Les projets de Duflot : projets de Duflot à venir ou évoqués…

Klaus l’effet dévastateur de la loi Duflot ne résidait pas dans la modification des avantages fiscaux.
Ceux ci sont effectivement néfastes, le problème c’est que quand on a mis le doigt dans l’engrenage il est très difficile de le retirer sans provoquer un effondrement du marché. Et il est clair que ce n’est pas le moment.

Je doute d’ailleurs que Duflot puisse envisager un seul instant la disparition de l’intervention de l’état dans le logement tellement cela est loin de sa culture.

La pire invention est le plafonnement des loyers. Proprement inapplicable, parfaitement stupide cette mesure avait de quoi décourager tout investisseur.

Il faut saluer le courage de Manuel Valls d’aller à l’encontre de la grande majorité de son parti et d’avoir eu les cojones de virer des gens dont les idées étaient vraiment incompatibles avec son orientation.

Un gouvernement d’union national entre les socio-démocrates du PS, l’UDI et le courant démocrate chrétien de l’UMP qui prônent tous peu ou prou la même politique serait vraiment bienvenu pour contrer les extrêmes populistes.

On en est malheureusement encore loin.

Dans ce concert de critiques anti-loi Duflot, je vais émettre un avis divergent, positif sur quelques dispositions de cette loi, dont:
- la réduction du préavis du locataire dans les zones tendues à un mois, contre trois mois aujourd’hui
- le plafonnement des frais d’agence
- la pénalisation du propriétaire qui donne congé au locataire en invoquant faussement le fait que c’est pour occuper lui-même (ou ses ascendants ou descendants) le logement. Cette fraude certes peu répandue, heureusement, (mais elle existe) était jusqu’ici très difficile à faire sanctionner par les tribunaux (les dommages-intérêts accordés dans les rares cas où le locataire allait devant les tribunaux étaient dérisoires, sans compter que la charge de la preuve était trop compliquée à faire). Alors que cette fraude occasionne un vrai préjudice au locataire: devoir chercher un nouveau logement, payer des frais d’agence, des frais de déménagement, se retrouver souvent avec un loyer plus élevé, alors même qu’il n’y avait en réalité même pas la raison de devoir libérer les lieux pour loger le propriétaire lui-même.

Attention, je ne me prononce pas sur les autres dispositions de la loi Duflot, dont certaines sont effectivement mauvaises ou usine à gaz.

Mon appréciation positive est du fait que je suis un libéral pur et dur, qui croit que l’Etat doit se mêler le moins possible de la vie des citoyens, laissant la liberté contractuelle et l’offre et la demande jouer sur le marché. Sauf justement quand le marché ne fonctionne pas bien, du fait de la situation de pénurie qui fait que dans les zones tendues comme Paris, le rapport de forces est trop à l’avantage du propriétaire, rendant toute négociation équilibrée  impossible entre les parties (le locataire ne peut négocier l’ombre d’une clause du bail, même pour un loyer de 4000 €/mois où quand même le rapport de forces entre les parties aurait dû être équilibré).

Prenons le cas du préavis. Si un locataire veut déménager vers un autre logement d’une même ville, il ne peut pas invoquer une mutation professionnelle pour réduire son préavis à un mois et doit respecter le préavis classique de trois mois. D’où dans une zone tendue comme Paris, trois possibilités:

- le locataire donne d’abord son préavis et cherche ensuite un autre logement, en étant sous le stress de se retrouver ensuite à la rue si trois mois plus tard il n’a rien trouvé qui lui convient (sachant qu’en plus il faut que son dossier soit accepté par le nouveau propriétaire). Un locataire responsable ne peut guère faire cela, sauf peut-être (et encore) s’il est célibataire

- le locataire trouve d’abord le nouveau logement, dont le propriétaire va insister pour que le nouveau bail démarre immédiatement ou au plus tard dans les 15 jours. Il donne alors son préavis à l’ancien propriétaire, et se retrouve avec 2,5 mois minimum de doubles loyers.
C’est d’autant plus aberrant que dans une zone tendue, l’ancien propriétaire n’a aucun mal à trouver un autre locataire dans les trente jours.

- (théoriquement) le locataire aura négocié dans son ancien bail, avant même son arrivée dans le premier logement,  la réduction de son préavis à un mois. J’ai vu faire cela dans d’autres pays mais à Paris, c’est de la science fiction. Jamais un propriétaire n’acceptera de négocier ce point (ou d’autres), preuve que le marché et la liberté contractuelle ne fonctionnent pas dans le cas des logements parisiens, d’où l’obligation pour l’Etat de légiférer. Le moins possible bien entendu, mais il faut légiférer un minimum.

Bref, raccourcir le préavis dans ce cas est une mesure sensée, raisonnable, qu’il aurait fallu prendre depuis longtemps déjà. Et qui n’aura aucun impact négatif significatif, ni sur les propriétaires, ni sur l’offre de logements ou sur la construction de nouveaux logements.

Dernière modification par parisien (30/08/2014 12h57)

Boubouka a écrit :

Vous avez fait l’effort de trouver 3 cas qui pourraient être utiles. Bel effort, mais c’est très discutable et pour quel prix  pour la nation ?

Concernant le préavis, il peut être prolongé par le locataire. Ce qui peut représenter un vrai préjudice pour le bailleur s’il a un locataire derrière ou s’il a planifié des travaux. Donc, ce n’est pas si binaire que cela.

Franchement, je ne comprends pas votre argument. Comment le préavis peut être prolongé par le locataire, légalement s’entend? Si vous voulez dire que le locataire, après avoir donné son préavis, peut décider de rester au delà, illégalement, alors rien n’empêche le propriétaire de demander alors des dommages-intérêts au tribunal, que le locataire sera obligé de payer, quand il est solvable - je me place dans ce cas dans tout mon raisonnement ci-dessus - .

En tout cas, vous n’avez  pas expliqué pourquoi réduire le préavis du locataire à un mois serait inéquitable ou mauvais pour l’économie.

Garder le préavis à trois mois est en en plus très mauvais pour faire jouer la concurrence, alors que la concurrence est une excellente chose pour réguler le marché (vous serez surement d’accord, j’imagine).

Aujourd’hui, en effet, il y a des locataires à Paris qui paient des loyers trop élevés par rapport à la moyenne du marché, pour diverses raisons ou qui découvrent après leur emménagement que l’appartement ou l’immeuble ou la rue en question ont des nuisances.

Dans un marché raisonnable, ils chercheraient un autre logement ou demanderaient au propriétaire un baisse de leur loyer, que le propriétaire raisonnable acceptera (si le loyer est réellement au dessus du marché) pour ne pas voir partir de bons locataires.
Mais à Paris, bien de propriétaires refusent quelque peu cyniquement, pariant que le locataire ne partira pas à cause des coûts induits (déménagement, nouveaux frais d’agences et doubles loyers pendant 2 à 3 mois du fait de l’actuel préavis à 3 mois).

Réduire le préavis à un mois réduira la durée des doubles loyers et permettra donc de mieux faire fonctionner l’offre et la demande, ce qui devrait réjouir les libéraux, qui sont nombreux chez les propriétaires.

Dernière modification par parisien (30/08/2014 16h09)