JemappelleArnaud [non-resident] : étude de cas immobilier (LMP)

En parcourant AirBnB, les 440€ par nuitée annoncée par l’agence concerne des 3 pièces très luxueux et placés dans des quartiers comme le marais ou le triangle d’or.
Est-ce la cas de votre bien ? A 660k€ de prix, cela me semble peu probable.

L’assemblée nationale a voté il y a 2 jourscontre les abattements de 70% pour les AirBnb (cela doit passer au sénat) donc la direction de l’histoire est contre ceux qui font du AirBnb de manière professionnelle.

kiwijuice a écrit :

En parcourant AirBnB, les 440€ par nuitée annoncée par l’agence concerne des 3 pièces très luxueux et placés dans des quartiers comme le marais ou le triangle d’or.
Est-ce la cas de votre bien ? A 660k€ de prix, cela me semble peu probable.

En effet, c’est bien le cas. Emplacement premium en etage, renovation haut de game, service de conciergerie de niveau hotelier.
Pour information ces sites prennent l’adresse exacte (parmi d’autres critères) pour faire leurs calculs. L’avenir nous dira a quel point ils sont fiables, je posterai ici pour vous dire.

kiwijuice a écrit :

La direction de l’histoire est contre ceux qui font du AirBnb de manière professionnelle.

Ce changement ne me concerne pas, mais oui je suis d’accord avec vous que nous investissons dans un pays a forte instabilité juridique et fiscale, encore plus sur ce créneau.
Ceci étant ma lecture est légèrement différente. L’objectif du gouvernement est de mieux encadrer/controller, et rendre davantage attractif la location classique. Cela veut potentiellement dire moins d’offre/concurrence pour moi qui suis dans les règles.

Bernard2K a écrit :

"49k€ de charges financières (emprunt)"
Non. Il vous fait distinguer d’une part les intérêts l’assurance, qui sont des charges financières, et d’autre part le remboursement de capital.

En effet. Il s’excuse :-) Je présentais une vue cashflow, pas une vue comptable. Je peux poster la vue comptable dans un futur message si ça interesse.

Bernard2K a écrit :

A part ça je suis curieux de savoir : quand vous dites changement de sous-destination, pour passer de laquelle à laquelle ?

Changement de "activité de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle" vers "autres hébergements touristiques".

Bernard2K a écrit :

Que comptez-vous offrir à la location : un T3 avec 2 chambres et un séjour ?

Oui T3 classique de 2 chambres + 1 séjour. 6 couchages possibles.

Bernard2K a écrit :

J’aurais tendance à penser qu’il aurait été intéressant de le rénover sous forme de 3 studios parce que ça rapporterait plus de louer 3 studios séparément qu’un T3 d’un seule tenant. Avez-vous fait le calcul ?

Oui. En fait les studios sont tres nombreux sur airbnb. Et surtout je me mets en concurrence directe avec les hotels. D’après moi,
es grandes surfaces sont plus rares et plus facilement rentabilisables.

Mise à jour du projet à fin T2:

Les travaux et l’ameublement ont été terminés dans les temps, fin-juin. C’est pas parfait mais cela reste satisfaisant. Petit dépassement du devis initial, mais c’était prévu au budget.

La conciergerie a pris possession des lieux. L’annonce Airbnb et le guide d’accueil ont été mis en ligne fin-juin avec photos professionnelles. J’ai aussi obtenu le classement en Meublé de Tourisme.

Très rude concurrence sur Paris en Juillet et Aout. D’autant que les débuts sont toujours un peu compliqués quand on n’a pas encore de commentaire et de note.

J’ai donc cassé les prix avec une nuitée affichée entre 200€ et 300€, et aussi activation de toutes les options recommandées par Airbnb.
Beaucoup d’offres qui ne trouve pas preneur, mais quand on joue le jeu de l’algorithme Airbnb, ça semble porter ses fruits: j’ai eu une quinzaine de réservations en 48h, et un premier client dans le logement 3 jours plus tard. Au final, 85% d’occupation jusque fin Octobre!

J’ai depuis activé la gestion dynamique du prix et Airbnb commence à augmenter mes tarifs au dessus de 300€ pour certains dates; mais depuis, beaucoup moins de reservations (quasi rien après Octobre) du coup petit doute. Je teste, j’apprends.

La conciergerie rend le projet assez passif pour moi. Heureusement car je me rends compte que c’est pas mal de boulot entre les clients qui oublient leurs clés, les réparations/dégâts, sans compter les demandes “exotiques” de certains clients.

Le seul point sur lequel je garde pour l’instant la main c’est la gestion des prix, par curiosité et envie d’apprendre. Mais même là, j’ai commencé à regarder les logiciels d’automatisation et d’optimisation de prix, en particulier pricelabs.co. Pas mal de retours de clients indiquant une augmentation du CA >20%.

Pour l’instant je suis en avance sur les objectifs donc je suis content. Le plafond des 23k€ est déjà atteint. Si cela continue, cela va dépasser mes revenus SCPI dès cette année, et deviendrai LMP plus tot que prévu (au tarif de 1,4K€ pour le SSI).

Et déjà 3 excellents commentaires de clients, donc en bon chemin pour devenir SuperHôte si tout va bien.

La suite au prochain épisode.

Tlaloc a écrit :

pourquoi vous avez choisi AirBnb

Airbnb est la plateforme qui apporte le meilleur traffic en LCD. C’est aussi celle qui offre la meilleure assurance propriétaire.

Tlaloc a écrit :

quelle clientèle vous ciblez (pro/touriste entre autres)

Je ne discrimine pas, un client est un client :-) blague à part: compte tenu de mon emplacement, de ma déco et de mes prestations, je m’adresse plutôt une clientèle familiale étrangère. Jusqu’à présent, j’ai surtout des Américains et ensuite viennent les Canadiens, Australiens et Chinois. Je n’ai pas encore eu une seule demande de Français, ni même d’Européens.

Tlaloc a écrit :

sur les nuitées affichées à 200/300, combien il vous en reste concrètement après la commission du site et les frais de conciergerie ?

Maintenant je suis plutôt à 250-350. Dessus, j’ai en gros 19% de frais. Le reste des frais est à la charge du client, en plus du prix de la nuitée: frais Airbnb, taxe de séjour, ménage, linge de maison, …

Tlaloc a écrit :

Ok, dans ce cas le prix affiché de la nuit pour le client doit être plus proche de 500€ que de 300€

Faut pas exagérer lol. Les frais varient selon certains critères, notamment conditions d’annulation, et le nombre d’occupants (taxe de sejour). Mais en gros dans mon cas pour une nuit à 300euros, le client est plutôt autour de 360euros par nuit hors frais de menage/draps.

Tlaloc a écrit :

Par ailleurs, avez-vous envisagé être redevable de la TVA ? parce qu’il me semblait que l’exonération de la TVA ne portait que sur les logements à usage d’habitation. Or vous louez un local commercial à usage hôtelier.

Je vous avoue que je me suis arrêté à l’article Article 261 D du code general des impôts selon lequel Les locations de logements meublés (de tourisme ou non) sont exonérées de TVA sans possibilité d’option.

Mais il est vrais qu’il y a aussi le régime para-hotelier selon lequel les propriétaires bailleurs offrant au locataire au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :

1) le petit déjeuner
2) le nettoyage régulier des locaux
3) la fourniture de linge de maison
4) la réception, même non personnalisée, de la clientèle

Je ne fournis pas le #1. Je fournis le #2 et le #3. Je ne suis pas sur de la definition exacte du #4, faudrait peut être que je creuse… (je ne fais que fournir une boite à clé pour l’accueil).

En tout cas aucune trace de TVA sur les factures Airbnb, je ne suis pas sur d’en collecter.

Bonjour,

Merci pour votre message.

Intéressant car votre source diffère de la mienne :-)

Je vous avoue que votre version m’arrangerait!

Jusqu’à present, ma comprehension (confirmée par mon avocat) est que ceci ne concernant que la Demande Prealable. Il m’avait été plusieurs fois confirmé que la demande de sous-destination est obligatoire dès lors qu’il y a changement d’activité.

Pourriez vous svp me partager cette source pour que je compare de mon coté?

Merci!

Merci @Bernard2K. Je prends toujours beaucoup plaisir à vous lire sur ce forum.

Je fais peut être une erreur d’interpretation, mais je pensais que le DP concerne strictement les travaux alors que la sous-destination concerne le type d’activité. Dans mon cas, la nature de mes travaux ne nécessite pas le depot d’une DP. Par contre, le changement d’activité (de bureau vers residence de tourisme) nécessite une demande de changement de sous-destination.

Fais-je fausse route? Ceci étant dit, ma demande est toujours en cours: la ville de Paris a demandé un sursis dans l’attente de l’adoption du nouveau plan d’urbanisme.

Concernant la TVA, je n’ai pas plus creusé depuis mon dernier message sur le sujet:

JemappelleArnaud a écrit :

Je vous avoue que je me suis arrêté à l’article Article 261 D du code general des impôts selon lequel Les locations de logements meublés (de tourisme ou non) sont exonérées de TVA sans possibilité d’option.

Mais il est vrais qu’il y a aussi le régime para-hotelier selon lequel les propriétaires bailleurs offrant au locataire au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes :

1) le petit déjeuner
2) le nettoyage régulier des locaux
3) la fourniture de linge de maison
4) la réception, même non personnalisée, de la clientèle

Je ne fournis pas le #1. Je fournis le #2 et le #3. Je ne suis pas sur de la definition exacte du #4, faudrait peut être que je creuse… (je ne fais que fournir une boite à clé pour l’accueil).

Le régime de la TVA serait intéressant financièrement mais je ne vous cache pas que je préférerais éviter histoire de me simplifier les choses… Néanmoins, ce point m’inquiète un peu car je sais que c’est le revenu avec lequel l’état rigole le moins! Dans le doute, je demande systématiquement à faire figurer la TVA sur mes reçus juste au cas où je dois m’y mettre…

Pour l’instant je mise sur le fait que le nettoyage est uniquement effectué entre deux clients, en non pas pendant à la difference d’un hotel: il n’est donc pas “régulier”. Je mise aussi sur le fait que je n’effectue pas la réception de la clientèle: elle se réceptionne elle-meme ahah ;-)

Interessant. Du coup si je comprends bien y a une règie mais meme si on la respecte, cela reste à l’appreciation de l’administration fiscale!

Va falloir que je prepare ma defense :-)

JemappelleArnaud a écrit :

Par contre, le changement d’activité (de bureau vers residence de tourisme) nécessite une demande de changement de sous-destination.

Fais-je fausse route?

Les textes sont très clairs sur le fait qu’un changement de sous-destination à l’intérieur de la même destination ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme.

Vous lirez cette jurisprudence avec intérêt :
CAA de PARIS, 1ère chambre, 17/05/2023, 22PA03709, Inédit au recueil Lebon - Légifrance
et notamment :

Il ressort des pièces du dossier du dossier que, comme l’ont d’ailleurs relevé les premiers juges, l’ensemble du local objet du projet possède une destination commerciale. Il suit de là que la demande de la société civile immobilière 13 rue des Canettes ne porte pas sur un changement entre deux destinations, mais entre deux sous-destinations d’une même destination. Or, un tel changement de sous-destination est, en application des dispositions précitées de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme, dispensé de toutes formalités au titre du code de l’urbanisme, notamment du dépôt d’une déclaration préalable. Par suite, tant la demande présentée par la société que son instruction par les services de la Ville de Paris présentent un caractère superfétatoire.

Par contre, vous avez parlé dans votre premier message de transformation de "bureaux". Dans le même message et encore ensuite, vous parlez d’un changement de sous-destination. C’est faux et c’est là que vous m’avez induit en erreur.

Les bureaux relèvent normalement de la destination n°5 "Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire". Pour faire un hébergement touristique, vous avez besoin de changer pour la destination n°3
"Commerce et activités de service".

Dans votre cas, vous avez probablement fait une demande de changement de destination (et non pas seulement de sous-destination). Relisez donc le dossier préparé par votre avocat : c’est sans doute une demande de changement de destination, qui est effectivement soumis à déclaration préalable.

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2024 11h20)

durand18 a écrit :

le changement d’usage d’un commerce ou autre local hors logement

Dans le cas de locaux commerciaux, industriels, etc., il n’y a pas de de changement d’"usage" puisque les locaux sont déjà à usage "autre qu’habitation".

Par contre, il est vrai que, dans le cas d’un local commercial ou artisanal :
- puisqu’il est déjà à destination "commerce et activités de service", il n’y a pas de changement de destination.
- le texte de la Ville de Paris, plus loin dans la page, ne parle effectivement pas de ce changement de destination.
- le texte de la Ville de Paris dit qu’il faut néanmoins une autorisation délivrée par la municipalité. Cette autorisation est instaurée par une délibération du Conseil de Paris en date du 15/12/21. Elle s’appuie sur l’article L324-1-1 du code de Tourisme qui dispose "IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme."
C’est hallucinant ! Par rapport aux petits malins qui se disaient : "en local commercial, j’ai le droit", une disposition du code du Tourisme, introduite par Ordonnance, autorise le maire à décider qui est autorisé à louer un local commercial en tant que meublé de tourisme. Cela renforce mon impression que le politique fait feu de tout bois pour empêcher le développement des locations touristiques, quitte à ce que l’empilement des mesures atteigne des proportions kafkaïennes et fasse régner l’arbitraire.

Dans le cas de JemappelleArnaud, il s’agissait de bureaux, donc il y a bien changement de destination, par dépôt d’une DP. Seulement ensuite, dépôt d’une demande d’autorisation municipale de louer un local commercial en meublé de tourisme, en application du IV bis du L324-1-1.

PS : une revue de jurisprudence à date de l’été 2023 montre bien l’aspect kafkaïen : AirBnB et autres meublés de tourisme : un point jurisprudentiel sur le régime d?autorisation des articles L. 631-7 et suivants du CCH [mise à jour au 18/7/2023]

Toute personne qui n’est pas juriste prend un sacré mal de tête en lisant cela. Pourtant, c’est clair et bien écrit. C’est l’empilement des textes et des dispositions, et le fait que ça puisse être modulé par commune, qui rend le dispositif très complexe.

Dernière modification par Bernard2K (03/09/2024 10h40)

Au fait, j’ai ouï-dire  que la doctrine fiscale sur l’assujettissement à la TVA des loueurs "airbnb" avait récemment changé dans le sens d’une interprétation assez extensive des fameux critères du CGI.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124- … 0-20240807

BOFIP a écrit :

Remarque : Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour.

BOFIP a écrit :

Remarque : Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour.

BOFIP a écrit :

La réception de la clientèle permet l’accueil, l’orientation des clients vers leur logement et leur information sur les modalités d’accès aux éventuels équipements et services annexes disponibles, ainsi que sur les règles de fonctionnement de l’établissement. Elle est caractérisée même lorsqu’elle n’est pas effectuée de manière personnalisée. Elle peut être assurée en un lieu unique différent du local loué lui-même, ou par l’intermédiaire d’un système de communication électronique. Il n’est pas requis qu’elle soit offerte de manière permanente.

Exemple 1 : Un prestataire d’hébergement propose une réception physique à ses clients en début et en fin de séjour, sur des plages horaires déterminées.

Exemple 2 : Un mandataire assure un service de réception situé à l’entrée d’un village de vacances au titre d’un local meublé situé dans ce village.

Exemple 3 : Un prestataire d’hébergement propose à ses clients un choix entre un accueil physique avec remise des clés en main propre et un accueil par l’intermédiaire d’un dispositif de communication électronique, avec mise à disposition des clés via une boîte à clés.

Si je comprend bien, selon l’administration, pour un séjour de moins d’une semaine, fournir les draps en début de séjour, faire le ménage entre deux locataires et les guider vers une boite à clé suffirait à remplir les critères du CGI, encore que selon l’exemple 3 qui est un peu bizarre, il suffirait de ne pas laisser le choix à la clientèle …

Bref, pour échapper à l’assujetissement vous avez une chance au grattage : le CGI, une chance au tirage : le BOFIP, et une au super tirage : la directive TVA.

Sauf que l’alpha et l’oméga du contrôleur fiscal c’est le BOFIP … donc derrière vous devrez ramer pour expliquer qu’ils ont mal compris le CGI, et à mon sens le droit de l’UE en l’occurrence est plutôt là a secours de ceux qui voudraient "bénéficier" de la TVA que de ceux qui voudraient y échapper.

A voir avec votre conseil

PS :

JemappelleArnaud, le 02/09/2024 a écrit :

Fais-je fausse route? Ceci étant dit, ma demande est toujours en cours: la ville de Paris a demandé un sursis dans l’attente de l’adoption du nouveau plan d’urbanisme.

Comment avez vous pu démarrer l’exploitation si vous n’avez pas l’autorisation préalable ?

Dernière modification par durand18 (10/09/2024 16h48)

Disons que l’IR et la TVA sont deux univers  complètement parallèles (et au passage le LMNP/LMP c’est du BIC), d’ailleurs vous avez des fiscalistes qui sont surspécialisés dans la TVA, donc je ne m’avancerai pas trop mais à vue de nez l’interprétation du critère de la réception reste assez discutable, et pas sur que l’on puisse pousser le raisonnement jusqu’à dire que la boite à clé suffit à faire office de réception, même non personnalisée, d’où cet exemple n°3 byzantin.

Mais à terme comme je le disais précédemment le législateur est censé faire le ménage dans le CGI. Comme il n’y a plus vraiment de pilote dans l’avion, les scribouillards de Bercy colmatent la brèche avec les moyens du bord …