Epargne Foncière : vos avis sur cette SCPI (La Francaise AM)

Pour information : il y a un compte-rendu de la dernière AG de cette SCPI sur le site de l’APPSCPI (accès au CR  réservé aux adhérents…).

L’évolution au cours des trimestres de 2012 est peut-être peu significative, car cette SCPI a absorbé en 2012 la SCPI Multicommerce (dans des conditions financières peu avantageuses pour les associés de Multicommerce, dont le marché secondaire était embouteillé/bloqué, largement de la faute de la société de gestion qui affichait un prix bien trop élevé sur le marché secondaire).

Le patrimoine de cette SCPI est assez ancien (l’inventaire figure au rapport annuel), et la société de gestion réalise soit des (parfois lourds) travaux sur certains, et en cède d’autres, afin de remettre ce patrimoine à niveau (à défaut, il sera de plus en plus difficile de trouver ou conserver des locataires), mais ce chantier pourrait durer "un certain temps". Ceci explique le taux d’occupation pas terrible, et les perspectives de pouvoir maintenir la distribution vers 40 € sans devoir puiser dans le RAN d’ici quelques années, une fois la remise à niveau effectuée (parce que pour vous, c’est plus le résultat net de la SCPI que le montant distribué qu’il faut regarder).

Je ne pense pas que la commission de votre CGPI soit significativement plus ’’juteuse’’ pour cette SCPI plutôt que pour une autre (mais il ne touchera une commission que sur les SCPI pour lesquelles il dispose d’un contrat de commercialisation, et ne vous en proposera sans doute jamais une autre). Sans doute vous le conseille -t-il aussi parce que c’est une des grosses SCPI du marché (1.07 Mds€ de capi, quand les 150 SCPI du marché font 27 Mds€ en tout) , avec 2/3 de bureau et 1/3 de commerce (donc équilibrée). C’est un peu un gros paquebot dont on ne devrait attendre que peu de surprises (désagréables ou agréables).

A votre place j’éviterais de mettre les 250 000€ dans une seule SCPI, et je diversifierais dans 3 ou 4 SCPI de sociétés de gestion différentes.

Bonjour,

J’ai entrepris une expérience similaire à la votre (quoi que sur un montant moindre) avec la Société Générale. Ils exigeaient 1 prêt immobilier par SCPI. Dans la pratique vous pouvez faire plusieurs prêts immobiliers pour votre investissement de 250K€, la limite minimale du prêt était chez eux de 25K€.
Attention cependant, cela peut alourdir le coût global de l’opération car vous pourriez devoir supporter
des frais de dossiers par dossier de prêt.

Cordialement

De mon côté, j’ai fait une première opération en début d’année sur des SCPI Elysées Pierre d’un montant 85 000 euros avec un prêt Boursorama. A l’époque, il fallait faire un prêt d’au moins 75 000 euros sur maximum 15 ans avec un apport de 10%. Depuis mars, il faut désormais un prêt minimum de 100 000 euros ce qui est contraignant. 110 000 euros sur une seule SCPI c’est beaucoup.

Actuellement, je suis en cours de finalisation d’une seconde opération pour un montant de 150 000 euros répartis en 3 SCPI : PFO2, Corum Convictions et Epargne Foncière. J’ai obtenu ce prêt auprès du Crédit Foncier à un taux de 3.05 + 0.25 (ass) sur 20 ans.

La BNP a refusé dès le début de financer les SCPI que j’avais sélectionnées. J’ai essayé de contacter d’autres banques mais, ne sentant pas une grande motivation de leurs parts, je n’ai pas insisté.

merci encore pour ces éléments, je risque de battre le pavé si ma banque (la caisse d’épargne fait preuve de si peu de bonne volonté)

- Crée en 1968

- Capital: 1190M, variable

- Rendement/ Évolution du dividende (2008-2012): 6,16% - 6,51% - 7,04% (dont 20% RAN) - 5,34% - 5,32%
40,08€/part (dont 2,76€/part du plus value)

- Évolution prix de part: 545€ (2008) - 755€ (2013) = 1% plus cher que la valeur estimé par part (748€)

- RAN: 5,8M (1 mois de loyer), RAN par part en 2008: 11,6€, en 2012: 4,85€

- TRI 10 ans: 9,69%

- Taux d’occupation: 86%

- Qualité du patrimoine: 70% Paris & RP/30% Province; 72% bureaux/26% commerces/2% autres.

- Frais de gestion: 10% HT, commission de souscription: 7,5% HT

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Provision pour travaux: 8,8M (travaux réalisés en 2012: 11,5M); 10% du loyer annuel

- Rendements moyens des investissements 2012 = pas précisé
Les actifs vendus en 2012 sont à 1,7M inférieur aux valeurs comptable (gros moins value pour dégager le Palatino 75013 Paris, vacant)

- Loyers annuels: 67M€, loyers en baisse pour baux signés en 2012.

- Créances douteuses: 3,1M (4,6% loyer). Provision: 2,1M

- Charges: 27% (19% charges externes, charges locatives non récupérées 8%) dont provisions pour grosses réparations: 7%

- Dette: 74M (dont 12M financier), autorisé jusqu’à 15% du capital

C’est la SCPI de rendement la plus correcte de la Française REM

Distribution 2013 = 40.08€ (dont 3.12€ de plus value)

Une fois de plus, je répète : ce qui compte vraiment, ce n’est pas le montant distribué, ni qu’il soit ou pas constitué de plus-value, ou de RAN, ou que le RAN soit augmenté (ou même gros).
Ce qui compte (Nota : exactement comme pour une action à la bourse !), c’est plutôt le résultat net de l’’exercice (surtout s’il n’est pas grevé par de l’exceptionnel, par ex des gros travaux ponctuels, quand l’état du patrimoine ne va plus en nécessiter autant dans les exercices à venir), car c’est ce chiffre qui décrit la capacité de la SCPI à générer du bénéfice (donc à le distribuer aux associés) durant les prochains exercices (à situation inchangée).  Exemple : si la SCPI a fait 42 € de résultat net, et distribué 40.08€ dont 3.12€ de plus-value, c’est beaucoup mieux que si la société a fait 35 € de résultat net, et distribué la même chose, car dans les prochaines années, la distribution n’évoluera sans doute pas dans le même sens !  Le montant distribué caractérise surtout le passé. Le résultat net donne des informations sur le futur. 

J’ajouterais aux remarques faites sur la société de gestion qu’elle a eu (et a toujours) des SCPI avec un marché secondaire bloqué. Pour la dernière (Multicommerce qui avait 200 M€ de capi) dans ce cas, la société de gestion a "traité le problème" en la fusionnant en 2012 avec (en la faisant absorber par) … Epargne Foncière, dans des conditions assez discutables (mais avec la complicité des CS, et les votes en AG), dénaturant ces SCPI (Epargne Foncière avait des bureaux, Multicommerce des commerces de pied d’immeuble, la parité de fusion représentait un rendement pour des bureaux 0.5% plus élevé que celui pour les commerces, quand tout le marché exige des rendements plus élevés pour les bureaux !), et avec divers impacts négatifs (en particulier: les actifs venant de Multicommerce qui seraient en plus value ne pourront pas être cédés avant beaucoup d’années, sous peine de payer des impôts sur les plus-values plein pot). A noter que cette fusion (traité comptablement comme rétroactive au 01/01/2012) rend les résultats de 2012 assez atypiques et peu comparable avec les exercices précédents et suivants (car en 2012 les provisions ont été faites selon les règles en vigueur chez Multicommerce pour les biens de Multicommerce). Ceci est un autre "avantage" d’une fusion pour la société de gestion : brouiller les cartes…

Même pour une SCPI à capital variable, on ne peut retirer les parts au prix du marché que pour un certain volume. Il n’y a pas de gestionnaire qui fabriquerait de l’or pour payer ces parts cédée…. et la SCPI elle même ne peux pas céder sans limite ses immeubles pour racheter les parts des vendeurs. C’est bien la limite du capital variable : quelqu’un doit bien payer les vendeurs de parts !

En général, les qqs sociétés de gestion qui font ceci :
  - soit font signer un mandat de recherche d’usufruitier, et traitent ensuite les souscriptions au fur et à mesure qu’elles arrivent à ’’marier’’  des demandes (c’est ce que fait Perial pour PFO2 par ex)
  - soit ont déjà une SCI qui sera l’usufruitier

Certaines SG se contentent de publier des clés de répartitions qu’elles estiment appropriées (mais les nue-prop et usufruitiers peuvent en utiliser d’autres).

J’ignore dans quelle catégorie se situe La Française (mais ils publient au moins une clé).

Bonjour

je m interesse a cette SCPI mais je ne sais pas trop comment analyser les 2,76 euros de dividende en 2012 pris sur les reserves de plus value.
dans le rapport annuel 2012, on voit que 8,36% du dividende de 2011 vient de ces reserves , 6,89% en 2012.
je n ai pas trouve d information sur ces reserves de plus value et je ne sais pas comment interpreter cette information.
est ce que quelqu un pourrait m eclairer?

Merci d avance pour vos reponses

Bonjour,

Le rapport annuel 2013 a été adressé aux associés…

- Rendement/ Évolution du dividende (2008-2013): 6,16% - 6,51% - 7,04% (dont 20% RAN) - 5,34% - 5,32% - 5,31%
40,08€/part (dont 3,12€/part du plus value contre 2,76€/part en 2012)

- Évolution prix de part: 545€ (2008) - 755€ (2013) = 1% plus cher que la valeur estimé par part (748€)

- RAN: 5,8M (1 mois de loyer), RAN par part en 2008: 11,6€, en 2012: 4,85€, en 2013: 5,21%

- TRI 10 ans: 9,69% (2002-2012) / 9,14% (2003-2013)

- Taux d’occupation: 86% (2013 : en légère progression mais non significatif)

- Qualité du patrimoine: 70% Paris & RP/30% Province; 72% bureaux/26% commerces/2% autres. 51% Paris & RP/49% Province, 61% bureaux/35% commerce/4 % autres (au 31/12/2013) [évolution importante ou chiffre de Wow erroné ?]

- Frais de gestion: 10% HT, commission de souscription: 7,5% HT

- Ancienneté des immeubles (travaux, mis aux normes…): Provision pour travaux: 8,8M (travaux réalisés en 2012: 11,5M [je ne sais pas retrouver cette données]); 10% du loyer annuel -- En 2013 : 7,2M - Travaux exceptionnels et grosses réparations 7,3M (contre 6,2M en 2012)

- Loyers annuels: 67M€ (2012),  70,9M€ (2013)

- Créances douteuses: 3,1M (4,6% loyer). 3,7M (5,2% des loyers) (2013) Provision: 2,1M (2012) 2,5M (2013)

- Charges: 27% (19% charges externes, charges locatives non récupérées 8%) dont provisions pour grosses réparations: 7%  [je ne sais pas retrouver cette données]

- Dette: 74M (dont 12M financier, 47M dettes diverses), autorisé jusqu’à 15% du capital
2013 : 132M (dont 12M financier - en légère baisse ; 110 M de dettes diverses)

L’évolution du marché des parts… vient sans doute de la fusion de 2012 (absorption de Multicommerce par Epargne Foncière) : en 2012 le marché secondaire d’Epargne Foncière a été fermé plusieurs mois, et pas mal d’associés de Multicommerces (dont le marché secondaire était bloqué) ont du mettre en vente des parts ensuite.

Les montants restant à investir (67M€ en 2013 / 46M€ en 2012), tout comme le montant des résultats financiers (élevés, quand le cash ne rapporte presque rien, donc montrant que les fonds propres sont fort mal utilisés), traduisent surtout le fait que la société de gestion est incapable d’investir les fonds collectés dans un délai raisonnable. Ca semble une mauvaise gestion que de  constater ceci, pendant des années, et de ne rien faire pour y remédier (= soit ralentir/bloquer la collecte par ex en augmentant le prix des parts ou le délai de jouissance, soit se bouger, car d’autres SdG arrivent à investir : certaines SCPI investissent + de 200 M€/an, sont en excédant d’investissement, et ont même recours à des emprunts), et les responsables sont la SdG et le CS. C’est une conséquence typique d’une mauvaise gouvernance : toute nouvelle création de part appauvrit un peu les anciens associés.

L’analyse des cessions montre plusieurs immeubles acquis il y a plus de 20 ans et vendus avec une moins-value (ou une plus-values symbolique, bien loin de compenser l’inflation). Un accident peut arriver, mais quand il y en a autant, on ne peut que s’interroger sur la qualité d’une gestion ayant produit un tel résultat (et craindre que le reste du patrimoine ne soit guère différent).

WoW avait donné des chiffres erronés sur le patrimoine (ce n’est pas vraiment la "Qualité du patrimoine"), qui concernaient sans doute le patrimoine d’Epargne Foncière avant fusion avec Multicommerce. Selon le Rapport Annuel 2012, page13, à fin 2012 c’était : 48% Paris & RP/52% Province, 62% bureaux/35% commerce/4 % autres.

Le résultat 2013 (sans doute le paramètre financier le plus important, mais pas le seul critère pour choisir une SCPI : lire ici) est de 36.98€/part (vs 38.24€ en 2012, en dessous des 40.08€ distribués). Heureusement qu’il y a encore une réserve de plus-values (RPV) sur laquelle il est possible de prélever. Mais ça revient à rembourser aux associés une partie de leurs apports, et non à rémunérer leurs investissements. La prévision de résultat 2014 est de 36.67€, encore un peu en baisse.

L’évolution proposée des statuts semble ranger cette SCPI parmi les pires (avec la majorité, hélas) à ce niveau. L’objet de la SCPI est étendu au maximum légalement autorisé. La mention dans les statuts que ’’toute cession de droit réel doit être approuvée par l’AG des associés’’ est retirée. Bref, ça ressemble à un chèque en blanc à la société de gestion : inutile et dangereux.

Le rapport du Conseil de Surveillance est assez affligeant : 90% de son contenu est la répétition d’informations qui figurent déjà ailleurs dans le rapport annuel. Aucune marque d’indépendance vis à vis de la société de gestion. Aucune information sur les actions qui seraient entreprises pour redresser la situation (ce qui semble indiquer un CS plus à la remorque que moteur). Aucune réserve quant aux modification des statuts, dont certaines diminuent les droits des associés que le CS est supposé représenter (lire aussi cette réponse à un associé tout aussi affligeante).
A noter une autre modification des statuts : la suppression de la limite d’age de 75 ans pour faire partie du CS (ce n’est pas ce qui va réveiller ce CS, hélas).

Les associés auront avantage à lire ce commentaire sur les résolutions proposées à l’AG Epargne Foncière, qui recommande (en expliquant pourquoi) de voter NON aux résolutions 1, 3, 4 de l’AG Ordinaire, et aux résolutions 2, 5, 6 de l’AG Extraordinaire (modifiant les statuts).

Hum : "Taux d’occupation: 86%" et "le taux d’occupation est bon" me semblent contradictoires ("bon", ça serait >95% ou >98%). Mais ça doit déjà être intégré dans le prix des parts, ça peut laisser espérer une marge d’amélioration potentielle (pour les optimistes), et ça illustre sans doute la "qualité" du patrimoine….

Bonjour,
Je n’arrive pas à comprendre comment La Française calcule sa commission de souscription. Dans le dernier BT:
Prix de souscription* 785,00€
Valeur de retrait        726,12€

*Dont commission de souscription égale à 9% TTC soit 70,65€ TTC

or 785-70,65=714,35€
Quelqu’un a-t-il une explication? Ca fait 8,11% de commission de souscription non? Lorsque la part valait 770€ j’arrivais au même résultat.