Gismo [75] : étude de cas immobilier (locataire âgé/protégé et charges élevées)

Il est vrai que la problématique de connaître la situation financière du locataire au moment de l’acquisition est un exercice très délicat - j’avais demandé à l’agence vendeuse s’il était possible d’obtenir des éléments mais il semblerait que légalement ce ne sont des justificatifs qu’il est possible d’obtenir (i.e. vous pouvez demander des justificatifs de ressources pour une nouvelle location mais pas pour une location en cours) - tout ce qu’il semblerait possible d’obtenir dans le cadre d’une acquisition d’un bien occupé est la preuve du paiement régulier des loyers.
Je me dis d’ailleurs que si le locataire voulait être disruptif, il pourrait d’ailleurs cesser de payer le loyer, ne serait-ce que pour 1 mois ou 2, avant la signature de l’acte authentique, pour faire capoter la vente et éviter tout changement. Cela serait une approche malicieuse mais au final pas certain que le propriétaire puisse faire grand chose contre cela, notamment pour toutes les raisons évoquées par Bernard2K.

Je suis conscient des risques de cette acquisition (et cette file m’a permis d’ailleurs de mieux les cerner et de penser à d’autres risques que j’avais moins creusé) et je suis prêt à les assumer en toutes connaissances de causes; au final, ce bien représente une assez petite partie de mon patrimoine et j’ai suffisamment de matelas de sécurité pour pouvoir naviguer des impayés si besoin (en espérant bien sûr ne pas en arriver là).

Les charges étant effectivement des provisions, je pense que je vais essayer de mettre en oeuvre votre recommandation Bernard2K d’appliquer les contrats et les ajuster (en tâtant bien sûr le terrain au moment de ma rencontre avec le locataire)

A priori nous partons sur une signature de l’acte authentique en fin d’année, le temps que la modification des tantièmes ait lieu et que la décision de l’AG soit purgée de tous les recours.
Je ne manquerai pas de faire un retour d’expérience lorsque j’aurais eu l’occasion de rencontrer le locataire, une fois l’acquisition finalisée.

J’aime bien votre approche; l’appartement est relativement vétuste (le propriétaire précédent n’a fait aucun travaux - ou en tout cas pas de travaux conséquents - depuis l’entrée dans les lieux du locataire) donc effectivement le locataire sera peut-être preneur de petites améliorations mais il faudra que je fasse attention à ce que cela ne se transforme pas en "pourriez-vous repeindre l’appartement?" par exemple, ou autres demandes coûteuses. Mais effectivement, se montrer attentif et prêt à régler de petits problèmes peut être un pari gagnant.

Pour ce qui est de la contrepartie, l’anniversaire du bail aura lieu quelques mois avant la finalisation de l’acquisition et s’agissant d’un DPE F, la dernière reconduction tacite était vers la fin 2022 (jusqu’à fin 2025), en réalité le propriétaire précédent n’aurait légalement pas pu augmenter le loyer (loi Climat et Résilience d’août 2022). Du coup, vu qu’il vend je me demande s’il va augmenter le loyer à la date anniversaire (possible que oui car le bien est actuellement géré par une agence, qui a donc scrupuleusement appliqué l’indexation), mais dans tous les cas je n’aurai pas d’influence dessus (et en plus s’il le fait, ce serait illégal mais à priori ça ne l’a pas gêné la dernière fois).

La beauté de la contrepartie que vous proposez, d’indiquer au locataire que je ne vais indexer le loyer, c’est que dans ce cas précis il s’agit d’une contrepartie gratuite étant donné que je n’aurai de toute façon légalement pas le droit d’augmentation le loyer. Du coup je lui parlerai de cette contrepartie, ça fera effectivement propriétaire conciliant.

Mais malgré tout cela ouvre une nouvelle boîte de pandore: si jamais le locataire à l’avenir contestait (rétroactivement?) les augmentations post-2022…
Dans ce cas-là je pense qu’il faudrait que j’anticipe une partie des travaux, au moins ceux liés au DPE…
On verra bien, chaque chose en son temps :-)