Gautier76 [76] : étude de cas immobilier (achat avec une SCI à l'impôt société)

Bonjour Rio7374,

J’espère ne pas revendre et transmettre à mes futurs enfants mais ayant 30 ans, il m’est difficile d’anticiper l’avenir…
Pourquoi vous vous en mordez les doigts ?

Mais pendant ces 22 ans vous avez sûrement réduit drastiquement l’impôt sur les revenus foncier que vous auriez eu à l’IR ….

C’est à mon goût l’un des principal atout de l’IS tout peut passer en charge et ainsi réduire voir neutraliser l’imposition un certain moment …

Bien sur chaque cas est particulier, à 30% de tmi , vous payerez donc 47.2% d’impôts sur ces revenus , et en cas de revente avec plus value l’imposition est la aussi ( pas de réintégration d’amortissement donc bien plus intéressant tout de même )

Pour la clause de substitution sa ce fait très bien en effet , il faut juste pensez à l’insérer dans le compromis ( que vous pouvez signer à votre nom donc ) .

Bonjour

Comment ne jamais avoir une hypothese de revente ?

Personnellement j’ai une SCI IS pour un bien patrimonial
entre  les risques fiscaux ( le regime de la SCI pourrait changer aussi), les charges supplementaires, les reglementations immo et l’eventuel futur charge de delegation …

Je ne suis plus sur de vouloir le conserver

Compte tenu du cout de mise en place, des difficultes accrues pour le credit et du cout annuel de fonctionnement avec un comptable.
Je suis persuadé qu’il n’y a aucun interet pour un bien a 80k …

Cdt

Et si vous posiez les chiffres sur une feuille de papier? Vous comparez la sci avec vos autres possibilités de détention et vous calculez cela sur 5/10/15/20 … ans avec des hypothèses de garder/revendre …

Ça vous apprendra à maîtriser la fiscalité (il y a plein d’exemples sur le forum).

Comme Timinel, démarrer une sci dans votre situation ne se décide pas lors d’un "petit" investissement. Cela doit être une réflexion de fond avec beaucoup de recul.

@la chignolecorse, J’ai comparé justement sur 20 ans avec ma TMI de 30% et la SCI IS est gagnante vu que je n’envisage pas de revente (y compris en cas de versement des dividendes lorsque le résultat sera bénéficiaire).

Le but n’est pas de m’arrêter avec cet investissement mais de poursuivre donc le jeu peut en valoir la chandelle économiquement.

@Timinel
Avec ma compagne qui m’a fait part de son envie d’investir à mes côtés. (nous allons bientôt nous pacser et acheter notre RP par la suite). Cet achat n’entravera beaucoup notre capacité d’emprunt pour notre RP.

Je m’interroge ne connaissant pas ce que c’est sur la complexité des démarches en société.
Puis, j’ai calculé suite à votre commentaire et non au moment de mon premier post.
Je pensais initialement qu’avec une TMI 30%, cela se discutait mais les calculs sont assez flagrants.
Merci à tous ceux qui ont contribué pour leur aide.

Timinel a écrit :

Bonjour

Comment ne jamais avoir une hypothese de revente ?

Cdt

Au moment de faire le choix IS il faut que ce sois la volonté et l’ hypothèse la plus plausible , mais la vie étant loin de toujours être un long fleuve tranquille bien , bien malin celui qui peut prédire sa situation dans 10/20/30ans …  le point sensible de la version IS …

L’entretien de 500 me parait minuscule et la TF a 1% tres optimiste mais il faut faire des hypotheses

oui c’est mieux a l’IS durant la detention en general sans trop de question
je n’ai aucune idee du bien que vous achetez mais est ce qu’il aura un sens dans votre patrimoine dans 15 ou 20 ans?

il est dommage de ne pas mettre les chiffres de votre situation  mais si vous avez bien valide que cela ne bloque pas votre RP tant mieux .

Je ne vois pas d’erreur mais pas de charges ( de copro ) ni de travaux
il manque aussi la creation de la SCI la premiere année donc comptez 1500 en moins la premiere année

et jamais de vacances locative il me semble . vu la rentabilité apparente pour un bien sans travaux je trouve cela surprenant.

il y a un modele d’etude de cas assez pratique pour donner une vue claire des 2 regimes ..

Même s’il manque quelques charges, cela n’a pas d’incidence lorsqu’on se limite à comparer 2 stratégies SCI/LMNP.

Il faudrait faire la comparaison avec une détention en direct. Vous allez gagner l’EC, la CRL et remplacer l’IS/PFU par l’IR/PS.

Et ensuite regarder ce que vous ferez de ce bien dans quelques années. Est-ce un bien patrimonial que vous allez garder et transmettre ou pensez-vous le revendre un jour? Dans cette dernière hypothèse, les taxes sur la plus-value augmentent en sci alors qu’elles diminuent en détention en direct (en supposant qu’il n’y ait pas de modification de la fiscalité dans ce domaine).

fab25, le 11/11/2024 a écrit :

Mais pendant ces 22 ans vous avez sûrement réduit drastiquement l’impôt sur les revenus foncier que vous auriez eu à l’IR ….

C’est à mon goût l’un des principal atout de l’IS tout peut passer en charge et ainsi réduire voir neutraliser l’imposition un certain moment …

Bien sur chaque cas est particulier, à 30% de tmi , vous payerez donc 47.2% d’impôts sur ces revenus , et en cas de revente avec plus value l’imposition est la aussi ( pas de réintégration d’amortissement donc bien plus intéressant tout de même )

Pour la clause de substitution sa ce fait très bien en effet , il faut juste pensez à l’insérer dans le compromis ( que vous pouvez signer à votre nom donc ) .

Je n’ai pas eu le temps de lire toute la file.
Oui, bien sûr, j’ai fait la comparaison. Je suis également perdant sur ce volet.
Mes revenus personnels ayant changé.
Il est très difficile de savoir ce que la vie nous réserve, santé, vie personnelle, fiscalité, et l’option IS étant irrévocable ( sauf maintenant sur les 2 ou 3 premières années).
Le taux réduit de 15% est aussi sur la sellette pour les sociétés à prépondérance immobilière.
Perso, pour les petites structures je déconseille L’IS.

Petite ou petites,
Un ou des biens immobiliers inférieurs à 500 000 euros pour un particulier.
Les SCI à L’IS, se sont surtout des pros, en particulier souvent des pros du droit, du médical ou autre libéral qui font un regroupement et créent une structure.
Il y a aussi des particuliers ou pros qui créent plusieurs SCI à L’IS de façon à chaque fois à bénéficier du taux réduit.
C’est cet abus qui pourrait remettre en question le taux réduit…
Il y a eu un amendement sur cet impôt réduit qui a été adopté dernièrement en 1ere lecture passant de 42000 à 60000 euros de bénéfice, pour toutes les sociétés, mais quid des societes immobilières au final ?
Un point à ne pas négliger.