Meilleure banque pour un investissement immobilier locatif ?

Un retour d’expérience sur un prêt pour achat d’une RP.

Et en seconde partie de message, ne manquez pas : Le piège de l’assurance de montant décroissant !

Déjà, on peut emprunter après 50 ans, alors qu’on lit ou entend souvent l’inverse. C’est là qu’on voit toute la différence entre le taux bancaire et le coût d’assurance. La banque peut faire un vrai effort sur le taux bancaire (car des clients de plus de 50 ans sont des clients intéressants pour une banque) ; tandis que l’assurance va être chère, forcément.

Côté banque, je ne sais pas exactement quels sont les critères, mais manifestement, il faut des revenus, il faut un "bon" historique (absence de gros incidents), et bien sûr, une épargne significative est la bienvenue, même si détenue ailleurs. Et le sacro-saint taux d’endettement, depuis le renforcement de ce critère. En fait, pour savoir si on est solvable, le mieux est encore de demander au banquier et/ou au courtier : ce sont eux qui le savent, selon des critères qui dépassent le commun des mortels.

Recours éventuel à un courtier : un courtier n’est rémunéré que si l’on retient le financement obtenu par lui. Comme un agent immobilier.
Deux options :
- soit on lui confie la consultation de l’intégralité des banques, y compris celle où on est déjà.
- soit on lui confie la consultation d’une partie des banques, mais on garde les autres en direct. Typiquement, c’est la ou les banques historiques du client. Evidemment, dans ce second cas, le courtier n’est pas sûr d’avoir sa commission. Suivant son caractère, ça va le motiver plus ou moins ; une chose de sûre, il sera un peu plus secret sur quelle banque a proposé quelle offre. Dans le cas que je détaille ci-dessous, le courtier a consulté toutes les banques sauf la banque historique du client.

Comparaison entre la banque historique du client et un courtier d’une agence physique, franchisé d’un réseau national de courtage :

Le (jeune) conseiller bancaire fait une simulation d’un emprunt sur 20 ans avec assurance à 100/100. Il vérifie que ça respecte le taux d’endettement maxi. Point final de son "expertise". La simulation qu’il vous remet exprime le taux bancaire, le TAEG, ainsi que les frais de dossier, frais de garantie, coût de l’assurance, et la mensualité totale bien sûr, mais omet d’indiquer le montant total des intérêts. Ainsi, pas moyen de calculer le coût total du crédit. Et vous n’aurez pas plus précis, sauf à demander l’édition de l’offre de prêt. Entre la simulation et l’offre, il n’existe pas de document plus informatif, du moins chez cette banque en particulier.

Le courtier (très expérimenté, je ne détaille pas par souci d’anonymat, mais il connait toutes les ficelles), optimise le prêt :
- déjà, la durée. Deux arguments : 1) du point de vue de l’assurance, il est préférable de ne pas avoir à rembourser au-delà de 75 ans, donc si un membre du couple a 55 ans révolus, on va regarder sur 19 ans voire moins. Alors que les banques raisonnent à l’emporte-pièce (15 ans ou 20 ans ou 25 ans), le courtier va raisonner à l’année près. 2) Raccourcir le prêt, même à taux constant, permet de fortement baisser le coût du crédit, puisque ce taux s’applique moins longtemps.
- ensuite, l’assurance. Par une quotité adéquate, il va chercher à abaisser le coût. Dans un couple, doit-on vraiment s’assurer à 100/100 (100 % sur chaque tête) ? La règle, c’est qu’il faut que la somme des deux assurances fasse au moins 100 %. On peut donc s’assurer à 50/50, 30/70, ou encore 30/100. De par son expérience, il sait où et comment il peut optimiser. Ensuite, par le courtage d’assurance, il va rechercher à économiser l’assurance ; encore faut-il une banque qui accepte la substitution d’assurance dès l’offre de prêt, ce n’est pas le cas de toutes. La substitution d’assurance n’est pas toujours avantageuse : pour une personne pas trop âgée et sans facteur de risque, l’assurance individuelle peut faire une grosse économie. En revanche, pour une personne un peu plus âgée et avec un facteur de risque (fumeuse par exemple), l’assurance groupe (de la banque) est plus avantageuse. Notez qu’il peut y avoir substitution d’assurance sur un seul des deux membres du couple. Au total, entre les quotités et la substitution d’assurance, la facture de l’assurance peut baisser de quelques dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt !
Vous me direz : on peut prendre l’assurance très chère de la banque puis faire une substitution dès le lendemain de l’obtention du prêt. Sauf que si vous avez déjà un courtier qui est expert pour aller dégotter l’assurance optimisée, c’est un peu ballot de le remettre à plus tard.
Par ailleurs, si vous avez pris 100 et 100, vous devrez substituer sur les mêmes quotités, donc vous ne pourrez plus économiser sur les quotités.

L’assurance : un des principaux critères de coût d’assurance élevé, c’est d’avoir fumé ou vapoté depuis moins de 2 ans. Ceux qui fument ou vapotent et envisagent d’acheter une maison peuvent donc arrêter tout de suite ! Dans 2 ans, ils seront blanchis. Les assureurs n’étant pas des imbéciles, s’ils vous le font payer, c’est parce que leurs statistiques prouvent que le tabagisme leur coûte cher en sinistralité ; ça confirme donc que la cigarette est un truc qui vous tue ou vous rend infirme. Les autres facteurs du questionnaire santé :
- toutes les hospitalisations sont à déclarer. Si bénin, ça va.
- les arrêts de travail de plus de 20 à 30 jours (selon les assurances). Si vous voulez recourir à l’emprunt à l’avenir, réfléchissez-y avant de vous faire arrêter plus de 20 jours !
- les maladies chroniques, les traitements médicaux de fond. Même l’hypercholestérolémie ou la tension élevée (>14), qui ne sont pas des maladies mais des mesures, sont considérés comme des facteurs de risque.

En fonction de de vos réponses au questionnaire santé :
- refus de vous assurer, purement et simplement
- exclusion de tel risque (exemple : telle opération sur un membre, suivie d’un long arrêt de travail qui est tout à fait normal suite à une telle opération -> exclusion de toutes les affections du rachis. Si, en vieillissant, vous avez mal au dos comme tant de gens, au point de ne plus pouvoir travailler, tant pis pour vous).
- augmentation de tarif, pour les assurances individuelles. Les assurances groupe, proposées par les banques, n’augmentent pas le tarif, mais elles excluent le risque en question.
- parfois, examens complémentaires.
En fait, il y a 3 délais possibles d’acceptation :
- immédiat : ça veut dire que vous n’avez déclaré que des trucs bénins, le logiciel vous valide d’emblée.
- Au bout de 2-3 jours : ça veut dire que c’est passé par le médecin-conseil de l’assurance.
- Seulement après que vous ayez passé tels examens complémentaires : c’est rare mais ça existe.

A noter aussi : presque toutes les assurances de banques sont d’un montant constant durant le prêt ; parmi les grandes banques de retail présentes en France, il semblerait que l’une des très rares soit la Caisse d’Epargne à proposer une assurance groupe dont le montant est fortement dégressif dans le temps. (Edit : on m’a cité aussi HSBC, désormais Crédit commercial de France). Cette dégressivité semble logique, puisque le montant assuré diminue au cours du temps.  Mais c’est défavorable pour l’emprunteur, pour deux raisons :
1) pour le même taux d’intérêt, le coût total des intérêts sur la durée du prêt est plus élevé (* voir explications en seconde partie de message).
2) si vous effectuez ultérieurement une opération visant à diminuer le coût du crédit (remboursement anticipé, substitution d’assurance, ou rachat de crédit), vous aurez dépensé bien plus en assurance que si la mensualité était constante.

Enfin, il faut signaler qu’un vrai courtier à l’ancienne va voir le directeur de l’agence bancaire avec votre dossier sous le bras et négocie l’ensemble du dossier, en fonction des besoins que vous avez exprimés : une grosse remise sur tel sujet, la gratuité sur tel autre. C’est à peine croyable, mais vrai. Tout ne se fait pas encore par internet et par des logiciels.

Sur la rémunération des courtiers : elle était faible il y a quelques années, car les banques payaient bien. Maintenant (depuis le Covid m’a-t-on dit), les banques paient le courtier "seulement" entre 0 et 2000 €, dans la majorité des cas (et c’est transparent car le courtier a l’obligation légale de vous indiquer sa rémunération par la banque). Du coup, la rémunération à charge du client est élevée. Quand le courtier apporte une vraie expertise et un vrai contre-pouvoir, avec une optimisation qui économise des dizaines de milliers d’euros sur le coût total du crédit, ça n’est pas gênant de payer une commission de quelques milliers d’euros. 

Il y a un cercle vertueux : baisse du taux bancaire (un peu) + baisse du coût d’assurance (beaucoup) -> baisse de la mensualité. Du coup, sans dépasser le taux d’endettement, on peut raccourcir la durée du prêt ; et là, avec un peu de chance, en raccourcissant la durée du prêt, on gagne encore 0,1 % sur le taux, et l’ensemble fait que coût total du crédit baisse beaucoup. En fait, sur ce cas précis dont je parle, entre la première proposition de la banque historique, et la proposition finale optimisée par le courtier, le coût total du crédit (y compris l’assurance et la commission du courtier) a baissé de 30 %. On paie généreusement le courtier et pourtant on économise 30 % sur le coût total du crédit. C’est à peine croyable.

Bon, bien sûr, entre temps, la banque historique avait fortement optimisé son propre coût de crédit, ce qui fait que le gain réel est moindre. Le courtier reste quelques milliers d’euros moins cher que la banque historique. Donc ça paie sa com et le client y trouve quand un avantage.
Il est regrettable de constater que cette banque n’a optimisé que parce que
1) le client a importé dans cette banque les optimisations du courtier (le client : "vous voulez bien me sortir une simulation sur 18 ans et des quotités d’assurance 70/30" ? Le conseiller : "ah bon ?" Et après :" ah oui, c’est vrai que c’est nettement moins cher"). Le courtier apprend son métier au conseiller, via le client…   
2) aiguillonnée par la concurrence avec le courtier, la banque a revu son offre, avec une baisse significative par rapport à l’offre initiale.
Donc, au total, le courtier est très utile : soit on passe par lui parce qu’il a trouvé mieux, soit il a servi de contre-pouvoir pour aiguillonner sa banque historique. On est gagnant dans tous les cas. Pas lui. S’il a servi de contre-pouvoir et qu’on finit par choisir l’offre de la banque historique qui a été optimisée avec son aide, il a bossé pour des prunes. C’est le jeu ma pauvre Lucette !

Résumé : sur ce cas d’école, le courtier a permis de gagner sur 3 tableaux à la fois :
- éviter l’entourloupe de la mensualité croissante qui, à même taux bancaire, fait payer d’avantage d’intérêts (cela reste une petite économie)
- optimiser les quotités d’assurance et substituer l’assurance groupe de la banque par une assurance moins chère (grosse économie)
- limiter la durée au strict nécessaire pour diminuer le coût total (effet certain sur les intérêts et l’assurance ; et, chez certaines banques, passez en dessous de telle durée permet de faire baisser le taux bancaire) (assez grosse à grosse économie).

L’inconvénient : ça prend plus longtemps par le courtier. Il faut donc aller le voir dès le début et, dans  le compromis, prévoir large concernant le délai pour présenter l’offre de prêt puis le délai pour réitérer. Ces délais sont contractuels, on peut très bien les allonger si le vendeur est d’accord.

(*)Le piège de l’assurance de montant décroissant

Vous hésitez entre les propositions de deux banques, même montant, même durée, même taux :

Banque C (comme Constante) vous propose un prêt classique :
Montant 100 000 €
Durée 20 ans (240 mois)
Taux 3,5 %
Coût total d’assurance 20000 € (montant réaliste pour 2 personnes dans la jeune cinquantaine, assurées à 100 % chacune).
Mensualité totale 663,29 €
Montant d’assurance constant dans le temps. 20000/240 = 83,33 € par mois.
Mensualité "bancaire" (disponible pour payer les intérêts et le remboursement de capital, c’est donc la mensualité totale moins l’assurance) = 663,29 - 83,33 € = 587,96 €, constante dans le temps.

Banque D (comme Dégressive ou Décroissante) vous propose un prêt identique, mais avec une assurance dont le montant est décroissant dans le temps :
Montant 100 000 €
Durée 20 ans (240 mois)
Taux 3,5 %
Coût total d’assurance 20000 € (montant réaliste pour 2 personnes dans la jeune cinquantaine, assurées à 100 % chacune).
Mensualité totale 670,96 € (premier signal d’alerte, elle est plus élevée).
Montant d’assurance dégressive dans le temps. 20000/240 = 83,33 € par mois, en moyenne.
Elle commence à 141,53 € le premier mois et finit à 0,95 € le dernier mois.
Mensualité "bancaire" (disponible pour payer les intérêts et le remboursement de capital, c’est donc la mensualité totale moins l’assurance) : croissante, puisque l’assurance est décroissante.

Représentation graphique (en Y, mensualité en euros, en X, le numéro du mois) :
Banque C :


Banque D :


Commentaire :
Regardons la ligne à la limite entre l’aire jaune et l’aire verte. Elle représente le montant de la mensualité bancaire. Elle est constante chez C, mais croissante chez D. Alors que la pratique bancaire usuelle est d’avoir des mensualités constantes, la banque D vous propose en fait des mensualités (bancaires) croissantes. Autrement dit, elle vous propose un léger différé de paiement : payez moins maintenant, payez davantage plus tard.

Regardez la première mensualité : le montant des intérêts est identique chez C et D. Forcément, c’est le CRD (la totalité des 100000 €) qui est multiplié par le même taux de 3,5 %.
Par contre, le capital remboursé est bien plus faible chez D : 238 € au lieu de 288 € chez C. Vous diminuez moins vite votre CRD chez la banque D. Comme, chaque mois, les intérêts sont égaux au CRD x 3,5%/12 , donc vous allez payer davantage d’intérêts.

Chez tous les banquiers, il  y a en fait deux métiers : le banquier, et l’assureur. Donnons la parole aux deux métiers de la banque D :
Le banquier D vous dit : "payez moins au début, c’est pas grave. Vous rembourserez davantage plus tard".
L’assureur D vous dit : "payez plus d’assurance au début. Ainsi, si vous faites une substitution d’assurance dans quelques années (ou un remboursement anticipé), je me serais bien payé. Mes concurrents, qui font des mensualités d’assurances constantes, sont trop braves, puisqu’ils acceptent d’avoir une mensualité d’assurance relativement faible au début, alors que le montant garanti est élevé à ce moment-là. Ils bradent donc l’assurance sur les premières années, espérant se repayer à la fin du prêt, quand le CRD est faible et que l’assurance est toujours de même montant (donc, c’est désormais une assurance à un taux très élevé). Sauf que, si vous les quittez au bout de quelques années (substitution d’assurance ou remboursement du prêt), ils sont marrons. Moi, j’applique : un bon tiens vaut mieux que TU l’auras.".

Coût total d’intérêts : Banque C : 39 190,33 €.  Banque D : 41091,56 €. 1901,22 € en plus. A même taux bancaire de 3,5 %, vous payez 1901 € d’intérêt de plus. Votre coût total du crédit augmente aussi de 1901 €.
Ca veut dire que la somme des intérêts à payer a augmenté de quasiment 5 % !

Autre approche : à quel taux la Banque C doit-elle prêter pour coûter aussi cher que la banque D ? 3,65 % au lieu de 3,5%. Voilà comment la banque D peut afficher un taux 0,15 % plus bas que la concurrence :
- à 0,15 % de taux bancaire en moins, elle se paie autant que les autres banques, en montant total d’intérêts sur la durée.
- son assureur se paie bien au début, donc il sera moins triste de vous voir partir.

Alors certes, en principe, deux grandeurs vous permettent de comparer des prêts entre eux : le TAEG et le coût total du crédit. Sauf que la banque D, dans ses simulations, indique le TAEG, mais n’indique pas le coût total des intérêts ni du crédit (et maintenant, on comprend mieux pourquoi ils n’ont pas intérêt à fournir cette donnée !). En fait, si je râle, si la pratique est à la limite de la tromperie, c’est parce que le conseiller bancaire ne vous dit jamais combien vous coûte le crédit et vous prive des moyens de le faire ; en revanche, il vous dit juste "regardez le taux bancaire, on est les plus bas du marché, vous ne trouverez pas mieux". Le courtier, lui, raisonne en coût total du crédit et ne cite pas le TAEG. Les deux propositions sont donc très difficiles à comparer. Le risque est de croire que la banque D a une meilleure proposition parce qu’elle a un meilleur taux bancaire. A mon avis, la banque D fait de la rétention volontaire d’information, pour empêcher et biaiser les comparaisons avec la concurrence. Elle est à la limite de la pratique commerciale trompeuse.

Sources : une simulation de prêt sur 20 ans, faites par la banque C… d’E… à un couple dans la cinquantaine au début du mois de juillet 2024. Pour anonymiser et faciliter la lecture, j’ai normalisé (règle de 3) sur un montant de 100 000 €, arrondi très légèrement le taux, j’ai pris le montant exact de l’assurance groupe que j’ai normalisé aussi en règle de 3, et arrondi de quelques euros. C’est donc un cas tout à fait réaliste.
La différence entre le cas d’école et la vraie vie, c’est que la banque fictive D applique un montant d’assurance dont la dégressivité est une droite, alors que la vraie banque CE applique un montant d’assurance dont la courbe est légèrement arrondie. J’ai trouvé qu’il était trop compliqué de modéliser cet arrondi alors que ça ne change pas le cœur de la démonstration.

Notez que des assureurs tiers, notamment en cas de substitution, peuvent avoir une assurance dégressive (ils raisonnent avant tout comme assureurs, donc ils adaptent la cotisation au montant garanti). Ca peut être totalement dégressif, ou bien par paliers (j’ai déjà vu : constant sur la plus grande partie du prêt, puis très bas sur les 3 dernières années). Avec un assureur externe, une question importante va être :
1)assurance dégressive, mais mensualité bancaire constante ? Dans ce cas, l’effet nocif que je décris n’existe pas du tout.
2) mensualité totale constante (donc assurance décroissante ; mensualité bancaire croissante). Dans ce cas il y a l’effet nocif que je décris.
Il me semble que, en cas d’assureur tiers, c’est le 1) qui se produit : l’assureur vous prélève son assurance d’une part, le banquier vous prélève une mensualité bancaire constante, d’autre part. Le fait que le montant de l’assurance soit décroissant ou non n’a pas d’impact sur le montant de la mensualité bancaire, qui reste constante.

Dernière remarque, pour fixer les ordres de grandeur : dans cet exemple fictif d’un emprunt à 100 000 € sur 20 ans, le client peut économiser :
- 1900 € en passant de D à C, pour le même taux
- entre 5000 et 12000 € en optimisant quotité et substitution d’assurance
- entre 5000 et 15000 € en passant sur une durée plus courte (économie sur les intérêts car moins d’années productives d’intérêts, sur l’assurance car moins d’années aussi, et probable taux bancaire plus bas en passant certains seuils (15 ou 17 ans selon les banques).

Donc, certes, ce surcroit d’intérêts cachés, dans le cas de la banque D, m’a révolté car à la limite de la pratique trompeuse ; mais il y a encore bien plus à gagner sur les deux autres sujets.

Dernière modification par Bernard2K (18/09/2024 12h04)