Investissement immobilier personnel en utilisant la trésorerie de sa SARL ?

pierrejacques11 · #1

Bonjour,

J’aimerais utiliser la trésorerie d’une SARL dont je suis le gérant pour investir à titre personnel dans l’immobilier locatif.

J’envisage de monter une SCI en étant personnellement majoritaire avec une participation minoritaire de la SARL. La SARL ferait une avance en compte courant d’une bonne partie de l’investissement. Cette avance serait remboursée au fur et à mesure du paiement des loyers par les locataires avec paiement de vrais intérêts par la SCI à la SARL (en tout cas supérieurs aux placements pros proposés par les banques pour la trésorerie des SARL, plutôt au taux maximum autorisé).

J’aimerais avoir votre opinion sur la légalité et la solidité du montage.

Pensez vous notamment que je déroge indirectement à la règle de l’article du code de commerce L223-21 concernant les prêts aux dirigeants sociaux stipulant :

A peine de nullité du contrat, il est interdit aux gérants ou associés autres que les personnes morales de contracter, sous quelque forme que ce soit, des emprunts auprès de la société, de se faire consentir par elle un découvert, en compte courant ou autrement, ainsi que de faire cautionner ou avaliser par elle leurs engagements envers les tiers. Cette interdiction s’applique aux représentants légaux des personnes morales associées.

L’interdiction s’applique également aux conjoint, ascendants et descendants des personnes visées à l’alinéa précédent ainsi qu’à toute personne interposée.

La SCI pourrait-elle être considérée comme une personne interposée?

N’hésitez pas à me renvoyer à des discussions sur le sujet si vous en connaissez.

A bientôt

Mots-clés : sarl sci immobilier trésorerie dirigeant

francoisolivier · #2

Je crois que des forums compta ou freelance pourront mieux te répondre que ce forum.
Le mieux étant de consulter un expert fiscaliste ou un expert comptable.

En tout cas je pense qu’un expert pourra rédiger l’acte écrit officiel d’une tierce personne qui te serviras à prouver au fisc ta bonne foi.
( Je pense que le FISC n’acceptera pas un document signé par toi (gérant sarl), toi (gérant sci) et toi (personne physique)).

L’autre hic est qu’a partir d’une certaine somme par virement, une banque ou le notaire doit se justifier auprès du fisc (lutte contre le blanchissement d’argent).
D’où le besoin en expertise.

Edit : l’acte peut être aussi fait par le notaire

Vic · #3

Il faut peut être regarde du côté des SCI à capital variable.

Au début la SARL est largement majoritaire puis la SCI réduit le capital au fur et à mesure en rachetant les parts de la SARL avec l’argent des loyers.

A la fin, vous vous retrouvez majoritaire. Il n’y a pas eu de prêt dans l’histoire, uniquement un jeu de capital.

pierrejacques11 · #4

Merci pour vos réponses.

Si j’ai bien compris pour la SCI à capital variable, çà signifierait pour schématiser :
K initial 100ke euros
Répartition du K SARL 99 parts moi 1 part
Tréso dispo en fin d’année N : par exemple 5ke
Rachat et annulation de 5 parts de la SARL pour 5ke par la SCI
Nouvelle répartition du K en N+1  : SARL 94 parts, moi 1 part. K total = 95ke
Et ainsi de suite jusqu’à ce qu’à épuisement du K détenu par la SARL (N+20, ou avant si je rachète des parts à titre perso).

qdedroit · #5

Bien vérifier l’objet social de la SARL et le modifier, sinon, difficile de justifier l’investissement dans des parts sociales de SCI.

GoodbyLenine · #6

Bien vous renseigner sur les formalités requises (et les frais associés) à chaque modification du capital variable. A mon avis, ce n’est sans doute pas une bonne idée.

alexsince1978 · #7

Vous rentrez dans le régimes des conventions réglementées régie par l’article L223-19 du code du commerce car vous êtes partie prenante des deux structures.

Il faut faire une AG oui vous devrez montrer l’intérêt pour la société.

Très sincèrement, immobiliser votre tréso pour gagner 1 ou 2% de rémunération de liquidité…
Soyons clair, ca ne passe pas.

On risque de vous requalifier en cas de contrôle. Le plus gros risque ce n’est pas le contrôle fiscale mais le contrôle URSSAF. Le seul moyen c’est de faire avaliser par l’URSSAF en amont en utilisant ce qu’on appelle le rescrit.

Si l’URSSAF émet des réserves, laissez tomber !

carpediem · #8

Bonjour,

Il y a aussi la possibilité d’investir dans une SCI soumise à l’article 8 du CGI dont l’objet est l’achat d’immobilier dans les dom-com.

L’investissement est déductible des bénéfices de l’année et la SCI est soumise à l’IS avec possibilité d’amortissement. L’intérêt de ce type de SCI est que lors d’un rachat des parts par une personne physique, la fiscalité passe de l’IS à l’IR et comme c’est la SCI qui est propriétaire la fiscalité des plus-values s’applique depuis la date d’achat du bien et non des parts.

Par contre, l’objet de la société mère doit clairement indiquer la possibilité de ce type d’investissement.

Bonnes reflexions

Vic · #9

pierrejacques11 a écrit :
Merci pour vos réponses.

Si j’ai bien compris pour la SCI à capital variable, çà signifierait pour schématiser :
K initial 100ke euros
Répartition du K SARL 99 parts moi 1 part
Tréso dispo en fin d’année N : par exemple 5ke
Rachat et annulation de 5 parts de la SARL pour 5ke par la SCI
Nouvelle répartition du K en N+1 : SARL 94 parts, moi 1 part. K total = 95ke
Et ainsi de suite jusqu’à ce qu’à épuisement du K détenu par la SARL (N+20, ou avant si je rachète des parts à titre perso).

Bonjour,

Oui c’est le principe. Les formalités peuvent être très simple pour une SCI à capital variable. Je crois qu’il suffit de faire avaliser la réduction du capital dans l’assemblée suivante.
En tout état de cause, le montage doit faire l’objet d’une bonne validation.

Il y a d’autres actionnaires que vous dans la SARL ? C’est plutôt eux que l’URSSAF qui risque de tiquer. J’ai déjà eu un contrôle URSSAF, la contrôleuse ne comprenait rien et n’aurais jamais compris un tel montage. Ma société était en zone franche est son seul but était de récupérer les exonérations que nous avions perçus… On donne d’un côté pour reprendre de l’autre par tout moyen. Bilan : j’en suis à plus d’un an de contestation et de palabre. Que de temps perdu…

Pour en revenir à votre cas, il faut que les montants en jeu soient vraiment important pour commencer a ce que cela soit intéressant, sinon se compliquer la vie et risque des ennuies pour 50€ d’économie par an c’est vraiment pas la peine.

pierrejacques11 · #10

Oui le plus simple serait effectivement de sortir cette treso en dividendes ou en rémunération et d’acheter un appart´ mais on se fait tellement massacrer en charges et autres impôts que si je pouvais à la fois rester dans les clous et faire gagner de l’argent à la sarl et à moi à titre perso sans en donner la moitié à l’Etat je ne me gênerais pas. Je précise que je contrôle la sarl intégralement donc pas de pb d’associé floué.

GoodbyLenine · #11

Vic a écrit :
Les formalités peuvent être très simple pour une SCI à capital variable. Je crois qu’il suffit de faire avaliser la réduction du capital dans l’assemblée suivante.

Pas d’enregistrement aux greffes ? Aucun frais à payer pour ceci ?

pierrejacques11 · #12

On peut imaginer qu’il n’y ait pas de formalités auprès du greffe qui sera tenu au courant annuellement via le pv d’ag de la répartition du K au 31/12 de chaque année, mais qu’il soit quand même nécessaire de payer les droits d’enregistrement au centre des impôts juste après chaque cession ou annulation de parts.
cf notamment les articles 231-1 et suivants du code de commerce

Vic · #13

GoodbyLenine a écrit :
Vic a écrit :
Les formalités peuvent être très simple pour une SCI à capital variable. Je crois qu’il suffit de faire avaliser la réduction du capital dans l’assemblée suivante.
Pas d’enregistrement aux greffes ? Aucun frais à payer pour ceci ?

Rien de tout cela.
C’est pour cela que ma SCI est à capital variable :-)

J’ai pas retrouvé sur internet pour la SCI mais c’est pareil que pour la SARL :
Pourquoi choisir la SARL à capital variable ? | Droitissimo

pierrejacques11 · #14

D’un points de vue fiscal comment se passe alors la réduction de capital via annulation de parts? Je suppose qu’il faut payer les droits proportionnels comme pour une cession non?

Vic · #15

Je ne sais pas du tout mais je ne vois pas pourquoi il faudrait payer.

GoodbyLenine · #16

Juste un petit retour d’expérience : quand j’ai tenté d’immatriculer une SCI à capital variable aux greffes (via le CFE), ils m’ont fait un retour qui m’a fait comprendre qu’ils ne maitrisaient pas forcément bien la chose. Peut-être ai-je mal compris….

J’avais aussi identifié que la rémunération d’un Compte Courant d’Associé pouvait avoir des contraintes différentes en cas de société (à l’IS) à capital variable.

Je n’ai pas creusé plus et finalement immatriculé la société avec un capital fixe, pour me simplifier la vie (et j’apporte des capitaux en Compte Courant d’Associé plutôt que de faire des AK).

pierrejacques11 · #17

Vic a écrit :
Je ne sais pas du tout mais je ne vois pas pourquoi il faudrait payer.

En fait pour les sociétés à capital variable je pense que c’est juste une dispense des formalités au greffe en contrepartie de la mention ’société à capital variable’ dans la correspondance de ces sociétés. Mais ce n’est pas une dispense de droits d’enregistrement aux impôts. La réduction de capital doit être enregistrée aux impôts comme pour les autres sociétés, civiles ou commerciales, et suivant les cas les droits à payer seront fixes ou proportionnels.

Vic · #18

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/ext/p … 2&la=2

Voila la réponse des impôts.
C’est assez technique, on paye que quand on passe au dessus du capital précédemment taxé..

pierrejacques11 · #19

Merci, effectivement c’est "assez technique"! Dire que j’ai tout saisi serait bien prétentieux…
Sachant qu’il y a la même tartine au chapitre suivant sur les réductions de K!

En tout cas pour résumer, en cas d’augmentation ou diminution du K des droits d’enregistrement sont dus, mais la différence avec les sociétés à capital fixe c’est qu’ils ne sont dus qu’une fois par an et pas à chaque modification du K, et seulement si le pv constate une variation du K. Cela peut avoir son importance notamment puisque ce sont des droits fixes et non des droits proportionnels.

Finalement je pense que votre schéma n’est pas plus économe que le mien mais qu’il est peut-être plus "carré", et comme c’est ce qui me semble primordial, je vais approfondir votre idée. Si je trouve des infos intéressantes je vous les transmettrai.

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