de l’immobilier dans mon patrimoine, je suis aujourd’hui à 45% d’immobilier sur mon patrimoine net (60% de mon patrimoine brut) et cet achat ne va pas fondamentalement changer cette répartition, donc dans mon contexte cela me paraît adéquat

@Bernard2K je suis d’accord avec vous sur le principe que les contrats signés doivent être appliqués, même si le propriétaire actuel n’a pas fait cela sur les charges (il l’a par contre bien fait sur l’indexation du loyer, heureusement). Mais il faut bien sûr, comme l’ont dit d’autres sur cette file, prendre en compte la situation du locataire pour éviter de le mettre en difficulté et risquer des problèmes par la suite.

Je n’ai pas visité le logement personnellement mais c’est une amie qui l’a fait à ma place, et qui a donc rencontré le locataire pendant la visite. Même s’il est difficile d’avoir une idée précise lors d’une visite, le locataire avait l’air bien sous tous rapports (c’est bien sûr très subjectif et les choses peuvent évoluer). J’ai donc signé le compromis sans visiter moi-même le logement, mais la visite a été faite par une personne de confiance.

Sauf erreur de ma part, il me semble que le droit au maintien dans le logement ne s’applique que pour les baux en loi 1948, ce qui n’est pas le cas ici (bail standard i.e. 1989)

Pour ce qui est du risque de payer proche du prix du marché en prenant en compte un potentiel manque à gagner sur les charges, des impayés, etc. ce n’est pas quelque chose qui me fait peur dans la mesure où la décote est là pour prendre en compte ce risque - en achetant avec une décote je ne cherchais pas forcément à faire "le coup du siècle" mais plutôt à acheter un bien qui ne serait peut-être pas resté longtemps sur le marché (et donc difficile à acheter sans être sur place) s’il était proposé au prix du marché et s’il n’y avait pas ces complexités liées aux tantièmes et au locataire en place.

Mon expérience pour les acquisitions à Paris c’est que trouver un bien "au prix du marché" (même si effectivement il n’est pas simple de definer quel est réellement ce prix du marché)
D’ailleurs les 2 autres biens que j’avais acheté à Paris l’ont été aux enchères, non pas pour payer en dessous du prix du marché, mais pour acheter un bien potentiellement un peu plus rare/plus difficile à acheter en étant non-résident.

(Voir ici pour l’étude de cas de mon 2eme achat aux enchères en 2021)

Pourquoi acheter un studio alors que j’ai déjà 2 appartements à Paris? Le coût d’opportunité de donner l’usage d’un 54 ou 48m2 à un proche est nettement plus élevé que pour un studio de surface moindre et je souhaiterais donc avoir à terme un logement plus petit que je pourrais mettre à disposition si nécessaire à des proches (et en attendant, le louer).

@Canyonneur75 Sur le DPE c’est un risque que j’avais en tête, mais je me demande si un locataire âgé voudra faire des travaux en vivant dans le logement.
La copropriété a déjà changé le chauffage l’année dernière mais pour l’instant pas d’isolation par la copro prévue - cela pourra bien sûr être amené à évoluer. Un audit avait été réalisé sur la chaufferie mais pas sur toute la copro

Pour ce qui est des charges récupérables, les 160€/mois sur 200€ correspond au montant récupérable
Je n’ai pas inclu le montant de la TEOM dans les charges à récupérer auprès du locataire, c’est un bon point.

Les tantièmes sont les tantièmes définitifs (d’après le rapport du géomètre, qui est annexe au compromis). S’ils venaient à être différents, la condition suspensive ne serait pas réalisée.

Pour ce qui est de la taxe foncière, j’ai effectivement pris le montant total payé par le propriétaire et ait appliqué le pro-rata des surfaces, qui donne 418€, et ait arrondi à 500€ pour prendre en compte votre point (il y a certainement un peu de marge d’erreur dessus)

Ce sont l’âge et les resources du locataire (< 30.000€) qui déterminent son droit au maintien dans les lieux.

Gismo a écrit :

Sauf erreur de ma part, il me semble que le droit au maintien dans le logement ne s’applique que pour les baux en loi 1948, ce qui n’est pas le cas ici (bail standard i.e. 1989)

article 15 de la loi 89, alinéa III
III. - Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Mais le contrat de bail, le droit et la justice ne suffisent pas car pour des expulsions locatives, même avec un jugement définitif, l’accord du préfet local pour le concours de la force publique sera requis (et peu probable avec un locataire de +80 ans)…

Après, c’est un choix patrimonial, vous connaissez l’immobilier, les risques et la rentabilité attendue. Mon problème c’est plutôt la fiscalité qui ne rend pas cette opération très rentable, mais un bon studio c’est toujours sympa, tant que vous n’êtes pas à l’IFI !

LaPinceNordiste : vous n’avez pas bien lu. Le III. de l’article 15 de la loi de 1989 ne parle pas de logement conventionné en tant que tel.

Cette phrase dit que le locataire de plus de 65 ans ne peut pas être viré s’il a des ressources annuelles inférieures à un plafond ; ce plafond de ressources étant celui pour obtenir un logement social. C’est une façon commode de définir ce plafond, c’est tout.

Ce plafond est à trouver à l’annexe 1 de l’arrêté "relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif" dont la dernière version est ici :
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/ … 0046850762

@Bernard2K
@lio198

Merci pour vos précisions, j’avais effectivement lu trop vite, et peut être à moitié endormi.

Nota : dans le cas où l’acheteur a lui même plus de 65 ans, il peut dans ce cas ne pas proroger le bail.

Sinon, pour connaître les revenus du locataire pour situer par rapport au seuil, c’est assez délicat, il faut demander la fiche d’impots de l’année n-1 du locataire.

Et si il refuse ?

Je ne suis pas juriste, mais vous pouvez consulter la jurisprudence sur www.doctrine.fr ou consulter un avocat. Mais vous n’aurez pas le dossier locatif de l’occupant existant (carte invalidité?, ressources?) sans son accord.

Pour avoir vécu de très près 3 affaires judiciaires (dont 2 expulsions locatives et 1 toujours en cours depuis 2017), oubliez vos chances d’expulser un locataire de +80 ans qui occupe le logement depuis longtemps. Si le droit était véritablement appliqué, on aurait un taux d’exécution des OQTF plus important.

Pour cette étude de cas (objet de la discussion), l’acquéreur peut parfaitement assumer ces risques en toutes connaissances de cause, c’est son choix.

Vos précisions sont toujours utiles, même je ne suis pas sur de partager vos interprétations. En pratique, un locataire de 80ans avec des ressources modestes est de-facto inexpulsable. Et je m’excuse volontiers de tout désagrément !

Dernière modification par lio198 (28/08/2024 08h31)

Lio, j’avoue que c’est moi qui ai parlé de "maintien dans les lieux" en premier, quand je disais que le locataire pouvait trouver un concubin ou un conjoint qui reste ensuite au décès du premier locataire ; j’ai été moi-même imprécis.
En bail loi 1989, il ne s’agit pas de "maintien dans les lieux" au sens de la loi de 1948 ; il s’agit de la continuation du bail :
-  le concubin peut demander à être cotitulaire mais le bailleur peut refuser. Si cotitulaire du bail et, au décès du premier locataire, le bail se poursuit alors à son avantage. Si non titulaire du bail, il a tout de même droit au transfert du bail si vie commune depuis plus d’un an et concubinage notoire.
- un partenaire de pacs peut exiger d’être cotitulaire du bail et, au décès du premier locataire, le bail se poursuit alors à son avantage.
- un conjoint est cotitulaire de facto. Au décès du premier locataire, le bail se poursuit alors à son avantage.

Pour ce qui est de mettre fin à un bail loi 1989 : c’est déjà très difficile indépendamment de l’âge du locataire.
- On ne peut le faire qu’à l’échéance du bail (3 ans si bailleur personne physique).
- il faut donner congé 6 mois avant ; en pratique, c’est LRAR 8 mois avant pour avoir le temps de délivrer un exploit d’huissier si LRAR non réclamée.
- on ne peut le faire que pour 3 motifs (vendre, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux), motifs que les juges apprécient de façon très stricte. Il y a aussi des conditions de forme, par exemple, si reprise pour habiter, seulement le bailleur ou une personne très proche, en citant nom, adresse et lien de parenté de la personne.

Notons aussi que la reprise pour habiter ne peut concerner qu’un bailleur personne physique ou une SCI familiale. Si, par exemple, je fais une SCI avec ma concubine : nous ne sommes ni parents ni alliés, donc SCI non familiale, donc on doit faire un bail de 6 ans et on perd la possibilité de reprise pour habiter.

Ensuite, quand on ajoute l’âge de plus de 65 ans, ça devient effectivement mission quasi impossible d’expulser un locataire (s’il est mauvais payeur par exemple), ou suite à un congé délivré pour l’un des 3 motifs. On est bien d’accord là dessus.

Comme déjà dit, même si l’amie de Gismo a trouvé le locataire "bien sous tous rapports", ça peut changer totalement, en cas d’apparition d’une démence sénile, qui peut avoir pour effet de changer le caractère et d’induire des comportements asociaux. Ca peut produire quelques années très pénibles pour le bailleur et pour les voisins du locataire.

Concernant l’idée qu’il faut ménager le locataire pour qu’il continue à payer le loyer, et notamment qu’il faut lui demander gentiment s’il peut faire face à l’augmentation des charges : rien ne dit que ce locataire-là paiera mieux si on prend des pincettes. Certains locataires interprètent la gentillesse comme de la faiblesse et vont poser d’autant plus de problèmes que le bailleur sera "compréhensif".
Pour ma part, je l’ai déjà dit, je considère que la règle de base est "appliquer les contrats". La régularisation annuelle est de droit. Le constat qu’elle est insuffisante doit amener à rehausser la provision sur charges, c’est de droit aussi. On peut expliquer, s’excuser des désagréments… mais appliquer quand même. Si on commence à appliquer le contrat seulement si le locataire est d’accord, c’est le début d’une relation bancale.

De toute façon, le locataire pourra cesser de payer les loyers quand il veut, vu qu’il est inexpulsable. C’est bien le problème d’accepter un locataire âgé sans un garant qui se porte caution solidaire : il paie seulement si il veut. S’il a du patrimoine, on peut finir par se faire payer par une saisie mais ça fait des délais et des coûts. C’est pour ça que je disais qu’il y aurait probablement des impayés. Quand on y ajoute les risques liés à une dégradation inéluctable de l’état de santé du locataire (saleté, dégradation, incendie), les conséquences d’un décès (impayés, garde-meubles aux frais du bailleur, mais seulement en avoir obtenu l’autorisation comme le rappelle fort justement amoilyon, etc), mais aussi qu’il peut vous fourguer un concubin, conjoint ou partenaire de pacs qui a droit à la continuation du le bail ; au total, j’estime que ça fait 90 % de chances que ça se passe mal. Après, rien n’est insurmontable. Il faut juste s’attendre à un peu de montagnes russes avant de récupérer, à une date inconnue, un bien enfin libéré de ce locataire âgé.

Après, je suis bien d’accord avec votre conclusion "l’acquéreur peut parfaitement assumer ces risques en toutes connaissances de cause, c’est son choix". Manifestement, il a déjà choisi.

Dernière modification par Bernard2K (28/08/2024 11h53)