Investissement dans des murs commerciaux au Havre !

La proposition de votre banque, 3.3% fixe pour 15 ans, me parait assez moyenne, même si c’est un TEG, à moins que vous ne présentiez un risque d’assurance particulier… vous êtes allé voir un courtier ?
A l’époque éloignée (15 ans environ) où j’allais très régulièrement au Havre, ces quartiers sud souffraient de mauvaise réputation et surtout de détériorations violentes permanentes, j’imagine que cela à changé depuis…

Le local est occupé actuellement par  l’ex-femme du vendeur ? Son occupation sera t-elle durable, et sinon la re-location sera-t’elle aisée ?

Avez vous des éléments sur la copropriété?

Qui est dedans, comment fonctionne t elle, quels travaux à prévoir dans quel timing?

Est ce que le règlement limite l’affectation du local. Du genre on veut pas de boite de nuit. Mais à priori, si un restaurant a été accepté, ça ne devrait pas être bloquant.

En tous cas je vais suivre cette discussion, l’approche surface commerciale m’intéresse.

Pour le locatif commercial, il me semble primordial de lire, et faire lire le bail qui est très variable dans ses conditions.
En particulier, les travaux de mise aux normes handicapés moteurs pour 2015 (s’ils n’ont pas été effectués) seront-ils à votre charge?

Frédéric

Encore merci à tous pour vos réponses, c’est toujours rassurant d’avoir des avis extérieurs et des retours d’expérience.

Pour le bail, je l’ai bien lu et je vais l’envoyer à mon notaire pour avis. La rénovation du local a eu lieu en 2012 et a été réalisé afin d’être aux normes handicapées de 2015. Dans le cas particulier de ce local en rez-de-chaussée, je retiens :

- baie vitrée donnant sur la salle,
- largeur de porte >=90cm,
- Entrée principale directe sur le trottoir : ressaut de 2 cm maximum,
- sanitaires ouverts au public avec largeur de porte 0,80 m minimum, un espace de manœuvre
1,50 m minimum, une barre d’appui, un lavabo.

Pour l’entrée principale, j’avoue ne pas avoir mesuré mais à vue d’oeil le ressaut est proche des 2cm, au pire ça passe en backwheel (désolé).

Dans le bail, les mises aux normes sont à la charge du locataire.

Pour la copropriété, elle comporte 60 lots et le local représente 346/10 000èmes, autant dire que la négociation va être tendue :-).  Pour les travaux, un ravalement de façade à du être fait assez récemment, j’attends l’historique de la copropriété.

Le compteur électrique est indépendant, pour l’eau j’attends la réponse demain.

Pour l’emplacement, beaucoup d’aménagements on été fait ou sont en cours dans ce quartiers (promenade, complexe sportif, zone tertiaire, immeuble neuf bbc d’habitation, prolongement de la ligne de tram). J’assume la part de risque liée à l’emplacement après étude en détails des projets de la mairie. L’avenir me dira si j’ai eu raison.

Sinon effectivement, les murs commerciaux/ de bureaux présentes un certains nombres d’avantages appréciables quand on souhaite faire de l’investissement  locatif.

J’ai conscience que l’emplacement influe directement sur la vacance locative.
Dans mes simulations, j’ai inclus 2 mois de vacances locatives / an, soit 6 mois à chaque période triennale du bail commercial.

Je "m’amuse" toujours à faire des scénarios de l’extrême, type 1 an de vacance locative & -25% sur le loyer, pour voir comment se comporte l’investissement.
En parallèle, je garde l’équivalent de 18 mois de mensualités de crédit en liquidités au cas où (je baisserais ce matelas de précaution au fur et à mesure de mes achats, le risque global étant dilué par le nombre de biens).

J’ai également un dossier sur un bien en plein centre ville du Havre : la renta brut est d’environ 7%, et le problème c’est que même en baissant l’estimation de la vacance locative (1mois/3 ans) j’arrive à des simulations ou je dois ajouter tous les mois pour payer les mensualités du crédit.
Comment faites-vous pour dénicher des murs commerciaux emplacement n°1 et réussir à monter un investissement intéressant (i.e avec à minima un loyer qui couvre les mensualités du crédit) ?
D’après mes recherches, ces biens sont très rares et souvent très cher.

NYBR a écrit :

Comment faites-vous pour dénicher des murs commerciaux emplacement n°1 et réussir à monter un investissement intéressant (i.e avec à minima un loyer qui couvre les mensualités du crédit) ?
D’après mes recherches, ces biens sont très rares et souvent très cher.

Vous avez tout à fait raison sur le fait que ces biens sont très rares, … mais ils existent.

Le secret est de chercher et de chercher et de continuer à chercher.

Cela signifie qu’il faut être sur un maximum de réseaux d’agents et d’informateurs de toute nature qui vous préviendront qu’une opportunité peut se produire ( en admettant que lui a déjà investi tout ce qu’il pouvait, sinon il saisirait l’affaire !).

Après compte tenu des taux, vous pouvez pousser jusqu’à 15 ans maxi en général en immobilier commerciaL.

En général, pour l’immo commercial, les taux sont en général plus élevés et les durées sont limitées à 15 ans.

Bonjour et merci à tous pour vos réponses.

Pour le taux, j’ai déjà vu pas mal de banque et effectivement elles ont toutes le même discours : murs pros = taux plus élevé, 15 ans max, j’ai quand même réussit à pousser jusqu’à 18 ans pour avoir un cashflow positif (en comptant les prélèvements sociaux + charges de co-pro + frais d’agence si besoin).

Je viens de monter une SCI pour cet achat, l’objectif est purement patrimonial et successoral (je suis pacsé avec 2 enfants dont 1 qui est l’enfant de ma compagne de son précédent mariage). D’après mon notaire, le testament est fortement conseillé, le contrat de pacs que nous avons fait il y a 3 ans avec communauté de biens serait invalidé par les dernières jurisprudences.

@DEX14 : avec plaisir, je suis preneur de tous les conseils (mais je ne les suivrais pas forcément :-) ).
J’ai visité d’autres murs commerciaux sur Le Havre hier, dont un Quai de Southampton, en mauvaise état mais un locataire serait potentiellement intéressé moyennant une franchise de loyer de 3mois  et pas de droit au bail. La rentabilité brut ressort à 9.7% et la rentabilité nette à 7% (telle que je la calcul, c’est à dire toutes charges et prélèvements déduits, hors impact sur mon IR que je n’arrive pas encore à calculer).

L’autre est un petit local au coeur des rues piétonnes, bon état, pas de travaux à prévoir hormis de l’aménagement, avec une rentabilité brut de 8.63% et nette de 5.71%. L’atout ici étant la localisation et la possibilité d’un petit droit au bail si défaut du locataire (environ 4K€).

Vous avez peut-être un avis sur ces biens  ?

Construiresaretraite a écrit :

En général, pour l’immo commercial, les taux sont en général plus élevés et les durées sont limitées à 15 ans.

A LaBanquePostale, ils ne font pas de différence (taux ou durée) pour le financement d’immo commercial / immo d’habitation.
La seule différence est qu’ils prennent en compte dans leurs calculs de taux d’endettement 80% des revenus pour de l’habitation et 60% pour du commercial.

Je viens de quitter la Banque Postale pour mon crédit RP et je n’y remettrai jamais les pieds même avec des taux très attractifs, je n’ai peut-être pas eu de chance mais en terme de service c’est catastrophique (2 chèques perdus en 2 ans dont le chèque de banque pour rembourser mon crédit RP, 4 semaines pour clôturer 1 livret A et un LDD).

Pour la rentabilité brute = Loyers annuels HT HC / prix d’achat négocié HT FAI
Pour la rentabilité nette = (loyers annuels bruts - charges de copropriété - assurance - frais d’agence - GLI - moyenne des prélèvements sociaux  sur la durée du crédit - taxe foncière) / (prix d’achat FAI + frais de notaire)

@DEX14 : je n’ai pas vu votre présentation, vous avez l’air d’avoir de l’expérience dans le domaine de l’immo pro, votre témoignage serait sûrement intéressant.

oui je ne vois pas trop ou me présenter sur le forum… si vous pouvez me l indiquer ce sera avec plaisir.
concernant la renta net, si le bail est bien fait.. vous devez refacturer au locataire le foncier et les charges de copro. Je ne sais pas ce qu’est le GLI? les prélèvements sociaux vous voulez dire la CSG RDS? les frais d’agence c’est pour la gestion locative ou lors de l’achat?
et dans mon prix d’achat, je rajoute les frais de banque plus hypothéque ou PPD.

Pour le local avec travaux, vous pouvez demander à mettre comme clause suspensive dans le compromis ou promesse la signature du bail avec le locataire potentiel avec vos conditions : loyer, travaux etc,

La GLI c’est une garantie des loyers impayés qui coute quelques % du loyer (entre 2 et 3% généralement).
Pour les prélèvements sociaux je parle bien de la CSG RDS.
Pour les frais d’agence, je parle de frais de gestion locative du bien par une agence.

DEX14 a écrit :

Pour le local avec travaux, vous pouvez demander à mettre comme clause suspensive dans le compromis ou promesse la signature du bail avec le locataire potentiel avec vos conditions : loyer, travaux etc,

Effectivement, votre remarque est très judicieuse.

Pour la présentation, c’est ici : https://www.investisseurs-heureux.fr/f14

Edit : pas assez rapide !