N0n0 : étude de cas immobilier (compromis vente : comble, grenier)

Bonjour N0n0,

Vos questions m’en amènent d’autres ! ;-)

Premièrement, avez-vous pris contact avec la mairie où se situe le bien concerné ? (avec le service urbanisme s’il existe).

De par mon expérience, les divisions ne sont guère appréciée par les communes qui, pour qu’elles vous accorde la division, vous demanderont en retour des stationnements pour les logements. D’où l’intérêt de prendre contact avec la mairie en premier lieu afin d’avoir ces informations pour savoir s’ils accepteront le changement de destination, s’ils demanderont des places de stationnement et s’ils vous accorderont la DP de travaux.

D’autre part, avez-vous prévu dans votre projet des compteurs électriques par logement ? En terme de règlementation c’est obligatoire.

Pour les normes PMR dont vous parlez dans votre message initial, rien d’obligatoire. Vous parlez également de colonnes sèches et humides, en terme d’incendie, les normes concernent les immeubles dont la hauteur est d’au moins 28m (je peux me tromper à ce sujet, à vérifier)

Concernant votre questionnement sur l’obligation de faire appel à un architecte, cela n’est pas obligatoire. De plus, pas sûr que vous trouviez un architecte qui se déplace pour un "petit" projet de ce type. Faites éventuellement appel à un maître d’oeuvre si vous êtes perdu dans les démarches

Milton a écrit :

Bonjour N0n0,

Vos questions m’en amènent d’autres ! ;-)

Premièrement, avez-vous pris contact avec la mairie où se situe le bien concerné ? (avec le service urbanisme s’il existe).

De par mon expérience, les divisions ne sont guère appréciée par les communes qui, pour qu’elles vous accorde la division, vous demanderont en retour des stationnements pour les logements. D’où l’intérêt de prendre contact avec la mairie en premier lieu afin d’avoir ces informations pour savoir s’ils accepteront le changement de destination, s’ils demanderont des places de stationnement et s’ils vous accorderont la DP de travaux.

D’autre part, avez-vous prévu dans votre projet des compteurs électriques par logement ? En terme de règlementation c’est obligatoire.

Pour les normes PMR dont vous parlez dans votre message initial, rien d’obligatoire. Vous parlez également de colonnes sèches et humides, en terme d’incendie, les normes concernent les immeubles dont la hauteur est d’au moins 28m (je peux me tromper à ce sujet, à vérifier)

Concernant votre questionnement sur l’obligation de faire appel à un architecte, cela n’est pas obligatoire. De plus, pas sûr que vous trouviez un architecte qui se déplace pour un "petit" projet de ce type. Faites éventuellement appel à un maître d’œuvre si vous êtes perdu dans les démarches

Bonsoir Milton

Merci pour ton retour !

J’ai pris rendez-vous à l’urbanisme et j’ai également épluché le PLU, aucune contre indication si ce n’est la création de stationnement, à priori 1,5 par logement créé (pour les logements collectifs), ce qui m’amène à devoir créer 3 places de stationnement et que j’ai prévu dans ma DP.

L’électricien m’a prévu 3 tableaux et la séparation du réseau électrique, il me reste à appeler Enedis pour leur demander un devis pour la pose des compteurs Linki manquants.

Merci pour le retour concernant PMR, Colonne sèche et humide

Entendu pour l’architecte, même si la superficie totale fait plus de 150m² ?

J’ai rendez-vous demain avec un artisan que mes parents ont fait intervenir qui s’y connait bien en règlementation / architecte, etc…

Excellente soirée,
N0N0

Bernard2K a écrit :

Sur la question de la division d’un immeuble ou maison : faites une recherche sur le forum "division immeuble" et "division maison", vous trouverez plein d’infos pertinentes.

Personnellement, je ne pense pas qu’il faille d’abord aller voir la mairie. Les fonctionnaires de la mairie ne sont pas là pour vous aider mais pour faire respecter les règles d’urbanisme. Qui plus est on n’est pas sûr de tomber sur la bonne personne, car de plus en plus souvent l’instruction est déléguée à la com com. Donc si c’est juste pour avoir quelqu’un qui vous cite des règles sorties du chapeau et vous dit "autorisation" toutes les deux phrases, ça n’a pas beaucoup d’intérêt.

Je pense qu’il est bien préférable de, d’abord, savoir ce qu’on fait et d’avoir vérifié soi-même qu’on a le droit de le faire. Ensuite on peut éventuellement aller voir la mairie, mais en ayant les cartes en main.

Je suppose que vous avez déjà lu très attentivement le PLU, et notamment la question de l’obligation de création de places de parking en cas de construction ou de rénovation ?

Ce qui m’inquiète le plus c’est de voir un débutant se lancer dans la rénovation d’un immeuble qui est dans cet état lamentable. Et de voir que cette question de la division (et sans doute 1000 autres questions) n’ont pas été résolues avant de signer le compromis…
Moi sur vos photos, je vois du 1000 à 2000 €/m² de travaux, un appartement sous rampants qui sera très difficile à isoler et très sensible au risque d’infiltration d’eaux pluviales (sauf à refaire une toiture neuve pour être tranquille… parce que, au vu des photos, je ne suis pas trop sûr de l’état de la toiture). Rien que dans vos photos, je vois un bon paquet d’emmerdements.

Vous devriez publier une étude de cas complète (dans l’autre sous-forum "études de cas") en suivant la trame de présentation.

Bonsoir Bernard,

Merci pour votre retour très précis et détaillé !

Effectivement à la mairie avant qu’elle me donne une réponse claire et précise ça n’a pas été de la tarte concernant les stationnements à créer… Elle a fini par me dire que c’était un logement collectif et donc 1,5 place par logement créé.

Oui j’ai lu et décortiqué le PLU de ma ville. Ce ne sont que les "combles" qui sont dans cet état, le reste de la maison est dans un très bon état, l’extérieur aussi et la toiture également. Un menuisier est monté dans les combles pour inspecter et il m’a dit qu’il ne revenait pas de l’état de la toiture.

Concernant l’isolation de l’appartement sous rampants, il a été prévu de réaliser une isolation des combles avec de la laine 280mm, de changer les huisseries et de faire une isolation par l’intérieur avec de la laine 120mm.

Concernant l’enveloppe globale, pour l’instant nous sommes sur 184 000€ de travaux à réaliser.

Est-ce que vous pensez que si dans le compromis c’est indiqué "combles / greniers" je vais être embêté lors de ma DP ?

Bernard2K a écrit :

Archi obligatoire si > 150 m² et PC. Pas pour une déclaration de travaux.

Même si je souhaite créer deux ouvertures pour fenêtre de toit et une ouverture au rez de chaussé ?

Merci pour votre temps,
Excellente soirée,
N0N0

Aigri a écrit :

Je ne réponds pas à votre question, mais attention à la mairie au cas où vous avez dégoté une excellente affaire.

Ce fut mon cas, un très beau terrain,  bien situé et pour une "bouchée de pain".
Résultat, juste après ma visite à la mairie, les vendeurs sont devenus des fantômes.
Et maintenant, sur le terrain que j’avais déniché, il y a une superbe maison en rondins de bois, appartenant à un copain de la personne qui m’avait accueilli à la mairie.

Par la suite, ça a d’ailleurs fait beaucoup de bruit à la mairie, c’est  le retour que j’en ai eu.

On m’avais déjà parlé de discrétion, mais là, j’étais en confiance..😨

Bonsoir Aigri,

Merci pour votre retour.

Cette maison se trouve dans une grande ville, le compromis est signé, est-ce que je risque quelque chose ?

Comment faire sinon ? Pour l’instant je n’ai fait qu’un rendez-vous à l’urbanisme.

Par ailleurs comment la mairie pourrait refuser ce projet si je peux respecter les contraintes du PLU a priori juste une histoire de stationnement au nombre de 3 à respecter ?

Toutes mes excuses pour votre malheureuse histoire, vous avez du être dans un état et surtout ça a du vous travailler un moment…

N0N0