Location meublée : quel statut pour quelle imposition ?

Marina · #26

15 jours car je signe dans 15 jours, et il faut faire une déclaration si on loue en meublé,

et oui, en bic réel les 3 premières années je ne paye quasiment rien, mais je n’ai qu’un tout petit prêt qui génère peu d’intérêt. Et oui, je sais ce que je peux déduire ou amortir, j’en ai tenu compte dans les chiffres que je vous donne.

Marina · #27

… Et pour la CFE, cela m’a été confirmé cette semaine au service des impôts.

ZX-6R · #28

Je crains que votre projet ait été mal ficelé dès le début.

Ce n’est pas possible de payer des impôts en BIC réel les premières années sauf à le faire expres. J’ai commencé il y a 4 ans, et j’ai un stock d’amortissement de plus de 90K€ que je vais reporter sur 2014, donc à moins d’un changement législatif, je suis encore loin de payer des impôts. Pourquoi devriez vous en payer? Pourquoi serait ce différent pour vous?

Stocri · #29

Bonjour,
Je suis sur un projet ou je dois payer des impots dès le début même en meublé.

Voici quelques chiffres:
cout d’acquisition (sans terrain): 1.5 M€ (7 logements - inclut 360 Ke de travaux qui passent en amortissement)

Charges et amortissements:
- taxe fonciere + assurances+ divers: 10 K€
- amortissement: 1.5M€ par 3% environ d’amortissement annuel: 45 K€
- crédit: 25 K€
Total: 80 K€

Loyers prévus: 132 K€ annuel

Au total positif dès la première année: 52 K€ sur lequel je paye de l’impot

je me demande si la meilleure solution n’est pas de louer nue et d’amortir mes 360 K€ de travaux…au bout de 3 ans je redviens positif …mais cela me laisse 3 ans sans imposition (et dans 3 ans retraite au Maroc!)

Bref, c’est possible de payer même en meublé

NB: plus value est imposée au dessus de 90K€ de loyers si je passe en LMP? quel est le taux de la plus value long terme (considérant 132 K€ de recettes annuels)

Merci d’avance
Stocri

GoodbyLenine · #30

@stocri : Je suis un peu surpris de ne pas trouver de "frais de notaire" dans vos charges la première année. Ceux-ci devraient vous rendre déficitaire au moins la première année.

(Et si votre comptable entend les amortir sur 25 ou 40 ans, …..changer de comptable.)

ZX-6R · #31

Stocri a écrit :
Bref, c’est possible de payer même en meublé

Quel est votre coût d’acquisition? 1,5M + le terrain = ?

Quel est le montant et la durée de votre emprunt?

Kool31 · #32

en effet il manque les frais de notaires qui seront > 50k€
il manque aussi l’amortissement des travaux de 360k€ qui peuvent etre déduit sur 15-20ans donc environ 20-25k€ d’amortissements supplémentaires

Stocri · #33

Bonsoir,
j’ai un peu simplifié la présentation

1.5Me est le cout total d’acquisition - effectivement les frais de notaire me rendront déficitaires la première année (60K€ de frais de notaire) si on n’a pas besoin de les amortir
les 360K€ de travaux sont compris dans mon prix d’acquisition de 1.5M€ donc pas d’amortissement supplémentaire à pratiquer

Pour donner plus de détails:
- acquisition à 870K€ d’une maison de 4 apparts avec terrain attenant - 60K€ de frais de notaire en plus
- travaux dans la maison pour 360K€
- construction sur le terrain de 3 mitoyennes pour 500K€
en tout 1.8M€ - la valeur du terrain étant estimé à 300 K€ donc l’amortissement ne sera pratiqué que sur la somme de 1.5M€ (45 K€ annuel considérant une moyenne de 3%)

Crédit de 800K€ à 3.3% sur 20 ans…

Bref je reste bénéficiaire excepté la 1ere année (si déduction des frais de notaire en charge)

Stocri

Stocri · #34

pour des recettes de plus de 130K€ annuels, quelle est la plus value à payer si je vend un lot considérant le passage en LMP?
J’ai entendu dire qu’il y a un taux spécifique de plus value long terme …je ne sais pas lequel.
Et si j’avais moins de recettes (en dessous de 90000€), totale exonération

Est ce qlq connait bien ce régime de plus-value?

Merci d’avance
Stocri

lemouz · #35

Moins de 50% empruntés ?
C’est votre choix ou une condition imposée par la banque ?

ZX-6R · #36

Voila effectivement pourquoi vous paierez des impôts. Le meublé est intéressant au réel quand on emprunte 100%, c’est dommage de s’en priver.

Pour l’exonération d’impôts sur plus value, il faut attendre 5 ans.

Marina · #37

"Le meublé est intéressant au réel quand on emprunte 100%, c’est dommage de s’en priver."

Oui, effectivement, dans mon cas (paiement quasi cash et rentabilité 12%) ce n’est pas si intéressant que cela, sauf les 2 ou 3 premières années.

Ne recommençons pas le débat sur "vaut il mieux emprunter ou pas", cela dépend des situations, pour ma part j’ai des revenus faibles et je cherche un revenu-rente, sans emprunt à rembourser. C’est un choix réfléchi.

Par ailleurs, la comptable me propose un taux d’amortissement à 5% (soit 5000 par an pour un achat de 100 000 fai) ce qui paraît beaucoup comparé à des simulations que j’ai trouvé sur internet. Quels taux sont pratiqués généralement ?

lemouz · #38

ZX-6R a écrit :
Voila effectivement pourquoi vous paierez des impôts. Le meublé est intéressant au réel quand on emprunte 100%, c’est dommage de s’en priver.

Pour l’exonération d’impôts sur plus value, il faut attendre 5 ans.

Je dirais plutôt : l’intéret d’une déclaration au réel croit avec le montant emprunté et la durée de l’emprunt.

Car être nu ou meublé, la déduction des interets d’emprunts est la meme.

Ensuite, emprunter au max n’est pas forcément une bonne chose car on peut être en cash flow négatif avec un emprunt à 110% mais positif avec un emprunt à 90%

ZX-6R · #39

Marina a écrit :
Ne recommençons pas le débat sur "vaut il mieux emprunter ou pas", cela dépend des situations, pour ma part j’ai des revenus faibles et je cherche un revenu-rente, sans emprunt à rembourser. C’est un choix réfléchi.

Par ailleurs, la comptable me propose un taux d’amortissement à 5% (soit 5000 par an pour un achat de 100 000 fai) ce qui paraît beaucoup comparé à des simulations que j’ai trouvé sur internet. Quels taux sont pratiqués généralement ?

L’emprunt permet aussi d’avoir une rente, défiscalisée et avec effet de levier. Mais encore faut-il pouvoir emprunter. Si vous avez des revenus faibles vous ne pouvez peut etre pas.

Pour l’amortissement, c’est degressif, au debut on amortit plus qu’a la fin (certains composants sont sur 7 ans par exemple)

Marina · #40

D’accord avec Lemouz, si on n’a pas une grosse capacité d’emprunt, les intérêts à déduire ne suffisent pas.

Pour l’amortissement à 5%, c’est une moyenne que m’a proposé la comptable pour les simulations, cela veut dire amortir un bien sur 20 ans, ce qui est plus que les taux de 25 à 40 ans généralement proposés.

ZX-6R · #41

Oui mais c’est une simplification de la réalité.

La réalité (la loi) c’est l’amortissement par composants. Certains composants seront sur 7 ans, d’autres sur 15 ans, et d’autres tels que la structure sur bien plus longtemps. Si vous amortissez trop fort, trop vite, vous vous exposez à un redressement.

Marina · #42

Oui, vous dites que l’on s’expose à un redressement, mais l’info venant d’une comptable, j’espère qu’elle sait ce qu’elle fait. Ma question était de savoir par exemple pour vous à quel taux moyen vous amortissez ?

ZX-6R · #43

J’espère aussi pour vous qu’elle sait ce qu’elle fait.

Personnellement je ne connais pas mon taux moyen car ça n’a absolument aucune utilité.

Pour amortir, vous devez prendre le prix et retrancher 15% qui correspond au terrain et n’est pas amortissable.

Ensuite, vous appliquez les % suivants sur les 85% restants du prix :
Gros Œuvre 40% (structures, charpentes, voirie et réseaux divers)
Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures 20%
Installations Générales et Techniques (IGT) 15%
Agencements 25%

Vous avez donc un montant moyen par composant.

Chaque composant s’amortit sur une durée différente :
Gros Œuvre 40 ans
Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures 20 ans
Installations Générales et Techniques (IGT) 15 ans (chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité)
Agencements 25 ans (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité)
Meubles 5 ans
Frais d’achats 5 ans (ou charge la 1ere année)

On peut donc calculer un taux moyen, mais il ne veut pas dire grand chose…

lemouz · #44

ZX-6R : arretez de faire des posts de cette qualité, je vais finir par vous embaucher comme comptable…

Pruls · #45

ZX-6R a écrit :
J’espère aussi pour vous qu’elle sait ce qu’elle fait.

Personnellement je ne connais pas mon taux moyen car ça n’a absolument aucune utilité.

Pour amortir, vous devez prendre le prix et retrancher 15% qui correspond au terrain et n’est pas amortissable.

Ensuite, vous appliquez les % suivants sur les 85% restants du prix :
Gros Œuvre 40% (structures, charpentes, voirie et réseaux divers)
Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures 20%
Installations Générales et Techniques (IGT) 15%
Agencements 25%

Vous avez donc un montant moyen par composant.

Chaque composant s’amortit sur une durée différente :
Gros Œuvre 40 ans
Façades - étanchéité - couverture - menuiseries extérieures 20 ans
Installations Générales et Techniques (IGT) 15 ans (chauffage, la climatisation, les ascenseurs et la sécurité)
Agencements 25 ans (cloisons, chapes, plâtrerie, divers revêtements, plomberie, câblage, électricité)
Meubles 5 ans
Frais d’achats 5 ans (ou charge la 1ere année)

On peut donc calculer un taux moyen, mais il ne veut pas dire grand chose…

J’ai lu quelque part que ces répartitions pouvaient évoluer d’un département à un autre en fonction de l’interprétation de la loi.

Est ce que vous confirmez ce point ou est ce que vous auriez une source juridique?

ZX-6R · #46

J’avais trouvé ces infos sur internet, et quand mon expert comptable a calculé mes amortissements, j’ai vu qu’il avait utilisé les mêmes valeurs, donc il doit y avoir une source d’information qui va dans ce sens.

Mais je sais aussi que le terrain n’est pas obligatoirement de 15%, mais qu’il peut varier… dans une certaine proportion… alors la répartition par composant doit elle aussi pouvoir varier un petit peu…

Si quelqu’un a un texte précis à ce sujet…

lemouz · #47

Je crois qu’en effet, cela peut changer selon les régions. On comprends bien que les façades de StJean de Luz durent moins longtemps que celles de Montauban ou de Provins…

GoodbyLenine · #48

Tous ces chiffres sont des valeurs indicatives, qui illustrent ce qui se pratique en général.

Dans les faits, pour un cas particulier (selon le type de biens, les matériaux utilisés, le climat, le marché local, etc.), si vous avez de quoi argumenter que le terrain ne vaut que 5% ou que le gros oeuvre représente 80% ou que la facade est à refaire tous les 6 ans, vous pouvez utiliser 5% et 80% et 6 ans (par exemple).
Un autre exemple : soit un immeuble construit sur un terrain avec un bail à construction, qui se termine dans 10 ans (et dans 10 ans, l’immeuble deviendra la propriété …. du propriétaire du terrain). Dans ce cas, on peut envisager d’amortir 10% de l’immeuble chaque année.

Si vous vous éloignez trop des valeurs typique, sans justifications et arguments solides, vous prenez des risques.

xav92 · #49

Bonjour,

Je profite de cette file pour poser une question.

Je possède un lot de 4 studios acheté en 2002 que je loue en meublé.
J’avais acheté ce lot vraiment pas cher: 52k + 15k de travaux.
Je reçois environ 16 keur de loyers par an.
Le lot vaut environ 200k aujourd’hui.

Je pensais être obligé d’être en Micro Bic (<32000 EUR/an) et j’ai donc toujours déclaré mes loyers selon ce régime. J’avais il y a quelques années un abattement de 72% de mémoire qui est passé à 50% il y a 3 ans je crois. Et donc l’addition fiscale commence à être salée (j’ai un TMI de 30 ou 41% selon les années).

Je n’ai plus de prêt sur ce lot.

Ma question: Est ce que je peux basculer en régime réel ? Si je levais de la dette sur cet actif les intérêts seraient ils déductibles ?

Merci pour vos conseils.

Xavier

GoodbyLenine · #50

Est ce que je peux basculer en régime réel ? oui, contactez un expert-comptable pour optimiser la chose.

Si je levais de la dette sur cet actif les intérêts seraient ils déductibles ? Si la dette sert pour financer un bien loué meublé, les intérêts seront des charges pour l’activité de loc meublée. Si c’est pour financer autre chose : non.

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