Joshua30 : étude de cas immobilier (local commercial en Airbnb)

Joshua30 · #1

Bonjour à tous, le sujet a déjà été évoqué sur le forum mais ça remonte à quelques années et je souhaite relancer le sujet voir si quelqu’un a déjà fais ce genre d’opération.

Je tiens à préciser que je vais quand même demander à l’urbanisme et prendre l’avis d’un deuxième avocat spécialisé mais je voulais avoir votre point de vue également qui est précieux à mes yeux.

Voilà le sujet,
je signe un compromis lundi pour un achat de local commercial en rez de chaussée dans un petit immeuble avec des habitations au centre de toulon (var)
190 000 habitant.

Je souhaite le passer en Airbnb, ma notaire vient de m’appeler en me disant que je ne pouvais pas faire de Airbnb car je devais passer en habitation et pas en commerce, après avoir discuté avec énormément d’investisseurs la plus part non jamais changé la destination et l’ont laissés en destination « commerce et activité de service » car cela comprend commerce de détail mais aussi hôtellerie touristique.

Pour faire bien il faudrait changé la sous destination commerce de détail à hôtellerie touristique.

J’ai eu l’occasion d’en discuter avec un avocat qui m’a conseillé de ne pas changer la sous destination car pour lui je suis couvert par la destination qui comprends commerce et hôtellerie, et quand demandant à l’urbanisme je risquerais d’être bloqué alors que si je demande rien je suis pas vraiment hors la lois car je suis couvert par la destination, bon tout ça mais un peut compliqué entre usage, destination et sous destination. Et les différents sont de cloche entre les investisseurs/ notaire / mairie et autres représentant du droit..

Je tiens à préciser que le règlement copro ne m’interdit pas la location courte durée c’est pour quoi j’ai estimé ne pas avoir à demander l’autorisation à la copropriété car déjà je suis toujours pas propriétaire et il y a déjà un Airbnb dans l’immeuble.

J’ai également pris connaissance de legifrance qui ordonne de changer la sous destination en demandant à l’urbanisme.
Mon but n’est pas de contourner la lois mais je sais que parfois l’urbanisme aime bien bloquer ce genre de changement car les Airbnb ne sont pas bien vu au centre ville surtout en rez de chaussé dans des rue piétonne et commerçante. Et je ne voudrais pas tomber sur quelqu’un de mal luné à l’urbanisme. Qui me bloquerai un projet très rentable.

J’aimerais échanger avec quelqu’un qui la déjà fais, qui à transformé un local commercial en location courte durée et pas quelqu’un qui connaît quelqu’un qui connaît quelqu’un qui a déjà fait cela..

En vous remerciant pour le temps accordé

Mots-clés : immobilier, location courte durée, locaux commerciaux l

Bernard2K · #2

Joshua30, le 15/08/2024 a écrit :
J’aimerais échanger avec quelqu’un qui la déjà fais, qui à transformé un local commercial en location courte durée et pas quelqu’un qui connaît quelqu’un qui connaît quelqu’un qui a déjà fait cela..

Cette demande est assez anti-intellectuelle. On peut connaître un sujet sans l’avoir fait soi-même. Les architectes savent construire des bâtiments même s’ils n’ont jamais construit de maison de leurs mains. C’est avec cette exigence que vous avez réussi à dissuader toute réponse. Bon, je vous réponds quand même, que ça vous plaise ou non.

Le législateur a voulu décourager le Airbnb, il a donc créé une situation kafkaïenne.

A la base, la location saisonnière est une location d’un bien immobilier (majoritaire dans le revenu) et de meubles (minoritaire dans le revenu). Le Conseil d’Etat a confirmé que c’est une activité civile et non commerciale. Ca aurait donc dû être imposé en revenus fonciers. De longue date, les impôts ont décidé de l’imposer en BIC, grâce à l’indépendance du droit fiscal. La location meublée saisonnière n’est commerciale que du point de vue fiscal.

Ensuite, diverses dispositions sont venu mettre des bâtons dans les roues de la location meublée saisonnière en disant que c’était une activité commerciale dont qu’il fallait un changement de destination et d’usage. Cette activité qui n’est commerciale que fiscalement s’est vue considérée comme commerciale dans d’autres catégories du droit. On dit que le droit fiscal a contaminé le droit général. C’est notamment par le "changement d’usage" que des villes comme Lyon et Paris limitent fortement la possibilité de faire de la location meublée saisonnière.

Des petits malins ont donc rétorqué "on nous dit que c’est commercial ; achetons donc un local commercial pour faire de la location meublée saisonnière, comme ça on n’aura plus de problème de changement d’usage ni de destination". C’est ce que vous faites.

Au niveau du changement de sous-destination :
- si vous ne faites pas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, ou créant une emprise au sol ou une surface de plancher supérieure à 20 m2 (ou à 40 m2 dans certaines conditions) : il n’y a aucune formalité à faire.
- si vous faites l’un des ces types de travaux, il y a une DP à faire pour autorisation des travaux ET du changement de sous-destination.
Faites-vous de tels travaux ?

Au niveau de l’usage : en tant que local commercial, il est déjà en "autre qu’habitation". Donc c’est bon.

Vous êtes donc autorisé à y faire une activité d’"hébergement hôtelier et touristique". Vous êtes en règle au niveau de l’urbanisme, sans aucune formalité si pas de travaux ; avec une DP si travaux notamment ceux modifiant la façade.

La question de l’urbanisme étant résolue, arrive alors une deuxième question : quelle est la fiscalité applicable à vos revenus ?

Le LMNP s’applique aux "Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés".

Quelle est donc la fiscalité applicable à votre activité de location ? Très probablement BIC, mais dans quelle catégorie ? Parahôtellerie peut-être ? Est-elle soumise à TVA ?
Est-ce une activité professionnelle ? Auquel cas, il pourrait y avoir des charges sociales à payer. Lorsque vous souhaiterez revendre le bien, fiscalité des PV professionnelles ?

Il faut regarder un peu mieux comment se déclarent et comment sont imposés les gens qui louent des gîtes, chambres d’hôtes, hôtels, campings, pour voir de quelle catégorie vous ressortez.

Soyons clair : je suppose que presque tous les gens qui font de la location meublée dans un local commercial déclarent l’activité en LMNP. Ce serait d’ailleurs un point que vous pourriez vérifier auprès des "énormément d’investisseurs" que vous connaissez, et revenir nous le dire : c’est intéressant. A mon sens, ils prennent le risque d’un redressement fiscal. Que risquent ils vraiment ? Dans la mesure où c’est BIC dans les deux cas, ça ne changerait pas grand chose au niveau strictement fiscal. Mais il y a la TVA, qui peut être vu comme un avantage si on s’y met dès le début (récupération de la TVA sur les travaux), mais qui est peut être douloureux si c’est un redressement. Etre assujetti à la TVA impose aussi d’être rigoureux d’un point de vue compta et déclarations. Et puis, il y a les potentielles charges sociales de cette activité professionnelle…

Pour résumer : vous êtes en règle au niveau de l’urbanisme (sauf si vous faites des travaux de structure ou façade, ce qui nécessiterait une DP pour ces travaux et le changement de sous-destination), mais le fait de donner en location de l’hébergement touristique dans un local commercial pose une nouvelle question : quelle est la fiscalité applicable à vos revenus ?

Dernière modification par Bernard2K (02/09/2024 11h04)

Joshua30 · #3

Bonjour et merci pour cette réponse très précise.

J’ai pris les services d’un avocat spécialisé dans l’urbanisme qui étudie en se moment même la faisabilité de mon investissement. Donc j’attend son retour et je vous en ferez part.

Côté urbanisme après avoir fais mon rendez-vous avec l’architecte de la ville pour elle je modifie la façade et donc doit faire une demande de permis de construire.

(J’enlève le store métallique et je change la porte existante qui est cassé par une autre porte) d’après mon avocat lors d’un bref échange pour lui ce n’est pas considéré comme une « modification de la façade » Car les store métallique son interdit dans cette rue donc je me mets simplement au normes de la ville, et changer une porte par une autre porte identique ne modifie en rien la façade.
À l’intérieur du bien uniquement des travaux léger de rénovation seront fait.

Donc côté urbanisme il va me dire si oui ou non je peux exercer l’activité, car il a déjà eu affaire à l’urbanisme de ma ville, d’après lui ils mettent beaucoup de bâton dans les roues pour décourager les investisseurs en LCD.
L’urbanisme me demande de faire un dessin de projection de la façade et même d’organismes un Rdv après mes travaux pour voir que tout est au normes, y compris un accès pour personne à mobilité réduite. J’attend vraiment le retour de l’avocat qui me dira si ils exagèrent dans le seul but de me décourager ou si réellement la mairie dit vrai et je me verrais dans l’obligation de me plier à leurs exigences.

Côté fiscalité je pensais être en para hôtellerie avec TVA mais je maîtrise pas trop le sujet alors je fais entièrement confiance à mon comptable qui me suis depuis plusieurs investissements Immo il me dira réellement quoi faire en temps voulu. Pour bien évidemment être en règle et ne pas risquer un redressement fiscal.

Tlaloc · #4

C’est quand même étrange de se poser ces questions maintenant et pas avant de signer. Vous avez un plan B si la LCD vous est refusée ?

Je connais un peu Toulon, et il faudrait voir rue par rue. Si c’est dans une des rues commerçantes, ça me semblerait logique que la ville fasse tout pour éviter de transformer une boutique en meublé de tourisme. Quand on voit le chantier titanesque depuis 20 ou 25 ans pour transformer la ville base…

Bernard2K · #5

Pour ma part, je dirais :
- le changement de porte est de l’entretien si la porte est identique en matériaux et en couleur.
- la suppression du rideau métallique relève bien de travaux. Reconnaître que ce rideau était interdit, c’est reconnaître qu’il s’agit de travaux, autorisables ou non (en l’occurrence, non autorisables). Ce qui vous place dans le cas où les nouveaux travaux doivent résoudre une infraction précédente. A mon avis, il faut bien une autorisation pour cela.

Blouge00 · #6

Pour compléter la réponse de Bernard2K, en plus des aspects fiscaux, usage et urbanisme il y a également un aspect code du tourisme.
L’article L324-1-1 et plus particulièrement son alinéa IV bis prévoit que certaines communes peuvent soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme.

Je ne sais pas ce qu’il en est pour Toulon mais pour prendre l’exemple de Paris qui lutte activement contre les Airbnb, le Conseil de Paris (délibération 2021 DLH 460) a instauré un règlement municipal qui encadre le cas de figure exposé dans cette file.

Pour faire simple pour que la demande soit acceptée il faut remplir plusieurs conditions cumulatives dont le fait d’être situé dans un secteur où il n’y a pas beaucoup de Airbnb.
Pour ainsi dire, toutes les demandes doivent être refusées…

N’hésitez pas à vérifier que ce ne soit pas aussi le cas à Toulon.

Joshua30 · #7

Tlaloc a écrit :
C’est quand même étrange de se poser ces questions maintenant et pas avant de signer. Vous avez un plan B si la LCD vous est refusée ?

Je connais un peu Toulon, et il faudrait voir rue par rue. Si c’est dans une des rues commerçantes, ça me semblerait logique que la ville fasse tout pour éviter de transformer une boutique en meublé de tourisme. Quand on voit le chantier titanesque depuis 20 ou 25 ans pour transformer la ville base…

Je ne me suis pas poser ce genre de question avant car ma stratégie et d’acheter des biens en dessous de 2000€ du m2 (et c’était le cas) maintenant à moi de créer une rentabilité dessus.

Dans le meilleur des cas je fais mon projet de LCD atypique et ça devient un investissent rentable. (Ou pas) mais je crois en mon projet.

Dans le pire des cas j’ai un local bien placé sur toulon et je le loue en commerce classique.

Bernard2K · #8

Blouge00 :
oui, j’en ai parlé dans l’autre fil de JeMappelleArnaud.

Pour résumer l’article L324-1-1 du code de tourisme :
I. Les meublés de tourisme sont définis comme "des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois". Définition très large puisque la mise en location saisonnière temporaire de la résidence principale du bailleur est aussi concernée.

II. toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en faire la déclaration (soit par un Cerfa, soit en ligne sur le site de la mairie), sauf si c’est sa résidence principale.

Et, plus particulièrement dans les villes où le changement d’usage est soumis à autorisation (selon l’Article L631-7 du code de la construction et de l’habitation) :
III. la déclaration prévue au II peut être demandée pour toute location (y compris la résidence principale)
IV : la location de la résidence principale est limitée à 120 jours et la commune peut demander le nb de jours de location au bailleur
IV bis : la location en meublé de tourisme d’un local commercial peut être soumise à autorisation, par délibération du conseil communal.

Enfin, le V. prévoit les sanctions : amendes civiles versées à la commune de :
si infraction au III (déclaration) 5000 € max
si infraction au IV, 10000 €
si infraction au V, 25000 €.

Avec ces dispositions introduites par Ordonnance (donc même pas votées par les parlementaires), les villes qui sont concernées par le changement d’usage ont à disposition un arsenal complet pour lutter contre le Airbnb. La Ville de Paris en a fait son cheval de bataille et poursuit les contrevenants sans relâche. Par exemple, un locataire, coupable d’avoir sous-loué ponctuellement sa résidence principale sur Airbnb en ayant seulement omis la déclaration préalable, a été condamné en appel à payer 5000 € (12 octobre 2023 Cour d’appel de Paris RG n° 23/03248).

A Toulon, on n’en est pas là. Il n’y a que la déclaration préalable prévue au II, qui s’applique partout en France de toute façon.

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2024 11h05)

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