Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ?

Bonjour Bachibouzouk,

Ce tableau n’est pas à jour en ce qui concerne l’aspect fiscal.

L’imposition des dividendes est maintenant à l’IRPP après abattement de 40 %, il n’y a plus de prélèvement libératoire.

Dans le cadre d’un PEA, cela reste effectivement intéressant. Vérifier bien par contre que la société est bien éligible au PEA, cela me semble possible en faisant des recherches rapides.

De la même façon, les plus-values hors PEA sont aussi à l’IRPP avec abattement variable suivant la durée de détention (et à condition que l’abatement soit toujours valable au moment de votre vente dans le futur).

Les prélèvements sociaux sont à 15,5 % (pour tous les cas).

Donc, mon conseil : demander un tableau à jour pour la fiscalité pour vérifier la crédibilité de la société.

Bien sûr, il faut aussi étudier la qualité de la société indépendamment de la fiscalité applicable.

Mes remarques :

a) l’argumentaire fiscal n’est pas à jour (les 13.5% de PS datent d’avant juillet 2012), même si la colonne SAS garderait certains avantages.

b) si le dividende perçu dépasse 10%/an du montant initialement investi (et s’il y a un peu d’inflation, ça arrivera), le surplus ne bénéficiera pas des exonérations liées au PEA.

c) être investisseur minoritaire (pour le mettre dans le PEA, il faudra que - de 25% de la SAS soit détenue par votre groupe familial) dans une telle SAS comporte quelques inconvénients :
       - c’est un placement peu liquide (très difficile à revendre)
       - la SAS supportera déjà l’IS (il sera faible, cf amortissement des biens immobiliers… sauf à la revente de ces biens, dans bcp d’années, quand celui qui commercialise la chose ne sera plus là)
       - vous n’aurez aucune des protections du cadre légal des SCPI (que pas mal de personnes averties trouvent déjà insuffisamment protecteur), ou SIIC (qui oblige à verser une grande partie des bénéfices aux actionnaires), et aucun contrôle sur le fait que les fonds sont bien employés à ce qui avait été annoncé au début, gérés dans votre unique intérêt, ni contrôle sur les "frais de gestion" et les frais de structures de la SAS.

Sauf à être sur que le gestionnaire de la SAS est "de confiance" (et engagé pour longtemps), à ne pas avoir besoin des fonds avant très longtemps, à avoir bien verrouillé les statuts de la SAS (et à avoir le support d’un homme du droit, pour gérer les "conflits" à venir), je ne m’y risquerais pas.

C’est le groupe familial (pour sa définition précise : voir Bofip) qui ne doit pas avoir détenu plus de 25% (s’il détient 26%, vous ne pourrez mettre aucun titre dans le PEA) sur les N années passées.

Je ne comprend pas avec quelles "plus-value" votre PEA "vivrait" : tout dividendes au dessus de 10%/an du capital de  sociétés seraient imposables à l’IR, et aucune plus-value ne serait créée tant que des parts de la SAS ne seraient pas vendues (et qui voudrait acheter des parts minoritaire d’une SAS non cotée, sans une décote énorme ?).

Le schéma que vous envisagez me parait très "limite", même si aucun des 4 associés ne fait partie du même "groupe familial".

Bonjour Crown,

Nous nous retrouvons avec plaisir, oui le PEA est suivi de près, cependant avec la création du dispositif PEA PME l’administration fiscale envoi un message positif sur ce dispositif incitant les investissements. En pratique, cela reste une des dernières niches fiscales.

Le point noir est l’investissement à 4 pour limiter sa part à 25% du capital, les ascendants, les descendants et le conjoint sont concernés, mais pas votre frère, sœur, cousins, j’ai un doute sur le conjoint PACSE ? Je vous le concède l’investissement à 4 peut-être délicat.

Crown a écrit :

L’investissement à 4 vous paraît il souhaitable dans la gestion du quotidien et dans la durée ?
L’objectif des 4 en terme de distribution (s’il y a à distribuer) seront ils superposables?
Comment envisagez vous le recours à l’emprunt ?
Comment envisagez vous la réparation capital social, CCA, emprunt ?
Comment envisagez vous le fait qu’un des 4 associés veuillent se retirer ou décède (rachat des parts compliqué)
Ne pensez vous pas que l’enveloppe fiscale du PEA n’influe en elle même sur  le type de bien acquis ? Pv recherchée ? Rendement ?
Ne considérez vous pas que PEA n’étant pas transmissible ou démembrable vous perdez quelques opportunités civiles de votre acquisition, …

(1) Avec l’établissement d’un président SAS qui s’occupe de la gestion au quotidien
(2) 25% chacun et un emprunt dans la limite du possible pour maximiser l’effet levier
(3) Avec une clause de "bad leaver" à discuter ensemble qui minimise la valeur de sortie en cas de sortie anticipé de l’actionnaire avant la clôture de l’investissement.
(4) Je ne pense qu’il y est une influence à l’achat, pourquoi dites-vous cela ?

Pour répondre sur les plus-values, toutes les dividendes ou revente de biens dans ce cas ne seraient pas imposables à la source et sont versées directement sur le compte liquidités. L’imposition n’interviendra qu’a la clôture ou en cas de retrait car ces revenues ne sont pas taxables à la source. C’est pour cela que je dis que les revenues peuvent permettre à chacun de faire des investissement annexes si ils le souhaitent en utilisant la valeur (non encore imposé). Avec un exemple :

Sur une investissement de 100 unique, nous recevons un dividende de 15, l’imposition de sortie serait alors de IR + CSG = 5 x 60% x 41% + 15 x 15,5% = 3,55 soit un restant de 11,44, cependant si nous n’effectuons pas de retrait, pouvons-nous réinvestir les 15 dans d’autres actions de PEA ? l’imposition de 3,55 n’interviendra qu’a la clôture ou retrait ?

En faisant l’exercice sur 5 ans entre SAS et SCI, j’arrive au calcul suivant en comparant SCI et SAS PEA et investissement de 100 avec distribution 100% du résultat (10) :

Impots SAS PEA = 10 x 85% x 15,5% x 5 = 6,59
Restant = 35,91

Impots SCI = (10 x 41% + 10 x 15,5%) x 5 = 28,25 
Restant = 21,75

Est-ce que cette analyse est juste selon vous ?

Quel est pour vous la différence entre créer sa propre société et faire de l’immobilier et inscrire ses titres dans le PEA ou PEA/PME et investir dans le PEA/PME dans des sociétés spécialisées dans l’immobilier, par exemple Novaxia ou autres qui sont éligibles PEA PME ?

C’est une nuance qui m’échappe et qui vous avez raison pourrait réveiller des discussions de l’administration.