Immobilier d'entreprise : surprenantes rentabilités !

Pruls · #1

Bonjour,

pour ceux qui ne m’aurait pas lu récemment:

je cherche à investir en immobilier pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et ma première démarche était de cibler des immeubles de logements.
Lors de cette recherche, j’ai visité un immeuble contenant des locaux potentiellement aménageables en bureau, ce qui m’a poussé à étudier le marché local en prenant contact avec des agences immobilières spécialisées.

De fil en aiguille, après m’avoir conseillé de ne pas créer de surface de bureaux, il m’a été proposé un rendez vous pour étudier d’autres pistes d’investissement.

Du coup, je me retrouve aujourd’hui avec 5 opportunités d’achat d’immobilier d’entreprise dont 3 avec des rentabilités brutes supérieures à 8% avant négociation…

Je suis extrêmement surpris par ce résultat, d’autant plus que la nana en avait encore sous le pied même si trop cher pour moi.

Voici mes premiers résultats d’analyse:

La meilleure rentabilité revient à un bâtiment fait sur mesure pour une entreprise de nettoyage, situé en zone inondable, donc ca s’expliquerait par la difficulté de recycler le bâtiment si l’entreprise venait à partir. L’entreprise serait prête à signer un nouveau bail au changement de propriétaire. Mouais? Quel est l’intérêt pour moi?

Ensuite, un peu moins rentable, un entrepôt avec un locataire en vue dans la zone artisanale, avec accès assez rapide à l’autoroute. L’entreprise est en redressement judiciaire. Je sais pas si c’est forcément grave, mais c’est pas bon signe! J’élimine.

Enfin un local de bureaux loué à une association de formation, à proximité de la gare, avec les accès et parking en copropriété. Faudrait faire descendre le prix d’environ 15% pour atteindre le graal des 10% brut. D’autant plus que la taxe foncière est refacturée.
Ya de gros projets de création de bureaux à proximité de la gare. Est ce bon ou mauvais pour moi? Le quartier des affaires viendrait il s’installer à la gare avec l’activité que cela peut générer ou alors grosse concurrence en perspective?

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : immobilier d'entreprise, rentabilité

Construiresaretraite · #2

Bonjour Pruls,

Nous distinguons 3 types d’investissements commerciaux et d’entreprise:
- bureaux
- boutiques
- entrepôts

Personnellement, nous privilégions les boutiques car en cas de départ du locataire, la période de vacances est en général plus courte.

Dans les affaires dont tu parles,
- nous éliminons la 1ère car en cas d’inondation, vous êtes responsable des murs. Et puis votre locataire ne pourra plus travailler et donc avoir des difficultés à vous payer . Comme vous le mentionnez, il y a les difficultés à recycler le bâtiment
- nous éliminons la 2ème
- sur la 3ème, où en est le bail ? Combien d’années restent -ils ? Etes vous allés à la Mairie pour savoir ce qui justifie la création des bureaux ? Difficile avec ces éléments pour l’instant d’avoir un avis tranché.

salaze · #3

Bonjour,

Le rendement, n’a rien de faramineux. Généralement, plus celui-ci est élevé, plus le risque est important.
D’une part, selon la situation du local, d’autre part, d’après le dynamisme de la ville et enfin par rapport à l’offre existante.
Si de nouveaux locaux venaient à être construits dans votre futur secteur, étant neufs, ils seront probablement aux dernières normes énergétiques, de sécurité et de confort, ce qui n’est pas forcément le cas du vôtre, en cas de recherche de nouveaux locataires.
S’agissant de bureaux, un locataire peut plus facilement déménager qu’un commerce, en fonction de son activité. Selon le positionnement de l’association de formation, avec la crise qui perdure, ne risque t-elle pas d’être touchée et vous d’être sans locataire?
Quels sont les avantages de votre bureau pour un locataire potentiel? Comparé à ce qui est susceptible d’être construit dans les alentours.
Quelle est la situation économique de là où vous voulez investir? De quoi se compose le tissu économique? Depuis combien de temps sont installés vos locataires? Quelle est la qualité de la "signature" (enseigne renommée? Bien implantée? Franchise?…)? Quel est le loyer pratiqué dans les alentours en cas de relocation?
Quand on investit, on ne regarde parfois que le rendement brut sur le papier, à un moment donné. Mais en cas de fin de bail, pour diverses raisons économiques… vu le contexte, il faut être prudent et très sélectif dans ses choix.
Depuis plusieurs mois, on constate une baisse de rendement de beaucoup de SCPI qui sont investies en murs de commerce et de bureaux. ce n’est pas un hasard. Les entreprises ont plus de mal à payer leur loyer, renégocie le loyer, vacance locative plus longue…

NYBR · #4

J’éplucherais également le bail, pour savoir depuis quand le locataire est en place et sur quel indice est indexé le loyer (généralement coût de la construction INSEE).
Il faut se méfier de la rentabilité brut calculée sur un loyer qui a déjà subit plusieurs années de réindexation (j’ai visité des locaux de bureaux récemment avec un loyer qui avait pris 30% en 6 ans).

Je ferais une étude de marché sur les prix au €/m²/an pour ce type de bien dans votre secteur pour avoir une idée de la rentabilité brut si vous deviez le relouer maintenant, pour éviter les mauvaises surprises en cas de départ ou de dépôt de bilan du locataire.

Pour la taxe foncière, la facturation au locataire est quasiment systématique dans les baux commerciaux.

Range19 · #5

Bonjour,

Une remarque : en faisant l’acquisition d’un local commercial à gros budget vous risquez de mettre tous vos oeufs dans le même panier…

Il conviendrait de réaliser une étude de marché sérieuse avec notamment les projets en cours.
La création d’une nouvelle zone artisanale, industrielle ou commerciale peut rendre in-louable des emplacements anciens faute d’attractivité et du fait du vieillissement du bâtiment.

Si vous voulez tenter ce marché, faîtes plutôt construire dans une nouvelle zone, le coût de l’opération sera sensiblement diminué.

InvestisseurHeureux · #6

J’ai un ami qui a racheté une épicerie dans un mauvais quartier, déjà louée, pour un rendement brut de 17%. :-)

Il y a clairement une part d’opportunité dans l’opération (pas de petite annonce dans le canard du coin mais le bouche à oreille), mais aussi comme il a été suggéré, sur ce type de bien, si le loueur arrête son activité, il y a un risque que ce ne soit pas reloué avec un bon moment.

Cela dit si l’essentiel des foncières cotées et assureurs n’investissent quasiment que dans l’immobilier d’entreprise, c’est que la rentabilité/risque est supérieure à celle de l’immobilier résidentiel.

Pruls · #7

Merci pour vos retours, d’après les premiers éléments on en arrive à retenir finalement le dernier cas.

Beaucoup de questions à approfondir effectivement. Allons y point par point.

salaze a écrit :
Bonjour,

Le rendement, n’a rien de faramineux. Généralement, plus celui-ci est élevé, plus le risque est important.
D’une part, selon la situation du local, d’autre part, d’après le dynamisme de la ville et enfin par rapport à l’offre existante.
Si de nouveaux locaux venaient à être construits dans votre futur secteur, étant neufs, ils seront probablement aux dernières normes énergétiques, de sécurité et de confort, ce qui n’est pas forcément le cas du vôtre, en cas de recherche de nouveaux locataires.
S’agissant de bureaux, un locataire peut plus facilement déménager qu’un commerce, en fonction de son activité. Selon le positionnement de l’association de formation, avec la crise qui perdure, ne risque t-elle pas d’être touchée et vous d’être sans locataire?

En comparaison avec les logements, la rentabilité est meilleure, ya pas photo, d’où ma surprise.

Après évidemment, tout projet s’analyse pour évaluer le risque.

salaze a écrit :
Quels sont les avantages de votre bureau pour un locataire potentiel? Comparé à ce qui est susceptible d’être construit dans les alentours.

1) la disponibilité immédiate. Enfin si le locataire part. Les projets de construction sont par nature pas encore sortis de terre et prendront du temps pour être construit.
2) Une fois construit, le loyer sera moins élevé que pour du neuf, tout en ayant une proximité forte avec la gare (5min à pied)
3) peut être des facilités de stationnement, faudra que je vérifie, à moins que les projets prévoient des parking souterrain.

salaze a écrit :
Quelle est la situation économique de là où vous voulez investir? De quoi se compose le tissu économique?

Pouvez vous être plus précis, comment je peux avoir ces infos?

salaze a écrit :
Depuis combien de temps sont installés vos locataires?

Le bail a moins d’un an, les locaux auraient été remis à neuf il y a deux ans. Je ferai une visite pour confirmer tout ça.

salaze a écrit :
Quelle est la qualité de la "signature" (enseigne renommée? Bien implantée? Franchise?…)?

Bonne, branche locale d’une asso nationale. Je crois comprendre que le local a été choisi pour mieux se conformer au mode de déplacement des personnes en formation (la gare). Il faudra que je creuse.

salaze a écrit :
Quel est le loyer pratiqué dans les alentours en cas de relocation?

Il me parait être dans les prix, un rafraichissement pourra aider une éventuelle relocation.

salaze a écrit :
Quand on investit, on ne regarde parfois que le rendement brut sur le papier, à un moment donné. Mais en cas de fin de bail, pour diverses raisons économiques… vu le contexte, il faut être prudent et très sélectif dans ses choix.
Depuis plusieurs mois, on constate une baisse de rendement de beaucoup de SCPI qui sont investies en murs de commerce et de bureaux. ce n’est pas un hasard. Les entreprises ont plus de mal à payer leur loyer, renégocie le loyer, vacance locative plus longue…

Mais il parait que la reprise est là? C’est Normal 1er qui l’a dit!

Plus sérieusement, je ne sais pas analyser un bilan et compte sur mon banquier pour ça. Apparemment, ce serait le directeur d’agence qui fait ça, je prendrai rendez vous histoire d’en profiter pour me former.

@ NYBR: Oui le bail sera une pièce essentielle du dossier.

@ Range: Pour moi, investir dans l’immobilier d’entreprise est une forme de diversification, et non, je ne mettrai pas tous mes oeufs dans le même panier, d’autant plus que ma proximité avec ce marché est moins grande qu’avec le logement.

Merci à tous et a suivre! Stay tuned!

DDtee · #8

Pruls a écrit :
En comparaison avec les logements, la rentabilité est meilleure, ya pas photo, d’où ma surprise.

J’avoue ne pas voir ce qui vous fait dire ça dans votre présentation ?
Le marché est aussi très différent, plus sensible au cycles économiques avec des vacances locatives qui peuvent être bien plus longues… 10% brut me semble être loin du Graal sur ce marché, je suis par contre persuadé qu’il y a de vrais opportunités ! (cf l’intervention d’IH)

Pruls · #9

Ben on passe de 7% 8% brut en cherchant beaucoup, en cherchant quel sera le bon aménagement, quels travaux faire etc.. à plus de 10%brut sans se fatiguer.

Bon après une analyse plus précise, on voit qu’il y a des explications effectivement. J’ai été surpris surement par inexpérience .

DDtee · #10

J’avais compris que vous trouviez 10% brut dans l’hypothèse ou vous arrivez à faire baisser le prix de vente de 15%, ce qui est forcément très différent !

Si c’est sans se fatiguer 10%, en vous fatiguant un peu vous devriez trouver bien mieux

rocambole · #11

Pour ma part j’avais vu/entendu des rentas qui tournaient autour de 10% brut à Paris ou le marché est censé être dynamique. Mais à Paris le nombre de bureaux vacants est impressionnant ! le marché semble structurellement en déficit de demande et avec trop d’offre, en tous cas à Paris qui est une terre de bureaux.

Du coup, en province avec moins de "dynamisme" je ne sais pas si 7/8% bruts est une bonne rémunération du risque !

salaze · #12

Bonsoir

salaze a écrit :
Quelle est la situation économique de là où vous voulez investir? De quoi se compose le tissu économique?

Pouvez vous être plus précis, comment je peux avoir ces infos?

Il y a plusieurs façons de s’informer. A mon sens, une des plus fiables est de consulter les notes de conjonctures économiques régionales ou locales disponible sur le site de l’INSEE, généralement bien faites. Elle sont souvent couplées à une analyse du tissu démographique, de l’emploi, de la richesse des habitants, du taux de pauvreté et une projection sur le développement envisagé.

Le site de Pole emploi, en consultant les offres d’emploi peut aussi vous informer sur les principaux employeurs de la région (diversifié, dépendant de quelques grosses entreprises, agricole, tertiaire…)

Le site Internet des mairies, communautés de commune, conseils généraux et régionaux peuvent aussi avoir une rubrique économique décrivant l’activité du territoire couvert.

Wikipedia et d’autres sites de médias locaux vous apporteront aussi un complément d’information avec l’évolution de la démographie et des entreprises, l’actualité économique…

A l’ére de linternet, l’information est partout si on la cherche. Mais il ne faut la vérifier, l’analyser. Une promenade dans les rues de la ville où vous voulez investir, en discutant avec les habitants et entrepreneurs peut aussi vous donner un sentiment d’ambiance.

Range19 · #13

Un de mes copains fait près de 20 % avec des bâtiments professionnels neufs. Il les a fait construire lui même.

Dans ce type de locations, il faut s’assurer de la présence de locomotives dans l’environnement proche.

DDtee · #14

Range19 a écrit :
Un de mes copains fait près de 20 % avec des bâtiments professionnels neufs. Il les a fait construire lui même.

Intéressant, est-ce indiscret de vous demander quel est son modèle ?

Range19 · #15

Qu’entendez-vous par modèle ?

Construiresaretraite · #16

roudoudou a écrit :
Pour ma part j’avais vu/entendu des rentas qui tournaient autour de 10% brut à Paris ou le marché est censé être dynamique. Mais à Paris le nombre de bureaux vacants est impressionnant ! le marché semble structurellement en déficit de demande et avec trop d’offre, en tous cas à Paris qui est une terre de bureaux.

Du coup, en province avec moins de "dynamisme" je ne sais pas si 7/8% bruts est une bonne rémunération du risque !

Effectivement, beaucoup trop d’offres de bureaux sur l’IDF à des prix grévant la rentabilité.
De notre côté nous avons passé notre chemin sur ce type de biens et nous concentrons sur la province justement dans des villes où les prix restent raisonnables, plutôt sur les murs de boutiques.

Pruls · #17

Range19 a écrit :
Qu’entendez-vous par modèle ?

Comment déniche t il ces opportunités?

Quelles prestations etc?

Ca doit pas être simple sinon monsieur tout le monde serait dessus!

Range19 · #18

"Monsieur tout le monde" a tendance à compliquer ce qui est simple. Tant mieux pour les autres.
C’est aussi quelqu’un qui passe très peu de temps sur le net. Le terrain, il n’y a rien de mieux.

Son modèle n’est pas difficile : il travaille beaucoup et a un bon réseau ! Lorsqu’il voit une zone industrielle ou artisanale en promotion dans des zones rurales, il étudie la faisabilité, la concurrence. Si c’est favorable, il fait, en mettant la main à la pâte.

DDtee · #19

Pruls a écrit :
Range19 a écrit :
Qu’entendez-vous par modèle ?
Comment déniche t il ces opportunités?

Quelles prestations etc?

Ca doit pas être simple sinon monsieur tout le monde serait dessus!

C’est bien ça. Je voulais demander si il s’était spécialisé dans un domaine ou une pratique particulière…

Range19 · #20

Il se spécialise dans l’immobilier d’entreprise neuf en milieu rural. Il a actuellement 6 lots, construits en moins de deux ans.
Il parie sur le futur, certain que l’on reconnaîtra un jour la qualité de vie incomparable de la ruralité française et des beaux coins du Limousin.
Pour l’heure, tout est loué… sauf un lot en fin de procédure avec le locataire. Il dégage un cash flow positif important et a fait le choix de limiter son endettement au maximum, contraint par la banque qui refusait de lui prêter.
Il a donc vendu sa résidence principale pour se construire une rente. Il vient de racheter sa RP avec de gros travaux ; il est d’un courage et d’une habileté rares, d’ici quelques mois ce sera une très belle maison.
Un atout : son origine britannique. La diaspora anglaise est assez solidaire et la plupart de ses locataires sont anglais et hollandais. Ils ont raison, les autochtones les prennent trop souvent pour des imbéciles.

Pruls · #21

Ya pas moyen de le faire venir sur le forum?

Cela semble être une approche intéressante qui diffère pas mal des débats habituels qui ont lieu ici.

Peut être serait il prêt à partager son expérience et sa méthode?

Range19 · #22

Bonjour Pruls,
Non, il ne fréquente pas les forums, comme la plupart des investisseurs immobiliers que je connais.
S’il venait, on lui dirait de s’endetter sur 25 ans, de faire du meublé dans ses bâtiments et qu’il est une cloche de faire autrement :-)
De plus quel intérêt de retourner inlassablement dans tous les sens la même chose qui relève de l’évidence ?

DDtee · #23

Si votre humour est un brin sarcastique, du meublé dans du bâtiment industriel rural, ça c’est de l’humour anglais, of course…

Un forum est un lieu d’échange ou les points de vues peuvent bien entendu être différents voire éloignés. Il est certain que l’immense majorité des investisseurs ont une culture qui n’est pas celle de l’échange, loin de là (je parle pas de votre ami, Range19, hein évidemment) et ne viendront jamais écrire sur un forum (coucou à toi qui passe souvent apprendre ici sans jamais partager ton expérience ). Chacun, si il est ici à compris que tout le monde y gagne à partager l’essentiel, même avec des opinions opposables. Rechercher la concorde et l’universalité est, de mon point de vue, vain et inutile. Il y a de biens différentes façons d’aborder la même chose, ici l’immobilier.

Bref, revenons à votre ami investisseur dans l’immobilier d’entreprise en monde rural… quels types de bâtiments construit t-il, bureaux, entrepôts..? Quand vous parlez de monde rural, ce sont des communes de quelle dimension ? Sa façon de procéder et les résultats que vous décrivez, interpellent forcément !

Range19 · #24

DDtee a écrit :
Si votre humour est un brin sarcastique, du meublé dans du bâtiment industriel rural, ça c’est de l’humour anglais, of course…

…

quels types de bâtiments construit t-il, bureaux, entrepôts..? Quand vous parlez de monde rural, ce sont des communes de quelle dimension ? Sa façon de procéder et les résultats que vous décrivez, interpellent forcément !

Oui DDtee, je persiste à m’amuser des certitudes des uns ou des autres…

Les bâtiments sont des entrepôts.
Les communes : 1000 à 2000 habitants
Zones artisanales en création ou développement. Exemple : terrain viabilisé à 4 € le m². C’est là le point clef, il y a même à la campagne des regroupements esthétiquement moches mais commercialement pratiques. Point faible : ça facilite par ailleurs les virées nocturnes des… pas le droit d’être précis… évoquons donc le mot "voleurs".
Il sort 450 m² finis à 100 000 euros en mettant un peu la mains à la pâte soit 3 lots de150 m² loués chacun 550 euros par mois.

ça me semblait culotté mais ça marche.
Seul bémol à mes yeux pour les locaux professionnels en zone rurale : la sécurité. Ses bâtiments sont moins attractifs (car sans vitrines) que les commerces alentours qui ont tous été "visités" et le sont régulièrement ; je pense qu’il a fait le bon choix y compris avec un boîtier de sécurité peu commun très apparent en hauteur au dessus de chaque porte sectionnelle… et des entrepôts.

DDtee · #25

C’est effectivement sacrément culotté !

Quel type de client trouve t-il, des artisans, des détaillants, revendeurs…?
Comment fait-il pour sélectionner les villages, zones artisanales ?

Voilà effectivement un modèle d’investissement très original, qui illustre bien la diversité pré-nommée.

A titre personnel, je pense que la peur de la vacance locative m’empêcherait un peu de dormir, les clients potentiels dans des villages de 1000/2000 habitants doivent pas être bien nombreux et il lui faut en trouver 3 par zone si j’ai bien compris… J’imagine que votre ami à super étudié les besoins du marché local.

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